12.2012.70

Difetti dell'ente locato (un ristorante), richiesta di riduzione del canone locativo. Identificazione del soggetto titolare dei diritti fatti valere in giudizio. Carenza di legittimazione attiva. Form

22 gennaio 2013Italiano15 min

Fatti

A. Con

contratto di data 11 aprile 2003 AO 1 ha concesso in locazione a L__________ e C__________ il ristorante con alloggio di sua proprietà denominato __________

sito a __________. Il contratto prevedeva una pigione mensile di fr. 4'600.- ed

iniziava il 1° maggio 2003

(doc. P). In data 30 aprile 2003 è stata iscritta a Registro di commercio la società

in nome collettivo “__________”, avente per scopo “la conduzione del

Ristorante __________, i cui soci erano L__________ e C__________ (doc. X).

Dopo la

sua stipulazione il contratto di locazione è stato sostituito da due nuovi

contratti, il primo sottoscritto nel 2004 e il secondo nel 2005/2006 (cfr. doc.

Q, R e S; in merito alla data di sottoscrizione del secondo contratto

sostitutivo si rinvia al consid. 3); di quest’ultimo contratto C__________ ha

chiesto, nel marzo 2006, l’iscrizione a Registro fondiario (doc. S). In tutti i

contratti sono stati indicati come conduttori L__________ e C__________.

B. Quasi

subito tra le parti sono sorte delle divergenze legate alla presenza di (presunti)

difetti nell’ente locato poi sfociate nell’istanza di data 27 luglio 2005 all’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Locarno (in seguito Ufficio di

conciliazione), a cui ha fatto seguito una seconda istanza del 7 dicembre 2008 di

contestazione dell’aumento della pigione. Le due procedure sono state

congiunte. In data 22 gennaio 2009 l’Ufficio di conciliazione ha attestato il

fallimento del tentativo di conciliazione tra le parti.

C. Con

istanza del 6 febbraio 2009 la società __________, adducendo di essere

subentrata nel rapporto di locazione ai conduttori L__________ e C__________,

ha formulato innanzi alla Pretura Locarno - Campagna delle pretese nei

confronti della locatrice AO 1 (delle stesse di dirà per quanto necessario in

seguito).

All’udienza

di discussione tenutasi il 14 dicembre 2009 la locatrice, che ha prodotto un

memoriale scritto, ha negato che, negli anni, vi sia stato un cambiamento della

parte conduttrice ed ha di conseguenza chiesto di respingere l’istanza per

carenza di legittimazione attiva della società instante contestando in ogni

caso le pretese da essa avanzate con l’azione in oggetto.

Esperita

l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale producendo dei

memoriali scritti nei quali si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

D. Con

sentenza 12 marzo 2012, il Pretore ha accolto l’eccezione di carenza di

legittimazione attiva e respinto l’istanza. In sintesi, il giudice di prime

cure ha ritenuto non provate le asserzioni dell’istante a detta della quale L__________

e C__________ avrebbero sottoscritto il primo contratto di locazione quali

futuri soci della costituenda società in nome collettivo, circostanza nota alla

locatrice. Secondo il magistrato dagli atti non emergerebbero neppure elementi

che consentano di affermare che nel seguito la società si sia fatta riconoscere

come conduttrice in sostituzione dei due conduttori originari e che da parte

della locatrice vi sia stata accettazione di un cambio della parte conduttrice.

Il Pretore ha inoltre rilevato che anche nei due contratti sostitutivi sottoscritti

dopo la costituzione della società in nome collettivo sono stati indicati quali

conduttori C__________ e L__________, elemento questo che stride con la tesi

attorea. Parimenti il magistrato ha constatato che l’istanza di iscrizione a

Registro fondiario del marzo 2006, redatta dalla parte conduttrice, indicava

quali conduttori unicamente C__________ e L__________ senza fare alcun

riferimento alla struttura societaria. Agli atti non vi figura inoltre alcun

elemento atto a provare che, come sostenuto dall’istante, i canoni di locazione

sono stati versati alla locatrice dalla società in nome collettivo, e che,

pagando, questa abbia fornito delle indicazioni che permettevano di ricondurre

il pagamento alla società medesima e non ai due conduttori.

E. Con

l’appello che qui ci occupa AP 1, presentandosi quale successore in diritto di __________,

chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’eccezione di

legittimazione attiva ed accogliere le pretese avanzate nell’istanza. Con

risposta del 24 maggio 2012 AO 1 postula la reiezione del gravame.

e considerato

Considerandi

1.

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile

svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739, 1834). Giusta l'art.

405.

cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento

della comunicazione della decisione. In concreto, il giudizio pretorile del 12

marzo 2012 è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011. La procedura

ricorsuale è così retta dal CPC.

2.

La legittimazione delle parti è una premessa sostanziale

dell’esistenza delle pretesa dedotta in giudizio. Si tratta di una questione di diritto materiale (DTF 130 III 417 consid. 3.1 pag.

424) che deve essere esaminata d’ufficio dal giudice (DTF 126 III 59 consid. 1,

114.

II 345 consid. 3d, 108 II 216 consid. 1) in qualsiasi stadio del

procedimento. Tuttavia, nelle cause rette dalla massima dispositiva il giudice

deve fondare il proprio esame sui fatti allegati dalle parti e accertati (DTF

118.

Ia 129 consid. 1, 115 II 464 consid. 1) senza ricercare d’ufficio fatti

atti a mettere in dubbio la legittimazione di una parte, non allegati (sentenza

del Tribunale federale dell’11 novembre 2008 4A_165/2008 consid. 7.3.1). La

legittimazione delle parti – attiva o passiva – rientra per dottrina e

giurisprudenza nel novero dei fatti impliciti, che si possono dare per scontati

fino al momento in cui viene affermato il contrario (sentenza del Tribunale

federale del 12 settembre 2008 4A_283/2008, consid. 6 in fine, non pubblicato; Hohl, Procédure civile, vol. I, 2001, n. 792 e 942). L’onere della parte attrice di allegazione e

di prova della propria legittimazione attiva sorge pertanto solo con la sua

contestazione da parte del convenuto (sentenza del Tribunale federale dell’11

novembre 2008 4A_165/2008 consid. 7.3.2). Lo stesso

vale, evidentemente, per la legittimazione passiva dei convenuti.

In tema

di azioni contrattuali, ossia di pretese derivanti dall’esistenza di un

determinato contratto, si ritiene che la legittimazione attiva è data qualora

l’attrice sia parte del contratto in base al quale procede in giudizio (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n.

23.

ad art. 181; II CCA 4 giugno 2007 inc. n. 12.2005.174, 11 gennaio 2008 inc.

n. 12.2007.104, 7 febbraio 2008 inc. n. 12.2007.29).

difetto di legittimazione attiva, ossia della titolarità delle pretese fatte valere,

l’azione va respinta con sentenza (Cocchi/Trezzini,

op. cit., n. 642 a pié di pag. 543; Ottaviani,

Le parti nel processo civile ticinese, Zurigo 1989, pag. 17).

3.

Pretore ha respinto l’istanza per carenza di legittimazione attiva ritenendo

che la società in nome collettivo non fosse parte al contratto di locazione

oggetto della causa. L’appellante contesta gli accertamenti pretorili e ribadisce

la tesi secondo cui, al momento della sottoscrizione del contratto nell’aprile

2003, AO 1 era a conoscenza della volontà dei conduttori di agire a nome e per

conto della costituenda società in nome collettivo. Ad ogni buon conto, a detta

dell’appellante, dai contratti sostitutivi sottoscritti nel 2004

rispettivamente nel 2005/2006 si evincerebbe chiaramente che la conduttrice è

la società __________.

Relativamente

a questa contestazione si osserva che il contratto di locazione dell’11 aprile

2003.

menziona quale locatrice (“Vermieterin”) la convenuta “AO 1” – rappresentata dalla “__________” - e quali conduttori (“Mieter”) “Herr __________ C__________”

e “Herr __________ L__________”, i quali hanno entrambi sottoscritto il

documento (doc. P). Nessun accenno viene fatto nel testo alla costituenda

società in nome collettivo e alla volontà dei conduttori di concludere il contratto

per conto della stessa. Diversamente da quanto sostiene l’appellante, dagli

atti non emerge alcun elemento atto a provare che in quel momento AO 1 sapesse delle

intenzioni dei conduttori, anzi l’assenza di ogni e qualsiasi riferimento a questo

- certo non secondario - aspetto nel contratto avvalora la tesi opposta.

Anche nei

due contratti sostitutivi stipulati successivamente alla costituzione e

iscrizione a Registro di commercio della __________ (doc. X), quali conduttori vengono

indicati “Herr __________ C__________” e “Herr __________ L__________”

(doc. Q, R e S), mentre non figurano nei citati documenti rinvii chiari e

univoci alla società. Come sottolineato dall’appellante, il contratto del 2004 (doc.

Q) riporta invero sull’ultima pagina oltre alle firme dei due conduttori anche

un timbro con indicato “__________”, l’indirizzo dell’esercizio pubblico e il

numero IVA; una simile indicazione è però insufficiente per provare il

cambiamento della parte conduttrice e ancor meno l’accettazione dello stesso da

parte della locatrice. In merito al secondo contratto sostitutivo (doc. R) l’appellante

pone l’accento sul fatto che il documento è stato firmato unicamente da L__________,

a suo dire, in veste di “socio con diritto di firma individuale della

società in come collettivo”; essa afferma che L__________ “non avrebbe

potuto sottoscrivere il contratto in rappresentanza del socio __________

qualora non avesse inteso firmare a nome e per conto della __________”

(cfr. atto di appello pag. 10). Questo tesi si scontra però con gli

accertamenti istruttori. A questo proposito è necessario chiarire che nell’incarto

figurano due esemplari di questo documento dal contenuto divergente tra loro.

L’esemplare a cui rinvia l’appellante per suffragare la propria argomentazione è

stato prodotto agli atti quale doc. R; lo stesso riporta le date 20/28 ottobre

2005.

e la firma del solo L__________. Nell’incarto vi è però un secondo

esemplare del documento, agli atti quale doc. S, sottoscritto da entrambi i conduttori

e su cui figura la data del 28 marzo 2006. Proprio questo secondo esemplare è

stato trasmesso da C__________ al Registro fondiario affinché venisse annotato

(doc. S).

Entrambe

le versioni del contratto sono state prodotte dall’appellante che deve ora

lasciarsi opporre il contenuto delle stesse. Alla luce di quanto poc’anzi esposto

non si può che constatare l’inconsistenza dell’argomentazione ricorsuale. Ciò

detto, per completezza, è utile sottolineare che nessuno dei due esemplari del

contratto riporta rinvii o accenni alla struttura societaria.

4.

Nel

proprio allegato l’appellante rimprovera a AO 1 di non aver sollevato, nell’ambito

della procedura di conciliazione avviata nel 2005 (cfr. inc. 91/2005), alcuna contestazione

in merito alla legittimazione attiva della __________, attitudine da cui essa desume

il riconoscimento, per atti concludenti, da parte dell’istante della società in

parola quale partner contrattuale. Detta argomentazione non può essere condivisa.

In effetti, se pur è vero, come allegato dall’appellante, che la procedura di

conciliazione avviata con istanza 27 luglio 2005 è stata presentata a nome di “__________”

e l’allegato sottoscritto dal solo C__________, la successiva istanza di

contestazione della pigione del 7 dicembre 2008 è stata inoltrata e sottoscritta

dai due conduttori C__________ e L__________ (inc. 161/2008). Le due procedure

sono quindi state accorpate sotto la dicitura “__________ (__________)(…)- “__________

C__________ e __________ L__________”, parte contrapposta a “AO 1” (cfr. verbale 22 gennaio 2009 inc. Ufficio di conciliazione), senza che nessuna delle parti

obiettasse alcunché.

Diversamente

da quanto sembra credere l’appellante, gli elementi che emergono dagli incarti

delle procedure innanzi all’Ufficio di conciliazione non sono sufficientemente

chiari e univoci per attestare con la necessaria sicurezza l’accettazione da

parte dell’istante della società quale partner contrattuale. Anche questa censura

va pertanto respinta.

5.

Parte

appellante, ribadendo quanto già allegato in prima sede, sostiene che AO 1,

accettando senza obiezioni i pagamenti del canone locativo e delle spese

accessorie da parte di __________, ha tacitamente acconsentito, conformemente a

quanto previsto dall’art. 176 cpv. 3 CO, all’assunzione di debito da parte

della società. Essa afferma inoltre che la locatrice non ha mai contestato di

aver ricevuto i canoni locativi dalla società, circostanza che sarebbe pertanto

da ritenere ammessa.

Queste

allegazioni non trovano riscontro negli accertamenti istruttori. Come appurato dal

Pretore nel querelato giudizio, agli atti non figura alcuna prova attestante

che l’appellante abbia effettivamente provveduto al pagamento delle pigioni,

fornendo nel contempo a AO 1 delle indicazioni che le permettessero di riconoscere

il versamento come riconducibile alla società e non ai due conduttori figuranti

sui contratti. Circostanza che è del resto stata contestata dalla locatrice la

quale ha affermato che “i rapporti tra le parti contrattuali si sono sempre sviluppati

senza l’ingerenza di una società a nome collettivo” (cfr. conclusioni pag.

3). A non averne dubbio, la prova di quanto asserito avrebbe dovuto (e potuto) essere

apportata dall‘istante, ciò che la stessa ha però omesso di fare, omissione di

cui essa subisce ora le conseguenza. Anche su questo punto l’appello deve

essere respinto e la sentenza di primo grado confermata.

6.

ultimo l’appellante rimprovera al Pretore un eccesso di formalismo per il

mancato riconoscimento della propria legittimazione attiva e una violazione del

principio dell’economia processuale per aver esperito completamente la fase

istruttoria, prima di decidere in merito all’eccezione di carenza di

legittimazione attiva sollevata dalla locatrice.

Queste

contestazioni non possono essere condivise. Con ogni evidenza, l’identificazione

del soggetto giuridico titolare dei diritti fatti valere in giudizio non può

essere annoverata tra le “regole rigorose non materialmente giustificata”

e ritenuta “non (..) legittimata da alcun interesse degno di protezione”,

come sostiene l’appellante (cfr. atto di appello pag. 13), ma anzi costituisce

una premessa sostanziale della pretesa.

Per

quanto attiene invece alla seconda censura è utile ricordare che il giudice ha

la facoltà, ma non l’obbligo, di limitare l’istruttoria all’esame dei

presupposti e delle eccezioni processuali, nonché di quelle eccezioni di merito

che renderebbero inutile l’istruttoria della lite; una richiesta in tal senso

può essere presentata anche dalle parti (art. 181 CPC/TI), ciò che nella

fattispecie in esame non è stato fatto. Il legislatore non ha previsto alcuna

sanzione per l’eventualità in cui il magistrato decida di esperite comunque

l’intera fase istruttoria per poi respingere l’istanza per assenza di un

presupposto processuale o, come nel caso in esame, in ragione della fondatezza dell’eccezione

sollevata. Ne consegue che la censura dell’appellante è priva di portata

concreta e va rigettata.

7.

Alla

luce di quanto precede, risulta che l’istante non è parte al contratto in base

al quale procede in giudizio e non è neppure titolare delle pretese fatte

valere, per mancanza di legittimazione attiva. Così stando le cose si può

prescindere dall’entrare nel merito delle altre censure sollevate nel ricorso.

8.

discende che l’appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello seguono la

soccombenza dell’istante, la quale rifonderà alla controparte un’adeguata

indennità per ripetibili di appello. Il valore di causa ammonta a fr. 179'644.95, come accertato dal Pretore.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 96 e 106 CPC

decide:

1. L’appello 20

aprile 2012 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri processuali d’appello di complessivi fr. 1’000.-, già anticipati

dall’appellante, restano a suo carico, con obbligo di versare alla controparte

fr. 2’500.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici: (pagina seguente)

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione

del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a

carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a

fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a

fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se

la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o

se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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