12.2012.65

Contratto di locazione, contestazione di disdetta straordinaria per violazione di obblighi contrattuali di manutenzione e uso di ente locato (esercizio pubblico)

11 gennaio 2013Italiano39 min

Source ti.ch

Fatti

I. Nel

frattempo – per quanto concerne le cause DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183 –

esperita l’istruttoria congiunta le parti hanno rinunciato al dibattimento

finale e hanno prodotto conclusioni scritte. Nelle proprie datate 20 dicembre

2011 la conduttrice ha chiesto la riduzione della pigione del 50% dal 1° maggio

2008 e dell’80% dal 1° marzo 2010, nonché la reiezione dell’istanza 24 giugno

2009 di controparte. Nel proprio memoriale finale 19 dicembre 2011 la locatrice

ha invece postulato la liberazione delle pigioni depositate in suo favore e

l’annullamento della decisione 18 giugno 2009 dell’UC, nonché la reiezione

delle istanze avversarie. Statuendo con unico giudizio sulle istanze di cui

agli incarti summenzionati (DI.2009.272/DI.2009.279/DI.2010.183) con sentenza

27 febbraio 2012 il Pretore ha accolto parzialmente le medesime, nel senso che

ha ridotto la locazione del 20% (fr. 1'600.- mensili) da febbraio 2009 compreso

fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e meglio come ai

considerandi e ha liberato le pigioni depositate in ragione dell’80% a favore

della locatrice e, per il resto, della conduttrice.

L. Con

appello 30 marzo 2012 la locatrice ha chiesto la riforma del giudizio menzionato

sopra, nel senso di respingere integralmente le istanze 10 luglio 2009 (inc.

DI.2009.272) e 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) della conduttrice e di

accogliere la sua istanza 24 giugno 2009 (inc. DI.2009.279), nonché di liberare

interamente a suo favore le pigioni depositate, in via subordinata a partire

dal 30 giugno 2010, così come di fissare la tassa di giustizia di tutti i

procedimenti in complessivi fr. 8'000.- e le spese in

fr. 9'000.-, da porre interamente a carico della conduttrice, con l’obbligo per

quest’ultima di rifondere alla locatrice complessivi fr. 6'000.- per ripetibili

ridotte. Con risposta 16 maggio 2012 la conduttrice ha

postulato la reiezione del gravame avversario e con appello incidentale di

medesima data chiede a sua volta la riforma del querelato giudizio, nel senso

di accogliere integralmente l’istanza 10 luglio 2009 (inc. DI.2009.272) e,

quindi, a partire dal 1° maggio 2008 ridurre il canone di locazione del 50%,

nonché l’istanza 27 maggio 2010 (inc. DI.2010.183) e, pertanto, dal 1° marzo

2010 ridurre dell’80% della pigione. Con osservazioni (correttamente

“risposta”) 5 luglio 2012 la locatrice ha chiesto a sua volta la reiezione del

gravame avversario. Con decisione 11 gennaio 2013 (inc. 12.2012.64) questa

Camera ha accolto parzialmente, nella misura in cui era ricevibile, l’appello

principale di AP 1, nel senso di riformare il querelato giudizio e di ridurre

la pigione dell’8% a partire dal febbraio 2009 compreso e del 13% dal 24

febbraio 2010 e fino al 30 giugno 2010. Contestualmente e nella medesima misura

sono state liberate le pigioni depositate. L’appello incidentale 16 maggio 2012

della conduttrice è invece, nella misura in cui era ricevibile, stato

integralmente respinto.

considerato

diritto: 1. Il 1° gennaio 2011

è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC, RS 272). Giusta l’art. 405 cpv. 1

CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della

comunicazione della decisione intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127,

consid. 2, pag. 129-130). La sentenza pretorile è stata resa il 27 febbraio

2012 e intimata il giorno successivo, sicché la procedura d’appello è retta dal

Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Siccome l’istanza è stata inoltrata

il 21 luglio 2010, dinnanzi al primo giudice la procedura resta invece

disciplinata dal Codice di procedura civile ticinese (CPC-TI; art. 404 cpv. 1

CPC).

2. Il

Pretore non ha ritenuto adempiuti, nella fattispecie, né i presupposti

dell’art. 257f cpv. 4 CO, né quelli del cpv. 3 del disposto testé menzionato.

Egli non ha nemmeno reputato che fosse applicabile l’art. 266g CO.

3. L’appellante

riferisce, anzitutto, di aver fatto allestire il 13 luglio 2009 dal perito

degli immobili __________ __________ un rapporto sull’esistenza di una perdita

d’acqua dal bancone di mescita nella soletta sottostante “provocando un serio

danno non solo ai muri ma pure all’impianto elettrico”. A suo dire, tale

situazione era da attribuirsi all’incuria della convenuta, peraltro

proprietaria del bancone testé menzionato. La locatrice sottolinea, al

riguardo, di aver assegnato alla controparte un termine per procedere all’eliminazione

di tale difetto. A suo dire, quindi, la situazione era oggettivamente grave e

solo il suo intervento ha permesso di sventare un pericolo di incendio. Ella

conclude, su questo punto, rinviando alla testimonianza di __________ __________

27 aprile 2010 sull’esistenza di un’ulteriore perdita, specificando che l’acqua

della lavastoviglie, anch’essa di proprietà della conduttrice, scendeva nella

cantina sottostante sempre tramite la condotta elettrica (appello, pag. 8 in mezzo, punto 5). La censura non è tuttavia influente ai fini del giudizio. Invero, come rilevato

dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 6 in alto) e nemmeno contestato dall’appellante, nella presente procedura ella ha rimproverato alla conduttrice

quattro violazioni contrattuali “(distruzione del pergolato, mancata

manutenzione della canna fumaria del forno pizza, uso improprio del locale

riscaldamento, avendo posato un gazebo al suo esterno e una lavatrice e uno

stenditoio e installazione di una cella frigorifera nel locale cantina, che

crea problemi di calore e umidità)”, tra le quali non figura quella menzionata sopra. Qualora, poi, la

sua censura sia volta all’allegazione di nuovi fatti in appello, va detto che

essa non è rispettosa di quanto previsto all’art. 317 cvp.1 CPC, applicabile

anche alle procedure rette dall’art. 247 cpv. 2 CPC, che impone al giudice di

accertare d’ufficio i fatti (sentenza del Tribunale federale inc.4A_228/2012

del 28 agosto 2012, consid. 2, destinata alla pubblicazione). Con la sua

argomentazione la locatrice medesima ammette, invero, che tali fatti le erano

già noti prima dell’inoltro della presente causa.

4. La

locatrice affronta, poi, la questione del difetto al pergolato (memoriale, pag.

9 segg.).

4.1 In primo

luogo ella critica il primo giudice per aver erroneamente accertato che tale

difetto fosse stato già segnalato alla conduttrice nella risposta 22 luglio/29

settembre 2009 (inc. rich. DI.2009.272). Il Pretore ha spiegato che in tale

allegato la locatrice aveva indicato che alla controparte sarebbe toccato

sostituire i pali in sasso al termine della locazione. Egli ne ha dedotto che

ciò era un “motivo in più” per ritenere che la problematica in questione non

rendesse la continuazione della locazione insopportabile (sentenza impugnata,

pag. 7 in mezzo, consid. 4). A dire dell’appellante la situazione che si

presentava in quel frangente era quella descritta nel verbale di sopralluogo 14

maggio 2009 (inc. rich. DI.2009.272: inc. rich. 14-09 UC; punto 9). In tale

occasione è stato constatato che delle lampade __________ erano state fissate ai sostegni in granito della pergola. Nella

risposta 22 luglio 2009 summenzionata la locatrice ha affermato che la

conduttrice aveva danneggiato i pali in sasso del pergolato trapanandoli. Ella

ha poi specificato che al momento in cui sarebbe terminata la locazione la

controparte avrebbe dovuto sostituire i pali in sasso danneggiati con dei nuovi

(pag. 4 in fondo). Nella diffida ex art. 257f CO datata 24 febbraio 2010 (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 2) la locatrice ha segnalato che i

pali in sasso si erano rotti e ha precisato che come da ella già segnalato a suo

tempo la conduttrice aveva “abusivamente forato detti pali per apporre delle

lampade pregiudicandone la stabilità”. L’appellante sottolinea, quindi, che la

diffida in questione concerne il crollo del pergolato e, quindi, si differenzia

dalla situazione rilevata al sopralluogo citato sopra, ove i pali in sasso

erano unicamente stati forati. La censura della locatrice è pertinente. Sebbene

nella diffida ella abbia indicato, quale possibile causa del crollo,

l’instabilità dovuta alla foratura dei pali, va da sé che la rottura dei

medesimi risulta senz’altro intollerabile ai locatori, mentre la loro

perforazione poteva essere ammessa, perlomeno fino al momento in cui il

rapporto contrattuale avrebbe continuato a esistere. Per i motivi seguenti,

tuttavia, su questo punto il giudizio pretorile resiste comunque alla critica.

4.2 Il Pretore

ha spiegato che siccome tra le parti erano già pendenti delle procedure

giudiziarie inerenti proprio, tra gli altri, i difetti di cui alla disdetta

straordinaria in questione, il fatto che la conduttrice non abbia provveduto a

sistemare il pergolato entro i termini imposti dalla locatrice non configura

una sua persistenza nel non rispettare il suo obbligo di diligenza (sentenza impugnata,

pag. 7 in alto, consid. 4). Le cause in questione sono state introdotte

dinnanzi al Pretore il 10 luglio 2009 (inc. 2009.272) rispettivamente il 27

maggio 2010 (inc. DI.2009.279). È unicamente con la seconda che la conduttrice ha

contemplato la questione della pergola distrutta (pag. 4). La relativa istanza

dinnanzi all’UC è stata introdotta il 3 marzo 2010 (inc. rich. DI.2009.279:

inc. rich. UC n. 26/2010). A ragione, quindi, l’appellante critica

l’accertamento pretorile secondo il quale all’epoca della diffida 24 febbraio

2010 erano già pendenti le cause summenzionate.

4.3 Resta da esaminare,

su questo punto, se resiste alla critica il giudizio del Pretore secondo il

quale la violazione contrattuale inerente la pergola non sarebbe un grave

motivo che rende intollerabile la continuazione del contratto di locazione da

parte della locatrice. L’appellante reputa, invero, che sia il fatto che la

pergola fosse già crollata l’anno prima e ricostruita dalla medesima

conduttrice a spese della propria assicurazione, sia la risultanza peritale che

imputerebbe il crollo a una grave violazione dell’obbligo di diligenza, sia il

contenuto della decisione pretorile 27 febbraio 2012 inerente alle cause di cui

agli inc. DI.2009.272, DI.2009.279 e DI.2010.183, ove il primo giudice

evidenzierebbe l’esistenza di gravi lacune della conduttrice alla quale

spettava la manutenzione del giardino, lasciano intendere proprio il contrario.

In altre parole, la conduttrice avrebbe dovuto asportare, all’arrivo della stagione

invernale, le canne di bambù dalla pergola (appello, pag. 11 in mezzo). Alla domanda di sapere qual è la possibile causa della rottura dei pali in sasso, il

perito giudiziario ha risposto che “è ovvio che le stuoie in oggetto [che

coprivano il pergolato] trattengano la neve. Le travi in legno si sono rotte

sotto il peso della neve; sicuramente le travi non erano atte a sopportarne il

carico. Con ogni probabilità le travi erano anche in uno stato di

deterioramento a causa della lunga esposizione alle intemperie. Al perito

risulta di difficile comprensione la rottura dei pilastri in sasso. È portato a

escludere la rottura causata dal carico della neve” (risposta. 1, pag. 9). Egli ha, poi, spiegato di non essere “in

possesso di riscontri per asserire che «siano stati

fatti precipitare al suolo intenzionalmente»” (risposta, n. 2, pag. 10) e alla

questione di sapere se la foratura di detti pali per apporre le lampade

pubblicitarie della birra ha compromesso la stabilità della pergola ha risposto

che essi “solo in minima parte hanno contribuito a indebolire le piantane. Ma

non può essere la causa della loro rottura” (risposta n. 3, pag. 10). Ne

consegue che al contrario di quanto reputato dalla locatrice, il perito

giudiziario non ha imputato alla conduttrice la responsabilità per il crollo

dei pilastri in sasso, i soli oggetto della presente disamina per ammissione

della stessa appellante (cfr. sopra, consid. 4.1). L’anno precedente, poi, la

pergola era crollata, ma non i pilastri in sasso. Quanto, infine, alla

motivazione pretorile a cui l’appellante fa riferimento (cfr. anche appello,

pag. 14 in alto e 15 in alto), va detto che il primo giudice ha imputato il

crollo della pergola sotto il peso della neve a “gravi lacune” da parte della

conduttrice nella sua manutenzione, ma ha anche precisato, con riferimento proprio

alla perizia giudiziaria, che “per quanto attiene invece i pilastri in sasso il

perito non è stato in grado di determinare la causa del loro crollo” (sentenza

impugnata, pag. 6, consid. 9). I passaggi evidenziati dall’appellante non si

riferiscono, quindi, al crollo dei pilastri in sasso. Sebbene sia vero, poi,

che il Pretore ha reputato comunque di imputare la riparazione dei medesimi

alla conduttrice, a cui incombeva la manutenzione del giardino, dato che la

medesima non era stata in grado di dimostrare le cause della rottura dei

pilastri in questione (loc. cit.), tale argomentazione non può essere applicata

alla presente procedura. Invero, spetta al locatore

provare che sono adempiute tutte le condizioni per la disdetta straordinaria ai

sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (Weber, Basler Kommentar, OR I, n. 8 ad art. 257f). Di conseguenza, compete al locatore che

si prevale di una violazione della diligenza nell’uso della cosa locata

dimostrare la sussistenza della medesima, e non viceversa al conduttore provare

il contrario.

4.4 Su questo

punto l’appellante afferma, inoltre, che giusta l’art. 257f cpv. 4 CO la diffida non sarebbe neppure stata necessaria poiché il crollo della pergola era già

avvenuto l’anno precedente a causa della mancata rimozione della copertura in

canne di bambù, sicché la conduttrice avrebbe deteriorato, perlomeno con dolo

eventuale, la cosa (appello, pag. 11 in fondo). Come già evidenziato sopra il

perito giudiziario non ha ritenuto che il peso della neve fosse la causa del

crollo dei pilastri. La censura non può quindi essere seguita. Quanto, poi,

alla presunzione dell’appellante secondo la quale la rottura dei pali in sasso

sarebbe da ricondurre a un atto di vandalismo della conduttrice per pretendere

degli indebiti arricchimenti (appello, pag. 14 in alto), tale asserto si esaurisce in una mera allegazione di parte sprovvista della benché

minima portata probatoria.

4.5 La locatrice

afferma, inoltre, che “basta in proposito uno sguardo alla perizia,

rispettivamente alle risposte del perito, per rendersi conto come i difetti per

i quali è responsabile l’inquilina, gli uni sommati agli altri giustificano la

disdetta, il fatto che l’inquilina manchi di igiene, pulizia, di amore per le

cose facenti parte della propria attività professionale che meritano ben altra

attenzione, ciò che ha comportato, in quattro anni di gestione, a causa della

trascurata manutenzione, a un notevole peggioramento della situazione (perizia,

pag. 11). Di questo passo, non confermando la disdetta, la locatrice si

troverebbe al termine del periodo contrattuale con un ente distrutto

completamente e reso inservibile” (appello, pag. 12 in alto). L’argomentazione non può essere condivisa già per il motivo che, va ricordato, la

disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO richiede, cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza, l’invio di un avvertimento scritto al

conduttore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fine; Lachat, Commentaire romand CO I, n.

10 ad art. 257f; Weber, op. cit., n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo obbligo di diligenza, il carattere

intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore e il rispetto di

un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del

Tribunale federale inc.4C.306/2003 del 20.2.2004 pubblicata in SJ 126/2004 I

pag. 439). La mancanza di una sola di tali condizioni

cumulative comporta l’inefficacia della disdetta straordinaria (Lachat, op.

cit., n. 12). La locatrice non può quindi avvalersi ora, a

giustificazione della disdetta straordinaria, di altre violazioni rispetto a

quelle per le quali la conduttrice è stata diffidata.

4.6 L’istante

sottolinea, inoltre, che la pergola sarebbe stata montata “a nuovo” nel 2008.

Ella rinvia, poi, alla testimonianza di __________ __________ 12 ottobre 2010

(che si è occupato di montare la medesima), laddove questi dichiara di non aver

forato i pali in sasso. La locatrice soggiunge, al riguardo, che la conduttrice

avrebbe installato l’impianto di illuminazione esterna forando tali pali,

impianto che sarebbe poi stato messo fuori servizio dalla ditta __________ che

si era occupata di allestire il rapporto RASI (memoriale, pag. 12 seg.). Ella

prosegue evidenziando che già nel 2009 vi era stato un crollo della pergola a

causa del peso della neve sulla copertura in bambù posata dalla conduttrice e

che “tramite un escamotage assicurativo (…) e dichiarando che la pergola era di

sua proprietà” la conduttrice aveva ottenuto un indennizzo per il rifacimento

della medesima, che è poi stato eseguito. L’appellante, tuttavia, non trae

conclusioni dai propri asserto, sicché al riguardo il gravame è irricevibile

(art. 311 cpv. 1 CPC). In definitiva, sulla questione inerente la pergola,

nella misura in cui è ricevibile l’appello è respinto.

5. La

locatrice affronta, in secondo luogo, la questione del difetto al locale

interrato (memoriale, pag. 15 segg.).

5.1 Il Pretore

ha spiegato che i problemi di umidità e calore al locale cantina dovuti alla

cella frigorifera posata al suo interno devono essere risolti, a detta del

perito giudiziario, con la creazione di una ventilazione appropriata,

inesistente in tale locale. Il primo giudice ha quindi spiegato che il

rimprovero mosso alla conduttrice non concerneva una violazione contrattuale

nell’uso dell’ente condotto in locazione (sentenza impugnata, pag. 7 in alto, consid. 4). L’appellante critica tale argomentazione perché a suo dire in contrasto con

quella di cui alle procedure inc. DI.2009.272, DI.2009.279 e DI.2010.183.

5.2 Il perito

giudiziario ha dichiarato che nel locale interrato “Il frigorifero presenta

segni di ruggine al piede. Il frigorifero deve venire distaccato dal pavimento

con appositi supporti; caso contrario ogni qualvolta si lava il pavimento,

l’acqua si infiltra sotto il frigorifero mantenendo umida la lamiera,

provocando la fuoriuscita della ruggine (…). Si rileva la presenza di macchie e

di muffa conseguenti alla mancanza di ventilazione del locale. Foto 9-10” (perizia giudiziaria 25 aprile 2011, risposta a pag. 4) e ha spiegato che tale locale “si

presenta in modo normale. Solo segni di ruggine al piede del frigorifero (vedi

precedente risposta). La mancanza di ventilazione del locale è un problema che

deve venire risolto in modo conveniente (ventilazione naturale o forzata). Ne va

dell’igiene del locale, pertanto della sua abitabilità” (risposta n. 2, pag.

5). Egli ha inoltre rimarcato che “senza l’inserimento della ventilazione, per

normativa di igiene, il locale non può più venir utilizzato” (risposta n. 1, pag.

8). Sempre su questo argomento, alla domanda di sapere se “il frigorifero

posato nella dispensa a opera della conduttrice (…) è stato posizionato

correttamente, oppure se il motore, contrariamente a ogni norma, all’interno,

disperde umidità” ha risposto che “il locale in oggetto, come ho avuto modo di

dire nella risposta al quesito 2 dell’avvocato __________ __________, è privo

di ventilazione. Questo è il vero problema e dovrà venir risolto” (risposta n.

6, pag. 10). Egli ha poi indicato, tra “i lavori necessari per le relative

riparazioni e i loro costi”, “la ventilazione del locale deposito merita una

riflessione più approfondita. Il perito prevede qui di applicare al locale la

ventilazione forzata, fr. 8'000.-”

(risposta n. 9, pag. 7). Nella delucidazione peritale 30 settembre 2011, alla

domanda: “ritenuto che il perito sostiene che «… ogni

qualvolta si lava il pavimento l’acqua si infiltra sotto il frigorifero

mantenendo umida la lamiera, provocando la fuoriuscita della ruggine…», indichi

per quale ragione i frigoriferi, rispettivamente i congelatori, presenti in

cucina, nel bar o in pizzeria (che pure non sono staccati dal pavimento e vi

poggiano completamente), malgrado anche il pavimento di quei locali venga

regolarmente lavato con lo strofinaccio, non presentino segni di ruggine”, il perito ha spiegato che “il fatto è che il frigorifero è posto

direttamente sul pavimento in un locale privo di ventilazione! Ma così già era

al momento del trasferimento della locazione. La proposta di staccarlo dal pavimento

e posarlo su supporti non può essere vista come «la soluzione».

Servirebbe però a non danneggiare ulteriormente il frigorifero” (risposta a

pag. 7).

5.3 Il Pretore

dimentica, anzitutto, che la conduttrice aveva dichiarato, nella propria

“dichiarazione di subingresso” (inc. rich. DI.2009.272

e DI.2009.279: doc. 1), di essere “a conoscenza che il locale al seminterrato è

destinato a hobby e non è contemplato nella superficie adibita a ristorante”.

Tant’è che nella propria delucidazione peritale riferendosi a tale documento il

perito ha precisato che “l’ipotesi di inserire una ventilazione forzata o

prevedere una ventilazione naturale del locale è avanzata dal perito a titolo

grazioso; nell’intento di recuperare il locale” (pag. 12). Dagli atti di causa

emerge, quindi, che al contrario di quanto ritenuto dal primo giudice la

conduttrice ha violato il contratto adibendo il locale cantina a deposito per

il ristorante e inserendovi un frigorifero. La disdetta straordinaria

può avvenire, in particolare, quando il conduttore destina la cosa locata a un

uso incompatibile con le pattuizioni contrattuali (DTF 132 III 109 consid. 2;

123 III 124 consid. 2a pag. 126), anche se la situazione derivante da tale uso,

considerata in modo oggettivo, non si rivela grave al punto da risultare

intollerabile per il locatore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 109). Il giudice

valuta liberamente secondo diritto ed equità (art. 4 CC) se la disdetta

straordinaria riposa su un motivo sufficientemente grave, prendendo in

considerazione tutti gli elementi del caso concreto. Dalla perizia giudiziaria

e dalla relativa delucidazione è emerso che oltre ai danni al frigorifero vi

sono macchie e muffa. Reputato che il primo è di proprietà della conduttrice

occorre vagliare la causa delle seconde. Dalle foto 9-10 allegate dal perito

giudiziario proprio in relazione alla presenza delle macchie e della muffa, si

constata che le stesse sono alla base del frigorifero. Per il resto, il perito

giudiziario ha affermato che la cantina si presenta in modo

normale. È vero che egli ha ricondotto i difetti alla mancanza di

ventilazione nel locale, ma alla luce della situazione delle macchie e della

muffa non vi è chi non veda come la presenza del frigorifero sia stato il

motivo scatenante le medesime. Occorre quindi verificare se la violazione in

questione assurga a motivo di disdetta straordinaria. Così non è il caso.

Invero, come evidenziato sopra, il perito giudiziario ha

rilevato segni di ruggine ai piedi del frigorifero e, sempre alla sua base,

macchie e muffa. Per il resto, il locale si presenta invece in modo “normale”.

Tali difetti, facilmente eliminabili con l’asportazione del frigorifero e un

trattamento di pulizia della ruggine e della muffa, eventualmente di

sostituzione delle piastrelle limitate alla base del frigorifero, non assurgono

a gravità tale da giustificare la disdetta giusta l’art. 257f cpv. 3 CO. Anche su questo punto l’appello è quindi respinto.

6. L’appellante

critica, inoltre, il Pretore per aver ritenuto che l’uso improprio del locale

riscaldamento non era stato segnalato nelle due missive 3 settembre 2009

rispettivamente 24 febbraio 2010 (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 2 e 6) che la

locatrice sostiene di avere inviato quale diffida e che nel frattempo i

problemi si sarebbero risolti (memoriale, pag. 16 seg.). La locatrice sostiene

che la problematica (posizionamento di un gazebo al suo esterno, che ne

impedisce l’accesso, e di una lavatrice e uno stenditoio al suo interno,

pregiudicanti la sicurezza dello stabile) sia stata constatata per la prima

volta nell’audit (prescrizioni antincendio) 29 marzo 2010 dell’ing. __________ __________

(inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4). Ella afferma che a seguito di ciò è stata

direttamente notificata la disdetta giusta l’art. 257f cpv. 4 CO, senza procedere “ad una nuova diffida, e ciò in considerazione che per altri difetti

l’inquilina già era stata diffidata senza successo”. Questa non è tuttavia la

tesi adombrata dinnanzi al primo giudice. Invero, nell’istanza 28 luglio 2010

la locatrice ha affermato che “la disdetta si fonda sull’art. 257f CO, rispettivamente e in via subordinata sull’art. 266g CO, ritenuto che le diffide scritte sono

state date con i doc. 2 e 6” (pag. 3 in basso; cfr. anche conclusioni 19

dicembre 2011, pag. 26 seg.). Non vi è alcun riferimento a quanto menzionato in

appello dalla medesima. Ne consegue che l’argomentazione, irritualmente proposta

per la prima volta in appello, è inammissibile (art. 317 cpv. 1 CPC).

7.L’appellante critica anche la decisione pretorile circa

la pulizia della canna fumaria del forno pizza. Il primo giudice ha reputato

che il ritardo nell’esecuzione della pulizia non era motivo di disdetta

straordinaria, dato che la locatrice non aveva posto un termine alla

conduttrice per la consegna del rapporto di pulizia e nemmeno le aveva

comminato, in caso di inottemperanza, possibili conseguenze, così come nel 2010

era stata eseguita la pulizia in questione (sentenza impugnata, pag. 6 in mezzo). L’appellante reputa, invece, che il primo giudice sia incorso in errore nel credere che

la diffida 3 settembre 2009 doveva indicare un termine per adempiere a quanto

indicato rispettivamente le possibili conseguenze in caso di mancata

esecuzione. Ella afferma che la disdetta giusta l’art. 257f CO non impone che essa sia preceduta da una minaccia di rescissione e che la serietà e

importanza dell’avvertimento contenuto nella diffida 3 settembre 2009 emergeva

chiaramente anche per il fatto che essa era stata preceduta dallo scritto 4

agosto 2009. La locatrice soggiunge che entrambe le sue richieste erano rimaste

inevase e che solo nel 2010 lo spazzacamino ha eseguito tale pulizia. Ella

rinvia, poi, all’ispezione eseguita dall’ing. __________ __________ il 29 marzo

2010 (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4) in occasione della quale tra le misure

urgenti egli avrebbe affermato che occorreva controllare e pulire al più presto

la canna fumaria. La locatrice dichiara, altresì, che “come si vedrà qui di

seguito, [i rapporti prodotti dall’inquilina] sono dei clamorosi falsi”.

Infine, ella afferma che siccome la conduttrice non ha eseguito in termini

ragionevoli la pulizia della canna fumaria e che la stessa è stata eseguita

solo dopo la notifica della disdetta, quest’ultima è fondata (appello, pag. 17

seg.).

7.1 Va

detto, anzitutto, che a torto il primo giudice ha spiegato che la diffida ai

sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO presuppone la fissazione di un termine per

rimediare alla violazione contrattuale nonché la minaccia della disdetta

straordinaria (SVIT Kommentar, 3ª ed., n. 44 seg. ad art. 257f CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 51 ad art. 257f CO). Ciò che invece è determinante è che emerga in maniera chiara la richiesta del locatore

(loc. cit.). Lo scritto 3 settembre 2009 adempie a tale requisito.

L’appellante, riferendosi a una precedente missiva 4 agosto 2009, ha chiesto alla conduttrice la “conferma dell’avvenuta pulizia della canna fumaria del forno a

legna, unitamente al nominativo della ditta esecutrice, come dalle esigenze

contrattuali con l’assicurazione incendio” (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 6). Inoltre,

è evidente che la conduttrice sapeva la gravità di una sua eventuale

inottemperanza, poiché nella diffida si rinvia all’assicurazione incendio. Si

aggiunga che in occasione dell’udienza preliminare 30 novembre 2010 la conduttrice

non ha contestato che tale incombenza le competeva, limitandosi ad affermare

che la pulizia è stata nel frattempo effettuata. Solo con le conclusioni 20 dicembre

2011, e quindi irritualmente (art. 78 CPC-TI), essa ha

avanzato tale tesi, poi d’altra parte abbandonata in sede di appello. Infine,

va detto che alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale non vi è

alcun motivo per credere che il lasso di tempo trascorso tra la diffida (3

settembre 2009) e la disdetta 20 maggio 2010 comporti la deduzione che la

continuazione del contratto non sia intollerabile, rispettivamente che la

violazione contrattuale non sia stata percepita dalla locatrice come grave (cfr.

sentenza inc.4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 5). La

gravità della violazione contrattuale, così come il tentativo della locatrice

di evidenziare la sua pericolosità e, quindi, l’esecuzione del sopralluogo unitamente

all’ing. __________ __________ lasciano invero dedurre proprio il contrario.

7.2 La

conduttrice ha prodotto, dinnanzi al primo giudice, tre ricevute inerenti alla

pulitura del camino (doc. 22) e ha dichiarato di aver sempre effettuato tale

pulizia, rinviando all’audizione testimoniale dello spazzacamino __________ __________

(verbale 30 novembre 2010, pag. 1 seg.). Le ricevute di avvenuto pagamento sono

datate 17 novembre 2010, 18 novembre 2009 e 22 giugno 2009. Il teste __________

__________ ha dichiarato di essere intervenuto “nell’anno 2010 (…) due volte:

una in autunno e una in primavera. Ho pulito la canna fumaria del forno pizza e

il canale di collegamento tra il forno e la parte esterna dello stabile verso

est”. Egli ha tuttavia affermato di non essere “mai intervenuto in precedenza.

Mi è stato chiesto di far giù due fatture per il 2009 ritenuto che il signor __________

mi diceva di aver perso quelle del precedente spazzacamino. Io, ritengo in modo

inopportuno, le ho comunque allestite, da qui le fatture 22 giugno 2009 e 18

novembre 2009” (verbale 21 febbraio 2011, pag. 9). Ne consegue che due delle

ricevute di cui al doc. 22 sono un falso. Resta quella datata 17 novembre 2010,

che però è successiva alla disdetta 20 maggio 2010 per il 30 giugno 2010. È ben

vero che il teste ha dichiarato di aver effettuato una pulizia nella primavera

del 2010, ma ciò non toglie che per quanto concerne l’anno 2009 dal carteggio

processuale non sono emerse evidenze di una pulizia. A nulla muta, su questo

punto, la dichiarazione del teste in questione secondo la quale “alla prima

pulizia della primavera 2010 io ho trovato il camino in uno stato che posso

definire normale, come se fosse sempre stato pulito regolarmente” (verbale 21

febbraio 2011, pag. 9). Va ricordato che qualora l’attendibilità

di un testimone possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per

l’esistenza di un motivo che determini un interesse a deporre a favore di una

parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può essere intaccata se è

accertata una grave discordanza tra i fatti così come descritti dal teste e

quelli desumibili da altre prove. Il giudizio può infatti fare astrazione dal

contenuto di una testimonianza solo quando per tale motivo la stessa risulti

inveritiera o poco credibile (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005,

n. 75 ad art. 90). Ciò è il caso nella fattispecie. Invero, da una parte il

teste in questione, dopo aver affermato che il camino era in uno stato

“normale”, ha precisato che “è anche per questo motivo che ho poi allestito le

fatture di cui ho detto sopra se non erro nell’autunno 2010” (loc. cit.). È quindi evidente il suo interesse nel giustificare l’allestimento dei due falsi

summenzionati. Dall’altra, dall’audit dell’ing. __________ __________ emerge

proprio il contrario (inc. rich. UC n. 56/2010:

doc. 4). A seguito del comportamento della conduttrice,

che non ha dato risposta allo scritto di diffida, la locatrice ha dovuto rivolgersi

a quest’ultimo, che il 29 marzo 2010 ha eseguito un sopralluogo volto a

“verificare la conformità del locale riscaldamento, delle sue installazioni e

delle condotte di evacuazione fumi, alle prescrizioni di protezione antincendio

vincolanti nel Canton Ticino” (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4, pag. 2, n.

1.3). Questi ha affermato che “dall’esame dell’uscita in corrispondenza del

condotto di scarico del fumo del forno pizze si riscontra una forte

concentrazione di fuliggine; questo dimostra un’insufficiente pulizia della

canna fumaria. Questa constatazione è suffragata dalla mancanza di un rapporto

di pulizia da parte di uno spazzacamino autorizzato già richiesto da tempo dal

proprietario”. Egli ha concluso che “bastano pochi esempi per capire l’entità

dei danni causati dalla mancanza di una semplice manutenzione della canna

fumaria: la canna fumaria può prendere fuoco a causa autocombustione della

fuliggine mai rimossa dall’interno dell’impianto fumario; il fuoco si potrebbe

allargare all’intero edificio con messa in pericolo delle persone e causare

danni elevati, le canne fumarie lesionate possono causare uscita di fumi e

creare seri pericoli alle persone, persino provocarne la morte; il mancato funzionamento

della canna fumaria potrebbe causare incidenti e intossicazioni da monossido di

carbonio; il cattivo funzionamento del sistema di evacuazione fumo potrebbe

causare “inquinamento indoor”, cioè l’inquinamento dell’aria all’interno delle

abitazioni e dei condomini a discapito del comfort abitativo. Per prolungare la

vita di una canna fumaria e per evitare il rischio d’incendio è necessario

l’intervento regolare dello spazzacamino”. Sotto la dicitura “provvedimenti da

adottare” egli ha poi affermato: “urgente. Si fa obbligo al locatario del forno

pizze di provvedere al più presto e non oltre dieci giorni lavorativi a far

effettuare il controllo e la pulizia da parte di uno spazzacamino autorizzato”

e ha specificato che “qualora alla scadenza fissata non siano ottemperate le

richieste (…) al proprietario occorre l’obbligo di avvertire le autorità di

vigilanza” (inc. rich. UC n. 56/2010: doc. 4). La conduttrice

rinvia, tuttavia, al passaggio della testimonianza dell’ing. __________ __________

laddove questi ha affermato: “rileggendo il mio rapporto al punto 5.2.3,

ricordo che vista la situazione e ritenuto che non si era in grado di risalire

all’ultima volta in cui la canna fumaria era stata ripulita, ho assegnato un

termine di 10 giorni affinché il locatario della pizzeria procedesse alla

pulizia della canna fumaria. Non sono in grado oggi di ricordare perché alla

fine ho assegnato un termine di 10 giorni per pulire la canna fumaria in

relazione al forno pizza. Può essere che quel giorno i miei interlocutori mi

abbiano detto trattarsi appunto di quella canna fumaria. Io però quel giorno

non ho effettuato verifiche e quindi non posso dire oggi con certezza quale

fosse la canna fumaria che originasse la fuliggine che ho constatato e di cui

ho riferito sopra” (verbale 21 febbraio 2011, pag. 7). La conduttrice reputa

che il teste non abbia confermato che la canna fumaria era quella inerente al

forno pizza, sicché la stessa poteva essere quella del locale riscaldamento, la

cui pulizia compete alla locatrice. Anche se così fosse, tuttavia, resta il

fatto che la conduttrice, seppur sollecitata in tal senso, non ha eseguito,

perlomeno nel 2009, la pulizia del camino, mettendo in serio pericolo

l’incolumità dei suoi avventori, degli altri conduttori dello stabile, nonché

dell’immobile in questione. La situazione di pericolosità per cose e persone,

infatti, è stata confermata dall’ing. __________ __________ (audizione del 21

febbaio 2011 pag. 7). Per tacere del fatto che dalla testimonianza di __________

__________ è emerso che la conduttrice ha chiesto al medesimo di allestire dei

falsi (le ricevute del 18 novembre 2009 e del 22 giugno 2009) al fine di

dimostrare proprio il contrario di quanto in realtà avvenuto. A nulla muta la

circostanza, asserita dalla conduttrice, di aver nel frattempo provveduto a

tale pulizia. Invero, la sua violazione contrattuale è di una gravità tale che

una pulizia, eseguita peraltro diversi mesi dopo la sollecitazione, non

modifica la situazione di serio pericolo descritta sopra ed esistente prima

della medesima. Va detto, inoltre, che nella propria risposta la conduttrice,

riferendosi al fatto di aver sempre fatto eseguire la pulizia del camino, ha

rinviato alla testimonianza da ella postulata di __________ __________ (verbale

30 novembre 2010, pag. 2 in alto). Sennonché, dalla sua testimonianza è emerso

che egli non ha effettuato alcuna manutenzione nel 2009. Quanto alla teste __________,

anch’essa conduttrice dell’immobile ove è situato il ristorante, ella ha

ricordato “che nell’autunno scorso [ovvero nel 2010] è venuto un tale signor __________.

Lo spazzacamino era già venuto nella primavera del 2010. Nel 2009 ricordo che

lo spazzacamino è passato una volta attraverso il mio appartamento per pulire

il camino (…)” (verbale 21 febbraio 2011, pag. 6). Sennonché, per stessa

ammissione del teste __________ __________ (verbale 21 febbraio 2011, pag. 9),

lo spazzacamino che ha effettuato i lavori nel 2009 non era lui. Ne consegue

che doveva essere forzatamente quello della locatrice con il compito di pulire

la canna relativa al bruciatore, e che, quindi, la canna fumaria oggetto

dell’audit dell’ing. __________ __________ deve essere quella del forno pizza.

In definitiva, la violazione contrattuale messa in atto dalla conduttrice ed

evidenziata sopra è tale da giustificare una disdetta straordinaria ai sensi

dell’art. 257f cpv. 1 e 3 CO.

8. Alla

luce di quanto illustrato al considerando precedente, non vi è motivo di chinarsi

sulle ulteriori censure d’appello (pag. 19 segg.).

9. Nell’istanza

28 luglio 2010 la locatrice aveva anche chiesto di decretare “lo sfratto dagli

spazi locati”. Il Pretore ha respinto l’istanza e ha annullato la disdetta del

20 maggio 2010, sicché ha respinto, di fatto, anche la domanda di sfratto. In

questa sede l’appellante ha ribadito la richiesta di sfratto, senza ulteriori

precisazioni e senza spendere una parola al riguardo. Ora, la procedura di

appello è retta dal CPC e l’esecuzione diretta di una decisione presuppone che

la parte vincente abbia chiesto di ordinare le misure di esecuzione (art. 236

cpv. 3 CPC), che devono essere concrete (art. 337 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie la richiesta dell’appellante si limita a chiedere genericamente “lo

sfratto dai locali occupati” senza ulteriori precisazioni. La domanda non è

sufficientemente precisa per poter essere eseguita e al riguardo l’appello si

rivela inammissibile. A passaggio in giudicato della presente decisione la

locatrice potrà comunque rivolgersi al giudice per ottenerne l’esecuzione,

qualora la conduttrice non riconsegni i locali.

10. L’appellante

postula l’annullamento della decisione 26 luglio 2010 dell’Ufficio di

conciliazione. La richiesta è inammissibile, poiché una volta adito

tempestivamente il Pretore, questi funge da autorità di primo grado e la decisione

dell’Ufficio di conciliazione diviene dunque caduca (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, op. cit., n. 27 seg. ad art. 404).

11. In

definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello è parzialmente accolto

per quel che concerne la validità della disdetta del contratto di locazione. Le

spese giudiziarie sono poste a carico della parte soccombente, ovvero della

conduttrice. Il valore litigioso, stabilito correttamente dal Pretore (sentenza

impugnata, pag. 3, consid. 1) e non contestato dalle parti, valido anche ai

fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, è di fr.

624'000.-.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la TG

decide: I. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 30 marzo 2012 di AP 1 è

parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 27 febbraio 2012 inc.

DI.2010.256 della Pretura del Distretto di Bellinzona è così riformata:

L’istanza 28 luglio 2010

di AP 1 è parzialmente accolta. È accertata la validità della disdetta

straordinaria 20 maggio 2010 con effetto per il 30 giugno 2010.

La tassa di giustizia di fr.

4'000.- e le spese di fr. 500.- sono poste a carico di AO 1, la quale rifonderà

a AP 1 fr. 4000.- a titolo di ripetibili.

Considerandi

II. Le

spese processuali di fr. 2'500.-, già anticipate dall’appellante, sono poste a

carico di AO 1, con l’obbligo di rifondere a AP 1 fr. 2'000.- per ripetibili di

appello.

III. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione

del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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