12.2012.52

Responsabilità del notaio, obbligo di informazione

4 luglio 2013Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP 1

ha venduto, con rogito n. 870 del 29 agosto 2002 del notaio AO 1, le

particelle all’avv__________ e a __________, che li hanno acquistati in

ragione di metà ciascuno (doc. B e C, 7) al prezzo di fr. 1'600’000.-, da

versarsi tramite bonifico bancario dell’UBS a favore della venditrice. Il trapasso

di proprietà è stato iscritto a Registro fondiario il 20 settembre 2002. La

venditrice ha avuto difficoltà nell’incassare il prezzo stabilito e ha percepito complessivamente solo fr. 230'000.-, di cui

fr. 200'000.- il 31 dicembre 2002 e fr. 30'000.- il 17 luglio 2003 (doc. D, O

pag. 3 e 5). La procedura esecutiva avviata nei confronti di __________ ha

permesso alla venditrice di incassare l’importo di fr. 15'312.50 il 16 dicembre

2005 (doc. G), mentre per il resto ha ricevuto l’8 febbraio 2006 un attestato

di carenza beni per fr. 1'593’590.65 (doc. G e I no. 2 ). L’avv. __________ è stato arrestato il 5 maggio 2003 e in seguito condannato per appropriazione

indebita e amministrazione infedele a danno di diversi suoi clienti, imputazioni

poi confermate dal Tribunale federale (doc. 2 e 3). La procedura esecutiva nei

suoi confronti si è conclusa con il rilascio alla venditrice di un attestato di

carenza di beni per l’importo di fr. 1'563’916.70 il 4 agosto 2008 (doc. E, L e

Q).

B. Il 9

gennaio 2008 AP 1 ha fatto spiccare nei confronti del notaio rogante il precetto

esecutivo n. __________ dell’UE di Lugano, al quale egli ha interposto

opposizione (doc. I), dopo aver contestato ogni sua responsabilità per

l’inadempimento contrattuale degli acquirenti. Con petizione

del 14 maggio 2008 AP 1 (attrice) ha postulato la condanna di AO 1 (convenuto)

al pagamento di fr. 1'383’742.50, oltre interessi al 5% a decorrere dal 29

agosto 2002, ed il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE __________

dell’UE di Lugano. Tale pretesa rappresenterebbe, secondo l’attrice, il danno

da lei patito a causa delle omissioni del convenuto nella sua funzione di notaio

rogante. Quest’ultimo non l’avrebbe infatti resa attenta riguardo ai potenziali

rischi dell’atto sottoscritto: in particolar modo, asserisce l’attrice, il

fatto di non aver chiesto delucidazioni su quali fossero le reali intenzioni

delle parti riguardo alle tempistiche di pagamento del prezzo pattuito ed alle

modalità di trapasso della proprietà, comporterebbe un mancato adempimento al

suo ruolo di notaio, che non si limiterebbe alla sola formalizzazione della

volontà delle parti. Con tale omissione e con l’aver fatto iscrivere il

passaggio di proprietà senza aver avuto la garanzia del versamento del prezzo

d’acquisto il convenuto, secondo l’attrice, avrebbe colpevolmente violato il

suo obbligo di agire, quale notaio, nell’interesse delle parti, sancito,

direttamente ed indirettamente, dagli art. 4 cpv. 2, 42 cpv. 1 cifra 4 e 57 LN.

C. Nella

sua risposta del 14 luglio 2008 il convenuto ha eccepito dapprima l’intervenuta

prescrizione, che si sarebbe verificata prima ancora della sottoscrizione, il 2

febbraio 2005, della prima dichiarazione con cui rinunciava a prevalersi di

tale eccezione. L’attrice avrebbe infatti già avuto piena conoscenza del danno

e del suo esatto ammontare al momento in cui si sono palesate le difficoltà

nell’incasso del prezzo pattuito e promossa la procedura esecutiva nei

confronti degli acquirenti. La prescrizione sarebbe quindi intervenuta al più

tardi in data 22 febbraio 2004, ovvero un anno dopo il PE fatto spiccare nei

confronti dell’avv. __________. Nel merito il convenuto sostiene di non aver

commesso alcun tipo di illecito con comportamento od omissione, l’atto notarile

essendo stato firmato dall’attrice a conoscenza di tutti i suoi dettagli ed

elementi essenziali e non avendo egli in alcun modo mancato di ossequiare agli

ordini impartiti dalle parti contrattuali. Nei successivi allegati di replica

del 15 settembre 2008 e di duplica del 22 ottobre 2008, le parti hanno in

sostanza ripreso le precedenti posizioni. Al termine dell’istruttoria, le parti

si sono confermate nelle rispettive posizioni con i

memoriali conclusivi del 14 dicembre 2011, rinunciando a comparire al

dibattimento finale.

D. Il

Pretore ha respinto con sentenza 7 febbraio 2012 la petizione, e ha posto a

carico dell’attrice la tassa di giustizia di fr. 16'000.- e le spese, oltre al

pagamento di un’indennità ripetibile di fr. 4'000.- in favore del convenuto.

E. L’attrice

è insorta contro la decisione pretorile con appello del 6 marzo 2012, con il

quale chiede l’annullamento della sentenza impugnata e la sua riforma, nel

senso di accogliere integralmente la petizione 14 maggio 2008, di condannare il

convenuto a versare l’importo di fr. 1’383'742,50 oltre interessi al 5% dal 29

agosto 2002, e di respingere in via definitiva l’opposizione interposta dal

convenuto al PE n. __________ dell’UE di Lugano, con protesta di tasse, spese e

ripetibili. Nella risposta del 14 maggio 2012, il convenuto propone di

respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile, il tutto con

protesta di spese e ripetibili.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto

processuale svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si

applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. Il

giudizio pretorile è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011 e la

procedura di appello è pertanto retta dal CPC. Nella fattispecie è pacifica la

ricevibilità dell’appello, promosso nel termine di 30 giorni dal ricevimento

della decisione impugnata in una vertenza pecuniaria con valore di fr.

1’383'742.50.

2.

Nella

fattispecie il Pretore ha dapprima esaminato l’eccezione di prescrizione

sollevata dal convenuto, respingendola. Ha accertato che l’attrice aveva avuto

conoscenza del danno solo al momento del deposito della graduatoria del

fallimento dell’acquirente avv. __________, il 31 ottobre 2005 (doc. L), di

modo che la prescrizione non si era ancora verificata quando il convenuto ha

sottoscritto la prima dichiarazione di rinuncia a sollevare l’eccezione di

prescrizione, il 2 febbraio 2005, rinnovata poi il 31 gennaio 2006 e il 10

gennaio 2007 (doc. H). Al momento in cui è stata avviata la causa giudiziaria,

il 14 maggio 2008, la prescrizione era stata validamente interrotta (doc. I).

Nel merito, dopo aver esposto le disposizioni di legge alle quali è soggetta la

responsabilità del pubblico notaio ticinese, il Pretore ha accertato che

l’attrice aveva indubbiamente subito un danno, avendo perso la proprietà dei

fondi senza aver potuto incassare il prezzo pattuito nel contratto di

compravendita. Il giudice di prima istanza non ha invece ritenuto adempiuto il

requisito dell’illiceità, non risultando dall’istruttoria una qualsivoglia

violazione da parte del notaio rogante delle norme o dei principi giuridici non

scritti. In effetti, secondo il primo giudice, il notaio si era limitato a riportare

nel rogito quanto pattuito dalle parti contraenti, rendendole attente alla

possibilità per la venditrice di iscrivere nel termine di tre mesi

dall’iscrizione del trapasso di proprietà un’ipoteca legale per il pagamento

del prezzo. Il Pretore ha poi ritenuto, riferendosi a giurisprudenza del

Tribunale federale, che nessuna norma legale imponeva al notaio accertamenti

sull’avvenuto pagamento del prezzo prima di procedere all’iscrizione della

compravendita a registro fondiario. A maggior ragione, prosegue il primo

giudice, che la venditrice era rappresentata al rogito da un procuratore attivo

da decenni nell’ambito immobiliare. Da qui, secondo il Pretore, l’assenza di

una responsabilità aquiliana del convenuto.

3.

Correttamente

il Pretore ha valutato la questione della responsabilità del notaio dal punto

di vista degli art. 41 e segg. CO sulla base della citata e pertinente dottrina

e giurisprudenza (cfr. pag. 4 a 6 della decisione impugnata) che qui non mette

conto di discutere nuovamente, ritenuto che l’applicazione di tali disposti non

è contestata dalle parti in causa. Giusta l’art. 41 cpv. 1 CO la responsabilità

per atto illecito presuppone, oltre all’illecito e alla colpa del responsabile,

l’esistenza di un danno e di un nesso causale adeguato tra l’illecito ed il

danno cagionato. L’art. 8 CC impone a chi intende dedurre il proprio diritto da

una circostanza di fatto l’obbligo di provare detta circostanza. In conseguenza

di questa norma, la mancanza della prova delle circostanze di fatto costitutive

del diritto obbliga il giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito

l’esistenza del diritto (Kummer,

Berner Kommentar, n. 20 ad art. 8 CC). L’applicazione dei principi derivanti

dall’art. 8 CC ad un’azione fondata, come la presente, sugli art. 41 e segg. CO

comporta che l’attore deve di principio dimostrare, oltre che l’esistenza e

l’ammontare del danno (come esplicitamente previsto già dall’art. 42 CO),

l’esistenza della colpa del danneggiante, ovvero il comportamento del

danneggiante ritenuto causa del danno e le circostanze di fatto che permettono

di concludere per il dolo o la negligenza da parte sua, l’illiceità di questo

comportamento, ovvero le circostanze di fatto che permettono di trarre la

conclusione giuridica della presenza di un illecito, e l’esistenza di un nesso

causale adeguato tra il comportamento ritenuto illecito e il verificarsi del

danno (Kummer, op. cit., n. 241,

244.

segg. ad art. 8 CC).

4.

L’appellante

rimprovera al Pretore di aver emanato una decisione superficiale e insufficiente

per aver lasciato indecisa la questione relativa all’entità del danno e per non

aver fatto alcun riferimento ai calcoli esposti negli allegati preliminari. La

critica è del tutto infondata. Il primo giudice non aveva, infatti, alcun

motivo di soffermarsi sul calcolo del danno, avendo escluso la responsabilità

del notaio per l’assenza di un qualsivoglia atto illecito da parte di

quest’ultimo.

5.

detta dell’appellante il primo giudice non si è confrontato con le

considerazioni in diritto da lei esposte nelle conclusioni di causa e non ha

determinato la natura e lo scopo degli obblighi imposti al notaio dalla Legge

notarile. Sostiene che il notaio rogante ha violato i disposti degli art. 4

cpv. 2, 42 cpv. 1 e 57 della Legge notarile ticinese, per non aver fornito

informazioni sul momento del trapasso di proprietà e del pagamento del prezzo

di vendita, non aver accertato le reali volontà delle parti e non averne fatta

indicazione nel rogito, oltre a non aver verificato il pagamento del prezzo di

compravendita prima di procedere all’iscrizione del trapasso di proprietà agli

acquirenti, comunicato poi alla venditrice solo due mesi dopo. Con tale

comportamento, afferma l’appellante, “è chiaro che l’appellato non ha

rispettato gli obblighi imposti dalla legge notarile”, tanto che il suo

comportamento illecito era manifesto al punto da suscitare perplessità nel

funzionario di banca che si era occupato del finanziamento ipotecario

dell’acquirente. Nonostante l’atto notarile nulla indichi sulle modalità di

trapasso della proprietà e del pagamento del prezzo, prosegue l’appellante, è

evidente che essa voleva trasmettere la proprietà solo dopo pagamento del

prezzo, conformemente a quanto previsto dall’art. 184 cpv. 2 CO. Il notaio non

ha tuttavia accertato la simultaneità delle prestazioni delle parti e l’aver

ignorato tale violazione delle più fondamentali norme della Legge notarile,

secondo l’attrice, rende manchevole e contraria al diritto la decisione del

Pretore. L’appellante rimprovera al primo giudice, inoltre, di aver emanato una

decisione arbitraria, sia per l’errata interpretazione del diritto, sia per

l’accertamento manifestamente incompleto ed errato dei fatti.

6.

Dall’istruttoria,

e segnatamente dal rogito notarile doc. C, è emerso che il prezzo di fr.

1'600'000.- doveva essere pagato con un bonifico bancario __________ a favore

della venditrice (clausola n. 2 pag. 3), che l’immissione in possesso con

trapasso degli utili e dei rischi avveniva il giorno medesimo della firma, vale

a dire il 29 agosto 2002 (clausola n. 4) e che il notaio era incaricato di

chiedere l’iscrizione a Registro fondiario (clausola n. 5). L’atto notarile

indica inoltre che il notaio aveva reso espressamente edotte le parti sulla

loro responsabilità solidale per il pagamento della tassa di bollo all’archivio

notarile e della tassa di iscrizione a registro fondiario, come anche per il

pagamento della parcella notarile (pag. 4), che le aveva informate sui diritti

e gli obblighi legali compresi quelli derivanti dalla legge tributaria (pag. 5

e 6) con esplicita menzione del diritto per la parte venditrice di richiede la

costituzione di un’ipoteca legale per il suo credito, entre tre mesi dalla

trasmissione della proprietà (pag. 6, penultimo paragrafo). La venditrice era

rappresentata al rogito dall’arch. __________, persona attiva da decenni nel

settore immobiliare, che aveva ricevuto solo il mandato di sottoscrivere l’atto.

Sentita nell’ambito della procedura penale avviata nei confronti

dell’acquirente, la venditrice ha riferito di aver avuto con l’acquirente un

“rapporto di amicizia e di fiducia”, tanto che gli accordi sulla compravendita

non erano stati messi in forma scritta ed erano stati formalizzati solo con il

rogito firmato a fine agosto 2002. Essa ha precisato di aver concordato con gli

acquirenti l’immediata immissione in possesso, ma non una data precisa per il

pagamento, essendo chiaro tra di loro che il pagamento sarebbe avvenuto

“sull’arco di poco tempo nel senso di qualche settimana dopo la firma del

rogito” (doc. O, pag. 2). Tali accordi sono stati ammessi dall’acquirente avv. __________ (doc. O, pag. 3), il quale ha esposto di aver ricevuto il finanziamento di fr.

1'100'000.- dalla Banca __________ l’11 dicembre 2002 e di averlo utilizzato

per “tappare buchi precedenti” (doc. N, pag. 8 e 9) e versare un acconto sul

prezzo di compravendita. Venditrice e acquirenti si erano incontrati a

Montagnola prima della firma del rogito per la consegna delle chiavi e diverse

spiegazioni sul funzionamento della villa (doc. O, pag. 4) e vi era anche stato

un incontro a St. Moritz per il versamento da parte degli acquirenti della

somma di fr. 200'000.- a pagamento dell’arredamento, nei giorni immediatamente

precedenti o seguenti la firma del rogito (doc. P, deposizione 31 luglio 2003 del

marito della venditrice, pag. 2). Il marito della venditrice ha riferito che quanto

indicato nel rogito firmato corrispondeva a quanto concordato con l’acquirente

(doc. P, pag. 2). L’arch. __________, rappresentante della venditrice al rogito

e come già detto persona con esperienza pluridecennale nel settore immobiliare,

ha riferito che l’attrice gli aveva fatto vedere in precedenza la bozza del

contratto, e che questa corrispondeva al testo da lui sottoscritto (deposizione

2.

giugno 2009).

7.

pertanto da ritenere accertato, con il Pretore, che il rogito n. 870 del notaio

qui convenuto rispetta gli accordi presi dalle parti contraenti. Non vi è

dunque stata la benché minima violazione dell’art. 42 n. 4 della Legge

notarile. Né vi è stata una violazione dell’obbligo di informare del notaio sancito

dall’art. 4 della medesima Legge notarile. Risulta dall’istruttoria, infatti,

che il contenuto del rogito n. 870 corrispondeva agli accordi conclusi tra la

venditrice e gli acquirenti e che il notaio ha informato le parti, come risulta

dal testo medesimo dell’atto notarile, delle norme legali applicabili. A fronte

di persone sperimentate nel settore immobiliare, come il rappresentante della

venditrice e uno degli acquirenti, non spettava al notaio rogante indagare

oltre sugli accordi conclusi dalle parti contraenti, per altro chiari e

univoci. Per quel che concerne poi la mancata verifica del pagamento del prezzo

prima di procedere all’iscrizione del trapasso di proprietà, nella fattispecie

non era stato conferito alcun mandato in tal senso al notaio e un tale obbligo

non è previsto dalle disposizioni legali federali e cantonali applicabili. Nel

rogito devono figurare gli elementi oggettivamente essenziali della

compravendita, come il prezzo effettivo (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,

Les contrats spéciaux, 4a ed., n. 1069). La questione del trapasso

della proprietà solo a pagamento del prezzo non risultava poi essere un

elemento soggettivamente essenziale, tanto che per la venditrice la data

precisa per il pagamento non era importante (doc. O) e non era stata nemmeno

concordata con gli acquirenti, se non a grandi linee, stante i rapporti di

fiducia e amicizia che essa aveva con l’avv. __________. La venditrice aveva

già consegnato le chiavi della villa agli acquirenti e l’avv. __________ era

già in possesso della cartella ipotecaria al portatore di fr. 500'000.-

gravante il fondo n. 1605, a quel momento libera da vincolo (doc. C, clausola n.

3), prima ancora di aver versato il prezzo pattuito. In simili circostanze il

notaio aveva solo l’obbligo di chiedere l’iscrizione dell’atto nel termine di

30.

giorni dalla firma, come sancito dall’art. 4 cpv. 2 della Legge sul registro

fondiario. L’interesse delle parti menzionato dall’art. 57 della Legge notarile

si riferisce proprio all’obbligo del notaio di chiedere l’iscrizione. Del

resto, come ammette l’appellante medesima (appello, pag. 6 in fondo), essa è stata informata dell’iscrizione del trapasso di proprietà due mesi dopo, quando

non era ancora scaduto il termine di tre mesi dal trapasso di proprietà per

chiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale del venditore a garanzia del prezzo

di compravendita (art. 837 cpv. 1, 838 CC). A quel momento erano già emerse le

difficoltà di incasso, attribuite dall’acquirente a disguidi con le banche, ma

ciò nonostante la venditrice non ha fatto uso della facoltà di iscrizione

dell’ipoteca legale, di cui era stata esplicitamente informata dal notaio

rogante.

8.

Visto

quanto precede, la conclusione alla quale è giunto il Pretore regge alle critiche,

a tratti anche inutilmente aspre, dell’appellante, ed è corretta sia dal

profilo dell’applicazione del diritto, sia per quel che concerne

l’apprezzamento dei fatti. Accertata l’assenza di un atto illecito del notaio

rogante, l’appello deve essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono poste a carico dell’appellante. Nella

determinazione delle ripetibili si è tenuto conto del valore di causa di fr. 1'383'742.50

e dei criteri posti dagli art. 7 e 13 LTG e dall’art. 11 del Regolamento sulle

ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello 6 marzo 2012 di AP 1 è respinto.

2. Le

spese processuali di appello, in complessivi fr. 8'500.-, già anticipate

dall’appellante, restano a suo carico. L’appellante rifonderà inoltre a AO 1 fr.

2'000.- a titolo di ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a

carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr. 15'000.- nelle

vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli

altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art.119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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