12.2012.64

Contratto di locazione commerciale per esercizio pubblico, riduzione della pigione per difetti

11 gennaio 2013Italiano62 min

Source ti.ch

Fatti

i difetti nel frattempo già eliminati dalla locatrice, quelli di ordinaria

manutenzione a carico della conduttrice e quelli che incombono a quest’ultima

sulla base di quanto pattuito nel contratto di locazione, il primo giudice ha

ordinato alla locatrice l’eliminazione dei difetti al telaio della finestra nel

retro-bar, ai serramenti di facciata, al portone d’entrata con segni di scasso,

alla parete del bagno degli uomini, alla sala da pranzo e al pavimento del

terrazzo. Egli ha poi reputato equa una riduzione del canone di locazione del

20% a partire da febbraio 2009.

3. L’art. 259a cpv. 1 CO conferisce al conduttore, se sopravvengono

difetti che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato

nell’uso pattuito della cosa, tra i vari diritti, l’eliminazione del difetto

(lett. a) e la riduzione del corrispettivo (lett. b). Tali diritti possono

essere fatti valere cumulativamente (SVIT Kommentar, 3a ed., n. 5 ad

art. 259a CO). Dal canto suo l’art. 257g cpv. 1 CO prevede che il conduttore è

tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba

eliminarli egli stesso. Nondimeno, e come rettamente indicato dal Pretore, la

mancata o tardiva notifica dei difetti non priva il conduttore dei suoi diritti

in materia di garanzia per i difetti (Lachat,

Le bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 218 e 233); inoltre, la mancata reazione

al verbale d’entrata non comporta una presunzione nel senso che i locali sono

stati consegnati privi di difetti e idonei all’uso (Lachat, op. cit., pag 206). Ad ogni modo, l’onere della

prova che al momento della consegna dell’ente locato il conduttore ha

rinunciato, esplicitamente o tacitamente, a prevalersi dei diritti in presenza

di difetti spetta al locatore (Higi,

Zürcher Kommentar, n. 36 ad art. 256 CO), mentre l’onere della prova circa

l’esistenza di un difetto incombe al conduttore (Higi, op. cit., n. 20 ad art. 259d CO; SVIT Kommentar, op.

cit., n. 24 ad art. 259d CO).

4. Per

dare diritto a una riduzione della pigione, i difetti devono essere almeno di

media importanza. Il Tribunale federale ha già avuto modo di spiegare che questa

condizione è adempiuta quando l’uso dell’ente locato è ristretto nella misura

di almeno il 5%, oppure quando, seppur non raggiungendo tale percentuale, il

difetto minore si prolunga su un lungo lasso di tempo senza che il locatore,

informato della sua presenza, prenda misure necessarie per eliminarlo (sentenza

del Tribunale federale 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003 consid. 3.3). L’entità

della riduzione della pigione deve essere calcolata applicando per analogia i

criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nell’ambito di azioni

estimatorie del contratto di compravendita (SVIT

Kommentar, op. cit., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1; II CCA

23 aprile 1996 inc. 12.1996.12; II CCA 23 agosto 1996 inc 12.1996.99). La

riduzione deve essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ovvero

deve corrispondere alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente

pattuita. In difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della

percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero potere di

apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto,

effettuare tale quantificazione (II CCA, sentenza inc. 12.1997.109 del 25

aprile 1997). Egli decide secondo equità, potendo far riferimento

all’esperienza generale della vita, al buon senso ed alla casistica

giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del Tribunale

federale inc.4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la quale ha

confermato la sua precedente sentenza inc.4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il giudice è tenuto

a giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando quindi le regole

del diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità di appello può

riesaminare una tale valutazione ma con estrema prudenza, intervenendo solo

quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento siano manifestamente

ingiuste o inique (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e giurisprudenza ivi citata; DTF

109 II 391 consid. 3; II CCA, sentenza inc. 12.1996.222 del 16 gennaio 1997)

I. Sull’appello

principale 30 marzo 2012

5. La

locatrice censura, in primo luogo, il giudizio pretorile sul riconoscimento di

una riduzione della pigione a seguito di difetti alla pavimentazione esterna

(memoriale, pag. 5 segg.).

5.1 Il Pretore

ha spiegato, al riguardo, che non vi sono elementi sufficienti per scostarsi da

quanto previsto nella dichiarazione di subingresso 30 dicembre 2006, ovvero sul

fatto che al momento dell’inizio della locazione tra le parti non vi fossero

difetti all’ente locato (sentenza impugnata, pag. 5, consid. 4). La locatrice

sostiene, anzitutto, che gli asseriti difetti erano già presenti al momento dell’inizio

del rapporto di locazione tra le parti, sicché con la sottoscrizione della

clausola secondo la quale i locali sono condotti in locazione nello stato di

fatto in cui si trovano, la conduttrice non può più far capo ai diritti

derivanti dagli art. 259 seg. CO. A sostegno della propria tesi ella rinvia

alla testimonianza di __________ __________, tecnico ingegnere (perito degli

immobili __________, chiamato dalla conduttrice il 26 gennaio 2009 per redigere

un referto – doc. F – sulla situazione dell’ente condotto in locazione),

laddove ha riferito: “Per quanto riguarda il pavimento della terrazza non

ricordo se la problematica era presente già nel 2005/2006 e se la superficie

era già stata pavimentata. Ad ogni modo questa questione non era stata portata

alla mia attenzione nel corso dei due sopralluoghi di cui ai doc. 8 e 9

dell’inc. rich. dall’UC n. 08.06 altrimenti lo avrei annotato nel referto da me

allestito” (verbale 10 dicembre 2009, pag. 10 in alto). Da tale testimonianza, tuttavia, nulla emerge sulla circostanza, asserita dalla

locatrice, che il difetto alla pavimentazione fosse già presente al momento

dell’inizio della locazione. Ininfluente, poi, è il rinvio dell’appellante al

doc. 1 di cui all’inc. rich. UC 26/2010 con l’argomentazione che esso

dimostrerebbe che la pavimentazione in piode era già esistente in tale momento.

Invero, tale circostanza nulla muta al fatto che il perito giudiziario ha riscontrato

che il difetto al pavimento è dovuto all’assestamento delle piode fugate nel

tempo. La locatrice rinvia anche alla perizia giudiziaria, laddove il perito ha

dichiarato, alla domanda se vi erano difetti al pavimento del terrazzo, che “il

piazzale esterno, utilizzato parzialmente come pranzo esterno, è pavimentato

con piode fugate. In alcuni punti le piode si sono assestate nel tempo;

pertanto il piazzale non risulta più perfettamente a livello. Ovvio che i

tavoli e le sedie possano risultare «traballanti»”

(perizia 25 aprile 2011, pag. 5 in alto). L’appellante ne deduce che tale

situazione era già nota alla conduttrice al momento dell’inizio della locazione

e non l’ha ritenuta un difetto. Non si intravvede, tuttavia, come la locatrice

possa dedurre dal passaggio peritale summenzionato la prova che la

pavimentazione fosse già irregolare nel dicembre 2006.

5.2 L’appellante

reputa, in ogni caso, che il fatto di avere dei tavoli traballanti a causa di

piode “non perfettamente lisce” è comune a “ogni esercizio pubblico al mondo” e

che la terrazza non risulta per tale motivo inutilizzabile, bensì utilizzabile

con qualche inconveniente. Tant’è che il medesimo perito avrebbe precisato che

tale situazione non è da drammatizzare. Quest’ultimo ha spiegato che “La

terrazza esterna è parzialmente utilizzabile, seppur con qualche disagio. In

alcuni punti si notano cedimenti nella pavimentazione (…). Per ovviare ai

cedimenti nella pavimentazione lastricata in granito bisognerà asportare

puntualmente la stessa, sistemare il terreno sottostante e riposare la

pavimentazione sul letto in malta cementizia o previa stesura di una stuoia

geotessile” (perizia 25 aprile 2011, pag. 6, risposta n. 8). Alla domanda di

sapere che cosa intendesse con “parzialmente utilizzabile”, il perito ha precisato

che intende utilizzabile con qualche inconveniente (tavolini e sedie

traballanti) (…). La situazione non è comunque da drammatizzare; al punto

precedente e nella prova peritale ho specificato come risanare” (delucidazione

peritale 30 settembre 2011, pag. 3, risposta n. 2.2). Se la pavimentazione

regolare non fosse stata percepita dal perito come un difetto, egli non avrebbe

indicato come risanarla. Invero, nella perizia la domanda n. 8 era quella di

sapere se la terrazza era utilizzabile e “se no, quali sono i lavori

necessari”. Nella delucidazione peritale, poi, con la precisazione che la

situazione non era comunque da “drammatizzare” il perito si è riferito al fatto

che tale inconveniente poteva essere sanato nella maniera da egli indicata alla

risposta n. 8 summenzionata della perizia e a quella n. 2.1 della delucidazione

peritale (“Mi sembra chiara la mia risposta al quesito 8; è sufficiente

asportare in modo puntuale, e cioè solo laddove si riscontrano assestamenti, la

pavimentazione per poi riposarla e fugarla come descritto”). L’appellante

sostiene, al riguardo, che anche assestando le piode le sedie e i tavoli

traballerebbero lo stesso, dato che sarebbe fatto notorio che una superficie in

piode non può essere “perfettamente liscia e lineare”. Tale asserzione,

tuttavia, non trova riscontro nella perizia giudiziaria, ove, invece, è

consigliato proprio l’intervento adatto per evitare simili inconvenienti.

5.3 La

locatrice, infine, critica l’ammontare della riduzione della pigione postulata

dalla controparte per tale difetto. Tale modo di procedere, tuttavia, è

proprio, semmai, alla procedura di prima istanza, e non a quella di appello ove

l’appellante deve confrontarsi con la motivazione pretorile (art. 311 cpv. 1

CPC). Il primo giudice ha spiegato che siccome la giurisprudenza ha applicato

una riduzione del 25% rispettivamente del 20% in presenza di umidità e

infiltrazioni tali da compromettere l’abitabilità dell’ente locato, e del 10% o

del 5% in casi più lievi, ove il difetto era limitato ad alcune parti dei

locali e in presenza di una concolpa dell’inquilino, nella fattispecie una

riduzione del 20% appare equa in ragione del fatto che i difetti non sono limitati

all’umidità e alle infiltrazioni, bensì anche a problemi ai serramenti della

facciata, al portone e alla pavimentazione della terrazza esterna. Nella

valutazione il Pretore ha contemplato anche la concolpa della conduttrice e l’

intempestività della locatrice nel porre rimedio ai difetti notificatole

(sentenza impugnata, pag. 9, consid. 10). È ben vero che il primo giudice non

si è espresso esplicitamente sull’ammontare della riduzione per il difetto alla

pavimentazione esterna. Tuttavia, l’appello dev’essere respinto già per il solo

motivo che anche volendo dipartirsi dalla percentuale più bassa indicata dal

Pretore per difetti di umidità e infiltrazioni, ovvero dal 5%, il restante 15%

è da suddividere tra tutti i difetti riportati sopra, sicché la percentuale del

5% postulata dall’appellante risulta, in definitiva, corrispondere a quella applicabile,

in quota parte, al difetto in questione. La locatrice reputa, altresì, che la

pavimentazione irregolare sia un difetto di secondaria importanza non

giustificante una riduzione della pigione, poiché sarebbe puramente estetico.

Al riguardo, va detto che gli inconvenienti indicati dal perito giudiziario

(sedie e tavoli traballanti) non si limitano a tale caratteristica, bensì

comportano un’instabilità tale che poco si concilia con la funzione per la

quale sono destinati. Su questo punto l’appello è quindi da respingere.

6. Per

quanto concerne il difetto alla “finestra Take Away” l’appellante critica il

Pretore per essersi limitato ad affermare che l’onere di riparare lo stesso

incombe alla locatrice.

6.1 La locatrice

sottolinea che tale finestra è stata posata dalla conduttrice e, quindi,

l’onere di riparare la medesima spetta a quest’ultima (memoriale, pag. 8 in alto). Tale argomentazione è stata espressa per la prima volta con le conclusioni dinnanzi al

Pretore e, quindi, tardivamente (art. 78 CPC-TI). Essa è di conseguenza

finanche irricevibile. Sia come sia, la stessa non avrebbe miglior sorte dato

che, anzitutto, non è stata dimostrata dall’appellante. In primo luogo

l’appellante rinvia alla risposta n. 3 della delucidazione peritale, ove il perito

ha affermato che il serramento “Take Away (retro bar)” “è completamente diverso

dagli altri (marca e materiali)” (pag. 4). Sennonché, la deduzione

dell’appellante basata su tale accertamento, secondo cui il serramento non è

quindi stato posato dalla locatrice, non assurge a rango di prova. La locatrice

reputa, inoltre, che nella procedura inoltrata dalla precedente conduttrice non

vi è alcun riferimento a un difetto simile, né vi è stato accennato nella

transazione 22 giugno 2006. Ciò dimostrerebbe, a detta dell’appellante, che la

conduttrice sapeva che il serramento era di sua proprietà e non poteva lagnarsi

del suo mancato funzionamento dovuto a scassi subìti. Tale circostanza non è

tuttavia atta a escludere altre ipotesi, quali, tra tutte, l’omissione da parte

della precedente conduttrice nel sollecitare l’eliminazione di tale difetto. Va

ricordato, peraltro, che l'onere

della prova che al momento della consegna dell'ente locato il conduttore ha rinunciato, esplicitamente o

tacitamente, a prevalersi dei diritti in presenza di difetti spetta al locatore

(Higi, op. cit., n. 82 in fine ad art. 258 CO). Nella fattispecie la locatrice non ha in alcun modo comprovato le sue

affermazioni. Quanto, infine, al doc. 2 (correttamente doc. B) dell’inc.

DI.256/2006 (correttamente: DI.2010.256, causa pendente dinnanzi a questa

Camera) menzionato dall’appellante, va detto che tale carteggio non è stato

richiamato dal Pretore nell’ambito delle procedure qui in esame. In ogni caso, il

documento citato non conferma la tesi dell’appellante. A suo dire tale

documento, (che è un piano allestito dalla società di arredamento __________,

sul quale è indicata la presenza di una finestra Take Away) riporta le opere a

carico della conduttrice, così come sarebbe stato confermato dal teste __________

__________ (che ha in passato gestito il ristorante “__________”). Questi ha sì

riferito che tale piano riporta l’arredamento che poi è stato inserito nei

locali, ma ha precisato di non ricordare se tale finestra è stata eseguita

dalla ditta testé menzionata (verbale 22 marzo 2011, pag. 15 in fondo). Non vi è quindi alcuna evidenza agli atti che la medesima sia stata collocata dalla

conduttrice ripsettivamente da precedenti conduttori.

6.2 Quanto

illustrato sopra comporta, per i motivi seguenti, anche la reiezione della censura

dell’appellante circa la stipulazione, da parte della conduttrice, di

un’assicurazione “business cose” con la compagnia assicurativa __________, che

copre le “spese per cambio serratura e danni all’edificio a seguito dello

scasso” (clausola n. 3.1.6 delle CGA, polizza 13.968.680). Si aggiunga che

anche volendo ipotizzare che la finestra sia stata posata a spese della

conduttrice, tale costruzione mobiliare, durevolmente annessa all’immobile, ne è

divenuta parte costitutiva e appartiene al proprietario del fondo (art. 671 e

677 CO). Ciò posto, va detto, anzitutto, che il carteggio assicurativo in

questione è stato richiamato nella procedura di cui all’inc. DI.2010.256,

sicché valgono le medesime considerazioni testé espresse (sopra, consid. 6.1).

Per il resto, salvo pattuizioni particolari al riguardo, un’assicurazione di

danni alle cose copre di principio i danni a cose di proprietà dello

stipulante. Tant’è che alla clausola n. 1.3 delle CGA in questione (“proprietà di

terzi e beni del cliente”) è indicato: “i beni affidati all’assicurato (inclusi

beni noleggiati o in leasing, nonché beni in commissione o in consegna) che si

trovano in proprietà di terzi, con eccezione dei veicoli a motore, a norma

dell’art. 1.6. L’indennità è stabilita in base al tipo di proprietà di terzi e

del bene del cliente ai sensi dell’art. 1.1, 1.2, e 1.4”. Tale clausola dev’essere quindi letta unitamente a quelle testé menzionate. La prima (n. 1.1)

indica, sotto la dicitura “beni”, la definizione “beni che possono essere

destinati alla vendita o all’uso”, di modo che la finestra in questione non vi

rientra. Il secondo articolo delle CGA, invece, tratta delle “attrezzature”,

ovvero “beni che sono o che possono essere destinati all’uso del contraente;

macchine automatiche senza targa e rimorchi senza targa; installazioni e

attrezzature appartenenti al contraente e fissate saldamente all’edificio, se

non risultano assicurate o devono essere assicurate nell’assicurazione

stabili”. Anche tale normativa non concerne, quindi, l’oggetto di cui alla

presente disamina. Quanto, infine, alla clausola n. 1.4, essa contempla i

“valori pecuniari” e, pertanto, anch’essa non è pertinente al presente caso. Per

i motivi testé illustrati non è rilevante nemmeno la censura dell’appellante

circa quanto si avvera, normalmente, in presenza di beni noleggiati, quali un

autoveicolo.

6.3 L’appellante

prosegue affermando che la conduttrice ha dichiarato alla compagnia

assicurativa __________ che la finestra retro-bar era stata riparata dal

proprietario e quindi non vi era alcun costo. La locatrice, che peraltro nega

di aver proceduto a una simile riparazione e che ciò non le era nemmeno stato

chiesto, reputa che tale affermazione comporta l’accettazione, da parte della conduttrice,

della finestra così com’era, rispettivamente che se difetto vi è, esso è da

imputare a un danneggiamento volontario da parte di quest’ultima. Anche l’inc.

07 478 679 della compagnia __________ è richiamato nella procedura dell’inc.

DI.2010.256 (cfr. quanto illustrato sopra, consid. 6.1). Sia come sia, qualora

il conduttore contesta l’efficacia dei lavori di eliminazione di un difetto,

compete al locatore dimostrare che il difetto è stato riparato e che l’ente

locato è tornato a essere conforme all’uso pattuito (Aubert, Les défauts de la chose louée, in: Bohnet, 17e Séminaire sur le

droit du bail, Basilea 2012, pag. 40). Nella fattispecie, la locatrice ammette

di non aver provveduto ad alcuna riparazione e si limita ad affermare che la

conduttrice ha accettato lo stato della finestra. Tale circostanza, tuttavia,

non può essere inferita da quanto da quest’ultima indicato alla propria

assicurazione, dato che la relazione che la lega alla compagnia assicurativa

non dev’essere confusa con il rapporto di natura locativa con la locatrice.

Quanto, infine, alla tesi dell’appellante sul danneggiamento doloso da parte

della conduttrice, essa si esaurisce in un mero asserto di parte. Invero, la

deduzione evocata dalla locatrice circa il fatto che siccome il difetto

consiste nell’assenza di coprifilo attorno al serramento allora è stato tolto

dalla conduttrice non assurge minimamente a rango di prova.

6.4 L’appellante

contesta anche l’ammontare della riduzione del 5% postulata dall’istante per

“finestre e porte”. A suo dire, siccome il perito giudiziario ha quantificato

la riparazione di tale difetto in fr. 500.- (perizia, risposta n. 9, pag. 7) e

il serramento è comunque nel frattempo utilizzabile, la riduzione (che dovrebbe

contemplare anche quella alla porta d’entrata) sarebbe al massimo del 2%. Si

ribadisce che tale modo di procedere è proprio, semmai, alla procedura di prima

istanza, e non a quella di appello ove l’appellante deve confrontarsi con la

motivazione pretorile (art. 311 cpv. 1 CPC). Per il resto, va detto che qualora

il valore oggettivo della cosa difettata non è determinabile precisamente,

allora il giudice deve fissare la riduzione sulla scorta di un giudizio in

equità. Ne consegue che il suo giudizio può essere criticato unicamente se vi è

stato un abuso del proprio potere di apprezzamento, ad esempio perché il

giudice si è basato su criteri inadatti oppure la decisone porta a un risultato

manifestamente iniquo (Svit Kommentar,

op. cit., n. 14 ad art. 259d). Il primo giudice non si è espresso esplicitamente

sull’ammontare della riduzione inerente al difetto alla finestra del retro-bar.

Anche volendo dipartirsi dalla percentuale del 5% postulata dalla conduttrice

nella propria istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e relativa non solo ai

difetti alla finestra retro-bar ma anche a quelli al portone d’entrata (cfr.

pag. 4 seg.), e volendo quindi suddividere a metà la percentuale per ogni

difetto, la decisione regge alla critica. Invero, la giurisprudenza ha già

ritenuto equa una riduzione del 2% in presenza di meri difetti estetici, quali

un tappeto lacero all’entrata di una casa plurifamiliare (mp 2/2004, pag. 74).

Dalla documentazione fotografica allegata alla perizia giudiziaria (pag. 3,

foto n. 3-6) emerge che già dal profilo estetico la situazione è inaccettabile

e giustificante senz’altro la riduzione postulata dall’istante. Su questo punto

l’appello è quindi da respingere.

7. La

locatrice ribadisce le argomentazioni illustrate sopra in relazione alla

copertura assicurativa della conduttrice anche per quanto concerne i difetti

alla porta d’entrata (appello, pag. 9). Al riguardo si rinvia, quindi, a quanto

già spiegato (consid. 6.2). Lo stesso dicasi dei riferimenti al comportamento

della precedente conduttrice (consid. 6.1). Ella sostiene, altresì, che i

difetti siano da imputare allo scasso e che siccome dal carteggio con

l’assicurazione __________ non emergono altri eventi simili, la situazione era

preesistente al contratto di locazione con l’appellata. Si ribadisce che l'onere della prova che al momento della

consegna dell'ente locato il

conduttore ha rinunciato, esplicitamente o tacitamente, a prevalersi dei

diritti in presenza di difetti spetta al locatore (Higi, op. cit., n. 82 in fine ad art. 258 CO). Nella fattispecie la locatrice non ha per nulla dimostrato le sue allegazioni. Quanto,

infine, all’argomentazione secondo la quale la conduttrice avrebbe ricevuto

lauti importi risarcitori a seguito “dei numerosi scassi” da parte della

compagnia assicurativa, essa non può essere seguita sia per i motivi già più

volte evocati sul richiamo di detto carteggio (sopra, consid. 6.1) sia per il

fatto che in assenza di un rinvio preciso non compete a questa Camera effettuare

ricerche nei diversi incarti della __________ (art. 311 cpv. 1 CPC). Anche per

tale difetto l’appellante contesta l’ammontare della riduzione del 5% postulata

dall’istante per “finestre e porte”. Ella reputa che siccome i costi accertati

dal perito giudiziario per la riparazione delle porte ammontano a fr. 1'000.-, la riduzione ammessa dovrebbe essere

al massimo del 2% per i serramenti. Al riguardo si rinvia a quanto illustrato

sopra al consid. 6.4. Invero, il perito giudiziario ha rilevato la presenza di

“evidenti” segni di scasso sulla porta in questione (pag. 4, foto n. 13). Si aggiunga,

al riguardo, che il perito ha anche constatato che “i cardini danneggiati non

permettono più un apertura corretta” (pag. 4). Ancora una volta, quindi,

l’appello è respinto.

8. L’appellante

sostiene, altresì, che non sia giustificata una riduzione della pigione per i

difetti agli altri serramenti di facciata (memoriale, pag. 10 seg.). Ella si

chiede in maniera ironica come “in un anno” possano staccarsi le guarnizioni e

non chiudere più bene i serramenti e ne deduce che ciò è da ricondurre all’atteggiamento

della conduttrice, che come a suo dire rilevato più volte dal perito giudiziario

non avrebbe avuto la benché minima cura per le cose locate. La censura non può

essere seguita. Il perito ha rilevato che “per gli altri serramenti di

facciata, in modo particolare quelli della sala pranzo, abbisognano di una

manutenzione – revisione approfondita. Infatti, si notano stacchi delle

guarnizioni e difetti vari nelle chiusure per cui, in caso di vento, si

percepisce un senso di corrente d’aria” (risposta n. 7, pag. 6). Alla risposta

n. 1 a pag. 9 egli ha spiegato che “dai rapporti suindicati e anche da quanto

constatato dal perito durante i sopralluoghi, si evince che la conduttrice

trascura, anche grossolanamente, le manutenzioni che le competono” (cfr. anche

riposta n. 1.2, pag. 9, e n. 10, pag. 11), ma egli si riferiva all’elenco

indicato dalla convenuta, ovvero “scarichi, impianto elettrico, posa

frigoriferi, igiene, terrazzo e cura in generale”. Nemmeno si può credere sulla

scorta della normale esperienza di vita – in assenza peraltro di risultanze di

segno contrario – che la mancanza di una particolare cura possa comportare il

distacco delle guarnizioni e difetti nella chiusura delle finestre, dovuto

verosilmente alla vetustà dell’edificio. La locatrice contesta, ad ogni modo, pure

l’ammontare della riduzione postulata dall’istante nel 5%. Ella reputa che

possa essere fissata al massimo al 2%. Anche in questo caso non è dato di

sapere la percentuale applicata dal Pretore a tale singolo difetto. Sia come

sia, va detto che la presenza di spifferi dalle finestre di un ristorante

comporta sicuramente uno svantaggio all’esercizio del medesimo, poiché risulta

facilmente intuibile il fastidio che tale circostanza possa cagionare agli

avventori. Anche ponendo che il primo giudice abbia fissato la riduzione in

questione al 5% essa sarebbe, a titolo equitativo ( DTF 130 III 504 c. 4.1),

giustificata. Su questo punto l’appellante contesta anche la decorrenza della

riduzione, ritenendo che essa debba coincidere con la data di introduzione

dell’istanza in Pretura da parte della conduttrice. Nella propria risposta la

controparte non si è espressa al riguardo. Il primo giudice ha stabilito la

decorrenza a partire dalla data dell’istanza al competente Ufficio di conciliazione,

ovvero febbraio 2009. La riduzione si applica dal momento della data della

prima notifica del difetto (cfr. II CCA, sentenza inc. 12.2005.153 del 26

settembre 2006, consid. 7.4; SVIT Kommentar, op. cit., n. 11 ad art.

259d CO; Higi, op. cit., n. 18 ad

art. 259d CO con riferimenti). In realtà, è con l’istanza 3

marzo 2010 all’UC che la conduttrice si è lagnata del difetto in questione

(pag. 2, punto 5). Con lo scritto 23 febbraio 2010 ella aveva tuttavia già

notificato al legale della locatrice l’esistenza del medesimo, chiedendone

l’eliminazione (inc. rich. UC 26/2010: doc. B). Ne consegue che la riduzione

della pigione per l’esistenza del difetto qui trattato, che come suddetto si

può fissare nel 5%, decorre unicamente a partire dal 24 febbraio 2010. In assenza di contestazione al riguardo, invero, si reputa che la notifica è avvenuta il giorno

successivo alla missiva 23 febbraio 2010.

9. La

locatrice prosegue criticando la decisione del Pretore di porre a suo carico i

costi di ripristino relativi alle tracce di umidità nel bagno degli uomini.

9.1 Ella

sottolinea che il difetto nel bagno degli uomini non è stato indicato dalla

conduttrice né nell’istanza 10 luglio 2009 dinnanzi al primo giudice né in

quella 3 marzo 2010 dinnanzi all’UC e nemmeno è stato evidenziato in corso di

causa. Inoltre, la conduttrice non le avrebbe mai chiesto di procedere

all’eliminazione del medesimo, di cui peraltro neppure conosceva l’esistenza

(memoriale, pag. 11 segg.). Il Pretore ha ritenuto che la questione dell’umidità

presente sulla parete del bagno degli uomini non era stata inserita tra i

quesiti peritali, ma che siccome si trattava di una problematica identica a

quella presente all’epoca nel bagno delle donne, in applicazione del “principio

di opportunità” si giustificava di porre l’eliminazione di tale difetto a

carico della locatrice (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 8). In occasione

del sopralluogo 19 settembre 2011 volto all’allestimento della delucidazione

peritale, su segnalazione della conduttrice il perito giudiziario ha constatato

che sulla parete che separa il bagno uomini dal grotto vi era un rigonfiamento

dell’intonaco che si era staccato per la presenza di umidità. Egli ha rilevato

che “proprio all’interno del bagno, a ridosso della parete in questione, è

posizionato il lavandino. La fuga tra il piano e il rivestimento in granito non

è stata opportunamente sigillata. È molto probabile che l’acqua si infiltri

nella fuga e vada a inzuppare la parete. È assolutamente opportuno sigillare la

fuga con l’ausilio del silicone” (pag. 9). Nelle conclusioni 20 dicembre 2011

la conduttrice ha anche indicato la presenza di tale difetto (pag. 8 in alto). Nella propria risposta di appello 16 maggio 2012 a torto la conduttrice afferma che tale difetto era già stato riscontrato in occasione del sopralluogo relativo

all’allestimento della perizia giudiziaria 25 aprile 2011. D’altra parte, le

fotografie a cui fa cenno concernono la parete esterna del bagno delle donne

(perizia giudiziaria, pag. 5 in mezzo). Tant’è che nella delucidazione peritale

30 settembre 2011 il perito medesimo ha precisato che il difetto del bagno

degli uomini non gli era stato segnalato in occasione della perizia giudiziaria

(pag. 9). Va detto, anzitutto, che occorre vagliare la correttezza dell’agire

procedurale della conduttrice, che ha indicato la presenza di un nuovo difetto

per la prima volta in occasione del sopralluogo di delucidazione peritale e,

poi, con le conclusioni. Giusta l’art. 75 lett. a CPC-TI l’azione non si

ritiene mutata quando la parte si limita a completare o a rettificare le sue

adduzioni di fatto o di diritto. Nella fattispecie l’azione è rimasta immutata,

vale a dire che la conduttrice non ha aumentato la propria richiesta di

giudizio a seguito dell’inserimento, tra i difetti, di quello in questione

(cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

Lugano 2000, n. 245 i. f. a piè di pag. 216). In applicazione dell’art. 80

CPC-TI completazioni successive concernenti i fatti e le eccezioni, come

avvenuto nella fattispecie, sono ammesse quando sia dato un caso di

restituzione in intero (cpv. 1 lett. b). Non vi è alcuna traccia, agli atti, di

una simile domanda. Sennonché la convenuta non ha eccepito alcunché nelle

proprie conclusioni (cfr. pag. 24 seg.), sebbene la segnalazione e

constatazione del difetto in questione emergesse in maniera evidente dalla

delucidazione peritale (pag. 9). Nemmeno l’assenza di dibattimento finale può

giustificare il suo agire. Invero, il suo diritto al contraddittorio non è

stato leso, dato che sono state le parti, ella compresa, a rinunciare a

comparire a tale udienza. In altre parole, la stessa convenuta si è privata

della possibilità di esprimersi su ogni tema che fosse suscettibile di essere

discusso in quella sede. Ella non se ne può quindi nemmeno lamentare in questa

sede, se non contravvenendo al principio della buona fede nel processo (II CCA,

sentenza inc. 12.2002.119 del 1° ottobre 2003, consid. 17). Quanto al fatto,

allegato dall’appellante, di non essere a conoscenza di tale difetto, va detto

che a partire dalla constatazione del medesimo in occasione del sopralluogo 19

settembre 2011 esso era a lei noto, se presente, o perlomeno a partire dalla

ricezione della delucidazione peritale 30 settembre 2011, così come la volontà

della conduttrice di non accettarlo, dato che in caso contrario non sarebbe

stato indicato al perito testé menzionato.

9.2 La locatrice

afferma, poi, che siccome per l’eliminazione del difetto nel bagno degli uomini

occorre unicamente rifare il silicone, il relativo costo ammonterebbe a circa fr.

50.- e, pertanto, sarebbe a carico della conduttrice poiché rientrante

nell’ordinaria manutenzione. La censura non può essere condivisa già per il

motivo che l’ordinaria manutenzione concerne la situazione già esistente, o

meglio il rifacimento, semmai, del silicone se fosse già stato posato, mentre

nella fattispecie non ve ne è traccia, sebbene il perito l’abbia reputata

“opportuna” (delucidazione peritale 30 settembre 2011, pag. 9).

9.3 L’appellante

sottolinea, inoltre, che il difetto testé menzionato non diminuisce l’uso della

cosa alla quale è destinata. Si ricorda, tuttavia, che anche solo un difetto

estetico può legittimare, secondo le circostanze, una riduzione della pigione.

Nel caso concreto è percettibile un “rigonfiamento dell’intonaco che si è

staccato per la presenza di umidità” (delucidazione peritale 30 settembre 2011,

pag. 9). Tale situazione non è certo accettabile in un locale pubblico quale un

ristorante, dove gli avventori possono per tale motivo percepire una mancanza

di salubrità dell’ambiente.

9.4 Su questo

punto l’appellante contesta anche la decorrenza della riduzione a partire da

febbraio 2008. In realtà, il Pretore ha fissato tale decorrenza a partire da

febbraio 2009, ovvero dall’introduzione dell’istanza al competente Ufficio di

conciliazione (sentenza impugnata, pag. in fondo). Come già spiegato, la

riduzione si applica dal momento della data della prima notifica del difetto

(sopra, consid. 8). Ne consegue che la riduzione può decorrere, per i motivi illustrati

sopra (consid. 9.1), dal 30 settembre 2011. Siccome, come verrà indicato in

seguito (consid. 14), la riduzione è giustificata unicamente fino al 30 giugno

2010, non si pon mente di applicare la riduzione trattata in questo considerando.

Al riguardo l’appello è quindi accolto. Quanto all’ammontare della riduzione

per tale difetto, non stabilita individualmente dal Pretore, si può ritenere in

maniera equa una percentuale del 2%, ritenuto che nel caso di un allagamento di

una cantina la giurisprudenza ha fissato la medesima nel 5% (cfr. Züst, Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung

bei Mängeln, in: mp 2/04 pag. 72). Tale percentuale dev’essere quindi dedotta

dalla percentuale del 20% stabilita dal primo giudice.

10. L’appellante

si china, inoltre, sul difetto inerente all’infiltrazione nella sala pranzo

(memoriale, pag. 12). Il Pretore ha reputato che tale infiltrazione, che

emergeva dalla missiva 20 novembre 2011 del perito giudiziario, doveva essere

eliminata dalla locatrice (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 8). Secondo quest’ultima

la lettera summenzionata sarebbe successiva alla chiusura dell’istruttoria e,

quindi, irricevibile. Per il resto, ella sottolinea che dalla perizia

giudiziaria sarebbe emerso che il difetto si esauriva in una piccola macchia,

per nulla diminuente l’uso al quale è destinato l’ente locato. Lo scritto

summenzionato non figura tra gli atti di causa. Nemmeno esso rappresenta un

documento, dato che nel carteggio processuale non vi è traccia di una decisione

formale del Pretore inerente alla sua ammissione. In ogni caso, qualora il

primo giudice avesse ritenuto di accertare d’ufficio (art. 407 CPC-TI) il fatto

ivi riportato, avrebbe dovuto far allestire una delucidazione scritta e

rispettare il diritto delle parti al contraddittorio. Ne consegue che il Pretore

ha fondato erroneamente il proprio giudizio sullo scritto 20 novembre 2011. Occorre,

invece, verificare la consistenza del difetto alla luce delle risultanze

processuali, e meglio della perizia giudiziaria e relativa delucidazione. Il

perito ha spiegato: “mi vengono segnalati vecchi segni di macchie di umidità

sul soffitto della sala pranzo, segno evidente di infiltrazioni. In data 17

marzo 2011 alle ore 16.00, dopo due giorni di brutto tempo con anche abbondanti

precipitazioni, mi reco sul posto per i riscontri del caso. Il soffitto risulta

completamente asciutto. Le macchie riscontrate nei precedenti sopralluoghi non

sono aumentate. Il problema sembra risolto. Con il prossimo tinteggio tutto

sparirà. Foto n. 7-8” (perizia giudiziaria, pag. 3, risposta n. 1). Nella

delucidazione peritale, poi, egli ha precisato di non aver “usato il misuratore

di umidità e non ho misurato il diametro delle macchie; non è stato necessario.

La colorazione delle macchie, dopo due giorni di brutto tempo, è rimasta assolutamente

identica. Al tatto la superficie è risultata asciutta. In considerazione di ciò

ritengo che con un semplice tinteggio le macchie spariranno. Al sopralluogo 19

settembre 2011 i gerenti mi informano che durante una giornata di brutto tempo,

hanno nuovamente rilevato infiltrazioni di acqua. Se mi avessero chiamato tempestivamente

avrei potuto fare la constatazione. Mi riprometto di ripassare alla prima

giornata di pioggia” (pag. 5). Quanto alla promessa testé menzionata, si rinvia

a quanto detto sopra. Per il resto, va detto che non vi è alcuna prova dell’esistenza

delle infiltrazioni lamentate dalla conduttrice. Ne consegue che non può essere

concessa alcuna riduzione della pigione a tale titolo. Si aggiunga che la

conduttrice si è limitata a postulare la riduzione della pigione per tale

asserito difetto e non, invece, per la sola presenza delle macchie (inc.

DI.2009.272, istanza 10 luglio 2009, pag. 4 in fondo). Su questo punto l’appello è quindi accolto. Resta tuttavia da determinare l’ammontare della riduzione che

il Pretore può aver contemplato a tale titolo. La conduttrice ha affermato che

il perito aveva constatato, e poi rilevato nello scritto 20 novembre 2011 summenzionato,

la presenza dell’infiltrazione perché aveva toccato la trave umida (risposta,

pag. 12 in alto). In un caso in cui l’infiltrazione aveva provocato

l’allagamento di una cantina, la giurisprudenza ha ritenuto equa una riduzione

del 5%. In presenza, invece, di un allagamento in un’officina, del 10%. Alla luce,

invece, di condensa sugli specchi e di un pavimento scivolante in una scuola di

ballo, la riduzione è stata stabilita nel 18% (cfr. Züst, op. cit., pag. 72). Sulla base della giurisprudenza

summenzionata va stabilito che nella fattispecie la riduzione in questione

ammonta al 5%, sicché tale percentuale dev’essere dedotta da quella globale del

20% stabilita dal Pretore.

11. Nell’ipotesi

che questa Camera respinga tutte le censure summenzionate, l’appellante

contesta in generale la riduzione stabilita dal Pretore nel 20%, da ella

ritenuta “sproporzionata e addirittura superiore a quanto postulato

dall’inquilina in causa” (appello, pag. 13 in mezzo). Nell’istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) la conduttrice ha chiesto, per quanto concerne la presente

censura, per “la terrazza parzialmente inutilizzabile” una riduzione del 10%,

per le “finestre e porte” del 5%, per le “macchie d’acqua in bagno” del 5%, ai

quali nell’istanza 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) ha aggiunto per

“finestre” un 5%. Ne se deduce che la percentuale applicata dal Pretore è

inferiore a quanto postulato dalla conduttrice.

12. La

locatrice ritiene, inoltre, che nella ponderazione della riduzione occorrerebbe

tener conto “come correttamente esposto dal Pretore, che l’inquilina

sistematicamente ha precluso alla proprietaria di intervenire, rispettivamente

a una concolpa della stessa” (appello, pag. 13 in mezzo). L’appellante reputa, altresì, che nella fattispecie una deduzione del corrispettivo non

sia possibile perché i difetti sono di poco conto e non hanno incidenza diretta

sull’uso della cosa. Ella sottolinea, poi, che al locatore dev’essere

previamente assegnato un termine affinché possa procedere all’eliminazione dei

difetti segnalatogli (memoriale, pag. 14 in fondo e 15 in alto). Tali argomentazioni, del tutto generiche, non adempiono ai requisiti di motivazione posti

dall’art. 311 cpv. 1 CPC e, di conseguenza, sono inammissibili.

13. L’appellante

critica il Pretore per non aver vagliato la questione della tempestività del

deposito dei canoni di locazione. A suo dire, il deposito sarebbe possibile

unicamente per le pigioni non ancora scadute, al contrario di quanto sarebbe

avvenuto nella fattispecie. Al riguardo, ella si limita ad affermare che

“questa Camera accerterà che le pigioni non [sono] state depositate

anticipatamente, ma in ritardo (si richiamano i depositi, nella misura in cui

non fossero già agli atti dell’UC)” e, di conseguenza, libererà a suo favore le

medesime (appello, pag. 14 in fondo). L’argomentazione è irricevibile. Invero,

l’appellante rinvia in maniera generica ai “depositi”, senza indicare né in

maniera precisa se gli stessi sono agli atti (anzi ordinando a questa Camera di

supplire alla sua omissione), né quali depositi sarebbero, eventualmente, stati

eseguiti sebbene i relativi canoni fossero già scaduti, con indicazione per

ciascuno della relativa data, in chiaro dispregio di quanto previsto dall’art.

311 cpv. 1 CPC. Per tacere del fatto che la sua richiesta di acquisizione di

nuovi documenti in appello, nell’ipotesi che essi non siano già agli atti degli

inc. rich. UC, non è rispettosa di quanto previsto all’art. 317 cvp.1 CPC,

applicabile anche alle procedure rette dall’art. 247 cpv. 2 CPC, che impone al

giudice di accertare d’ufficio i fatti (sentenza del Tribunale federale inc.

4A_228/2012 del 28 agosto 2012, consid. 2, destinata alla pubblicazione). Con

la sua argomentazione la locatrice medesima ammette, invero, che tali documenti

erano già esistenti dinanzi al primo giudice e, domandandosi se siano già tra

gli atti degli inc. rich. UC, che era senz’altro possibile addurli in prima

istanza. Su questo punto l’appello è quindi inammissibile.

14. La

locatrice contesta la decisione del Pretore di ridurre la pigione fino al

momento dell’eliminazione dei difetti a suo carico. Ella rinvia all’incarto

DI.2010.256 relativo alla contestazione della disdetta e alla richiesta di

sfratto e reputa che in caso di accoglimento dell’appello pendente dinnanzi a

questa Camera, la riduzione dovrebbe entrare in considerazione unicamente fino

al 30 giugno 2010, ovvero fino all’esistenza del rapporto contrattuale

(appello, pag. 15 in mezzo). Di principio, il diritto

alla riduzione del corrispettivo sussiste fino all’eliminazione del difetto,

salvo che il contratto di locazione sia terminato precedentemente (SVIT Kommentar,

op. cit., n. 12 ad art. 259d CO; Higi,

op. cit., n. 19 ad art. 259d CO). Con decisione 11

gennaio 2013 questa Camera ha accolto, nella misura in cui ricevibile,

l’appello 30 marzo 2012, riformando la sentenza pretorile

nel senso di accertare la validità della disdetta straordinaria 20 maggio 2010

con effetto per il 30 giugno 2010. Ne consegue che la riduzione della pigione

dev’essere effettuata unicamente fino a tale data. La conduttrice osserva che

la decisione di questa Camera sulla validità della disdetta 30 maggio 2012 non

può avere effetti retroattivi, dato che nel frattempo essa ha occupato l’ente

locato (risposta, pag. 14 in mezzo). La censura non può essere condivisa. La

circostanza che essa abbia occupato, dopo il 30 giugno 2010, senza legittima

causa l’ente non le permette di trarne dei vantaggi economici. Invero, nulla esclude

che un nuovo conduttore potesse non trovare rilevanti, dal punto di vista della

riduzione del corrispettivo, i difetti notificati nella fattispecie dalla

conduttrice. Nemmeno si può dire che la decisione di questa Camera 11 gennaio

2013 (inc. 12.2012.65) esplichi in tal modo degli effetti retroattivi. Invero,

tale giudicato non ha fatto altro che accertare la situazione giuridica

esistente già in quel momento.

15. Alla

luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello è parzialmente

accolto. La sentenza pretorile è riformata nel senso che la pigione è ridotta

dell’8% (fr. 640.- mensili) a partire dal febbraio 2009, mentre del 13% (fr. 1040.- mensili), ovvero un ulteriore 5%, dal 24 febbraio 2010 (consid. 8, 9 e 10),

fino al 30 giugno 2010 (consid. 14). Per quanto

concerne le pigioni depositate, esse sono liberate a favore della locatrice a

partire dal febbraio 2009 in ragione del 92%, mentre dal 24 febbraio 2010 nella

misura dell’87% e, per il resto, in favore della conduttrice, il tutto fino al

30 giugno 2010. Dopo tale data le stesse sono liberate integralmente a favore

della locatrice.

Considerandi

II. Sull’appello

incidentale 16 maggio 2012

16.

conduttrice passa in rassegna i difetti da essa notificati alla locatrice,

sostenendo che essi dovevano essere eliminati dalla controparte (appello

incidentale, pag. 16). Essa non motiva il suo asserto, giacché su questo punto

il gravame è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). L’appellante incidentale critica,

altresì, il Pretore per non aver tenuto conto che l’ente condotto in locazione

è un ristorante dove anche semplici aspetti di carattere estetico assumono

particolare importanza (“quale la finestra sigillata con del nastro adesivo, i

segni di usura sulla pavimentazione della cucina, le piccole imperfezioni

nell’intonaco del bagno delle donne e il rigonfiamento dell’intonaco nel bagno

degli uomini”), oppure “semplici incomodi” (“le tracce di umidità sul soffitto

della sala pranzo, le sedie e i tavoli traballanti nella terrazza esterna, la

percezione di corrente d’aria nella sala pranzo”), nonché “l’igiene” (“infiltrazioni

d’acqua nella sala pranzo, mancanza di un efficiente sistema di ventilazione, ruggine

alla base del frigorifero nel locale dispensa, infiltrazioni d’acqua sulla

parete del bagno degli uomini”) e la “sicurezza” (“impianto elettrico del

piazzale esterno non a norma”). A dire della conduttrice, tali asseriti difetti,

aggiunti a quelli “di tipo funzionale” (“punti luce guasti o incompleti nella

sala da pranzo, nonché l’impossibilità di aprire correttamente la porta di

ingresso, pergolato divelto e piantane in granito rotte”), rendono fondate le

sue richieste espresse in prima istanza (memoriale, pag. 18 seg.). Anche in

questo caso la censura è tuttavia del tutto generica, dato che l’appellante

incidentale non si china minimamente nell’analisi di ogni singola problematica.

Al riguardo l’appello è inammissibile.

17.

Nella

osservazioni all’appello la conduttrice sembra anticipare due censure relative

al suo appello incidentale. La prima concerne la pavimentazione esterna, che essa

reputa giustificare una percentuale di riduzione della pigione maggiore

rispetto “alla valutazione del Pretore (10%)” (osservazioni, pag. 9 in mezzo). Essa si limita ad affermare che la riduzione deve “tener conto della gravità concreta

riconducibile a detto importante inconveniente”. Nell’appello incidentale, poi,

la questione non è stata approfondita dalla conduttrice. Al riguardo il gravame

è pertanto inammissibile. Lo stesso dicasi della critica alla percentuale

stabilita dal primo giudice per gli spifferi (osservazioni, pag. 11).

18.

L’appellante

incidentale critica, poi, la decisione pretorile sul problema della

ventilazione (memoriale, pag. 19). Il Pretore ha spiegato che il perito non è

stato in grado di determinare lo stato della ventilazione, mentre la ditta __________,

intervenuta su richiesta della locatrice, ha dichiarato che lo stato della

medesima era attribuibile alla mancata manutenzione, ciò a cui si è poi rifatto

il perito nella delucidazione peritale. Di conseguenza, il primo giudice ha

attribuito l’eliminazione di tale difetto alla conduttrice (sentenza impugnata,

pag. 7, consid. 8). La conduttrice reputa che proprio la manifesta incongruenza

tra le conclusioni tratte da __________ e le conclusioni peritali avrebbe

dovuto far decidere altrimenti. Essa afferma di aver “a suo tempo chiesto,

purtroppo senza successo, che la delucidazione della perizia fosse organizzata

in forma verbale. Ciò avrebbe permesso un contraddittorio e anche di meglio

comprendere la posizione del perito giudiziale che, verosimilmente messo alle

strette dalle domande di delucidazione, ha preferito rifugiarsi nella conclusione

della perizia di parte che, proprio perché di parte, ha evidentemente attestato

ciò che la signora AP 1 volesse si attestasse”. La sua censura, tuttavia, si

esaurisce in un mero asserto di parte, sprovvisto di portata probatoria.

L’appellante incidentale sostiene che, in ogni caso, la delucidazione peritale

non avrebbe dovuto “servire al Pretore per tirare conclusioni manifestamente

non aderenti alla realtà delle cose, così come si è del resto anche ben potuto constatare

al momento del sopralluogo”. Tale argomentazione non trova, tuttavia, riscontro

agli atti. Nella perizia giudiziaria il perito ha dichiarato che “la

problematica merita un approfondimento, delegando la risposta a persona

specializzata. La ventilazione così come mi è stata mostrata non rispetta le

direttive imposte (ricicli d’aria) per gli esercizi pubblici. Bisognerà

comunque controllare l’impianto e smontare i filtri per constatare se sia stata

effettuata la necessaria manutenzione/sostituzione. La verifica dell’impianto

dovrà essere demandata a persona competente” (pag. 3 in fondo). Nella delucidazione peritale, alla domanda di sapere se avesse “tenuto conto del

rapporto, agli atti, della ditta __________”, egli ha dichiarato che tale

lettera dice testualmente “come emerge dal rapporto le cause del mancato

funzionamento sono attribuibili alla mancata manutenzione” (pag. 10). La

conduttrice conclude affermando che nell’inverno 2012 la locatrice avrebbe

provveduto alla sostituzione di vari pezzi della ventilazione, a dimostrazione

che tale manutenzione fosse di sua spettanza. Tale circostanza, contestata

dalla locatrice (risposta, pag. 4), non è di aiuto alla tesi dell’appellante

incidentale. Invero, la controparte avrebbe potuto rimediarvi indipendentemente

da obblighi in tal senso da parte sua. A pag. 17 dell’appello incidentale la

conduttrice rinvia, poi, al passaggio della delucidazione peritale ove il

perito afferma, per quanto concerne i filtri nel locale caldaia, quanto segue: “ho

verificato la condizione della manutenzione dei filtri posti nel locale

caldaia, che mi sono parsi assolutamente puliti. L’impianto è di per sé

meccanicamente funzionante. La problematica del funzionamento difettoso è da

ricercare nelle sue componenti meccaniche interne. Ho chiesto un parere

all’ing. __________ __________ (__________), specialista e progettista di

impianti di ventilazione. Anche lui è della mia stessa idea; bisogna procedere

con un controllo da parte di un servizio tecnico specializzato in impianti di

ventilazione oppure da parte di una ditta del settore (vedi allegato 1)”

(delucidazione peritale, pag. 6). La conduttrice ha indicato tale passaggio a

“complemento” della lista dei difetti presenti, trascrivendo pari pari le

proprie conclusioni (pag. 8) e senza confrontarsi, quindi, con la motivazione

pretorile. Al riguardo, quindi, l’appello è irricevibile.

19.

La conduttrice critica inoltre il Pretore per averle imputato la

causa dei difetti sopraggiunti nel locale cantina (memoriale, pag. 10 in fondo).

19.1

Il primo

giudice ha reputato che dai piani di cui al doc. 2 (inc. rich. UC 08/2006)

emerge che tale locale fosse stato locato in qualità di cantina. La decisione

di posare dei frigoriferi è stata presa dalla conduttrice precedente e

mantenuta da quella attuale. Tale scelta ha avuto, a detta del Pretore,

ripercussioni segnatamente sulla ventilazione, causando infiltrazioni e segni

di ruggine nel locale (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 8). L’appellante

incidentale reputa, invece, di non aver avuto alcun elemento per ritenere che

il frigo, già presente in tale locale perché ivi disposto dalle precedente

conduttrice, dovesse essere installato in un altro vano, peraltro inesistente.

A suo dire, inoltre, i problemi riscontrati nel locale cantina sarebbero da

attribuire all’assenza di una ventilazione appropriata. Sennonché, al contrario

di quanto accertato dal Pretore la conduttrice non poteva credere che il locale

in questione fosse adibito a cantina. Invero, nella propria “dichiarazione di

subingresso” (inc. rich. DI.2009.272 e DI.2009.279:

doc. 1) essa ha affermato di essere “a conoscenza che il locale al seminterrato

è destinato a hobby e non è contemplato nella superficie adibita a ristorante”.

Il perito giudiziario ha sì sollevato il problema dell’assenza di ventilazione,

ma ha anche precisato, nella propria delucidazione peritale e riferendosi

proprio al documento summenzionato, che “l’ipotesi di inserire una ventilazione

forzata o prevedere una ventilazione naturale del locale è avanzata dal perito

a titolo grazioso; nell’intento di recuperare il locale” (pag. 12). Dagli atti

di causa emerge, quindi, che al contrario di quanto ritenuto dal primo giudice

la conduttrice ha violato il contratto adibendo il locale cantina a deposito

per il ristorante e inserendovi un frigorifero. Dalla perizia

giudiziaria e dalla relativa delucidazione è emerso, poi, che oltre ai danni al

frigorifero vi sono macchie e muffa. Dalle foto 9-10 allegate alla perizia

giudiziaria proprio in relazione alla presenza delle macchie e della muffa, si

constata che le stesse sono alla base del frigorifero. Per il resto, egli ha

affermato che la cantina si presenta in modo normale. È

vero che il perito ha ricondotto i difetti alla mancanza di ventilazione nel

locale, ma alla luce della situazione delle macchie e della muffa non vi è chi

non veda come la presenza del frigorifero sia stato il motivo scatenante le

medesime. Il difetto è quindi imputabile alla conduttrice e il suo dolersene

rasenta la temerarietà.

19.2

L’appellante incidentale

critica, poi, sia il perito giudiziario sia il Pretore per non aver valutato la

problematica inerente alle infiltrazioni in corrispondenza del montacarichi,

che avrebbero provocato il disfacimento dei muri perimetrali del locale. Il

perito si è chinato sulla domanda di sapere “nel dettaglio lo stato del locale

cucina e del locale sottostante, destinato a deposito delle derrate

alimentari”, e ha risposto: “il deposito sottostante si presenta in modo

normale. Solo segni di ruggine al piede del frigorifero” (perizia giudiziaria,

pag. 5, risposta n. 2), e alla domanda “se il locale dispensa presenta delle

infiltrazioni di acqua e dei segni di umidità e di ruggine, e che non possono

essere accettati dal profilo sanitario per un ristorante”, ha rinviato alla sua

risposta precedente (perizia giudiziaria, pag. 5, risposta n. 3). Non vi è

alcun cenno alle infiltrazioni asserite dalla conduttrice. L’appellante ritiene

che la presenza delle medesime emerge sia dalle foto scattate dall’ing. __________

__________ (doc. F), sia dal sopralluogo esperito dall’UC, così come dal

divieto dell’Ufficio permessi di utilizzo del locale. Essa dimentica, tuttavia,

che tale locale non poteva comunque essere utilizzato come deposito

vivande/frigorifero, sicché i disagi che avrebbe subìto non giustificano una

riduzione del canone di locazione. Di conseguenza, nemmeno è influente ai fini

del giudizio la circostanza, asserita dall’appellante incidentale, secondo la

quale le infiltrazioni sarebbero state nel frattempo eliminate dalla locatrice,

che avrebbe quindi di fatto ammesso la sua responsabilità al riguardo. Ne consegue

che, seppur per altri motivi rispetto a quelli illustrati nella sentenza

impugnata, su questo punto la decisione pretorile resiste alla critica.

20.

L’appellante

incidentale critica, poi, il primo giudice per aver accertato una carente

pulizia e cura del giardino. A suo dire, “serve poco impegnarsi in una corretta

manutenzione e tenuta dell’ente locato, se questo cade a pezzi a causa dei

mancati interventi della proprietaria” (memoriale, pag. 21). Il Pretore, dopo

aver spiegato che il contratto di locazione prevede che la conduttrice si

assume tutti i lavori di manutenzione del giardino, ha accertato, sulla scorta

della perizia giudiziaria, che la sua precaria situazione era in buona parte da

attribuire alle importanti manchevolezze in tal senso (sentenza impugnata, pag.

7, consid. 9). Il perito giudiziario ha dichiarato che “si evince che la

conduttrice trascura, anche grossolanamente, le manutenzioni che le competono”

(pag. 9, risposta n. 1). Alla domanda, poi, di sapere “se la conduttrice ha o

meno gravemente trasceso i suoi obblighi di cura verso l’ente locato”, egli ha

risposto “sì, la conduttrice ha sicuramente disatteso i suoi obblighi di cura

verso l’ente locato; in modo particolare manca di attenzione nella pulizia e di

cura in generale verso l’ente locato, trascurando le piccole e correnti

manutenzioni” (pag. 9, risposta n. 1.2). Le considerazioni della conduttrice

non sono quindi pertinenti. Quest’ultima, poi, critica il perito per aver tratto

delle “conclusioni, assolutamente tendenziose (…), sulla scorta di sue

impressioni personali”. Tale censura, per nulla dimostrata, si esaurisce in un

mero asserto di parte. In particolare per la questione del pergolato,

l’appellante incidentale sottolinea che il suo crollo non può esserle

attribuibile per “un logico legame di causalità”. A suo dire, invero, una

carente manutenzione non può comportare problematiche strutturali. Il Pretore

ha spiegato che le travi in legno si sono rotte sotto il peso della neve,

poiché la conduttrice vi aveva posato delle canne di bambù, omettendo la loro rimozione

nella stagione invernale. Per quanto, invece, riguarda i pilastri in sasso, il

primo giudice ha spiegato che in assenza di risultanze processuali sulla

ragione del loro cedimento, lo stesso era da attribuire alla conduttrice, a cui

compete l’onere di dimostrare che il medesimo non le è imputabile, né a suo

carico (sentenza impugnata, pag. 8, consid. 9). Effettivamente, l’onere della

prova circa la sussistenza delle condizioni poste dall’art. 259d CO e, quindi,

di riflesso dell’art. 259a CO, compete al conduttore (Higi, op. cit., n. 20 ad art. 259d CO). In definitiva, anche

al riguardo la decisione del Pretore resiste alla critica.

21.

conduttrice si lamenta, inoltre, della decisione del Pretore di addossarle la

messa a norma dell’impianto elettrico esterno. A suo dire, essendo il medesimo

parte integrante dell’ente locato, e meglio di una parte strutturale

indispensabile, tale compito compete alla proprietaria (memoriale, pag. 22). Il

primo giudice ha spiegato che la conduttrice aveva modificato tale impianto e

ne aveva, per tale motivo, comportato la messa fuori uso (sentenza impugnata,

pag. 8, consid. 9). L’appellante incidentale non si confronta, quindi, con

l’argomentazione pretorile, sicché su questo punto il gravame è inammissibile

(art. 311 cpv. 1 CPC).

22.

L’appellante

incidentale, che non contesta l’ampio potere di apprezzamento del giudice nella

commisurazione della riduzione, reputa che egli avrebbe a torto contemplato una

sua reticenza nel permettere l’intervento degli artigiani della locatrice

(memoriale, pag. 22 in mezzo). Essa sostiene che simili lavori in un esercizio

pubblico presuppongono un minimo di avvertimento e concordanza tra le parti, al

fine di disturbare il meno possibile la clientela. Il teste __________ __________

(piastrellista) ha dichiarato che quando si era presentato sul posto “uno dei

responsabili presenti nel ristorante mi ha comunicato di attendere per

l’esecuzione dei lavori dopo le vacanze del mese di agosto, periodo in cui il ristorante

sarebbe rimasto chiuso, e che inoltre vi era in corso una procedura

giudiziaria”. Tuttavia, il medesimo teste ha altresì affermato che “dopo le

vacanze sono stato nuovamente contattato dal signor __________ __________ per

eseguire questi lavori. Sul posto ho trovato il signor __________ il quale mi

ha detto che sarei potuto intervenire da lì a due/tre settimane circa, quando

sarebbe stata libera la cucina”. Non vi è chi non veda, quindi, che in tale

occasione si sia procrastinato, addirittura contravvenendo a quanto precedentemente

postulato, i tempi di riparazione. Tale atteggiamento è tanto più

incomprensibile considerata l’entità dell’opera da eseguire, ovvero “uno

zoccolino in granito vicino al montacarichi” (verbale 10 dicembre 2009, pag.

12). Lo stesso vale per il teste __________ __________ (muratore). Questi,

invero, ha dichiarato che quando si è recato presso il ristorante “il signor __________

qui presente mi ha detto di non fare nulla”. Sennonché, “due o tre giorni prima

della domenica, in cui avrei dovuto eseguire i lavori, in serata ero già stato

presso il Ristorante per fare un sopralluogo e verificare quali lavori fossero

da eseguire. Quel giorno avevo parlato con il signor __________ e ci eravamo

accordati che avrei eseguito i lavori la domenica seguente” (verbale 23

febbraio 2010, pag. 15). Il teste __________ __________, infine, ha affermato

di essersi “recato nel ristorante e la cameriera che era da sola al mattino

quando sono arrivato mi ha lasciato entrare. Poi ho iniziato i lavori che ho

dovuto interrompere (avevo tolto la copertura, già posizionato lo scotch)

quando me lo ha detto il gestore del ristorante. Mi sembra di ricordare fosse

il signor __________. Mi aveva detto che non aveva senso quello che stavo

facendo e che dovevo smettere e andare via. Il muro fuori dai bagni era

scrostato, ma su questo non sono potuto intervenire. Non ho potuto terminare

neanche i lavori alla colonna dell’ascensore. Avevo solo scrostato tutto e

preparato tutto con l’isolante per poi dare una mano di dispersione. Avrei però

dovuto stuccare ancora e fare anche una mano di isolante, lavori che però non

ho potuto eseguire” (verbale 23 febbraio 2010, pag. 16). Anche in questo caso,

l’artigiano ha dovuto addirittura sospendere i lavori. La conduttrice conclude sottolineando

che la controparte avrebbe già potuto intervenire nel 2009 (appello

incidentale, pag. 22 in fondo). Sennonché, la censura non è comprensibile, dato

che il Pretore ha contemplato, nella commisurazione della riduzione, anche tale

circostanza (sentenza impugnata, pag. 9 in alto). In definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello incidentale è respinto.

III. Sulle

spese giudiziarie

23.

L’esito del presente giudizio impone anche una modifica degli oneri

processuali di prima sede. Reputato che la conduttrice ha postulato una

riduzione del 50% dal 1° maggio 2008 e dell’80% dal 1° marzo 2010 fino

all’eliminazione dei difetti (e contestuale liberazione dei canoni di locazione),

la sua soccombenza può essere stabilita nel 95%. L’appellante contesta la

ripartizione degli oneri processuali di prima istanza affermando che occorre

dipartirsi dalla decisione dell’UC (memoriale, pag. 16). A torto. Difatti, una volta adito tempestivamente il Pretore, questi funge da

autorità di primo grado e la decisione dell’Ufficio di conciliazione diviene

caduca (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

app. 2000/2004, Lugano 2005, n. 27 seg. ad art. 404 CPC). La locatrice postula,

infine, la fissazione delle spese in fr. 9'000.- (gravame, pag. 2), mentre il primo giudice ha fissato le

medesime in fr. 9'600.- (fr. 6'600.- + fr. 3'000.-). L’appellante non spende tuttavia una parola

per motivare il proprio asserto, sicché al riguardo l’appello è irricevibile

(art. 311 cpv. 1 CPC). Nella procedura di appello la locatrice risulta invece

vincente nella misura dell’85%. Ne consegue che le spese processuali sono poste

a carico dell’appellante principale nella misura del 15% e, per il resto, a carico

di controparte, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla prima

un’adeguata indennità a titolo di ripetibili ridotte. Per quanto, invece,

concerne l’appello incidentale, la conduttrice risulta integralmente soccombente,

sicché le spese processuali devono esserle interamente addossate, con obbligo

di rifondere alla locatrice ripetibili di appello incidentale.

24.

Il valore litigioso

giusta l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF è determinato da tutte le conclusioni

ricevibili rimaste controverse davanti all'autorità cantonale (sentenza del

Tribunale federale inc.5A_765/2008 del 29 giugno 2009, consid. 1.2.1 e rif.).

Di conseguenza, qualora siano fatte valere domande in via principale e adesiva,

i rispettivi valori vanno sommati, senza riguardo a quanto l'autorità cantonale

ha aggiudicato, né al valore della pretesa della parte che agisce davanti al

Tribunale federale (sentenza inc.5A_500/2009 del 19 novembre 2009, consid. 1).

È fatto salvo il caso in cui con l'appello incidentale sia riproposta una

domanda riconvenzionale; in questa ipotesi - non realizzata in concreto - trova

applicazione l'art. 53 cpv. 1 LTF (sentenza del Tribunale federale inc.4A_629/2009 del 10 agosto 2010, consid. 1.2.1). Nella fattispecie, ove il canone di locazione mensile è di

fr. 8'000.-, il valore di causa determinate ai fini di un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale supera ampiamente la

soglia di fr. 15'000.- stabilita dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 cpv. 1 CPC e la TG,

decide: I. Nella misura in cui è ricevibile l’appello principale 30 marzo 2012

di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza inc.

DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183 del 27 febbraio 2012 è così riformata:

1.

(Invariato).

1.1

pigione è ridotta dell’8% (fr. 640.- mensili) a partire dal febbraio 2009

compreso e del 13% (fr. 1'040.-

mensili), ovvero un ulteriore

5%, dal 24 febbraio 2010 e fino al 30 giugno 2010.

1.2

pigioni depositate sono liberate dal febbraio 2009 in ragione del 92% in favore della locatrice e dell’8% in favore della conduttrice, mentre a

partire dal 24 febbraio 2010 nella misura dell’87% in favore della locatrice e

del 13% in favore della conduttrice. Dopo tale data i canoni di locazione sono

liberati integralmente in favore della locatrice.

2.

tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 6'600.- sono poste a carico di La AO 1 nella

misura del 95% e, per il resto, a carico di AP 1. L’istante verserà a

controparte fr. 4'800.- per ripetibili ridotte.

3.

(Invariato).

4.

(Invariato).

5.

(Invariato).

6.

(Invariato).

II. Le

spese processuali dell’appello principale di fr. 5'000.- sono poste in ragione dell’85% a carico di AO 1 e, per il

resto, a carico di AP 1, con obbligo per la prima di rifondere a controparte

fr. 3'000.- per ripetibili

ridotte di appello principale.

III. Nella

misura in cui è ricevibile l’appello incidentale 16 maggio 2012 di AO 1 è

respinto.

IV. Le

spese processuali dell’appello incidentale di fr. 5'000.- sono poste integralmente a carico di AO 1, con obbligo di

rifondere a controparte fr. 4'500.- per ripetibili di appello incidentale.

V. Notificazione:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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