12.2012.210

Locazione - restituzione della cosa

19 dicembre 2013Italiano18 min

Fatti

A. Nel corso del 1998 AO 1 ha concesso in locazione a AP 2 una serie di fondi siti a B__________ ad uso commerciale e meglio

quale ristorante e grotto. Il contratto, a durata determinata scadente al 31

dicembre 2008, prevedeva una pigione annua di fr. 27'600.- e poneva le spese

accessorie interamente a carico del conduttore (doc. B). Con accordo

sottoscritto il 25 aprile 2006 il contratto in questione è stato trasferito,

con effetto dal precedente mese di ottobre e alle medesime condizioni, a AP 1,

figlia di AP 2 e già formalmente gerente dell'esercizio pubblico in questione

(doc. C e D).

In data 10 novembre 2008, ovvero con un certo anticipo rispetto alla scadenza

del contratto di fine anno, il competente perito comunale degli immobili ha

allestito (su richiesta del locatore) e trasmesso alle parti un rapporto di

constatazione dell'oggetto locato (doc. E).

Un incendio divampato il successivo 23 dicembre danneggiava la proprietà e

meglio distruggeva completamente la "baracca adibita alla griglia e

cucina estiva" (doc. H: rapporto di constatazione della Polizia

Cantonale del 27 gennaio 2009). L'autorità di polizia apriva quindi un

procedimento penale contro ignoti per incendio intenzionale (ai sensi dell'art.

221 CP) "per aver volontariamente acceso la stufa-cucina alimentata a

corrente e averla lasciata accesa sull'intensità massima, cosa che con il

passare del tempo avrebbe surriscaldato gli ombrelloni appoggiati sopra ai

fornelli, scaturendo così l'incendio", avendo tra l'altro constatato,

sulla base delle dichiarazioni rese da AP 2, come l'esercizio fosse chiuso dal

mese di settembre essendo in corso in quei giorni lo sgombero del mobilio

facente parte dell'inventario dell'esercente (doc. H). Nuovamente interpellato,

essendo nel frattempo avvenuta la riconsegna delle chiavi, il suddetto perito

comunale ha esperito un secondo sopralluogo il 23 gennaio 2009 in presenza del locatore e trasmesso alle parti il relativo rapporto di constatazione datato 27

gennaio 2009 (doc. I).

Con scritto 9 febbraio 2009, AO 1 notificava a AP 2 i difetti a suo dire

puntualmente segnalati nel rapporto di constatazione del perito comunale del 27

gennaio 2009 "consistenti in buona parte nella rimozione senza alcuna

cautela dell'arredamento e degli altri mobili con conseguenti buchi ecc… nonché

l'incendio del grill e il deposito nel terreno antistante la propriet del

mobilio non rimosso" (doc. L).

B. Permanendo le divergenze tra le

parti anche dopo lo scambio di corrispondenza intercorso (doc. T, U e V), e

così autorizzato ad agire dal competente Ufficio di conciliazione in materia di

locazione, con istanza 27 luglio 2009 AO 1 si è rivolto alla Pretura postulando

la condanna di AP 1 e AP 2, in solido, al risarcimento dei danni subiti, ammontanti

ad almeno fr. 45'104,05 pari ai costi sopportati per il ripristino del bene

locato, lo sgombero e la ricostruzione di quanto distrutto dall'incendio e

altri interventi di riparazione, pulizia, revisione e ripristino di impianti.

In occasione dell'udienza 5 ottobre 2009 i convenuti si sono integralmente

opposti alle domande dell'istante. In sede di replica e duplica, come pure nei

rispettivi memoriali conclusivi scritti, le parti hanno confermato le loro

contrapposte tesi e domande di causa, l'istante riducendo la sua pretesa a

complessivi fr. 26'628,95.

C. Con decisione 6 novembre 2012 il

Pretore ha parzialmente accolto l'istanza condannando i convenuti in solido al

pagamento di fr. 10'770,80. La tassa di giustizia e le spese sono state poste

in ragione di ¾ a carico dell’istante, obbligato pure a rifondere alle

controparti fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali.

Il primo giudice ha avantutto accertato che, nonostante l'accordo che ha visto

subentrare la figlia al padre nel contratto di locazione (doc. C) questi siano

da ritenere coconduttori, AP 2 avendo affiancato AP 1 nella conduzione

dell'esercizio pubblico.

Esposte dottrina e giurisprudenza in merito agli art. 267 e 267a CO, con

riferimento ai rispettivi obblighi delle parti al momento della restituzione

della cosa locata, il Pretore ha ritenuto tempestiva la notifica dei danni da

parte del locatore e proceduto all'esame degli stessi, considerando come

presupposto il fatto che all'inizio della locazione i locali consegnati fossero

in uno stato idoneo all'uso cui erano destinati e riferendosi ampiamente agli

accertamenti eseguiti dal perito giudiziario e meglio al referto peritale del 18

marzo 2011 e al suo complemento del 30 giugno 2011.

Per la completa distruzione della struttura adibita a grill a seguito di

incendio, il giudice di prime cure ha imputato ai conduttori la violazione del

dovere di diligenza, mettendo quindi a loro carico i costi di sgombero (fr.

3'410.-) e riparazione (fr. 3'658,40).

Con riferimento al costo sostenuto dal locatore per opere da fabbro per la

riparazione della recinzione, il Pretore, con riferimento agli accertamenti

peritali e alle emergenze istruttorie a proposito dello stato generale del

manufatto, ha ritenuto equo porne una parte (fr. 3'000.-) a carico dei

conduttori. È pure stata accolta, anche se solo in minima parte, la pretesa di

rifusione delle spese sostenute per opere da pittore, ritenuto come il locatore

aveva manifestato l'intenzione di procedere a sue spese al termine della

locazione, ciò che ha condotto il primo giudice a far sopportare ai conduttori,

a titolo equitativo, solo i costi aggiuntivi per la riparazione del danno da

questi causato a seguito della rimozione del mobilio e degli infissi (fr.

702,40). Respinte le pretese relative ad una riparazione della condotta dell'impianto

di stoccaggio del gas propano e ai costi per la manutenzione degli impianti, il

Pretore ha pertanto accolto le richieste dell'istante limitatamente a

complessivi fr. 10'770,80 ponendo le spese e le ripetibili a carico delle parti

secondo il rispettivo grado di soccombenza.

D. Con atto di appello 4 dicembre 2012

i convenuti hanno chiesto la riforma della decisione pretorile nel senso di

respingere l'istanza con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambi i

gradi di giudizio.

Con risposta all’appello 28 gennaio 2013 l'istante postula la reiezione del gravame e propone con il medesimo allegato un appello incidentale chiedendo la

condanna dei convenuti al versamento di fr. 13'553,34 a suo favore e un diverso riparto degli oneri processuali fissati nel giudizio impugnato, con

protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle tesi esposte dalle parti si dirà

nei considerandi che seguono.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il

nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). A norma dell’art.

405.

cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento

della comunicazione della decisione (DTF 137 III 127 consid. 2, pag.129-130).

La decisione pretorile è stata resa in data 6 novembre 2012 sicché la procedura

d’appello è retta dal nuovo CPC.

2.

L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da

riformare (v. Reetz/Theiler in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2a ed., n. 36

ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz,

n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011, inc. n.4A_659/2011, consid. 4; II CCA

18.

aprile 2013, inc. n. 12.2011.119 e riferimenti). Come meglio si vedrà in

seguito gli appellanti si limitano a tratti a riproporre le proprie tesi, già

esposte negli allegati di prima sede, senza adeguato confronto con il giudizio

che impugnano, ossia senza spiegare per quali motivi il giudizio del Pretore

sarebbe errato e pertanto da riformare, ciò che rende l’atto di appello irricevibile

in alcune sue parti.

Appello principale

3.

Preliminarmente, nell'ambito di un'elencazione

di aspetti di natura formale, gli appellanti espongono una generica

considerazione sul "coinvolgimento del sig. AP 2 " che

sembrerebbe finalizzata a contestarne il ruolo di parte (appello pag. 3, parte

III con il titolo "IN ORDINE"). Se anche vi si volesse intravvedere

una critica al giudizio pretorile, questa, oltre ad essere irricevibile per

carente motivazione (art. 311 CPC) e l'eccezione sollevata essendo peraltro

nuova, sarebbe comunque da respingere nel merito dovendosi confermare la deduzione

del Pretore che ha ritenuto colocatari entrambi i convenuti, AP 2 non potendo

essere considerato alla stregua di un semplice rappresentante della figlia,

come gli appellanti pretendono.

4.

Sempre a titolo di premessa e senza

esprimere particolari censure, gli appellanti riepilogano i fatti rilevanti,

con riferimento al rapporto contrattuale intercorso tra le parti e alle

conclusioni a cui è giunto il Pretore, riproponendo pure ampi stralci di

dottrina e giurisprudenza sostanzialmente identici a quelli già proposti dalla

sentenza pretorile impugnata (pag. 3 n. 6 a e b).

5.

Gli appellanti riconoscono che il Pretore ha

correttamente riportato "le tempistiche attraverso le quali sono stati

notificati, indirettamente e direttamente, i difetti ai conduttori" ma,

tenuto conto della data di riconsegna dell'immobile (corrispondente alla

scadenza del contratto il 31 dicembre 2008) contestano la tempestività della

notifica, siccome la prima verifica dei locali del 6 novembre 2008 alla

presenza del perito comunale avrebbe a loro modo di vedere "poco

significato riguardo alla tempestività in quanto avvenuta un quasi due mesi

prima della restituzione dell'ente locato" e il primo sopralluogo dopo

la riconsegna datando 23 gennaio 2009 (appello pag. 8).

La censura è irricevibile poiché, oltre a non confrontarsi direttamente con le

argomentazioni proposte dal Pretore al riguardo, venendo così meno all'obbligo

di motivazione (art. 311 CPC), gli appellanti propongono tesi nuove e non

proponibili in appello. Infatti, nelle precedenti comparse (riassunto scritto

prodotto all'udienza di discussione 5 ottobre 2009 e conclusioni scritte 5

ottobre 2011) i convenuti non avevano sollevato obiezione alcuna al proposito,

riferendosi anzi ampiamente proprio alle constatazioni del perito comunale a

sostegno delle loro tesi in merito ai difetti riscontrati, alla loro natura e

alle rispettive responsabilità di locatario e conduttori.

6.

Con riferimento alle pretese riconosciute

dal Pretore a titolo di risarcimento del danno subito dal locatore per i costi

derivanti dallo sgombero e dalla demolizione del manufatto distrutto da un

incendio, rispettivamente dalla ricostruzione e riparazione di parti

danneggiate dell'immobile, gli appellanti contestano di essere responsabili per

il danno verificatosi. Riproposte la dottrina e la giurisprudenza in merito già

menzionate dal Pretore, gli appellanti menzionano a sostegno della loro tesi il

rapporto di polizia che escluderebbe una loro negligenza e ritengono non possa

essere intravvista una loro colpa per aver lasciato materiale infiammabile

sopra i fornelli elettrici spenti all'interno di una costruzione chiusa: lo

scasso e l'accensione dei fornelli da parte di ignoti sarebbe infatti da

ritenere una circostanza imprevedibile e straordinaria. Pure contestato è il

nesso di causalità tra la negligenza loro imputata dal Pretore e l'incendio

verificatosi.

La tesi non può essere accolta. Anzitutto poiché, poggiandosi peraltro su

argomentazioni in parte nuove e quindi non proponibili in appello, cercano di

accreditare circostanze che le emergenze istruttorie hanno smentito. Infatti,

contrariamente a quanto ripetutamente affermato con l'appello, non è stato

necessario alcuno scasso per accedere ai fornelli. Lo attestano le stesse

dichiarazioni rese dall'appellante alla polizia secondo le quali "non

vi è alcun problema ad accedere a detto locale, poiché non esiste una porta che

si possa chiudere" (rapporto di polizia doc. H, deposizione del 23

dicembre 2008, pag. 2, risposta n. 6). Questa e altre risultanze istruttorie menzionate

dal Pretore (sentenza impugnata pag. 4) permettono quindi di ritenere che gli

elettrodomestici in questione fossero situati in uno spazio coperto ma non

chiuso, ovvero facilmente accessibile trovandosi all'esterno. È sempre lo

stesso convenuto ad aver indicato, in occasione della summenzionata deposizione,

come l'incendio causato dall'accensione delle placche sopra le quali era

depositato materiale infiammabile sia avvenuto in un momento in cui l'esercizio

pubblico aveva già cessato la sua attività da oramai un paio di mesi almeno (lo

sgombero dei locali essendo in corso) e come in quel periodo un gruppo di

ragazzi della zona si ritrovasse frequentemente nei paraggi del ristorante

lasciando "bottiglie e lattine di birra in giro sulla terrazza e sul

piazzale" (doc. H, risposte n. 1 e 5). Alla luce di tali circostanze

non può pertanto essere censurata la conclusione del Pretore che ha intravvisto

una carente diligenza dei conduttori che, oltre ad aver omesso di staccare

l'alimentazione elettrica ai fornelli durante la loro assenza, hanno pure

ritenuto di poter depositare materiale infiammabile (ombrelloni e altro

mobilio) sui fornelli, contravvenendo a elementari regole di prudenza. Le tesi

degli appellanti, peraltro contraddittorie e imperniate su valutazioni

soggettive più che su elementi di fatto concreti, oltre ad essere irricevibili

sono quindi inadatte a scalfire la conclusione del Pretore.

7.

Gli appellanti contestano inoltre le

conclusioni pretorili in merito al risarcimento del danno alla recinzione che a

loro parere sarebbe vetusta e danneggiata da cause non imputabili ai

conduttori, come la perizia giudiziaria e le testimonianze agli atti

confermerebbero.

Essi riconoscono espressamente che lo stato della recinzione sarebbe peggiorato

nel corso del periodo di locazione, ma forniscono una loro lettura dei fatti e

attribuiscono rilevanza esclusiva a determinate circostanze, peraltro

riconosciute anche dal Pretore. Così facendo gli appellanti non si confrontano

però con gli altri elementi di fatto da questi considerate a cui non oppongono

che soggettive interpretazioni con la pretesa di non aver mai utilizzato il

fondo in un modo che esuli dal normale godimento dell'ente locato. Sennonché

nell'uso conforme del terreno circostante l'edificio adibito ad esercizio

pubblico non può certo rientrare, come correttamente rilevato dal primo

giudice, il pascolo prolungato di bestiame, ovvero per alcuni anni di pecore e

capre e in seguito di due asini, presenti per alcuni mesi nel corso delle varie

stagioni e in modo addirittura permanente durante l'inverno (come riferito dal

teste C__________ M__________, le cui dichiarazioni rese durante la deposizione

del 15 marzo 2010 sono state ampiamente riprodotte a pag. 5 e 6 della sentenza

impugnata). Il Pretore ha inoltre menzionato le circostanze emerse dal

sopralluogo del 10 novembre 2008 (doc. E) e il referto peritale (pag. 11) e

relativo complemento (pag. 3), considerando quindi, sulla base di un giudizio

di equità, di porre parzialmente i costi di riparazione a carico dei locatari.

Gli appellanti non si confrontano con tali considerazioni, venendo quindi meno

ai loro doveri di motivazione e falliscono nel tentativo di addebitare

unicamente alla normale usura il deterioramento della recinzione constatato al

termine della locazione.

Anche su questo punto le censure d'appello, nella misura in cui sono

ricevibili, sono pertanto respinte e la conclusione pretorile confermata.

8.

Gli appellanti contestano pure la decisione

pretorile che ha messo a loro carico una parte dei costi per opere da pittore,

con una censura che si esaurisce in una semplice esposizione di considerazioni

generiche a proposito dell'assunzione da parte del locatore di tali oneri di

ripristino in relazione alla normale usura. Così facendo, ancora una volta essi

non si confrontano affatto con la conclusione pretorile che, pur riconoscendo

come la quasi totalità della spesa di complessivi fr. 10'583.- competa al

locatore, ha comunque deciso, a titolo equitativo, di condannare i convenuti al

risarcimento di un danno di fr. 702,40 facendo proprie le conclusioni del

perito giudiziario (con esplicito rimando al contenuto del referto peritale a

pag. 10 e alle relative delucidazioni a pag. 4) che ha ricondotto questa parte

dei costi di ripristino delle pareti ai danni causati dai locatari al momento

della rimozione di mobili e infissi.

9.

In conclusione l’appello, infondato,

dev’essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile, con conseguente

conferma della decisione del Pretore.

Appello incidentale

10.

Con appello incidentale 28 gennaio 2013 l'istante postula la condanna dei convenuti al versamento di complessivi fr. 13'553,34 ovvero il

riconoscimento, oltre a quanto già stabilito dal primo giudice, di un ulteriore

risarcimento di fr. 2'782,50 pari al costo per il ripristino delle condutture

che collegano il serbatoio del gas propano agli impianti dell'esercizio

pubblico.

Al Pretore viene rimproverato di aver ignorato la circostanza che il danno

subito non poteva essere menzionato nel rapporto allestito dal perito comunale

intervenuto dopo la riconsegna, poiché a quel momento ancora non era nota la

manomissione dell'impianto da parte dei conduttori.

La censura è infondata e finanche temeraria. Infatti, le asserite motivazioni

in merito al mancato controllo dell'impianto di stoccaggio e erogazione del gas

propano, oltre ad essere nuove e quindi improponibili in questa sede, sono

contraddette dalle emergenze istruttorie che hanno confermato come lo stato di

quest'impianto non avesse rilievo alcuno al fine della verifica del bene locato

dopo la riconsegna, siccome il locatore non aveva diritto alcuno sull'impianto

in questione. L'istante neppure ha ritenuto di contraddire le tesi dei

convenuti, puntualmente sorrette dai relativi documenti agli atti, secondo le

quali l'impianto nel suo complesso, ovvero il serbatoio e le relative condotte,

sia stato fatto installare dai conduttori, sulla base di un accordo da questi

stipulato direttamente con la ditta fornitrice dei servizi e dei rifornimenti

di carburante che ne è rimasta proprietaria (contratto 2 agosto 1999 con S__________

__________ SA, doc. 12). Conformemente a tale impegno, con la disdetta del

contratto di fornitura, la cisterna è quindi stata scollegata e rimessa a

disposizione della legittima proprietaria per lo smontaggio (doc. 12 e 14).

L'appello incidentale va pertanto respinto, nella misura in cui è ricevibile.

11.

definitiva entrambi gli appelli, nella misura in cui sono ricevibili, vanno

respinti. Le spese processuali sono poste a carico dei rispettivi appellanti

soccombenti, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata congrue

ripetibili.

Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello sono stabilite

in funzione delle domande, ovvero fr. 10'770,80 per l'appello principale e

2'782,50 per quello incidentale, importi determinanti anche ai fini di un

eventuale ricorso al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello 4 dicembre 2012 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura

in cui è ricevibile.

2.Le spese processuali della procedura di appello di

complessivi fr. 900.-, già anticipate, sono poste a carico degli appellanti in

solido, i quali verseranno alla parte appellata, con medesimo vincolo di

solidarietà, fr. 1'000.- per ripetibili.

3.L'appello incidentale 28 gennaio

2013 di AO 1 è respinto nella misura in

cui è ricevibile.

4.Le spese processuali della procedura di appello incidentale

di complessivi fr. 300.-, già anticipate, sono poste a carico dell’appellante

incidentale, il quale verserà alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.

5. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici (sulla pagina seguente)

Rimedi

giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle

cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso

ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di

locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori

inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza

cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in

materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in

materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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