12.2012.200

Procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, intervento in lite, restituzione di deposito escrow, modifica in forma scritta di pattuizioni previste in un contratto notarile di compravendita immobi

23 aprile 2013Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 21 ottobre 2009 i coniugi AP 1 e AP 2 hanno acquistato da AO 1

l’unità PPP __________ (appartamento) e una quota di comproprietà di 2/11

dell’unità PPP __________ (garage) del fondo base __________ al prezzo

complessivo di fr. 1'300'000.- quando l’immobile era ancora in costruzione

(doc. A). In un secondo momento gli acquirenti hanno ordinato l’esecuzione di

opere supplementari. Nel settembre 2010 essi hanno preso possesso

dell’appartamento e il 25 novembre seguente venditrice e compratori hanno

sottoscritto un verbale di consegna in contradditorio con la lista dei difetti

riscontrati. Il 21 febbraio 2011 le parti contrattuali e la società __________, di cui AP 2 è azionista e direttore con diritto

di firma individuale, hanno sottoscritto una convenzione, in modifica del

contratto di compravendita, che prevedeva il deposito di due somme di denaro

(fr. 5'000.- e fr. 70'000.-) presso il notaio avv. __________ per garantire

l’eliminazione di difetti dell’immobile, da liberarsi a determinate condizioni,

vale a dire l’importo di fr. 5'000.- “non appena i difetti sanabili saranno

eliminati secondo quanto sarà accertato e dichiarato dall’arch. __________”

(punto 1 doc. C) e quello di fr. 70'000.- dopo 3 mesi dal rilascio della

dichiarazione dell’impresa generale Consorzio __________ e della Direzione dei

lavori arch. __________ attestante la conclusione dei lavori alle parti comuni

o “in alternativa dopo presentazione della dichiarazione di tacitazione degli

artigiani che hanno eseguito tali lavori” (punto 2 doc. C).

B. La

venditrice si è rivolta il 27 settembre 2012 al Pretore

del Distretto di Lugano con un’istanza di tutela giurisdizionale dei casi

manifesti con la quale postula che sia fatto ordine al notaio PI 1 di liberare

a suo favore l’importo complessivo di fr. 75'000.-. Il notaio convenuto ha

presentato le proprie osservazioni nel termine impartito ed ha denunciato la

lite ex art. 78 CPC agli acquirenti, i coniugi AP 2 e AP 1, i quali hanno

dichiarato di intervenire in lite in via sostitutiva. Con decisione 9 novembre

2012 il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine al notaio PI 1 di versare

alla parte istante l’importo complessivo di fr. 75'000.- oltre interessi al 5%

a far tempo dal 27 settembre 2012, ponendo le spese di giustizia a carico del

notaio convenuto.

C. Contro

la citata sentenza gli acquirenti subentrati in lite sono insorti con appello

22 novembre 2012 chiedendone la riforma, nel senso di respingere l’istanza, subordinatamente

l’annullamento con rinvio al Pretore per nuovo giudizio, in via ancor più

subordinata la riforma nel senso di porre la tassa di giustizia a carico

dell’istante e di compensare le ripetibili. Nella risposta del 14 dicembre 2012

la venditrice ha proposto di respingere l’appello e confermare la decisione

pretorile.

e considerato

Considerandi

1.

Nelle

controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.- la decisione del

Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine

di 30 giorni, ridotto a 10 giorni nella procedura sommaria (art. 314 cpv. 1

CPC). La sentenza pretorile è stata intimata il 9 novembre 2012 e ricevuta

dall’appellante il 12 novembre 2012, di modo che il termine di 10 giorni per

l’appello scadeva il successivo 22 novembre 2012. Nella fattispecie il valore

litigioso ammonta a fr. 75'000.- e l’appello dei coniugi AP 1 e AP 2 è

tempestivo, così come la risposta 14 dicembre 2012 dell’appellata. La Camera

può quindi esaminare l’appello nel merito, sulla base dell’incarto di prima

istanza, ma non può ammettere nuove allegazioni e nuove prove, trattandosi di

una procedura sommaria di tutela dei casi manifesti

(sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012).

2.

Pretore ha giudicato inammissibile la “risposta” 6 novembre 2012 presentata dai

denunciati in lite, poiché il notaio convenuto aveva già inoltrato le proprie

osservazioni l’11 ottobre 2012, nel termine impartito con la decisione

ordinatoria del 25 settembre 2012 (act. I). Nel merito il primo giudice ha

considerato adempiute le condizioni pattuite nell’accordo 21 febbraio 2011 per

la liberazione degli importi depositati presso il notaio convenuto, essendo

state prodotte le dichiarazioni di cui ai punti 1 e 2 dell’accordo. Ha poi

ritenuto che la situazione di fatto e giuridica era da ritenere chiara anche

alla luce delle obiezioni della parte convenuta e ha quindi accordato la tutela

giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 CPC) e posto gli oneri

processuali a carico del convenuto soccombente.

3.

Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono

(cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono

incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione

giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se

non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura

sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC). In base alla recente

giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto

è immediatamente comprovabile in base alla norma se può essere accertato senza

ritardi e senza dispendio particolare. Se la controparte contesta i fatti in

modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere

accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove controparte adduca in modo

concludente obiezioni che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente

confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato

in precedenza. Secondo la giurisprudenza federale (DTF 138 III 123 consid.

2.1

), la situazione giuridica è chiara ai sensi della disposizione, laddove

la conseguenza giuridica è evincibile dall’applicazione della legge tenendo

conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta

a un risultato univoco.

4.

primo luogo gli appellanti rimproverano al Pretore di non avere rilevato la carenza

di legittimazione passiva del notaio convenuto, che avrebbe dovuto condurre

alla reiezione dell’istanza. Secondo gli appellanti, infatti, il notaio

depositario era un terzo non interessato alla vertenza, che nemmeno aveva

sottoscritto il doc. C. L’istanza avrebbe quindi dovuto essere avviata solo nei

confronti degli acquirenti, titolari delle somme depositate. L’eccezione è del

tutto nuova e non può pertanto essere esaminata in questa sede (consid. 1). La

legittimazione delle parti, infatti, rientra nel novero dei fatti impliciti,

che si possono dare per scontati fino al momento in cui viene affermato il

contrario (RtiD I-2010 5c 629). Nella fattispecie il convenuto non ha eccepito

esplicitamente la propria carenza di legittimazione passiva. Gli appellanti

ravvisano tale eccezione in un singolo passaggio della risposta, dove il

convenuto ha messo in dubbio di avere un interesse proprio nella vertenza. Ci

si potrebbe interrogare sul punto di sapere se in tal modo il convenuto abbia

validamente sollevato l’eccezione di carenza di legittimazione passiva. Il

quesito può rimanere indeciso, visto che l’eccezione sarebbe comunque

infondata. Nella fattispecie venditrice e acquirenti hanno pattuito, pur senza

designarlo esplicitamente, un cosiddetto contratto escrow, vale a dire

una forma di deposito a titolo di garanzia, effettuato presso un terzo per

garantire un creditore (cfr. DTF 102 Ia 229). Il depositario (agente escrow)

può restituire l’oggetto del deposito solo ai termini dell’accordo (Tercier, Les contrats spéciaux, 4a

ed., n. 6627). Venditrice e acquirenti hanno convenzionalmente designato il 21

febbraio 2011 il notaio avv. PI 1, che aveva l’obbligo contrattuale di liberare

a favore della ditta venditrice, a determinate condizioni, gli importi presso

di lui depositati (doc. C, punti 1 e 2). Il notaio ha accettato l’incarico,

come risulta pacificamente dagli atti (cfr. doc. 5, 9), e ha in deposito le

somme di cui l’istante chiede il pagamento. Non si vede chi altri l’istante

avrebbe dovuto convenire in causa per ottenere la liberazione del deposito, se

non il depositario medesimo.

5.

subentrati in lite contestano in seguito al primo giudice di avere dichiarato

inammissibili le osservazioni da loro presentate il 6 novembre 2012, a complemento di quelle già presentate dal convenuto che ha denunciato loro la lite. Essi

ritengono di essere intervenuti quando era ancora possibile presentare

osservazioni, non essendo ancora terminata la fase processuale. Infatti,

proseguono gli appellanti, il Pretore ha assegnato loro il 15 ottobre 2012 un

termine di quindici giorni per comunicare se volevano subentrare in lite o

intervenire a fianco del convenuto. Essi hanno presentato il 6 novembre 2012 la

dichiarazione di intervento in lite con la risposta, nel rispetto del termine

fissato dal primo giudice e il rifiuto di quest’ultimo di considerare le loro

osservazioni costituisce una violazione del loro diritto di essere sentito.

6.

sensi dell’art. 76 CPC l’interveniente può, a sostegno della parte principale,

intraprendere tutti gli atti processuali ammissibili secondo la fase della

procedura. Tale libertà di azione è limitata dal fatto che l’interveniente deve

accettare la causa nello stato in cui si trova al momento della dichiarazione

di subentrare in lite e non può recuperare fasi processuali pregresse o atti

processuali omessi e neppure può procedere alla loro correzione (Zuber/Gross, Berner Kommentar ZPO, n. 3

ad art. 76; Hahn, Schweizerische

Zivilprozessordnung (ZPO), in: Stämpflis Handkommentar, Berna, 2010, pag. 329 e

riferimenti ivi citati; Trezzini, Commentario al Codice di diritto processuale

civile svizzero, Lugano, 2011, pag. 291). L’idea

di fondo è che l’interveniente si sostituisce alla parte in causa e riprende la

lite allo stadio in cui si trova. Ora è chiaro che in concreto il Pretore ha

assegnato il 28 settembre 2012 al notaio convenuto un termine di 20 giorni per

presentare osservazioni scritte all’istanza, come prevede l’art. 253 CPC, e che

tale termine era già scaduto al momento in cui gli appellanti hanno dichiarato,

il 6 novembre 2012, di intervenire in lite. Essi equivocano sui termini quando

sostengono che la fase processuale delle osservazioni scritte non era ancora

terminata. Con la disposizione ordinatoria del 15 ottobre 2012, infatti, il Pretore

ha assegnato loro solo il termine per indicare se intervenivano in lite. Il

solo fatto che il notaio convenuto si fosse riservato di integrare le proprie

osservazioni non è al riguardo rilevante, dal momento che un secondo scambio di

scritti non è previsto dalla procedura sommaria (DTF 138 III 252 consid. 2.1) e

dovrebbe essere eccezionale. Se ne deduce che il 6 novembre 2012, quando gli

appellanti hanno dichiarato di intervenire in lite, essi non potevano più

presentare osservazioni all’istanza e a giusta ragione il Pretore ha tenuto

conto solo delle osservazioni proposte l’11 ottobre 2012 dal convenuto. La

censura relativa alla violazione del diritto di essere sentito si rivela quindi

infondata.

7.

Nel

merito gli appellanti ritengono che lo sblocco delle

somme depositate presso il notaio doveva avvenire solo previa presentazione

della documentazione prevista nel doc. A (punti 10 e 12, fideiussione bancaria

solidale a garanzia della TUI, documentazione di tacitazione degli artigiani o

fideiussione bancaria, lista degli artigiani intervenuti sul cantiere,

deduzione delle penali di ritardo), in mancanza della quale il Pretore non

avrebbe dovuto entrare nel merito dell’istanza e avrebbe dovuto dichiararla

inammissibile. Con tale argomentazione gli appellanti ripropongono quanto

addotto con le osservazioni 6 novembre 2012, ritenute a giusta ragione inammissibili

dal Pretore (consid. 6). A ogni modo, il giudice applica d’ufficio il diritto

(art. 57 CPC) e tale principio porta a constatare che le clausole 1 e 2 della convenzione

21.

febbraio 2011 (doc. C), su cui l’istante fonda le proprie richieste, sono

nulle per vizio di forma. La convenzione 21 febbraio 2011 prevede infatti al suo

punto 7 che essa sostituisce quanto previsto nel contratto di compravendita

doc. A: “Le condizioni pattuite nel contratto di compravendita affinché il

notaio possa liberare l’ultima tranche del prezzo a favore della Parte

venditrice sono integrate e sostituite a mezzo di questa convenzione”. Il

contratto di compravendita immobiliare richiede per la sua validità la forma

dell’atto pubblico (art. 216 cpv. 1 CO), con la conseguenza che le modifiche

contrattuali relative a pattuizioni sottoposte all’esigenza della forma

dell’atto pubblico devono anch’esse sottostare alla forma autentica (art. 12 CO;

Xoudis in: Commentaire

Romand CO-I, 2a ed., n. 3 ad art. 12 CO). Le

modalità di pagamento del prezzo di vendita rientrano nelle clausole che devono

obbligatoriamente rivestire la forma autentica (Foëx

in: Commentaire Romand CO-I, 2a ed., n. 11 ad art. 216 CO). Nella fattispecie ciò non è pacificamente il caso, visto che i

punti 1 e 2 della convenzione 21 febbraio 2011 rispettano la forma scritta ma

non quella autentica. Ne deriva che tali accordi sono nulli per vizio di forma

(Foëx in: Commentaire

Romand CO-I, 2a ed., n. 17 ad art. 216 CO), nullità che il giudice

deve rilevare d’ufficio (sentenza del Tribunale federale 4A_556/2009 del 3

maggio 2010 consid. 3.1,4A_237/2011 del 21 novembre 2011 consid. 6.2). La

liberazione del saldo del prezzo di vendita può quindi avvenire solo alle

condizioni poste dal contratto 21 ottobre 2009 (doc. A, punto 10c a pag. 7-8),

o da modifiche contrattuali da stipulare nella forma dell’atto pubblico.

8.

quanto precede risulta che l’istante fonda le proprie domande su clausole

nulle. La decisione del notaio depositario di non liberare i due importi

litigiosi si rivela pertanto nel suo esito corretta, non essendo pacificamente

adempiute le condizioni previste nell’atto notarile di compravendita

immobiliare doc. A punto 10c. La decisione del Pretore di accogliere l’istanza nella

procedura della tutela giurisdizionale dei casi manifesti per entrambi gli

importi depositati è invece errata e l’appello va dunque ammesso.

9.

spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono quindi a

carico dell’istante, con l’obbligo di rifondere al notaio convenuto (per la

procedura di prima sede) e agli appellanti (per la procedura di appello) un’equa

indennità per ripetibili. La Camera ha tenuto conto del valore litigioso di fr.

75'000.- nella determinazione delle ripetibili di appello e si è attenuta ai

criteri posti agli art. 7, 9 e 13 LTG per quel che concerne le spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

I. L’appello

22 novembre 2012 di AP 1 e di AP 2 è accolto. Di conseguenza la decisione 9

novembre 2012 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, è così

modificata:

1. L’istanza

27 settembre 2012 di AO 1 è irricevibile.

2. La

tassa di giustizia di fr. 350.- e le spese, da anticipare come di rito, sono

poste a carico della parte istante, la quale rifonderà inoltre al notaio

convenuto fr. 700.- a titolo di ripetibili.

II. Le

spese processuali di complessivi 1'000.-, già anticipate dagli appellanti, sono

poste a carico dell’istante, tenuta inoltre a rifondere agli appellanti fr. 1’200.-

complessivi per ripetibili della procedura di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a

carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster