Disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione - tutela dei casi manifesti - impugnazione delle spese e delle ripetibili

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Numero d'incarto:

12.2013.115

Data decisione, Autorità:

19.08.2013, IICCA

Titolo:

Disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione - tutela dei casi manifesti - impugnazione delle spese e delle ripetibili

DISDETTA STRAORDINARIA

SPESE GIUDIZIARIE

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257d CO

art. 106 CPC

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2013.115

Lugano

19 agosto

2013/mc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2013.173

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con istanza (di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti) 13 marzo 2013 da

AP 1

rappr. dall’ RA

1

contro

AO 1

rappr. dall’ RA

2

volta ad

ottenere l’espulsione della convenuta dai vani commerciali adibiti a negozio

ubicati al pianterreno dello stabile denominato “__________” in __________ a __________,

domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione in ordine dell’istanza,

e che il Pretore aggiunto con decisione 19 giugno 2013 ha dichiarato irricevibile, caricando all’istante la tassa di giustizia di fr. 200.-, le spese

di fr. 150.- e un’indennità di fr. 3'000.- a favore della controparte;

ed ora

sull’appello rispettivamente sul reclamo, entrambi datati 1° luglio 2013, con

cui l'istante chiede in via principale la riforma del querelato giudizio nel

senso di accogliere l’istanza e in via subordinata l’annullamento della decisione

pretorile con conseguente rinvio dell’incarto alla Pretura per effettuare le

verifiche e gli accertamenti dovuti, rispettivamente la modifica del solo

dispositivo in materia di ripetibili nel senso di ridurre a fr. 300.-

l’indennità da lui dovuta alla controparte, il tutto protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la

convenuta con osservazioni rispettivamente risposta, entrambe datate 26 luglio

2013, postula la reiezione dei gravami pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

contratto 22 marzo 2012 (doc. A) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1 dei locali commerciali adibiti a negozio ubicati al pianterreno dello stabile

denominato “__________” in __________ a __________. Il contratto, della durata

di tre anni poi tacitamente rinnovabili (tranne nel caso in cui il fatturato

dell’ultimo anno fosse risultato essere di almeno fr. 80'000.-), stabiliva che

la pigione, pagabile ogni 15 giorni a far tempo dal 1° aprile 2012, sarebbe

stata pari al 10% della cifra d’affari generata in quel periodo dal negozio,

che si occupava della vendita di occhiali, di lenti e di montature.

Per i

mesi di giugno e luglio 2012 la conduttrice il 3 agosto 2012 ha così pagato al locatore fr. 2'279.60 (doc. 10) ed altri fr. 4'000.- sono poi stati da lei

corrisposti il 6 ottobre 2012 con riferimento al mese di settembre 2012 (doc.

11).

2. Con

lettera 20 novembre / 1° dicembre 2012 (doc. 2) il locatore, dopo aver

rammentato alla conduttrice che il contratto prevedeva una pigione mensile di

non meno di fr. 6'666.66, l’ha diffidata a normalizzare “la situazione …

entro e non oltre 10 giorni da oggi”, ritenuto che in caso contrario

sarebbe stato “costretto a formalizzare la disdetta per mora”. Con

raccomandata 17 dicembre 2012 del suo legale (doc. C), che evidenziava “la

vostra lampante e ripetuta mora nel pagamento della pigione”, alla

conduttrice è poi stato assegnato giusta l’art. 257d CO un ultimo termine di 30

giorni “per procedere al pagamento integrale dello scoperto esistente”,

ritenuto che, scaduto infruttuosamente detto termine, il rapporto di locazione

sarebbe stato disdetto a norma di legge. Scaduto il termine, il locatore, il 22

gennaio 2013 (doc. B), ha significato alla conduttrice, su formulario

ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto per il 28 febbraio 2013.

Il 20

febbraio 2013 la conduttrice ha contestato la disdetta innanzi all’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Mendrisio (inc. n. 14/13), che ha

citato le parti all’udienza di conciliazione dell’11 marzo 2013. Preso atto

dell’ingiustificata assenza dell’istante a tale udienza (cfr. doc. D),

l’Ufficio ha considerato ritirata l’istanza di conciliazione e, con nota a

verbale e poi con decisione formale emanata l’indomani (doc. D e 5), ha

stralciato dal ruolo la procedura giusta l’art. 206 cpv. 1 CPC. La successiva

istanza di restituzione dei termini ai sensi dell’art. 148 CPC (inc. n.

14/13-RT) inoltrata dalla conduttrice (doc. 6) è stata respinta dall’Ufficio con

decisione 29 aprile 2013 (doc. 7).

3. Nel

frattempo, con istanza a procedura sommaria (di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti) 13 marzo 2013, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio nord AO 1 al fine di ottenerne l’espulsione

dai vani commerciali a lei locati.

La convenuta

si è opposta all’istanza rilevando da una parte che le decisioni dell’Ufficio

di conciliazione non sarebbero ancora cresciute in giudicato e con ciò non

sarebbero esecutive ed osservando dall’altra che la disdetta non sarebbe valida

siccome essa non era in mora e in quanto l’istante nelle comminatorie di pagamento

(quella di cui al doc. C da lei per altro neppure ricevuta) non aveva precisato

l’entità delle sue eventuali pretese.

4. Con

la decisione 19 giugno 2013 qui impugnata il Pretore aggiunto ha ritenuto che

nel caso di specie la disdetta di cui al doc. B doveva essere considerata

inefficace: in assenza dei dati sulla cifra d’affari del negozio non era in

effetti possibile stabilire l’importo eventualmente arretrato e così dovuto dalla

convenuta a titolo di canone di locazione; e ciò aveva fatto sì che l’istante

trasmettesse una comminatoria di pagamento indeterminata e con ciò non valida

(doc. C). Di qui il giudizio di irricevibilità dell’istanza (dispositivo n. 1)

e, in considerazione del fatto che secondo il contratto la locazione avrebbe

dovuto avere una durata iniziale di tre anni per cui il valore di causa poteva

essere determinato prudenzialmente in fr. 40'000.-, l’accollo all’istante della

tassa di giustizia di fr. 200.-, delle spese di fr. 150.- e di un’indennità di

fr. 3'000.- alla controparte (dispositivo n. 2).

5. L’istante

ha impugnato la decisione pretorile con due diversi rimedi giuridici, entrambi inoltrati

in data 1° luglio 2013.

Con

l’appello egli chiede in via principale di riformare il querelato giudizio nel

senso di accogliere l’istanza, contestando l’inefficacia della disdetta: in

particolare rimprovera al Pretore aggiunto di aver di fatto inficiato, senza

aver neppure accertato l’entità del canone di locazione, ma essendo comunque

chiara la mora della convenuta dall’ottobre 2012, la procedura portata avanti

correttamente dall’Ufficio di conciliazione (ove la controparte aveva già

potuto far valere le sue ragioni); in via subordinata chiede di annullare la

pronuncia del giudice di prime cure e di rinviare l’incarto alla Pretura per

effettuare le verifiche e gli accertamenti dovuti, ed in particolare stabilire

se la sentenza dell’Ufficio di conciliazione fosse cresciuta in giudicato o

meno, ciò che imponeva il richiamo dell’incarto della procedura di

conciliazione, rispettivamente assumere il teste M__________ __________, richiesta

quest’ultima già formulata in prima sede.

Con il

reclamo egli chiede la modifica del solo dispositivo in materia di ripetibili

nel senso di ridurre da fr. 3'000.- a fr. 300.- l’indennità da lui dovuta alla

controparte: da una parte contesta il fatto che il Pretore aggiunto, dopo aver

ritenuto in più punti che la pigione era indeterminata, possa aver quantificato

il valore di causa in fr. 40'000.- in considerazione della durata triennale del

contratto; dall’altra evidenzia che la procedura, il cui inoltro era stato

causato dall’atteggiamento della controparte, era risultata semplice (doppio

scambio di allegati e un’udienza), per modo che le ripetibili assegnate, tenuto

anche conto del carattere sommario del giudizio, risultavano sproporzionate.

6. Delle

osservazioni rispettivamente risposta, entrambe datate 26 luglio 2013, con cui

la convenuta postula la reiezione dei gravami si dirà, se necessario, nei

prossimi considerandi.

7. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

In base

alla più recente giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid.

5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può

essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del

fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).

La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del

rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la

sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei

rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la

tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in

particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente

obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente

confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato

in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento

delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice

circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non

possano a priori essere considerate prive di rilevanza (in tal senso pure II

CCA 23 gennaio 2013 inc. n. 12.2012.175).

8. Ancorché

eccepita solo in via subordinata, la censura con cui l’istante rimprovera al

Pretore aggiunto di non aver effettuato le verifiche e gli accertamenti che si

imponevano, segnatamente di non aver stabilito se la sentenza dell’Ufficio di

conciliazione fosse cresciuta in giudicato o meno (ciò che a suo dire imponeva

il richiamo in questa sede dell’incarto della procedura di conciliazione),

rispettivamente di non aver assunto il teste M__________ __________, prova

disattesa in prima sede (e nuovamente riproposta in questa sede) - che, se fondata,

implicherebbe l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio della causa

al primo giudice per la continuazione della procedura e l’emanazione di una

nuova decisione, indipendentemente dalle possibilità di successo nel merito -

va trattata preliminarmente (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.2, 135 I 187 consid. 2.2,

127 V 431 consid. 3d, 118 Ia 17 consid. 1a; II CCA 24 febbraio 2011 inc. n.

12.2009.64, 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46, 16 ottobre 2012 inc. n.

12.2010.199, 21 febbraio 2013 inc. n. 12.2011.69, 11 marzo 2013 inc. n.

12.2011.101, 18 aprile 2013 inc. n. 12.2011.119, 30 aprile 2013 inc. n.

12.2012.151).

8.1. Il

diritto alla prova è un corollario essenziale del diritto di essere sentiti. Per

costante giurisprudenza, dal diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 cpv. 2

Cost. deve in particolare essere dedotto il diritto per

l'interessato di esprimersi prima della resa di una decisione sfavorevole nei

suoi confronti, quello di fornire prove circa i fatti suscettibili di influire

sul provvedimento, quello di poter prendere visione dell'incarto nonché quello

di partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di

determinarsi al riguardo (DTF 135 I 279 consid. 2.3).

Il

diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva a sua volta dal diritto

di essere sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., impone per contro all’autorità

giudicante di indicare le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso

piuttosto che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire

la portata della decisione e di proporre i rimedi adeguati con cognizione di

causa. Esso non obbliga però il giudice a pronunciarsi necessariamente su tutte

le questioni e le prove proposte dalle parti, bastando che esamini i temi

rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid. 4.1; II CCA 18 settembre 2012

inc. n. 12.2012.46, 26 febbraio 2013 inc. n. 12.2012.136, 11 marzo 2013 inc. n.

12.2011.101).

8.2. Nel

caso di specie, l’istante lamenta in sostanza la carenza di motivazione della pronuncia

sul tema della crescita in giudicato della sentenza dell’Ufficio di

conciliazione e la mancata assunzione del teste M__________ __________,

ritenendo che ciò imporrebbe l’annullamento della decisione pretorile. A torto.

8.2.1. In

merito alla prima questione, si osserva innanzitutto che i fatti che hanno dato

origine alle già menzionate decisioni dell’Ufficio di conciliazione sono stati

puntualmente accertati nel querelato giudizio (ciò che tra l’altro esclude che gli

incarti relativi a quelle procedure - comunque già versati agli atti - possano

essere richiamati da questa Camera in applicazione dell’art. 317 cpv. 1 CPC,

disposizione a sua volta nemmeno applicabile in questa particolare procedura,

cfr. TF 7 novembre 2012 4A_420/2012 consid. 5, in: SJ 2013 I 129; II CCA 23

gennaio 2013 inc. n. 12.2012.175, 26 febbraio 2013 inc. n. 12.2012.136, 12

marzo 2013 inc. n. 12.2013.30). Il Pretore aggiunto - come detto non è tenuto a

pronunciarsi su tutte le questioni sottoposte dalle parti, ma solo sui temi

rilevanti per il giudizio - ha in seguito implicitamente ritenuto che a fronte

dell’inefficacia della disdetta quelle decisioni, che si limitavano a

stralciare dal ruolo la procedura di contestazione della disdetta a suo tempo

avviata, non potessero essere di rilievo per l’esito della lite. A ragione. Da

una parte la giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di stabilire che la

parte che invoca la nullità o l’inefficacia della disdetta non è tenuta ad

adire l’Ufficio di conciliazione entro il termine di 30 giorni dell’art. 273

cpv. 1 CO, ma può sollevare quella contestazione in ogni tempo, anche innanzi

al giudice dell’espulsione (DTF 121 III 156 consid. 1c), a meno che la

questione sia in precedenza già stata evasa (negativamente) con una decisione

cresciuta in giudicato materiale (TF 18 gennaio 2000 in: mp 2000 p. 42; TF 4

settembre 2001 4C.135/2001 consid. 1b; II CCA 7 febbraio 2002 inc. n.

12.2001.176). E dall’altra è pacifico che lo stralcio ex art. 206 cpv. 1 CPC della

procedura di conciliazione avente per oggetto la contestazione della disdetta, intervenuto

nel frattempo, non aveva l’effetto di una decisione passata in giudicato (non

trattandosi di un caso di desistenza, cfr. Honegger,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 5 ad art. 206 CPC; Infanger, Basler Kommentar, n. 9 ad

art. 206 CPC; Alvarez/Peter,

Berner Kommentar, n. 7 ad art. 206 CPC) e non era vincolante per il giudice dell’espulsione.

Nel fatto che il primo giudice non abbia ritenuto di approfondire la questione non

si ravvisa pertanto alcuna violazione del diritto di essere sentito.

8.2.2. Quanto

alla seconda questione, essa pure non trattata dal Pretore aggiunto, si osserva

che nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti di cui

all’art. 257 CPC l’assunzione di testimoni non presenti all’udienza, qual’era il

teste M__________ __________, non è ammessa (DTF 138 III 123 consid. 2.1.1). Del

resto, visto che in questa sede l’istante ha di fatto sostenuto che quel teste

avrebbe dovuto esprimersi solo sul contenuto del contratto e meglio

sull’eventualità che nello stesso fosse stata prevista una pigione mensile

minima, non si vede proprio come la questione potesse essere rilevante per

l’esito della lite e meglio sulla questione dell’inefficacia della disdetta

(cfr. infra consid. 9). Tali considerazioni escludono a loro volta che

quella prova possa ora essere esperita da questa Camera in applicazione dell’art.

316 cpv. 3 e 317 cpv. 1 CPC.

9. Con

la sua domanda principale d’appello l’istante contesta il giudizio con cui il

Pretore aggiunto aveva concluso per l’inefficacia della disdetta di cui al doc.

B, rimproverandogli in particolare di aver di fatto inficiato, nonostante

dall’ottobre 2012 la mora della convenuta fosse chiara, la procedura portata

avanti correttamente dall’Ufficio di conciliazione.

9.1. La

censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC),

l’istante non essendosi assolutamente confrontato con le considerazioni

pretorili (alternative), puntualmente suffragate in fatto e in diritto - e

comunque ineccepibili (cfr. il considerando successivo) - secondo cui non era stato

possibile stabilire l’importo eventualmente arretrato e così dovuto dalla

convenuta a titolo di canone di locazione, rispettivamente secondo cui l’istante

aveva trasmesso una comminatoria di pagamento indeterminata e con ciò non

valida.

9.2. Ma a

prescindere da quanto precede, le argomentazioni d’appello sarebbero state

comunque infondate.

Già si è

detto (cfr. consid. 8.2) che la decisione di stralcio emessa a suo tempo

dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione non poteva nel caso di

specie vincolare il giudice dell’espulsione, per cui non è affatto vero che

quella decisione sia stata di fatto inficiata dalla pronuncia ora impugnata.

Contrariamente

a quanto ritenuto dall’istante, gravato del relativo onere della prova (art. 8

CC), neppure è poi stato dimostrato che la mora della convenuta dall’ottobre

2012 sarebbe stata chiara e ciò già per il solo fatto che da allora

quest’ultima, sia pure sollecitata a più riprese, non avrebbe più pagato alcun

importo. Ora, ancorché il fatto che la convenuta possa aver venduto della merce

nel negozio di occhiali anche dopo l’ottobre 2012 - e con ciò aver “maturato”

un importo debitorio a titolo di pigione - sia senz’altro verosimile, si

osserva che l’istante non l’ha però provato, né ha dimostrato di averle chiesto

invano di trasmettergli i conteggi della cifra d’affari su cui calcolare la

propria pigione in base al contratto, che in ogni caso neppure sono stati

versati agli atti, così che la situazione di mora della convenuta, al momento

dell’invio diffida, condizione per la validità della successiva disdetta ex

art. 257d CO (Lachat, Le bail à

loyer, p. 671; TF 19 novembre 2004 4C.247/2004 consid. 3 in: DB 2005 N. 19; II

CCA 14 gennaio 2010 inc. n. 12.2009.206), non è stata accertata. E in ogni caso

resta pur sempre il fatto - come detto, giustamente rilevato dal Pretore

aggiunto - che da una parte non è assolutamente dato a sapere, nemmeno ora, a

quanto ammonti quell’eventuale mora, e che dall’altra l’istante ha poi trasmesso

alla controparte un’ultima diffida di pagamento (doc. C) non ossequiosa dei

dettami dell’art. 257d CO, dalla stessa non potendosi agevolmente determinare quali

dovessero essere le somme da pagare entro il termine assegnato (Wessner, in: Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, n. 17 ad art. 257d CO

con rif. a DB 2001 N. 3 e 4; TF 14 giugno 2000 4C.123/2000 consid. 3b in: CdB 2000 p. 109; TF 2 febbraio 2011 4A_585/2010 consid. 2.1, 23 maggio

2011 4A_134/2011 consid. 3, 7 giugno 2011 4A_299/2011 consid. 4, 6 dicembre

2011 4A_566/2011 consid. 3.1). Ciò basta per confermare il giudizio d’inefficacia

della disdetta (Weber, Basler

Kommentar, 4ª ed., n. 9 ad art.

257d CO; TF 19 novembre 2004 4C.247/2004 consid. 2, 3 maggio 2010 4A_107/2010

consid. 2.4, 23 maggio 2011 4A_134/2011 consid. 3).

10. L’istante

chiede infine, con un allegato denominato “reclamo”, almeno di ridurre da fr.

3'000.- a fr. 300.- l’indennità ripetibile posta a suo carico dal Pretore

aggiunto per il giudizio d’irricevibilità emanato nell’ambito della procedura

sommaria dell’art. 257 CPC, contestando il fatto che il giudice di prime cure ne

abbia quantificato il valore di causa in fr. 40'000.- ed evidenziando la relativa

semplicità della procedura in questione.

10.1. La

decisione sulle spese giudiziarie, con cui il Pretore fissa le spese

processuali ed assegna le ripetibili, è di regola parte della decisione finale

(art. 104 cpv. 1 CPC) ed è così impugnabile con la sentenza finale mediante

appello se, pronunciata in una controversia patrimoniale, il valore litigioso

di quest’ultima - come è senz’altro il caso nella fattispecie, cfr. infra

consid. 10.3) - è di almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 1 lett. a e cpv. 2

CPC), o con reclamo, se il suo valore litigioso è inferiore a quell’importo

(art. 319 lett. a CPC). Giusta l’art. 110 CPC, laddove il dispositivo sulle

spese giudiziarie è impugnato in modo indipendente è tuttavia dato solo il

rimedio del reclamo, e ciò a prescindere dal fatto che la decisione finale

possa essere impugnata mediante appello o reclamo (Trezzini, Commentario CPC, p. 447).

Nel caso

di specie, visto che il dispositivo pretorile in materia di ripetibili non è

stato impugnato a titolo indipendente ma assieme al dispositivo sul merito, il

rimedio giuridico del reclamo esperito dall’istante non può entrare in

considerazione. Ciò non comporta tuttavia alcun pregiudizio per quest’ultimo, nulla

ostando in effetti a che il reclamo sia “convertito” in appello, di cui per il

resto adempie tutte le condizioni formali (cfr. Kunz,

in: Kunz/ Hoffmann-Nowotny/Stauber,

ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, n. 45 vor art. 308 segg. CPC, secondo

cui in tal caso si tratterebbe più che altro di un’erronea designazione del

rimedio di diritto rettificabile d’ufficio).

10.2. In

forza del rinvio di cui all’art. 105 cpv. 2 CPC, le ripetibili a favore della

parte vincente devono essere stabilite in base alle tariffe cantonali (art. 96

CPC), in Ticino in base al Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio

d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL

3.1.1.7.1).

Per

quanto qui interessa, l’art. 13 cpv. 2 del Regolamento dispone che se la causa

non termina con un giudizio di merito, in particolare in caso di ritiro del

rimedio giuridico, di desistenza o di irricevibilità, le ripetibili calcolate

in base alle norme precedenti possono essere ridotte in misura adeguata,

ritenuto che per giurisprudenza invalsa (II CCA 24 novembre 2010 inc. n.

12.2010.139, 20 gennaio 2011 inc. n. 12.2010.215, 24 settembre 2012 inc. n.

12.2012.112) questa disposizione va intesa secondo i dettami dell’art. 11 vTOA,

ossia nel senso che le ripetibili devono essere calcolate sulla base della nota

formula con cui l’onorario ad valorem viene mediato con quello ad

horam (Cocchi/Trezzini, CPC/TI,

m. 36 segg. ad art. 150).

10.3. Nel

caso di specie l’istante contesta il fatto che il Pretore aggiunto possa aver

quantificato il valore di causa in fr. 40'000.- in considerazione della durata

triennale del contratto. A torto.

Per

costante giurisprudenza (DTF 111 II 384 consid. 1), il valore litigioso di una

procedura di espulsione a seguito della disdetta straordinaria per mancato

pagamento dei canoni di locazione (art. 257d CO) corrisponde in effetti alla

pigione dovuta per il periodo minimo durante il quale il contratto

sussisterebbe se la disdetta non fosse valida, vale a dire, di regola, durante

Fatti

i tre anni di protezione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, a far tempo dal

termine dell’attuale procedura giudiziaria (Rüegg,

Basler Kommentar, n. 3 ad art. 92 CPC; TF 8 giugno 2009 4D_47/2009 consid. 1.1,

4 luglio 2006 4C.96/2006 consid. 1.2).

Quanto

alla pigione dovuta nel periodo triennale, l’importo prudenziale di fr. 40'000.-

stabilito dal Pretore aggiunto può essere confermato. La convenuta risulta in

effetti aver pagato a titolo di pigione durante circa sei mesi (dal 1° aprile

al 6 ottobre 2012) un importo di fr. 6'279.60 (cfr. doc. 10 e 11), che

l’istante ha in seguito indicato essere in realtà stato di fr. 6'600.- (cfr.

doc. 2) o di fr. 6'500.- (appello p. 3), il che implica, su trentasei mesi, una

presumibile pigione di fr. 37'677.60 rispettivamente di

fr.

39'600.- o ancora di fr. 39'000.-. Del resto, anche dalla clausola contrattuale

secondo cui la durata della locazione era di tre anni tacitamente rinnovabili

tranne nel caso in cui il fatturato (e non, come preteso dall’istante, la

pigione) dell’ultimo anno fosse risultato essere di almeno fr. 80'000.-, si

evince che secondo le aspettative delle parti la pigione annua dovuta nei tre

anni avrebbe potuto superare la somma di fr. 8'000.-, per un importo

complessivo, durante tre anni, ben superiore a

fr. 24'000.-.

10.4. Ciò

premesso, è ora possibile determinare l’entità delle ripetibili dovute alla

convenuta per il patrocinio nella sede pretorile.

Giusta

l’art. 11 cpv. 2 lett. b del Regolamento, in presenza di una causa come quella

in esame con un valore litigioso di circa

fr. 40'000.-,

la retribuzione ad valorem dovuta alla parte vincente per il compimento

dell’intera causa avrebbe potuto ammontare al 10-20% del valore di causa, da

ridursi poi dal 20 al 70% in considerazione del carattere speciale della

procedura, in concreto dunque, stante la difficoltà medio-bassa della causa, ad

un importo di circa fr. 2’500.- (6.25% = 12.5% ridotto al 50%).

Per

quanto riguarda invece la remunerazione ad horam prevista all’art. 12

del Regolamento, sulla base degli atti di causa l'onere di tempo necessario ad

un legale mediamente diligente per l’esame dell’istanza e della replica (di 4 rispettivamente

5 pagine), per l'allestimento della risposta e della duplica (di 9

rispettivamente 5 pagine) e per le ulteriori incombenze della causa, tra cui l’inoltro

di una lettera di rinvio di un’udienza e una lunga trasferta a Mendrisio con

conseguente partecipazione ad un’udienza in Pretura, può essere stimato in circa

8 ore di lavoro (a fr. 250.- l’una, retribuzione oraria, questa, ammessa in

causa da entrambe le parti e comunque da ritenersi congrua all’importanza della

causa), così che la remunerazione in base al criterio ad horam potrebbe

essere quantificata in circa fr. 2'000.-.

Su queste

basi, l’applicazione dell’art. 13 cpv. 2 del Regolamento conduce ad un importo

per ripetibili a favore della convenuta di circa fr. 2’250.-, che, tenuto conto

delle presumibili spese di cancelleria e di trasferta (art. 6 del Regolamento)

e dell’IVA (art. 14 cpv. 1 del Regolamento), può essere arrotondato a circa fr.

2’800.-. In tali circostanze, visto l’ampio potere d’apprezzamento di cui il

Pretore aggiunto gode sul tema e ritenuto che in base alla giurisprudenza

l’autorità superiore può censurare il giudizio in materia di spese e ripetibili

unicamente nel caso in cui il primo giudice eccede o abusa del suo potere di

apprezzamento sulla questione (cfr. II CCA 6 maggio 2011 inc. n. 12.2011.78, 24

settembre 2012 inc. n. 12.2012.112 e III CCA 14 febbraio 2011 inc. 13.2011.3;

cfr. pure TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 e 4A_189/2008 consid. 8.5, secondo cui

tale prassi è stata ritenuta del tutto sostenibile), la somma di

fr.

3'000.- attribuita dal Pretore, per nulla eccessiva o abusiva (tant’è che, pur

essendo superiore a quella sopra indicata, rientrava ampiamente nei limiti

tariffari applicabili, che, in base all’art. 11 cpv. 2 lett. b del Regolamento,

senza cioè i correttivi -verso l’alto o verso il basso - dell’art. 12 del Regolamento,

gli avrebbero persino permesso di esporre un importo di fr. 5'600.-), non può qui

essere oggetto di riduzione.

11. Ne

discende che l’appello (“appello” e “reclamo”) deve essere respinto nella

misura in cui è ricevibile, ritenuto che gli oneri processuali e le ripetibili

della procedura d’appello, calcolati sulla base di un valore litigioso di circa

fr. 40'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Per la tassa di giustizia è determinate l’art. 9 cpv. 3 LTG.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide:

I. L’appello (“appello” e “reclamo”) 1° luglio 2013 di AP 1 è respinto

nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.-, da anticiparsi

dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla

controparte fr. 1’200.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1

LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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