Contratto di locazione commerciale, contestazione della disdetta straordinaria per mora del conduttore, determinazione del valore litigioso, effetto liberatorio del deposito della pigione negato in caso di ritardo, negata abusività della disdetta straordinaria

Incarto n.

12.2013.112

Lugano

16 dicembre 2013/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. SE.2012.36 della

Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 21

giugno 2012 da

AO

1

rappr. dall’ RA 3

contro

AP

1

rappr.

da RA 1 e RA 2

con cui l’attrice ha chiesto l’annullamento della

disdetta del contratto di locazione di locali commerciali del 13 marzo 2012 e,

in via subordinata, un’unica protrazione di tre anni;

domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore

aggiunto ha accolto con sentenza 3 giugno 2013, annullando la disdetta del 13

marzo 2012;

appellante la convenuta, che con appello 28 giugno

2013 chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere la

petizione, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l’attrice con risposta 16 settembre 2013 propone

di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con contratto 26 maggio

2010, AO 1, titolare della ditta individuale __________, ha preso in locazione

dalla società AP 1 l’intero fondo part. n. __________, stabile industriale e

terreno annesso, “composto di 450 m2 coperti e 528 m2 terreno esterno, per un totale di 978 m2”. La locazione è iniziata il 1° luglio 2010 per una

durata iniziale di 5 anni con un preavviso di disdetta di 6 mesi, con prima

scadenza il 1° luglio 2015, con pigione mensile di fr. 4'200.-, da pagare

anticipatamente entro la fine del mese precedente (doc. A del doc. rich. I). La

pigione del mese di luglio 2010 è stata pagata il primo del mese, mentre quelle

di agosto e settembre 2010 lo sono state in modo anticipato (doc. 3). Facendo

valere l’esistenza di difetti, la conduttrice ha depositato le pigioni all’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione, versando l’intero importo di fr.

4'200.- all’inizio di ogni mese e non più anticipatamente, la prima volta il 6

ottobre 2010 (doc. 3, 4 e 5).

B. Nell’ambito di una causa

giudiziaria avviata il 29 aprile 2011 (DI.2011.5) presso la Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna dalla conduttrice per ottenere la riduzione

della pigione a causa dei difetti lamentati, con istanza cautelare del 1°

luglio 2011 la locatrice ha chiesto la liberazione in suo favore di tutte le pigioni

poiché depositate in ritardo, ossia all’inizio del mese corrente di locazione e

non anticipatamente nel corso del mese precedente; in via subordinata ne ha

richiesto la liberazione parziale (v. doc. rich. II, inc. n. DI.2011.5 della

Pretura di Locarno-Campagna). In occasione del contraddittorio 21 luglio 2011

le parti hanno concordato la liberazione delle pigioni depositate in ragione di

fr. 2'500.- mensili in favore della locatrice, lasciando quindi depositata la

somma residua di fr. 1'700.- per ogni mese di deposito, somma che corrisponde

alla riduzione della pigione per difetti domandata dalla conduttrice nel merito

di quella causa. Per le pigioni non ancora scadute, l’accordo prevedeva che la

conduttrice avrebbe continuato a depositare per ogni mese a venire la somma di

fr. 1'700.- versando direttamente alla locatrice la rimanenza di fr. 2'500.-

(v. verbale di udienza 21 luglio 2011 dell’inc. rich. II). Nei mesi successivi,

il deposito della quota di pigione e il versamento della rimanenza alla locatrice

non sono avvenuti anticipatamente ma nei primi giorni del mese corrente di

locazione (doc. 5). All’udienza di discussione 20 settembre 2011 tenutasi

nell’ambito della causa di riduzione della pigione incarto DI.2011.5, la

locatrice ha ribadito che le pigioni depositate dovevano essere liberate in suo

favore, essendo state versate senza effetto liberatorio poiché tardive rispetto

ai termini contrattualmente previsti.

C. Il 3 febbraio 2012 la

locatrice ha messo formalmente in mora la conduttrice per il pagamento

dell’intera somma allora depositata presso l’Ufficio di conciliazione, ossia

per fr. 28'900.-, con comminatoria di disdetta in caso di mancato pagamento nel

termine di 30 giorni, come previsto dall’art. 257d CO (doc. 7), sostenendo

l’assenza di effetto liberatorio dei pagamenti effettuati all’Ufficio di

conciliazione all’inizio di ogni mese e non in via anticipata. Il 13 marzo

2012, non avendo ricevuto il pagamento, la locatrice ha disdetto il contratto

di locazione con effetto al 16 aprile 2012 con il modulo ufficiale (doc. R del

doc. rich. I). La conduttrice ha ripreso a pagare anticipatamente alla

convenuta la parte della pigione concordata, depositando pure anticipatamente

la rimanenza all’Ufficio di conciliazione (doc. 3 e 5), a partire dalla pigione

dovuta per il mese di aprile, versata il 29 marzo 2012. Il 12 aprile 2012 la

conduttrice si è rivolta all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione

di Minusio per ottenere l’annullamento della disdetta del 13 marzo 2012 o, in

via subordinata, un’unica protrazione di tre anni del contratto di locazione.

All’udienza 24 maggio 2012, la convenuta non si è presentata, adducendo

l’impossibilità di giungere ad una conciliazione. L’Ufficio di conciliazione ha

di conseguenza rilasciato all’interessata l’autorizzazione ad agire.

D. Con petizione 21 giugno 2012

la conduttrice ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

di annullare la disdetta, in via subordinata di prorogare il contratto di

locazione per la durata di tre anni (incarto SE.2012.36). Con osservazioni 28

agosto 2012 la convenuta si è opposta alla petizione, affermando che la

disdetta straordinaria del contratto per mora della conduttrice era valida, i

pagamenti all’Ufficio di conciliazione essendo avvenuti in ritardo. Esperita

l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle

conclusioni scritte 10 maggio 2013 rispettivamente 25 aprile 2013 esse hanno

sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.

E. Statuendo il 3 giugno 2013,

il Pretore aggiunto ha accolto la petizione e ha annullato la disdetta del 13

marzo 2012 ritenendola abusiva. Il primo giudice ha inoltre ritenuto errato il

valore di causa di fr. 28'900.- indicato dall’attrice e lo ha così modificato

in fr. 159'600.-, e ha poi posto la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le

spese di fr. 160.- a carico della convenuta, tenuta inoltre a rifondere

all’attrice fr. 11'000.- per ripetibili.

F. La convenuta è insorta

contro la citata decisione con appello 28 giugno 2013, chiedendone la riforma

nel senso di respingere la petizione e dichiarare valida la disdetta

contestata, di porre la tassa di giustizia di fr. 180.- e le spese di fr. 160.-

a carico dell’attrice, con l’obbligo per costei di rifondere fr. 1'500.- per

ripetibili alla convenuta, il tutto con protesta di tassa, spese e ripetibili

di appello. L’appellante contesta inoltre l’accertamento del valore litigioso

eseguito dal Pretore aggiunto senza aver interpellato le parti e di conseguenza

la tassa di giustizia e le ripetibili poste a suo carico. Nella risposta 16

settembre 2013 l’attrice propone di respingere l’appello, pure con protesta di

tassa, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto

necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

in diritto:

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;

RS 272). Avviata con petizione 21 giugno 2012, la presente procedura è quindi

interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione

della disdetta del contratto di locazione di locali commerciali, la procedura

semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC,

cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_346/2013 del 22 ottobre 2013, destinata

alla pubblicazione). Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr.

10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308

cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 3 giugno 2013 e l’appello

del 28 giugno 2013 è di conseguenza tempestivo, così come lo è la risposta, presentata

il 16 settembre 2013, il termine di 30 giorni essendo stato prorogato per effetto

delle ferie giudiziarie dal 15 luglio al 15 agosto incluso (art. 145 cpv. 1 lett.

b CPC).

2.

Nella fattispecie il

Pretore aggiunto ha accertato che non vi era stata una modifica tacita dei

termini contrattuali di pagamento, secondo i quali la pigione mensile doveva

essere versata anticipatamente, nemmeno dopo l’accordo cautelare del 21 luglio

2011.

e che anzi la locatrice aveva ribadito sia con l’istanza cautelare sia

all’udienza del settembre 2011 che le pigioni depositate tardivamente

all’Ufficio di conciliazione non avevano effetto liberatorio della pigione. La

disdetta straordinaria per mora della conduttrice, prosegue il Pretore, era

dunque possibile. Il primo giudice ha poi esaminato se la disdetta

straordinaria non fosse abusiva. Egli ha accertato che la locatrice aveva

atteso sei mesi, fino al febbraio 2012, per inviare la comminatoria di

pagamento ai sensi dell’art. 257d CO e chiedere il pagamento delle pigioni

depositate senza effetto liberatorio e ne ha dedotto che era disposta ad

accettare i ritardi di pagamento, peraltro minimi. La conduttrice aveva inoltre

ripreso a pagare la pigione anticipatamente prima della scadenza del termine di

disdetta, nell’aprile 2012, ed ella doveva essere ritenuta in buona fede,

avendo depositato la parte di pigione per la quale chiedeva la riduzione. Da

qui, prosegue il Pretore aggiunto, l’abusività della disdetta straordinaria.

3.

L’appellante rimprovera in

primo luogo al Pretore aggiunto di aver erroneamente determinato il valore

litigioso, scostandosi da quello di fr. 28'900.- indicato dall’attrice nella

petizione e corrispondente al valore delle pigioni oggetto della comminatoria

di pagamento, senza aver dato alle parti la possibilità di esprimersi, in

violazione del loro diritto di essere sentito. Essa afferma che la vertenza ha

per oggetto le pigioni depositate e che il magistrato non poteva scostarsi dal

valore accettato dalle parti, che non è “manifestamente errato”. La censura è manifestamente

infondata. La vertenza ha per oggetto non la sorte delle pigioni depositate, ma

l’annullamento della disdetta straordinaria con effetto al 30 aprile 2012, in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per tre anni. Ora, nelle vertenze

sulla validità della disdetta di un contratto di locazione, il valore litigioso

si determina in base alla pigione dovuta per il periodo durante il quale il

contratto continuerebbe a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia

valida, ovvero fino al momento in cui una nuova disdetta possa essere data (DTF

111.

II 384), rispettivamente per i tre anni susseguenti alla fine di un

procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art.

271a cpv. 1 lett. e CO; DTF 136 III 196 consid. 1.1 pag. 197). Nel caso

concreto il contratto di locazione scade la prima volta il 30 giugno 2015 e il

valore si calcola dunque sommando le pigioni dovute per tale periodo, per un totale

di fr. 159'600.- (38 mensilità a fr. 4'200.- ciascuna). Prendendo per base la

durata triennale del periodo di protezione, il valore litigioso minimo ammonterebbe

a fr. 151'200.-. L’importo di fr. 28'900.- indicato dall’attrice (doc. R del

doc. rich. I) era pertanto manifestamente errato e a giusta ragione il Pretore

aggiunto ha determinato quello corretto in applicazione dell’art. 91 cpv. 2

CPC.

4.

È pacifico in concreto che

la locatrice poteva notificare la disdetta straordinaria del contratto di

locazione commerciale, essendo stati adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO,

come accertato dal Pretore aggiunto. La conduttrice, infatti, ha depositato

all’Ufficio di conciliazione le pigioni da ottobre 2010 a gennaio 2012, la prima volta il 6 ottobre 2010, senza rispettare il termine di pagamento

anticipato pattuito contrattualmente (doc. A, doc. L, doc. 5), eseguendo i

versamenti con qualche giorno di ritardo, come essa ammette chiaramente nella

risposta all’appello (pag. 5). Nel termine indicato nella diffida di pagamento

con comminatoria di rescissione del contratto di locazione (doc. Q) la

conduttrice non ha pagato quanto richiesto, limitandosi a versare il 29 marzo

2012.

la pigione del mese di aprile 2012 (doc. 3). È dunque assodato che la

conduttrice si trovava in mora nel pagamento delle pigioni, ciò che

giustificava la disdetta straordinaria. Le pigioni depositate, infatti, devono

essere versate all’Ufficio di conciliazione conformemente a quanto pattuito

contrattualmente. Nella fattispecie, come ammesso a più riprese dalla

conduttrice, la pigione doveva essere corrisposta alla locatrice

anticipatamente (praenumerando), al più tardi l’ultimo giorno del mese

precedente (Bohnet/Montini, Le

droit du bail à loyer, commentaire pratique, n. 42 ad art. 259g CO) e non agli

inizi del mese di riferimento (postnumerando).

Il deposito delle pigioni ha

effetto liberatorio, infatti, solo per le pigioni non ancora scadute ed

esigibili (Lachat, Le bail à

loyer, Lausanne 2008, pag. 278, 7.4.7). Un deposito effettuato anche un solo

giorno dopo la scadenza delle pigioni non è conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (Higi, Zürcher Kommentar, n. 55 e segg.

ad art. 259g CO: Svit,

Mietrecht-Kommentar, 2a ed., n. 17 ad art. 259g CO; Lachat, Die Hinterlegung des Mietzinses

(art. 259g bis 259i OR), in mp 1993 p. 12; Rep. 1998 p. 224). Le

conseguenze della tardività del deposito sono che da una parte il locatore può

esercitare la facoltà accordatagli dall’art. 259h cpv. 2 CO e chiedere

l’immediata liberazione in suo favore delle pigioni così depositate e che

d’altra parte siffatto deposito non esplica l’effetto liberatorio di cui

all’art. 259g cpv. 2 CO, e la stessa non può pertanto reputarsi pagata (Higi, op. cit., n. 57 e seg. ad art.

259g CO; Svit, op. cit., n. 25 ad

art. 259g CO; Rep. citato), ciò che espone il conduttore a una disdetta per

mora ai sensi dell’art. 257d CO (Svit,

op. cit., ibidem; Rep. citato).

Anche se si volesse ammettere,

nell’ipotesi a lei più favorevole, che la conduttrice abbia depositato agli

inizi di ogni mese la pigione dovuta per il mese successivo, ciò vuol dire che

con il pagamento del 6 ottobre 2010 essa ha depositato la pigione per il mese

di novembre 2010 e così di seguito (doc. L, inc. I richiamato), con il

risultato che al momento in cui era scaduto il termine di pagamento impartito

il 6 febbraio 2012 (doc. Q) essa era comunque in mora per la pigione di un mese

intero, non risultando aver pagato né depositato il mese di ottobre 2010 (cfr.

doc. L inc. I richiamato e doc. 3). La disdetta straordinaria per mora è dunque

da ritenere valida.

5.

Si tratta quindi di

decidere se la disdetta straordinaria per mora sia da annullare in quanto

abusiva, come sostiene la conduttrice e come ha ammesso il Pretore aggiunto. Il

Tribunale federale ritiene che la disdetta straordinaria per mora può essere

considerata abusiva in casi eccezionali, se contravviene alle norme della buona

fede o realizza uno dei casi previsti dall’art. 271a cpv. 1 lett. a, b, c e f

CO (sentenze 4A_566/2011 del 6 dicembre 2011 e 4A_497/2011 del 22 dicembre

2011). La nozione di abusività deve nondimeno essere interpretata

restrittivamente e non è abusivo, in particolare, disdire il contratto di

locazione per un arretrato pari a un terzo della pigione mensile, un arretrato

pari a un mese di pigione non potendo in ogni caso essere considerato

insignificante o irrisorio (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011 del 27

gennaio 2012).

6.

L’appellante rimprovera al

Pretore aggiunto di aver applicato erroneamente il diritto nel ritenere abusiva

la disdetta per il motivo che la locatrice non si era preoccupata di

controllare la tempestività dei versamenti all’Ufficio di conciliazione e per

aver applicato al caso concreto l’art. 271 cpv. 1 lett. a CO, criticando

ampiamente le diffuse argomentazioni del giudice di prima istanza sulla buona

fede della conduttrice nel deposito della pigione. La locatrice sostiene che il

suo comportamento non è stato abusivo, avendo essa sempre preteso il versamento

anticipato della pigione come da contratto e non avendo mai accettato il

tardivo versamento eseguito dalla conduttrice, come per altro accertato dal

medesimo Pretore aggiunto. La conduttrice, dal canto suo, ammette di aver

pagato postnumerando le pigioni di luglio 2010 e da ottobre 2010 a giugno 2011 (risposta, pag. 5) e si prevale del fatto che la convenuta non aveva mai sollevato

obiezioni, neppure nel corso della discussione cautelare per la liberazione di

parte delle somme depositate (doc. P) e aveva quindi aderito per atti

concludenti alla modifica delle pattuizioni contrattuali.

7.

È indubbio che la

conduttrice ha pagato sistematicamente in ritardo la pigione almeno sin dal

mese di ottobre 2010 e fino al 29 marzo 2012. Ritardi invero limitati a qualche

giorno (da 2 a 9 giorni, cfr. doc. L, 3) ma protrattisi ogni mese per almeno 19

mesi. Dagli atti processuali non risulta che la locatrice abbia mai tollerato

tale violazione contrattuale, come emerge con chiarezza dalla lettera 10 settembre

2010.

(doc. E, inc. I richiamato) e dall’istanza di provvedimenti cautelari del

1° luglio 2011 (doc. O, inc. I richiamato) e come il Pretore aggiunto ha

accertato. È vero che essa ha atteso il febbraio 2012 per inviare la diffida di

pagamento con comminatoria di disdetta, ma a quel momento i suoi crediti per

pigioni (dall’ottobre 2010 in poi) non erano minimamente prescritti (sentenza

del Tribunale federale 4A_347/2012 de 5 novembre 2012) e non vi è dunque stato

alcun abuso di diritto della locatrice nell’inviare la disdetta straordinaria immediatamente

dopo la scadenza infruttuosa del termine di pagamento, anche se essa ha atteso

qualche mese per inviare la diffida.

8.

Il Pretore aggiunto ha

ritenuto che la disdetta straordinaria per mora era abusiva perché la

conduttrice aveva fatto valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione,

depositando la pigione per ottenere l’eliminazione di asseriti difetti

dell’ente commerciale locato. L’appellante ritiene che l’art. 271a cpv. 1 lett.

a CO citato dal Pretore aggiunto non sia applicabile, dal momento che le parti

contrattuali erano già coinvolte in una procedura giudiziaria relativa ai

difetti della cosa locata, di modo che l’eventuale abusività della disdetta

doveva essere esaminata alla luce dell’art. 271 a cpv. 1 lett. d) o e) CO, inapplicabile nei casi di disdetta straordinaria per mora. Al riguardo

l’appellata ribadisce che la disdetta straordinaria per mora era “un goffo

pretesto per liberarsi di un’inquilina scomoda che si era permessa di far valere

in buona fede dei diritti che la legge le conferisce”. Come ha rilevato con

pertinenza l’appellante, l’art. 271a cpv. 1 lett. a CO si applica solo alle

pretese fatte valere in ambito extra giudiziale (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, commentaire pratique,

n. 4 ad art. 271a CO) e a torto il Pretore aggiunto vi ha fatto riferimento,

visto che le parti sono pacificamente coinvolte in una procedura giudiziaria

sulla questione dei difetti della cosa locata. L’abusività della disdetta può

quindi essere esaminata solo in applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. d CO,

che è tuttavia escluso in caso di disdetta straordinaria per mora, come precisa

il cpv. 3 lett. b del medesimo articolo di legge. Per la soluzione del caso è

quindi superfluo esaminare se la conduttrice ha agito in buona fede, poiché

solo è decisivo sapere se la disdetta straordinaria per mora è contraria alle

regole della buona fede.

8.1

La conduttrice contesta di

essere stata in mora, avendo sempre pagato la pigione mensile, ancorché con un

ritardo, minimo a suo dire, di qualche giorno, ciò che la locatrice aveva

tollerato per molto tempo. La tesi non può essere condivisa, come del resto già

accertato dal Pretore aggiunto, secondo il quale la locatrice non ha mai

accettato il pagamento posticipato della pigione mensile (cfr. sopra consid.

2). Ciò risulta in modo chiaro anche dal verbale di udienza del 9 ottobre 2012,

dove la locatrice ha ribadito che il pagamento della pigione doveva avvenire

secondo contratto. Il contratto di locazione in vigore tra le parti prevede il

pagamento anticipato della pigione mensile e la conduttrice si è quindi trovata

in mora, ai sensi dell’art. 102 cpv. 2 CO, per ogni versamento eseguito agli

inizi del mese di riferimento e non entro l’ultimo giorno del mese precedente.

Vale a dire, per quanto risulta dagli atti, per almeno 19 mesi. Né si può

seriamente sostenere che i ritardi erano di scarsa rilevanza, se si considera

che i ritardi superiori a 3 giorni sono stati ben 12 dal 6 ottobre 2010 al 29

marzo 2012 (doc. 5, 8). Non giova poi all’appellata la circostanza di aver –

infine – ripreso a pagare nei termini contrattuali la pigione del mese di

aprile 2012 entro il termine di disdetta, come sembra ritenere il Pretore

aggiunto. Il pagamento degli importi diffidati doveva avvenire entro il termine

comminatorio di 30 giorni previsto dall’art. 257d CO (vale a dire nel marzo

2012) e non nel termine di disdetta (Weber

in: Basler Kommentar OR I, 4a ed., n. 3 ad art. 257d CO). Il

versamento eseguito il 29 marzo 2012 è avvenuto, infatti, ben oltre la scadenza

del termine di 30 giorni assegnato il 6 febbraio 2012, sicché al momento in cui

è stata notificata la disdetta straordinaria la conduttrice era ancora in mora.

8.2

Visto quanto precede, non si

poteva pretendere dalla locatrice che avesse a tollerare una violazione

contrattuale sistematica come quella qui accertata (a seconda dei mesi anche 9

giorni di ritardo, cfr. doc. L inc. I richiamato), protrattasi per 19 mesi. La disdetta

straordinaria non risulta dunque abusiva. Secondo la giurisprudenza del

Tribunale federale nel contratto di locazione l’interesse del locatore si

concentra sul pagamento della pigione, quale contropartita della sua

prestazione, e non gli si può quindi imporre di tollerare un conduttore in mora,

così che la disdetta straordinaria notificata per il mancato pagamento della

pigione si fonda su un interesse perfettamente legittimo del locatore, che non

può essere qualificato di abusivo (sentenza del Tribunale federale 4A_497/2011

del 22 dicembre 2011, consid. 2.4.).

8.3

L’appello deve dunque essere

accolto e la decisione del Pretore aggiunto va riformata nel senso che la

disdetta straordinaria per mora notificata su modulo ufficiale il 13 marzo 2012

(doc. R) è valida. La mora della conduttrice esclude automaticamente ogni

possibilità di protrazione del contratto di locazione, come prescrive l’art.

272a cpv. 1 lett. b CO.

9.

Le spese giudiziarie di

entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono quindi a carico

dell’attrice. Il giudice fissa e ripartisce d’ufficio le spese processuali

(art. 105 cpv. 1 CPC). Tenuto conto del valore di causa, correttamente

determinato dal Pretore aggiunto in fr. 159'600.-, la tassa di giustizia di fr.

6'000.- corrisponde al massimo della tariffa applicabile in una procedura

semplificata per una causa di tale valore. Essa rientra nei parametri tariffari,

come riconosce l’appellante, e non vi è quindi motivo per scostarsene, anche se

il valore della vertenza non raggiunge il massimo di quello determinante. Per

quel che concerne le ripetibili, l’appellante critica l’importo di fr. 11'000.-

attribuito dal Pretore aggiunto all’attrice, adducendo che i legali delle parti

hanno allestito i memoriali introduttivi, partecipato a due udienze di meno di

1.

ora ciascuna e redatto il memoriale conclusivo, ciò che giustifica

un’indennità ripetibile massima di fr. 1'500.-. L’importo stabilito dal Pretore

aggiunto, in assenza di nota professionale giusta l’art. 105 cpv. 2 CPC, rimane

invero nei limiti massimi previsti dal Regolamento sulle ripetibili. L’appellante

chiede di fissare in fr. 1'500.- l’indennità ripetibilie in suo favore, ciò che

esclude di poter esaminare se l’indennità attribuita dal Pretore aggiunto sia

arbitraria, visto il tenore dell’art. 58 cpv. 1 CPC.

In questa sede la tassa di

giustizia è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG e l’indennità

ripetibile è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del

Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza

giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

I. L’appello 28 giugno 2013 di

AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 3 giugno 2013 del Pretore

aggiunto della giurisdizione di Locarno-Campagna è così riformata:

1.

La petizione è respinta.

2.

La tassa di giustizia e le spese

di complessivi fr. 6'000.- sono poste a carico dell’attrice che rifonderà alla

convenuta fr. 1’500.- per ripetibili.

II. Le spese processuali di

appello, in complessivi fr. 3'000.-, sono poste a carico dell’appellata, la

quale rifonderà all’appellante fr. 1'000.- per ripetibili di appello.

III. Notificazione:

e

-

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere

pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione

(art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi

(art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art.119 LTF).