12.2012.57

Locazione, restituzione della cosa locata, risarcimento danni, legittimazione attiva compropietari

28 marzo 2013Italiano26 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti che con appello 21 marzo 2012 chiedono la riforma del giudizio

impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di modificare il

Dispositivo

dispositivo sulle spese giudiziarie, il tutto con protesta di spese e

ripetibili di appello;

mentre

gli attori con risposta all’appello 9 maggio 2012 propongono la reiezione integrale

del gravame e con contestuale appello incidentale postulano la riforma della

decisione impugnata nel senso di accogliere parzialmente la petizione e di

condannare i convenuti al pagamento di fr. 12'694.05, oltre interessi al 5% dal

1° settembre 2010, di liberare il deposito di garanzia in loro favore e di

modificare il dispositivo sulle spese giudiziarie, il tutto con protesta di

spese e ripetibili di secondo grado;

richiesta

quest’ultima a cui i convenuti, con osservazioni (correttamente: risposta)

all’appello incidentale 20 giugno 2012, si oppongono integralmente, con

protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Dal 16 agosto 2007 AP 1 e AP 2 hanno condotto

in locazione un’ abitazione unifamiliare di sei locali sita in via __________ a

__________, Comune di __________, in base a un contratto di locazione venuto in

essere con la G__________, __________, agente per mandato fiduciario. Il

contratto prevedeva una pigione mensile di fr. 2'900.-, oltre le spese

accessorie interamente a carico dei conduttori, e una durata determinata fino

al 31 agosto 2008 (doc. B).

Il 31 luglio 2008 AP 1 e AP 2 hanno concluso un nuovo contratto di

locazione con AO 2 in qualità di locatrice, avente per oggetto lo stesso immobile

(doc. C). La locazione ha avuto inizio il 1° settembre 2008 con una durata

indeterminata, potendo essere disdetta con un preavviso di tre mesi per la

scadenza del 31 agosto, la prima volta il 31 agosto 2009. La pigione mensile

ammontava a fr. 3'070.-, le spese accessorie erano interamente a carico dei

conduttori, i quali si erano inoltre impegnati a provvedere alla manutenzione

del giardino, e, a fine locazione, a ripristinare il livello di olio

combustibile allo stesso livello di quello rilevato al momento della consegna

dell’ente locato nonché a partecipare ai costi pro rata del tinteggio dei

locali, nel caso in cui il contratto fosse stato disdetto prima del 2015 (doc.

C).

locazione è cessata il 31 agosto 2010, giorno in cui è avvenuta la riconsegna

dell’ente locato con contestuale redazione del verbale di constatazione danni

(doc. D).

B. Il 5

gennaio 2011 AO 1 e AO 2 hanno presentato al competente Ufficio di

conciliazione in materia di locazione un’istanza di svincolo del deposito

garanzia affitti a parziale copertura dei danni riscontrati alla riconsegna

dell’ente locato. Dopo la constatazione della mancata conciliazione e il

rilascio dell’autorizzazione ad agire da parte dell’Ufficio di conciliazione (plico

UC richiamato; doc. A) i locatori hanno adito con petizione 25 febbraio 2011 la Pretura __________ chiedendo la condanna di AP 1 e di AP 2 al pagamento di fr. 13'246.-,

oltre interessi al 5% dal 1° settembre 2010, a titolo di risarcimento dei danni all’ente locato e la liberazione in loro favore del deposito di garanzia di fr.

8'700.-, oltre gli interessi. Con osservazioni 1°aprile 2011 i convenuti si

sono opposti alle pretese delle controparti, contestando la legittimazione

attiva di AO 1 e qualsiasi danno all’ente locato, con argomentazioni che

verranno, se del caso, riprese in seguito. Esperita l’istruttoria, le parti

hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Con le

conclusioni 26 ottobre 2011 gli attori hanno ridotto la propria pretesa a fr.

12'878.05, mentre i convenuti, con le conclusioni 28 ottobre 2011, hanno

riconfermato la loro posizione.

C. Statuendo

con sentenza 22 febbraio 2012 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione,

respingendo l’eccezione di carenza di legittimazione attiva e condannando i

convenuti in solido al pagamento in favore degli attori dell’importo di fr.

4'792.90, oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011, e liberando il deposito di

garanzia per tale importo, oltre gli interessi al 5% dal 5 gennaio 2011, in favore degli attori, mentre la rimanenza in favore dei convenuti. Il Pretore ha infine

accollato la tassa di giustizia (fr. 200.-) e le spese (fr. 200.-) ai locatori

in solido nella misura di 3/5 e per il resto (2/5) ai conduttori in solido e

condannato gli attori a rifondere alla controparte, con vincolo di solidarietà,

fr. 300.- a titolo di ripetibili ridotte.

D. Con

appello 21 marzo 2012 i conduttori chiedono la riforma

del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di

porre a carico dei locatori la tassa di giustizia e le spese, con l’obbligo per

questi ultimi di rifondere loro fr. 2'000.- a titolo di ripetibili, il tutto

con protesta di tasse, spese e ripetibili di appello. Con risposta 9 maggio

2012 i locatori postulano la reiezione del gravame avversario e con appello

incidentale di medesima data chiedono a loro volta la riforma del querelato

giudizio, nel senso di accogliere parzialmente la petizione nella misura di fr.

12'694.05, di liberare il deposito di garanzia di fr. 8'700.- in loro favore e

di riformare conseguentemente anche il dispositivo sulle spese processuali, il

tutto con protesta di spese e ripetibili di appello. Con osservazioni

(correttamente:“risposta”) 20 giugno 2012 i conduttori chiedono la reiezione

integrale dell’appello incidentale.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il

Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in

vigore al momento della comunicazione della decisione intesa come data di

intimazione (DTF 137 III 127, consid. 2). La sentenza pretorile è stata resa il

22 febbraio 2012 e notificata alle parti il medesimo giorno, sicché la procedura di appello è retta dal Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC).

I. Sull’appello

21 marzo 2012 di AP 1 e AP 2

2. L’atto

di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed

essere motivato (art. 310 e 311 CPC). La semplice trascrizione nell’appello

delle conclusioni o la riproduzione di ampi stralci delle stesse è

inammissibile (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1 pag. 375; sentenza del Tribunale

federale 5A_438/2012 del 27 agosto 2012 consid. 2.2 con rinvii; sentenza II CCA

del 28 febbraio 2013, inc. n. 12.2011.27, consid. 2 con rinvii; Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, Commentario

al Codice di diritto processuale civile svizzero, CPC, Lugano 2010, art. 311

CPC, pag. 1367 seg.). L’appellante deve spiegare, infatti, non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore.

Nel

presente caso, come rilevano con pertinenza gli appellati, i convenuti hanno

riprodotto nell’atto di appello ampi stralci delle loro conclusioni 28 ottobre

2011(doc. IX). I punti da 2 a 7 compresi (pag. 4-10) costituiscono la letterale

trascrizione, sia pure con alcuni spostamenti e qualche piccola aggiunta,

dell’allegato conclusionale (punti 2, 3, 4, 5, 7 e 12 del doc. IX). Ciò vale in

particolare per l’esposizione circa la validità della notifica dei difetti

(punto 2, pag. 2-3, delle conclusioni che corrisponde ai punti 3 e 4, pag. 4-6,

dell’atto di appello), per le spese di pulizia (punto 4, pag. 5, e punto 7,

pag. 6, delle conclusioni corrispondenti al punto 5, pag. 6, dell’atto di

appello), per le spese di tinteggio (punti 3 e 5, pag. 4-5, delle conclusioni

corrispondenti al punto 6, pag. 6-8 dell’appello) e per le spese di

sistemazione del giardino (punto 12, pag. 7-9, corrispondente al punto 7, pag.

8-10). Le ampie citazioni tratte dall’allegato conclusionale, non essendo al

servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile, rendono queste parti

dell’appello inammissibili (art. 311 cpv. 1 CPC). Possono quindi essere

esaminate solamente le censure esposte nella parte rimanente dell’atto di

appello nella misura in cui risultino avere una valenza autonoma rispetto alla

parte irricevibile.

3. Il Pretore ha respinto l’eccezione di carenza di legittimazione

attiva di AO 1 sollevata dai conduttori. Ritenuto che la conduzione di un

processo rientra fra gli atti di amministrazione più importanti ai sensi

dell’art. 647b CC, AO 1, nella sua qualità di comproprietario dell’ente locato,

era legittimato a postulare il risarcimento del danno unitamente a sua moglie,

comproprietaria in ragione dell’altra metà. Gli appellanti contestano tale

assunto pretorile. A loro dire, la pretesa di causa si ancora al rapporto di

locazione e non all’art. 647b CC. Titolare dei crediti fatti valere con la

petizione è solo la moglie AO 2, unica firmataria del contratto di locazione di

cui al doc. C.

3.1. La legittimazione delle parti è una premessa sostanziale dell’esistenza

delle pretesa dedotta in giudizio. Si tratta di una questione

di diritto materiale (DTF 130 III 417 consid. 3.1 pag. 424) che deve essere

esaminata d’ufficio dal giudice (DTF 126 III 59 consid. 1, 114 II 345 consid.

3d, 108 II 216 consid. 1) in qualsiasi stadio del procedimento. La

legittimazione delle parti – attiva o passiva – rientra per dottrina e

giurisprudenza nel novero dei fatti impliciti, che si possono dare per scontati

fino al momento in cui viene affermato il contrario (sentenza del Tribunale

federale del 12 settembre 2008 4A_283/2008, consid. 6 in fine, non pubblicato; Hohl, Procédure civile, vol. I, 2001, n. 446, 792 e 942). L’onere della parte attrice di allegazione e

di prova della propria legittimazione attiva sorge pertanto solo con la sua

contestazione da parte del convenuto (sentenza del Tribunale federale dell’11

novembre 2008 4A_165/2008 consid. 7.3.2; Hohl, op.cit.,

n. 446). La legittimazione,

ossia la posizione della parte per rapporto al diritto fatto valere in causa da

lei o nei suoi confronti, non rappresenta un presupposto processuale ma è

invece un elemento del diritto sostanziale, che impone un giudizio di merito. Determinare la legittimazione di una parte significa stabilire chi

può far valere o contro chi si deve far valere in giudizio, in proprio nome,

una determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF 125 II 82 consid. 1). In tema di azioni contrattuali, ossia di pretese derivanti

dall’esistenza di un determinato contratto, si ritiene che la legittimazione

attiva è data qualora l’attrice sia parte del contratto in base al quale

procede in giudizio (cfr. Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, n. 23 ad art. 181; II CCA 4 giugno 2007 inc. n.

12.2005.174, II CCA del 11 gennaio 2008 inc. n. 12.2007.104, II CCA del 7 febbraio

2008 inc. n. 12.2007.29).

difetto di legittimazione attiva, ossia della titolarità delle pretese fatte

valere, l’azione va respinta con sentenza (Staehelin,

n. 11 ad art. 236 CPC, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 2a ed.,

Zurigo 2013).

3.2. La

parte attrice ritiene che anche AO 1 era legittimato a introdurre la petizione,

poiché comproprietario dell’ente locato e poiché al momento della

sottoscrizione del contratto di locazione egli sarebbe stato rappresentato

dalla moglie.

statuto giuridico del locatore quale parte del contratto di locazione, non

presuppone che egli sia proprietario della cosa locata (sentenza del Tribunale

federale 13 giugno 2008 4A_35/2008, consid. 2.3 e riferimenti; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008,

n. 1.2.1, pag. 70-71). Nel caso in cui, come nella fattispecie, l’immobile

appartenga a più proprietari, va distinta la relazione contrattuale esterna

esistente tra locatore e conduttore e la relazione interna che riguarda

specificatamente la pluralità di persone che insieme formano la comproprietà (Higi, Zürcher Kommentar, n. 102 e segg.

ad art. 253-274g CO). L’art. 647b CC dispone che gli atti di amministrazione

più importanti, tra i quali figurano pure la stipulazione e lo scioglimento del

contratto di locazione o la conduzione di un processo (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 5 segg. ad art. 647b CC),

sono decisi a maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari

tempo la maggior parte della cosa. Tale norma ha tuttavia unicamente valore

interno, in relazione ai poteri di rappresentanza (Higi, op. cit., n. 107 seg. ad art. 253-274g CO). Per quanto

attiene invece la rappresentanza della comunione dei comproprietari verso

l’esterno, valgono i principi generali degli artt. 32 e

segg. CO (Higi, op. cit., n. 110

ad art. 253-274g CO).

3.3. Nel caso concreto è pacifico che AO

1 e AO 2 sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno della casa unifamiliare

sita a A__________, oggetto del contratto di locazione. La posizione di

locatore di AO 2, indicata come tale nel contratto di locazione 31 luglio 2008

che ha sottoscritto (doc. C) è pacifica. Va invece esaminata la posizione di AO

1, che non appare quale locatore e non ha sottoscritto il contratto di

locazione di cui al doc. C. Occorre pertanto esaminare se AO 2 lo ha

validamente rappresentato.

3.3.1 Ai sensi

dell’art. 32 cpv. 1 e 2 CO gli effetti della rappresentanza sorgono se il

rappresentante dispone di un potere di rappresentanza (vale a dire se egli è

stato autorizzato) e se agisce, espressamente o tacitamente, a nome del

rappresentato. Agire in nome del rappresentato significa che il rappresentante

deve far sì che la controparte riconosca che egli intende far nascere nel

rappresentato gli effetti del negozio giuridico in questione. Questo può ad

esempio avvenire comunicando esplicitamente al terzo la propria qualità di

rappresentante oppure la stessa è desumibile dalle circostanze o dovrebbe

esserlo per un partner contrattuale in buona fede, di modo che la

rappresentanza si verifica ugualmente. Se questo sia il caso, è questione che

viene decisa interpretando il comportamento del rappresentante e della

controparte contrattuale secondo il principio dell’affidamento, badando in

particolare a ciò che per la controparte era riconoscibile al momento della

stipulazione (Zäch, Berner Kommentar, n. 45 ad art. 32

CO; von Thur/Peter,

Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 3a ed., Vol. I, pag. 386 seg.; Engel,

Traité des obligations en droit suisse, 2 a ed., pag. 377; II CCA 4 agosto 2005, inc. 12.2004.75; II CCA 5 settembre 1996, inc. n. 12.96.00098; II

CCA 22 dicembre 1993 in re F. G. SA). Rimane salvo il

caso in cui al terzo è indifferente trattare con il rappresentante o con il

rappresentato (DTF 126 III 64, 117 II 389 consid. 2a).

Nelle

cause promosse dal rappresentato contro il terzo, incombe al primo l’onere di

provare l’esistenza di un rapporto di rappresentanza ai sensi dell’art. 32 cpv.

2 CO, cioè che il rappresentante ha agito anche in suo nome (DTF 100 II 211; Zäch,

op. cit., n. 187 ad art. 32 CO).

3.3.2 Nel caso

concreto, il contratto di locazione 31 luglio 2008, alla base della presente

vertenza, riporta quale parte locatrice la sola AO 2 senza alcuna indicazione

circa un eventuale rapporto di rappresentanza (doc. C, punto 1). Essa è anche

l’unica ad avere sottoscritto in veste di locatore, unitamente ai due

conduttori sempre indicati distintamente, il contratto di locazione, le

“condizioni particolari” e il “Regolamento del bene locato” allegati al

medesimo (doc. C). Dagli atti non emerge alcuna indicazione circa la

rappresentanza del marito né alcuna circostanza atta a provare che AO 2, al

momento della conclusione del contratto di locazione, abbia agito in proprio

nome ma anche in rappresentanza del marito. Il fatto che anche AO 1 risulti

comproprietario in ragione di ½ non è sufficiente a provare tale circostanza,

poiché il diritto di locazione non prescrive che il locatore debba

necessariamente essere il proprietario della cosa locata. Abbondanzialmente si

rileva che anche l’attitudine posteriore alla conclusione del contratto lascia concludere

che non vi fosse rappresentazione diretta del marito, avendo la moglie sempre

agito sola e in proprio nome. Dagli atti emerge infatti che anche alla consegna

dell’ente locato il marito non era presente e pure nel verbale di constatazione

danni del 31 agosto 2010 è indicata quale proprietaria unicamente la moglie

(doc. D e doc. UC richiamato). AO 1, al quale incombe l’onere della prova, non

ha dimostrato l’esistenza di un rapporto di rappresentanza. Ne discende che al

momento della conclusione del contratto AO 2 non ha agito quale rappresentante

del marito ai sensi dell’art. 32 cpv. 2 CO.

Abbondanzialmente

si rileva che la legittimazione attiva di AO 1 non può fondarsi nemmeno

sull’art. 41 CO, non ravvisandosi nella fattispecie alcun atto illecito.

L’eccezione

di carenza di legittimazione attiva di AO 1 va quindi accolta e la sentenza del

Pretore su questo punto va riformata.

4. Gli

appellanti rimproverano al Pretore di avere considerato il verbale di

constatazione danni (doc. D) quale valida notifica dei difetti. Come già

evidenziato al considerando 2, tale critica è irricevibile (art. 311 cpv. 1

CPC), costituendo il punto 4 dell’atto di appello la letterale trascrizione del

punto 2 delle conclusioni. Il primo giudice in realtà ha verificato se per ogni

pretesa fatta valere dai locatori il doc. D costituisse valida notifica dei

difetti ai sensi dell’art. 267a CO. Gli appellanti si limitano tuttavia

all’esposizione di considerazioni generiche, ribadendo quanto sostenuto in sede

di conclusioni e senza spendere una parola sulla motivazione del Pretore in

merito all’esistenza di una valida notifica per ogni singola pretesa. L’appello

su questo punto è pertanto inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC).

5. Gli

appellanti criticano il Pretore per avere posto a loro carico fr. 1'500.- per

le spese di pulizia. Tale importo sarebbe oggetto di una stima arbitraria e in

quanto tale inammissibile. Essi si limitano a sollevare una generica censura di

arbitrarietà, senza esporre per quali motivi la decisione del Pretore sarebbe

errata. Ne discende che anche su questo punto l’appello è inammissibile (art.

311 cpv. 1 CPC). La decisione del Pretore merita comunque conferma. Secondo l’art. 259 CO infatti durante la locazione il

conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i

difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione

necessari all’ordinaria

manutenzione della cosa. Di conseguenza, prima della consegna dell’oggetto il conduttore deve pulire lo

stesso, in difetto di che il locatore può imputargli la relativa spesa (Lachat, op. cit., pag. 808, n. 5.2).

Contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti non si pone quindi, al

riguardo, la questione della situazione dell’oggetto al momento della consegna al conduttore.

6. Gli

appellanti criticano inoltre il Pretore per aver loro addebitato una parte

delle spese di tinteggio dei locali. Essi non si confrontano con l’assunto

pretorile, secondo cui, nella misura in cui essi hanno eseguito un ritinteggio

sommario dei locali prima della riconsegna dell’ente locato, “rispondono

della carente esecuzione di tali opere” (sentenza impugnata 22 febbraio

2012, consid. 5, pag. 4, secondo paragrafo). Ciò posto anche su questo punto

l’appello è inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC).

7. Gli

appellanti criticano infine il Pretore per avere riconosciuto in favore dei

locatori fr. 2'000.- per la sistemazione del giardino.

Il Pretore ha accertato che il giardino è stato riconsegnato in uno

stato di carente manutenzione. Considerato che in base al contratto di

locazione la manutenzione del giardino era a carico degli inquilini, egli ha

pertanto posto a loro carico a titolo equitativo fr. 2'000.-. Gli appellanti

non spendono una parola su tale assunto, se non con considerazioni generiche in

merito alla quantificazione del danno, e l’appello deve pertanto essere

dichiarato inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC) anche su questo punto.

8. Alla

luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello è accolto

limitatamente all’eccezione di carenza di legittimazione attiva di AO 1.

II. Sull’appello

incidentale di AO 1 e AO 2

9. I

locatori criticano il Pretore per avere riconosciuto unicamente fr.

2'000.- a titolo di manutenzione ordinaria del giardino invece di fr. 9'800.-

come richiesto e risultante dal preventivo doc. I. Essi ritengono che per

quanto riguarda il giardino l’istruttoria avrebbe dimostrato il difetto e che

lo stesso sarebbe stato validamente notificato ai conduttori. Il Pretore

avrebbe dovuto addebitare a costoro l’intera somma richiesta di fr. 9'800.-,

comprensivi dei costi per la manutenzione straordinaria, ritenuto che tali

costi sono stati causati dall’incuria del giardino. Il Pretore ha accertato che

il giardino è stato riconsegnato in uno stato di carente manutenzione. Tuttavia

ha considerato che la notifica agli atti (doc. D) non fosse sufficientemente

chiara, precisa e dettagliata per essere considerata valida. Egli ha tuttavia

ritenuto giustificato porre a carico dei conduttori a titolo equitativo la

somma di fr. 2'000.-, “costo stimabile per la semplice manutenzione del

giardino che, …, era stata posta a loro carico contrattualmente (doc. C)”

(sentenza pretorile 22 febbraio 2012, consid. 5, pag. 4).

9.1 Giusta

l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore

deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve

rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è

liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti

irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2). Giurisprudenza e

dottrina concordano nel ritenere che la notifica dei difetti deve essere

precisa e dettagliata: il locatore deve elencare in maniera distinta i difetti

che intende imputare al conduttore. Il verbale di constatazione danni, firmato

dal locatore e dal conduttore, può valere quale valida notifica dei difetti,

qualora dallo stesso si evinca con chiarezza quali siano i difetti per i quali

il conduttore deve rispondere (decisione del Tribunale federale dell’ 11

gennaio 2012 TF 4A_545/2011 , consid. 3.2; Svit-Kommentar, Das schweizerische

Mietrecht, 3. ed., Zurigo 2008, n. 35b ad art. 267-267a CO; Lachat, op. cit., pag. 806 n. 4.3; Higi, Berner Kommentar, n. 26-30 ad art.

267a CO; Bohnet/Montini, Droit du

bail à loyer, Basilea 2010, n. 14 e 15 ad art. 267a CO). Indicazioni vaghe e generiche, dalle quali non si possa evincere

l’estensione del difetto, non sono sufficienti (Bohnet/Montini,

op. cit., n. 14 e 15 ad art. 267a CO). Spetta al locatore l’onere di provare

l’esistenza del difetto e il relativo danno (Lachat,

op. cit., pag. 811-812).

9.2 Nel caso

concreto il verbale di constatazione danni di cui al doc. D è stato

controfirmato sia dalla locatrice sia dai conduttori. In calce allo stesso e

prima delle firme sono elencate per numero le posizioni dei difetti

riscontrati, le cui spese di sistemazione sono poste a carico degli inquilini.

Tra queste è anche riportata la posizione 167a: giardino e potatura a carico

degli inquilini “on attend au devis du jardinier Stierlin” (doc. D, pag.

2, doc. UC richiamato). Gli appellati incidentali hanno firmato tale verbale

senza apporre alcuna osservazione o riserva. Il teste M__________, estensore

del verbale, riferisce che “gli inquilini erano in chiaro che tutti i punti

indicati a pagina 2 del verbale venivano loro addebitati” (verbale di

udienza 6 luglio 2011, pag. 3).

Per

quanto attiene alla sistemazione del giardino (compresa la potatura) il verbale

di constatazione di cui al doc. D adempie ai requisiti di chiarezza sopra

esposti e può pertanto valere quale valida notifica ai sensi dell’art. 267a CO.

Non si può tuttavia concludere, come pretendono gli appellanti incidentali, che

i conduttori debbano assumersi anche i costi non necessari al ripristino di una

situazione conforme all’uso della cosa locata. Il conduttore non è infatti tenuto

a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l’ente locato, ma deve alla

controparte solo quelli che le permettono di ricostituire uno stato conforme al

contratto (Lachat, op. cit., pag

807 e segg., consid. 5). Nel caso di una locazione con uso esclusivo del

giardino, il conduttore, al termine della stessa, deve restituirlo in uno stato

conforme ai suoi impegni. Egli deve assumersi la manutenzione ordinaria (ad

esempio l’annaffiatura delle piante e del giardino, la tosatura del tappeto

erboso) ma non i costi relativi al taglio di alberi o a lavori che

presuppongono l’intervento di un professionista (Bohnet/Montini, op. cit., n. 26 ad art. 267 CO). Non possono

pertanto essere riconosciuti i costi che non sono necessari a ripristinare una

situazione conforme al contratto e che vanno oltre l’usuale manutenzione del

giardino richiesta al conduttore.

Nel caso

concreto è pacifico che i conduttori erano tenuti alla manutenzione del

giardino (punto 10, doc. C). Il Pretore ha rettamente accertato che il giardino

è stato riconsegnato in uno stato di carente manutenzione (cfr. doc. I, e le

foto doc. GG, HH) ed ha quindi riconosciuto a titolo equitativo fr. 2'000.-

pari al “costo stimabile per la semplice manutenzione” (sentenza

impugnata, pag. 4). Tale cifra non è mai stata contestata in quanto tale dagli

appellanti incidentali, i quali si sono limitati alla contestazione secondo cui

il Pretore avrebbe dovuto riconoscere anche i costi relativi alla manutenzione

straordinaria. Ne discende che l’importo di fr. 2'000.- riconosciuto dal

Pretore a titolo equitativo va confermato anche in questa sede.

Per i

motivi suesposti l’appello incidentale va respinto.

III. Spese

giudiziarie

10. In definitiva quindi l’appello principale 21 marzo 2012 va

accolto limitatamente all’eccezione della carenza di legittimazione attiva di AO

1 mentre che l’appello incidentale 9 maggio 2012 va respinto integralmente. L’esito

del presente giudizio comporta una riforma degli oneri processuali di prima

sede, che seguono la soccombenza. La tassa di giustizia e le spese di prima

sede sono poste a carico di AO 1 in ragione di ¾ mentre la rimanenza è a carico

dei convenuti in solido. AO 1 verserà ai convenuti in solido, per la prima

sede, l’importo di fr. 500.- a titolo di ripetibili, mentre i convenuti

verseranno, in solido, a AO 2 per lo stesso titolo, fr. 375.-. Le spese

processuali dell’appello principale sono poste a carico di AO 1 e dei convenuti

in solido in ragione di ½ ciascuno. Per la procedura di appello l’importo delle

ripetibili, nello stesso schema di condanna della prima sede è fissato in fr.

750.-. Per quanto concerne l’appello incidentale AO 2 e AO 1 risultano

totalmente soccombenti, sicché le spese processuali devono venire loro

interamente addossate, con l’obbligo di rifondere ai conduttori ripetibili di

appello incidentale.

11. Il

valore litigioso giusta l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF è determinato da tutte le

conclusioni ricevibili rimaste controverse davanti all'autorità cantonale

(sentenza del Tribunale federale inc.5A_765/2008 del 29 giugno 2009, consid.

1.2.1 e rif.). Di conseguenza, qualora siano fatte valere domande in via

principale e adesiva, i rispettivi valori vanno sommati, senza riguardo a

quanto l'autorità cantonale ha aggiudicato, né al valore della pretesa della

parte che agisce davanti al Tribunale federale (sentenza inc.5A_500/2009 del

19 novembre 2009, consid. 1). È fatto salvo il caso in cui con l'appello incidentale

sia riproposta una domanda riconvenzionale; in questa ipotesi - non realizzata

in concreto - trova applicazione l'art. 53 cpv. 1 LTF (sentenza del Tribunale

federale inc.4A_629/2009 del 10 agosto 2010, consid. 1.2.1). Nella fattispecie il valore di causa

determinate ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale è fissato in fr. 12'592.90.

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide: I. Nella misura in cui è ricevibile l’appello principale 21 marzo 2012

di AP 1 e AP 2 è parzialmente accolto.

conseguenza la sentenza inc. SE.2011.52 del 22 febbraio 2012 è così riformata:

1. La

petizione 25 febbraio 2011 è parzialmente accolta.

Di conseguenza AP 1 e AP 2, ______(I), sono condannati in solido a versare a AO

2, _____omma di CHF 4'792.90 oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011.

§§

Il deposito di garanzia costituito presso la Banca Popolare di Sondrio (Suisse)

(conto di deposito garanzia affitti n. 0111212/008.001 CHF intestato a AP 1 e AP

2, Lugano) di CHF 8'700.- (oltre gli interessi maturati) è liberato in favore

di AO 2, ____la somma di CHF 4'792.90 oltre interessi al 5% dal 5 gennaio 2011,

mentre la rimanenza (interessi compresi) è liberata a favore di AP 1 e AP 2, _______

2. La

tassa di giustizia di CHF 200.- e le spese di CHF 200.- sono poste a carico di AO 1 in ragione di 3/4 mentre la rimanenza è posta a carico dei convenuti in solido, i quali

rifonderanno, sempre con il vincolo di solidarietà, a AO 2 fr. 375.- a titolo

di ripetibili. AO 1 verserà poi ai convenuti fr. 500.- per ripetibili.

3. (Invariato)

II. Le

spese processuali dell’appello principale di fr. 100.-, anticipate da AP 1 e AP

2, sono poste in ragione di ½ ciascuno a carico di AO 1 e dei convenuti in

solido, i quali rifonderanno a AO 2 fr. 750.- a titolo di ripetibili. AO 1

verserà ai convenuti fr. 750.- per lo stesso titolo.

III. L’appello

incidentale 9 maggio 2012 di AO 1 e AO 2 è respinto.

IV. Le

spese processuali dell’appello incidentale di fr. 200.- sono poste

integralmente a carico di AO 1 e AO 2, in solido, con l’obbligo di rifondere ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 400.- per ripetibili di appello incidentale.

V. Notificazione:

- ;

- , .

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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