12.2012.37

Locazione. Contestazione della disdetta ordinaria

7 maggio 2012Italiano24 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

modulo ufficiale 27 agosto 2011 il locatore ha notificato ai conduttori separatamente

la disdetta ordinaria dei contratti relativi all’appartamento e ai box,

motivandola con la constatazione di una “manomissione da parte vostra

dell’impianto elettrico”, tale da giustificare a suo dire una disdetta

straordinaria ex art. 257f CO, a cui egli tuttavia rinunciava unicamente

alla luce della durata ventennale del rapporto contrattuale. Alla disdetta egli

ha allegato copia del “rapporto di controllo di impianti elettrici 19 luglio 2011” delle __________ (doc. C e doc. 1). Il successivo 7 settembre i conduttori, rappresentati dall’RA

1, hanno contestato la validità della disdetta dinnanzi al competente Ufficio

di conciliazione (doc. 5). Essi hanno ammesso di aver installato qualche anno

prima una “presa volante in garage allacciandosi al filo elettrico della

lampadina, con lo scopo di eventualmente azionare l’aspirapolvere per pulire

l’autovettura”, ma hanno dichiarato di non aver “praticamente mai” utilizzato

la medesima, “se non un paio di volte all’inizio”, e di ritenere che “l’aver

allacciato una presa alla luce comune” non può essere motivo sufficiente per

una disdetta giusta l’art. 257f CO, sicché la medesima sarebbe annullabile. Essi

hanno anche contestato di aver ricevuto la disdetta separatamente. L’udienza di

conciliazione 10 novembre 2011 non ha avuto esito positivo e agli istanti è

quindi stata rilasciata l’autorizzazione ad agire entro trenta giorni (doc. D e

inc. rich. UC).

C. Con

istanza (recte: petizione) 1° dicembre 2011 i conduttori hanno adito la

Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo in via principale di annullare

la disdetta 27 agosto 2011, in via subordinata di concedere una protrazione

fino al 1° ottobre 2016. Essi hanno ribadito quanto asserito dinanzi al

competente Ufficio di conciliazione in merito alla “presa volante”, affermando

che il locatore non aveva previamente chiesto loro di rimuovere il cavo in

questione e che la disdetta era un provvedimento manifestamente sproporzionato,

dato che, a loro dire, l’allacciamento elettrico non poteva giustificare una

disdetta straordinaria e, di conseguenza, nemmeno una disdetta ordinaria. Essi

hanno altresì dichiarato che la disdetta non era stata loro notificata

separatamente, sicché già per questo motivo doveva essere dichiarata nulla. Con

osservazioni 19 dicembre 2011 il locatore ne ha postulato la reiezione. Al

dibattimento finale 26 gennaio 2012 le parti si sono confermate nei loro

rispettivi punti di vista, gli attori ammettendo tuttavia che la disdetta era

stata loro notificata separatamente. Statuendo con decisione 14 febbraio 2012

il Pretore aggiunto ha accolto la petizione, annullando la disdetta in

questione.

D. Con

appello 21 febbraio 2012 il convenuto è insorto contro il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione e di confermare,

di conseguenza, la disdetta. Con osservazioni (recte: risposta) 8 marzo

2012 gli attori postulano la reiezione del gravame.

considerato

in diritto: 1. L’appellante domanda, in primo luogo, l’escussione in questa sede

della teste __________, perché confermi quanto da ella dichiarato nello scritto

11 dicembre 2011 (doc. 2). Egli rinvia all’art. 306 cpv. 3 CPC, che però

concerne la procedura in materia di unione domestica registrata. Sia come sia,

la domanda non può essere accolta. Da una parte, tale assunzione non si

giustifica alla luce dell’art. 317 cpv. 1 CPC. Secondo tale disposto, invero,

nuovi mezzi di prova sono considerati solo se, tra le altre cose, dinanzi alla

giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente

esigibile tenuto conto delle circostanze. Come verrà illustrato (consid. 5), il

locatore avrebbe dovuto, se del caso, chiedere l’escussione in questione

dinanzi al primo giudice. Dall’altra, nemmeno si giustifica di assumere tale

testimonianza sulla base dell’art. 316 cpv. 3 CPC, che non rappresenta, di

principio, la piattaforma per assumere altri mezzi di prova che le parti non

hanno offerto in prima istanza (Cocchi/Trezzini/Bernasconi,

Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano

2011, pag. 1389).

2. Il

Pretore aggiunto ha fissato il valore di causa in fr. 69'600.-, reputando che determinante in tal

senso era la domanda di protrazione della locazione (decisione impugnata, pag.

2, consid. 1). Tuttavia, l’art. 91 cpv. 1 CPC esclude che ai fini della

determinazione del valore litigioso siano da computare eventuali conclusioni

subordinate (cfr. Spühler/Tenchio/Infanger,

Schweizerische Zivilprozessordnung, Basler Kommentar 2010, n. 5 ad art.

91; Schleiffer Marais, in: Baker & McKenzie, Schweizerische

Zivilprozessordinung/ZPO), Berna 2010, n. 14 ad art. 91). Ciò vale anche

nell’ipotesi che il valore della richiesta formulata in via sussidiaria sia

maggiore rispetto alla domanda principale (Diggelmann,

in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische

Zivilprozessordnung (ZPO), Kommentar, San Gallo/Zurigo 2011, n. 19 ad art. 91).

Di conseguenza, il valore litigioso è quello della contestazione della

disdetta. Al riguardo, il Tribunale federale ha precisato che in una causa

concernente la validità di una disdetta è determinante, per il calcolo del

valore litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a

sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida. Tale periodo si estende

fino al momento in cui possa essere data, o sia stata data effettivamente, una

nuova disdetta. In tutti i casi fino al termine del periodo di protezione di

tre anni fissato dall’art. 271a lett. e CO (sentenza del Tribunale federale

inc.4C.170/2004 del 27 agosto 2004). Alla luce di tale giurisprudenza questa

Camera ha già avuto modo di fissare il valore litigioso in funzione di tre anni

di locazione (II CCA, sentenza inc. 12.2007.2 del 5 novembre 2007, consid. 9,

sentenza inc. 12.2007.20 del 29 marzo 2007, consid. 9). Ne consegue che il

valore di causa è di fr. 52'200.- [(1'250.- + 100.- + 100.-) x 36].

3. Dopo

aver accertato l’esistenza di una violazione del contratto inerente al box auto

da parte dei conduttori, il Pretore aggiunto ha reputato che essa non era di

una gravità tale da giustificare la disdetta 27 agosto 2011. Secondo il primo giudice,

da una parte il locatore non ha dimostrato che la violazione in questione abbia

comportato un aumento di dispendio di energia elettrica, dall’altra avrebbe

dovuto, semmai, previamente diffidare i conduttori dall’astenersi dall’uso

della “presa volante”. Per finire, egli reputa che la disdetta è ancor meno

giustificata per quanto concerne il contratto inerente all’appartamento.

4. L’appellante

sostiene, anzitutto, che la disdetta è stata data rispettando i termini

ordinari poiché non erano adempiute tutte le condizioni previste dall’art. 257f CO (in particolare la diffida) e che tale circostanza non comporta, al contrario di quanto a suo

dire reputato dal Pretore aggiunto, l’abusività della disdetta (memoriale, pag.

2 in alto e 4 in fondo). In realtà, il primo giudice non ha argomentato il

giudizio nel senso testé riportato. Egli ha sì indicato l’esigenza, nella

fattispecie, di una diffida, ma ciò per valutare l’abusività o meno della

disdetta ordinaria, tant’è che ha fatto riferimento alla durata ventennale

della locazione (sentenza impugnata, pag. 3, consid. 3). La censura non può

quindi essere seguita.

5. Il

convenuto contesta, inoltre, che agli atti non vi sia alcuna evidenza sull’uso

e frequenza della “presa volante” (appello, pag. 4). Il Pretore aggiunto ha spiegato

che la dichiarazione scritta 11 dicembre 2011 di __________ __________ secondo la

quale AO 1 “puliva con l’aspirapolvere il furgone (fino al 2008 aveva una ditta

di __________ __________) e le due automobili” (doc. 2) non assurgeva a rango

di prova, dato che la stessa sarebbe dovuta essere, semmai, sentita quale

teste. L’appellante sostiene che in applicazione dell’art. 247 CPC competeva al

primo giudice accertare d’ufficio i fatti e, non avendo questi assunto la

stessa quale teste, di essersi “adagiato”. L’appellante si riferisce, quindi,

al secondo capoverso del disposto testé menzionato, che rientra nel

concetto di “massima inquisitoria sociale” o “principio inquisitorio attenuato”

(Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) del

28 giugno 2006: FF 2006, 6738). Esso si applica nelle

controversie di cui all’art. 243 cpv. 2 CPC, tra le quali figurano quelle in

materia di locazione di abitazioni se, come nella fattispecie, vertenti tra le

altre cose sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di

locazione (lett. c). Nelle cause in cui i fatti devono essere accertati

d’ufficio, l’art. 153 cpv. 1 CPC prevede l’assunzione d’ufficio delle prove da

parte del giudice. Sennonché, fatto rilevante per la presente

fattispecie, il principio inquisitorio attenuato non libera le parti dall’onere

di cooperare attivamente alla raccolta del materiale probatorio e dal

sostanziare la loro posizione processuale in ossequio alle regole processuali

applicabili. In altre parole, anche in questo ambito le parti hanno la

responsabilità primaria di proporre le allegazioni rilevanti e i relativi mezzi

di prova, cosicché, in definitiva, sono loro responsabili per la proposizione

in giudizio della fattispecie litigiosa, soprattutto laddove siano patrocinate

da un legale (trezzini, in: Cocchi/Trezzini/ Bernasconi,

Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano

2011, pag. 1095 seg. con riferimenti). Il Tribunale

federale, riferendosi all’abrogato art. 274d cpv. 3 CO – secondo il quale nelle controversie derivanti dal rapporto

di locazione il giudice accertava d'ufficio i fatti e apprezzava liberamente le

prove – e, quindi, alla massima inquisitoria sociale, ha

invero spiegato che le parti rimangono tenute a esporre, nei modi e nei

tempi stabiliti dalle norme procedurali applicabili, le circostanze all'origine

delle loro pretese e a indicare i mezzi di prova disponibili (DTF 125 III 231 consid. 4a). Il Tribunale

federale ha anche spiegato che dato che il principio inquisitorio

sociale è stato introdotto allo scopo di facilitare la comparsa dinanzi

all'autorità giudiziaria alle persone non patrocinate, la giurisprudenza

attenua la portata di tale principio quando le parti sono assistite da un

avvocato o da un rappresentante processuale professionale. Tant’è che l’alta

Corte ha precisato che tale principio ha segnatamente lo scopo di proteggere la

parte economicamente più debole e di instaurare quindi l’uguaglianza tra le

parti (sentenza testé menzionata, consid. 4a; cfr. anche sentenze inc.4A_685/2010 del 28 marzo 2011, consid. 2.2 e

inc.4A_519/2010 dell’11 novembre 2010, consid. 2.2, pubblicata in SZZP 2/2011,

pag. 98).

Non vi è motivo di credere

che il contenuto della massima inquisitoria sociale previsto dall’art. 247 cpv.

2 CPC sia differente da quanto suesposto e indicato dal Tribunale federale.

Tanto più che dagli atti legislativi emerge che esso corrisponde a quanto

previsto nel diritto privato federale e tiene conto del fatto che la procedura

semplificata dev’essere accessibile ai profani (AB 2007 532; cfr. anche Dietschy, Le devoir d’interpellation du

tribunal et la maxime inquisitoire sous l’empire du Code de procédure civile

suisse, in SZZP 1/2011, 81). Ne consegue che nella fattispecie l’art. 247 cpv.

2 CPC non è di sostegno alla tesi del locatore, avvocato che agisce in causa

propria. Va altresì rilevato che dubbi possono sorgere sull’applicabilità

dell’art. 247 CPC in presenza di un rapporto di locazione di un box auto. Al

riguardo, si rinvia a quanto verrà illustrato in seguito (consid. 6.1). Per il

resto, come pertinentemente evidenziato dal Pretore aggiunto, una dichiarazione

scritta non può sostituire una testimonianza allorché essa

viene allestita, per evidenti fini di causa, su richiesta di una parte del

processo e con l’esplicita

finalità di portare dei fatti a conoscenza di terzi con l’intento di fornirne la prova. Invero, ciò

vale nel CPC come sotto l’egida della previgente procedura cantonale ticinese (Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, Commentario

al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 149 e 722; Cocchi/Trezzini, Codice di procedura

civile ticinese massimato e commentato, Lugano, 2000, n. 25-27 ad art. 90

CPC-TI; cfr. II CCA, sentenza inc. 12.2007.84 del 7 febbraio 2008 consid. 7).

La dichiarazione in questione è datata 11 dicembre 2011, quindi successivamente

alla petizione 1° dicembre 2011. Tutto lascia quindi credere che essa sia stata

allestita per evidenti fini di causa. Essa è quindi irrilevante dal profilo

probatorio. Ne consegue che al riguardo l’appello è respinto.

6. L’appellante

sostiene che la manipolazione dell’impianto elettrico da parte dei conduttori

costituisce una violazione contrattuale di entità ben maggiore a quella di

semplice bagatella. In particolare, l’installazione della “presa volante”

allacciata al filo elettrico della lampadina metteva fuori norma la sicurezza

dell’impianto medesimo di illuminazione dell’intera autorimessa, mentre lo

sfruttamento di tale energia costituiva una mancanza di riguardo verso il

locatore e gli altri inquilini dello stabile, chiamati a far fronte ai relativi

costi (memoriale, pag. 4 seg.).

6.1 Va anzitutto precisato che

nella fattispecie i contratti di locazione che legano le parti sono tre: il

contratto 7 luglio 1992 inerente all’abitazione, il contratto 7 luglio 1992

concernente un box auto nello stesso stabile e, infine, quello datato 28

ottobre 1992 relativo anch’esso a un box auto nell’immobile in questione (doc.

A e doc. 3). Con modulo ufficiale 27 agosto 2011 il locatore

ha notificato ai conduttori separatamente la disdetta ordinaria di tutti i

contratti testé menzionati (doc. C e doc. 1). L’art. 271 cpv. 1 CO, secondo

il quale la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona

fede, si applica alle disdette in materia di locazione di locali d’abitazione e

commerciali. Ne consegue che il disposto testé menzionato è applicabile alla

disdetta di un box auto unicamente se è stato locato in relazione con la

locazione di un’abitazione o di un locale commerciale (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 725, n. 1.6;

SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3a ediz.,

Zurigo/Basilea/Ginevra 2008, n. 23 ad Vorbemerkungen ad 253-274g CO e n. 6 ad

art. 271 CO). Nella fattispecie determinante è quindi la questione di sapere se

le locazioni dei due box auto facciano parte di un intero rapporto contrattuale

avente per oggetto, in primis, l’abitazione situata nello stesso stabile

(Higi, Zürcher Kommentar 1996, n.

40 seg. ad Vorbemerkungen zu Art. 271-273g CO; Higi,

Zürcher Kommentar 1994, n. 54 seg. ad Art. 253a-253b CO). La risposta è

affermativa già per il fatto che sia l’appartamento sia i due box auto sono

situati nello stabile __________ a __________ e che tutto lascia quindi

intendere che questi ultimi siano correlati alla locazione dell’abitazione.

6.2 La protezione dalle disdette

abusive prevista dall’art. 271 CO contempla quei casi in cui la disdetta è

contraria alle regole della buona fede. In particolare è

abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non

hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per

raffronto agli interessi delle parti in causa (II CCA inc. 12.2007.163 del 3

marzo 2008 consid. 7, inc. 12.95.330 dell’11 marzo 1996, inc. 12.97.140 del 7

agosto 1997, inc. 12.1999.227 del 16 maggio 2000; mp 1992 pag. 129 con rif.). Il

giudice deve esaminare di caso in caso se i presupposti della norma testé

menzionata sono adempiuti (Lachat, op.

cit., pag. 733 seg.; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 20 ad art. 271 CO). Compete

alla parte che contesta la validità della disdetta dimostrare i fatti che fanno

dubitare della buona fede di colui che l’ha notificata, mentre la questione di

sapere se la medesima è contraria alle regole della buona fede ricade nell’applicazione

del diritto. Spetta, invece, alla parte che ha dato la disdetta comprovare la

sussistenza del motivo da essa indicato (Lachat,

op. cit., pag. 738 e n. 96 a pié di pag. 738 con numerosi riferimenti; Higi, op. cit., n. 162 segg. ad art. 271

CO). Di principio, non sono considerate abusive delle disdette motivate dalla

volontà di sanzionare una violazione contrattuale da parte del conduttore, ad

esclusione dei cosiddetti casi bagatella (Lachat,

op. cit., pag. 737; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 271 CO).

Nella fattispecie è

pacifico che i conduttori abbiano applicato una “presa volante” all’impianto

elettrico dell’immobile (petizione 1° dicembre 2011, pag. 2; osservazioni 19

dicembre 2011, pag. 3) e che ciò abbia comportato la violazione della clausola

contenuta nei contratti relativi ai box sul divieto di utilizzo di energia

elettrica per scopi propri (verbale di dibattimento 26 gennaio 2012, pag. 1).

Va altresì rilevato che al dibattimento 26 gennaio 2012 i conduttori hanno

affermato che “la manchevolezza del sig. AO 1, peraltro limitata a un uso per

la pulizia del proprio veicolo privato, non è di entità tale da giustificare

una disdetta senza preventiva diffida” (pag. 1). Se ne desume che essi hanno

ammesso l’uso della presa in questione, al contrario di quanto ritenuto dal

Pretore aggiunto secondo il quale dal carteggio processuale non emergeva alcun

riscontro su tale aspetto. L’impianto elettrico “volante” era inoltre tale da

minare la sicurezza del box, dato che nel “controllo periodico degli impianti

elettrici” 1° ottobre 2010 e trasmesso al locatore nel luglio 2011 è indicato

che il proprietario dello stabile deve provvedere a “eliminare le parti di impianto

eseguite secondo il criterio provvisorio o «volante» entro il 4 ottobre 2011” (doc. B = doc. 4). Non si può ritenere che la violazione contrattuale operata dagli attori sia

una mera bagatella, considerata l’oggettiva pericolosità della manomissione operata

all’impianto elettrico. Resta da approfondire la questione della mancata

diffida da parte del locatore. Al riguardo giova osservare che in presenza di

una violazione dell’obbligo di diligenza ai sensi dell’art. 257f CO è possibile, per il locatore, decidere di rescindere il contratto mediante disdetta ordinaria

senza che questa sia tacciata di abusività, indipendentemente dall’esistenza di

tutte le condizioni previste nel disposto testé menzionato (SVIT-Kommentar, op.

cit., n. 28 ad art. 271 CO). L’utilizzo inadeguato di istallazioni nella cosa

condotta in locazione, ad esempio del sistema elettrico, comporta senz’altro la

violazione dell’obbligo di diligenza previsto all’art. 257f cpv. 1 CO. Ciò vale anche, di principio, qualora il conduttore non ottempera alle clausole

contenute nel contratto di locazione e inerenti all’utilizzo della cosa (Lachat, Le bail à loyer, 2. ediz., pag.

76). Secondo il cpv. 4 del disposto testé menzionato il locatore può recedere

dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e

gravemente la cosa. Anche una grave violazione contrattuale è suscettibile di

rientrare nell’applicazione di tale capoverso (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 40

ad art. 257f CO; Higi, Zürcher

Kommentar 1994, n. 30 ad art. 257f CO).

Nella fattispecie, come

detto, la manomissione all’impianto elettrico è stata rilevata dalle __________,

incaricate del controllo periodico degli impianti elettrici, che ne hanno

ordinato la rimozione. I conduttori negano che l’installazione elettrica fosse

tale da minare la sicurezza, e che quindi rappresenti una manomissione grave

dell’impianto elettrico, dato che le __________ avrebbero concesso più di un

anno per la sistemazione dell’impianto (risposta, pag. 2). Non bisogna tuttavia

confondere, da una parte, gli obblighi dal profilo amministrativo a carico del proprietario

dello stabile con quelli di carattere civile derivanti dal rapporto di

locazione. Invero, anche se le __________ hanno concesso un ampio lasso di

tempo per la rimozione di tale impianto, sussiste il fatto che all’interno dei

box la sicurezza era ridotta a causa dell’agire dei conduttori. Per tacere del

fatto che la “presa volante” installata dagli attori – che come esposto sopra

hanno ammesso il suo utilizzo – ha comportato dei costi non attribuibili

direttamente ai loro responsabili (i conduttori), ciò che già rappresenta, a sé

stante, una grave violazione contrattuale. Ne consegue che anche nell’ipotesi

in cui il locatore avesse voluto disdire il contratto in virtù dell’art. 257f CO non avrebbe avuto bisogno di diffidare previamente i conduttori. La disdetta relativa al box

non è quindi abusiva. Ciò vale per entrambi i contratti di locazione inerenti

ai box, dato che i conduttori non hanno contestato l’affermazione del locatore secondo

la quale la manomissione era avvenuta in entrambi i box (osservazioni 19

dicembre 2011, pag. 3). Ciò non significa ancora che la disdetta relativa all’appartamento

non sia abusiva. Invero, agli atti non vi è alcun accenno a violazioni inerenti

all’uso dell’appartamento. Ciò sebbene, peraltro, la durata della locazione sia

stata ventennale. Se è vero che le parti hanno instaurato, con la

sottoscrizione dei tre contratti di locazione, un rapporto locativo di insieme,

cosa che ha permesso di vagliare l’applicabilità dell’art. 271 CO alla

locazione dei box, quest’ultimo aspetto appare come secondario rispetto a

quello relativo all’abitazione. La motivazione data dal locatore anche per la

disdetta del rapporto di locazione inerente alla dimora coniugale risulta

quindi essere sproporzionata alla violazione contrattuale accertata. In assenza

di altre motivazioni, che competeva al locatore allegare e dimostrare, la

disdetta sembra quindi essere dettata da motivi di rivalsa, seppur legati alla

scoperta della “presa volante”, che non possono essere tutelati poiché non

correlati all’abitazione. Ne consegue che per quanto concerne il contratto di

locazione 28 ottobre 1992 relativo all’appartamento la disdetta è abusiva.

7. Come illustrato

sopra (consid. 6) la disdetta contestata risulta quindi essere valida per

quanto concerne i contratti di locazione relativi ai box auto, al contrario di

quello relativo all’abitazione. Resta quindi da definire se i conduttori hanno

diritto alla protrazione fino al 1° ottobre 2016 richiesta con la loro

petizione. Nelle osservazioni 19 dicembre 2011 il locatore si è opposto all’ammissibilità

di tale domanda dinanzi al primo giudice, sostenendo che la medesima non era

stata fatta valere nella procedura conciliativa. Egli ha affermato che quanto

previsto dall’art. 274e cpv. 3 CO “sembra esser superato dall’introduzione del

CPC” (pag. 4). Non vi sono dubbi al riguardo, dato che per effetto dell’introduzione

del CPC tale disposto è stato abrogato a partire dal 1° gennaio 2011. Giusta l’art.

202 CPC nell’istanza proposta all’Ufficio di conciliazione devono essere

indicati la controparte, la domanda e l’oggetto litigioso. Con tale norma il

legislatore ha voluto perseguire lo scopo di individualizzare la lite pendente

(Infanger, Basler Kommentar 2010,

Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 4 ad art. 202 CPC; Frey in:

Baker & McKenzie, Schweizerische Zivillprozessordnung (ZPO), Berna

2010, n. 4 ad art. 202 CPC). In tal modo, il convenuto dev’essere messo nella

condizione di sapere che cosa è richiesto dall’istante (Egli, in:

Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,

n. 6 ad art. 202 CPC). Ne consegue che a ragione il convenuto ha contestato la

proponibilità, in prima istanza, della domanda di protrazione. Sia come sia, va

detto che anche nell’ipotesi contraria, essa non avrebbe avuto miglior sorte.

Invero, i conduttori non indicano – e neppure lo hanno fatto in prima sede – in

cosa consisterebbero le necessità per le quali postulano una protrazione della

locazione relativa ai box auto.

8. In definitiva,

l’appello è parzialmente accolto, nel senso che la decisione pretorile è

riformata con la conseguenza che la petizione è accolta limitatamente alla

richiesta di annullare la disdetta 27 agosto 2011 del rapporto di locazione

inerente all’appartamento di tre locali e mezzo situato nello stabile __________.

Di conseguenza, è riformato anche il dispositivo sulle spese giudiziarie di

prima sede che, al pari di quelle di appello, seguono la rispettiva soccombenza

delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC). Essa è fissata in funzione dei valori di

causa di ogni disdetta, ove quello relativo alla richiesta di annullare il

contratto di locazione inerente all’appartamento è di fr. 45'000.- , mentre

quello concernente ogni box è di fr. 3'600.-. Si deve inoltre tener conto della

soccombenza dei conduttori sul principio della disdetta relativa ai box auto. Dato che a determinate condizioni la rappresentanza professionale in

giudizio è accessibile ad altre figure rispetto agli avvocati iscritti

nell’apposito registro (art. 68 cpv. 2 lett. b-d CPC), anch’esse rientranti

nella logica delle ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC), gli appellati,

rappresentati da un rappresentante professionalmente qualificato ai sensi

dell’art. 68 cpv. 2 lett. d CPC, hanno diritto a congrue spese ripetibili,

ridotte in funzione della loro parziale soccombenza (art. 95 cpv. 3 lett. b) e commisurate

a quanto previsto dall’art. 15 del Regolamento per la fissazione delle

ripetibili (Trezzini in: Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, op. cit.,

pag. 393). Il valore litigioso determinante ai fini di un eventuale

ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 52'200.- (consid. 2).

Per i quali motivi,

richiamati la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili

decide: I. L’appello 21 febbraio 2012 di AP 1 è parzialmente accolto.

Di conseguenza la decisione inc. SE.2011.106 del 14 febbraio 2012 della Pretura

di Bellinzona è così riformata:

La petizione è parzialmente accolta.

conseguenza la disdetta 27 agosto 2011 è annullata per quanto concerne il

contratto 7 luglio 1992 relativo all’appartamento di tre locali e mezzo.

2. La

tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 100.-, da

anticipare

dagli attori in solido, restano a loro carico per 1/5 con il vincolo della

solidarietà e per il resto sono poste a carico del convenuto, che verserà agli

attori complessivi fr. 350.- a titolo di indennità per ripetibili.

Considerandi

II. Le spese processuali di complessivi fr. 600.- sono poste a carico

dell’appellante per 4/5 e, per il resto, a carico degli appellati con il

vincolo della solidarietà. L’appellante verserà alla controparte complessivi

fr. 300.- a titolo di indennità ridotta per ripetibili di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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