12.2013.126
Precontratto di compravendita immobiliare - rappresentanza - revoca del consenso - vizio del consenso (diritto italiano)
23 marzo 2015Italiano18 min
Source ti.ch
Incarto n.
12.2013.126
Lugano
23 marzo 2015
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2011.92 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 26 agosto
2011 da
AP
1
contro
AO
1
rappr. dall’ RA 1
con cui l’attore ha chiesto
di accertare in via principale l’avvenuta revoca della sua proposta
contrattuale del 12 dicembre 2007 relativa al contratto preliminare di
compravendita tra le parti, in via subordinata l’annullamento con effetto
retroattivo del contratto preliminare di compravendita e in via ancor più
subordinata la revoca con effetto retroattivo del medesimo, il tutto con la
condanna della convenuta al pagamento di € 260'000.- oltre interessi al 5%
dall’8 dicembre 2007 ed il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UEF di Lugano;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
decisione 18 giugno 2013 ha integralmente respinto;
appellante l'attore con
atto di appello 20 agosto 2013, con cui chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con
risposta 2 ottobre 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di
spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. A fine 2007 AP 1, cittadino
allora residente in __________, si è rivolto alla società svizzera AO 1 in
vista dell’acquisto dell’appartamento __________ in corso di edificazione nello
stabile denominato “Residenza __________” a __________, che ha successivamente
visitato il 3 dicembre 2007.
Il 12 dicembre 2007, 5 giorni
dopo aver provveduto a versare un acconto / caparra confirmatoria di €
260'000.- (doc. E), egli ha firmato a __________ il relativo contratto
preliminare di compravendita (doc. F), con cui la controparte prometteva in
sostanza di vendergli l’appartamento in questione ad un prezzo di € 840'000.-, con
saldo da pagarsi in due rate, la prima di € 260'000.- entro il 15 aprile 2008 e
la seconda di € 320'000.- al momento della formalizzazione del contratto di
compravendita, ritenuto inoltre il suo obbligo di consegnare l’immobile entro
fine maggio 2008 con una tolleranza massima ammessa di altri 3 mesi nonché di
espletare le pratiche necessarie per ottenere l’abitabilità dello stabile senza
però assumersi alcuna responsabilità al riguardo in caso di eventuali ritardi.
A seguito di divergenze
intercorse tra le parti, il 19 febbraio 2008 (doc. 4) AP 1 ha comunicato alla
controparte la revoca di ogni sua eventuale proposta contrattuale relativa al
contratto preliminare di compravendita, rilevando come lo stesso fosse stato
per lei falsamente firmato da persona non abilitata.
Con scritti 3 marzo (doc. 6), 8
aprile (doc. 7) e 24 giugno 2008 (doc. 8) AO 1 ha per contro confermato di
ritenere ancora valido l’accordo, ribadendo che in caso di mancato pagamento delle
rate residue, poi rimaste insolute nonostante l’avvenuta assegnazione di un
ultimo termine, il contratto preliminare di compravendita sarebbe stato da
intendersi come risolto.
2. Con petizione 26 agosto
2011, completata in sede di replica, AP 1, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire (doc. D), ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, allo scopo di accertare in via
principale l’avvenuta revoca da parte sua, il 19 febbraio 2008, della proposta
contrattuale da lui formulata il 12 dicembre 2007 inerente il contratto
preliminare di compravendita tra le parti, in via subordinata l’annullamento
per vizio del consenso (errore) del contratto preliminare e in via ancor più
subordinata l’avvenuta revoca del medesimo, questa volta per inadempienza della
controparte, come pure di condannare in ogni caso la convenuta alla
restituzione di € 260'000.- oltre interessi al 5% dall’8 dicembre 2007, somma
corrispondente alla caparra confirmatoria da lui versata a suo tempo, ed il
rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________
dell’UEF di Lugano (doc. L).
La convenuta si è integralmente opposta
alla petizione.
3. Con decisione 18 giugno
2013 il Pretore ha integralmente respinto la petizione, ponendo la tassa di
giustizia e le spese di complessivi fr. 10'000.- nonché le spese giudiziarie
della procedura di conciliazione di fr. 1'700.- a carico dell’attore, tenuto
altresì a rifondere alla convenuta fr. 20'000.- per ripetibili. Il giudice di
prime cure, premesso che alla fattispecie si applicava il diritto italiano, ha innanzitutto
ritenuto che le parti avevano regolarmente concluso il contratto preliminare di
compravendita. Ha quindi escluso che l’attore potesse prevalersi dell’asserito
vizio del consenso per dipartirsi dall’accordo. Ed ha infine rilevato che
nemmeno poteva entrare in considerazione una revoca fondata sull’inadempienza
della controparte, non data.
In tali circostanze, dovendosi
ammettere che l’attore era rimasto inadempiente con il pagamento delle rate
previste nel contratto preliminare di compravendita ciò che aveva poi indotto
la convenuta, previa diffida, a risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1454
CCIt, ha ritenuto che essa aveva ragione a trattenere la caparra confirmatoria
(art. 1385 1° e 2° comma CCIt).
4. Con l’appello 20 agosto
2013 che qui ci occupa, a cui la convenuta si è opposta con risposta 2 ottobre 2013, l'attore, previa assunzione in seconda sede di alcune prove, chiede di riformare il querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi. Egli ribadisce che a seguito della revoca della sua
proposta il contratto preliminare di compravendita non era in realtà mai stato
concluso; rimprovera al Pretore di non aver ammesso l’esistenza di un vizio di
volontà; e conferma che il contratto preliminare di compravendita era in ogni
caso stato da lui revocato a seguito dell’inadempienza della convenuta.
5. A questo stadio della lite
è del tutto pacifico che la presente fattispecie, chiaramente di carattere
internazionale, sia retta dal diritto italiano: giusta l’art. 119 cpv. 1 LDIP i
contratti concernenti i fondi o il loro uso sono in effetti regolati dal
diritto dello Stato di situazione, concretamente situato in Italia (__________).
6. Nella sua decisione il Pretore,
sul tema della conclusione del contratto preliminare di compravendita, ha ritenuto,
sulla base delle testimonianze assunte (e meglio quelle di S__________ __________
e dell’ing. F__________ __________, ritenute più attendibili di quella
dell’avv. G__________ __________), che lo stesso era stato firmato dapprima dalla
convenuta, validamente rappresentata dall’ing. F__________ __________ in
ragione della procura conferitagli da D__________ __________ nella sua qualità
di amministratrice unica (doc. C) e valida fino al 31 dicembre 2007 (doc. 5), e
quindi era stato accettato dall’attore il 12 dicembre 2007, data dalla quale il
contratto risultava così validamente concluso (ai sensi dell’art. 1326 CCIt). A
titolo abbondanziale ha rilevato che se anche per ipotesi l’attore avesse
firmato per primo il contratto in esame il 12 dicembre 2007, tale atto sarebbe stato
da interpretare quale offerta nei confronti della convenuta, di cui questa
avrebbe preso conoscenza al ritorno di S__________ __________ da __________, che
l’avrebbe accettata - sia pure tramite una persona allora senza valida procura (l’ing.
F__________ __________) - il 23 gennaio 2008; dopodiché, l’attore avrebbe
potuto svincolarsi da tale contratto solo con l’accordo dell’ing. F__________ __________
(art. 1399 3° comma CCIt), ciò che però non ha chiesto, rispettivamente
fissando alla controparte un termine per la ratifica (art. 1399 4° comma CCIt),
ciò che pure non ha però fatto; i successivi scritti con cui la convenuta aveva
confermato la validità del contratto sarebbero dunque stati da interpretare
quali ratifiche dello stesso (art. 1399 1° e 2° comma CCIt), per cui il contratto
preliminare di compravendita in esame sarebbe comunque stato ritenuto concluso
tra le parti con effetto retroattivo al 23 gennaio 2008.
6.1 In questa sede l’attore espone
in lungo e in largo le ragioni per cui il Pretore avrebbe invece dovuto
privilegiare la deposizione testimoniale dell’avv. G__________ __________
anziché quelle rese da S__________ __________ e dall’ing. F__________ __________.
A suo dire, ciò avrebbe permesso di confermare che il contratto preliminare di compravendita
non era ancora stato firmato dalla convenuta allorché il 12 dicembre 2007 egli
l’aveva sottoscritto e che quest’ultima aveva provveduto a firmarlo solo nel
gennaio 2008, tramite l’ing. F__________ __________, il quale era però privo
del necessario potere di rappresentanza, ciò che lo legittimava a revocare la
proposta contrattuale formulata il 12 dicembre 2007 (ai sensi degli art. 1326
comma 1° e 1328 comma 1° CCIt).
6.2 Nel caso di specie non è in
realtà necessario esaminare se la testimonianza dell’avv. G__________ __________
sia effettivamente più attendibile di quelle di S__________ __________ e
dell’ing. F__________ __________, essendo chiaro che, se anche così fosse e i
fatti si fossero dunque svolti come preteso dall’attore nel senso che la
convenuta aveva sottoscritto il contratto preliminare di compravendita solo nel
gennaio 2008, tramite l’ing. F__________ __________, allora però privo della
necessaria procura, la posizione dell’attore, che aveva già firmato l’accordo in
precedenza, il 12 dicembre 2007, non sarebbe stata in ogni caso migliore. Egli,
venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha in effetti
spiegato nell’appello per quali motivi di fatto e di diritto non potrebbe
essere confermata la conclusione che ne aveva tratto il Pretore in via
abbondanziale, secondo cui in tal caso l’attore avrebbe potuto svincolarsi dal
contratto solo con l’accordo dell’ing. F__________ __________ (art. 1399 3°
comma CCIt), ciò che non aveva chiesto, rispettivamente fissando alla
controparte un termine per la ratifica (art. 1399 4° comma CCIt), ciò che pure
non aveva fatto, rispettivamente secondo cui la convenuta aveva successivamente
ratificato l’operato del procuratore privo di autorizzazione (art. 1399 1° e 2°
comma CCIt). La conclusione del Pretore era oltretutto ineccepibile anche nel
merito, la dottrina e la giurisprudenza avendo già avuto modo di stabilire che
il terzo non può recedere unilateralmente dal contratto sottoscritto per la
controparte da un falso rappresentante (Cian/Trabucchi,
Commentario breve al Codice Civile, 10ª ed., n. I.2 ad art. 1398 e n. IX.7 ad
art. 1399; Pescatore/Ruperto,
Codice Civile, 15ª ed., n. 3 ad art. 1398 e n. 16 ad art. 1399), egli avendo unicamente
la facoltà di fissare a quest’ultima un termine per pronunciarsi sulla ratifica
o di invitare il falso rappresentante a sciogliere consensualmente il contratto
prima della ratifica stessa (art. 1399 3° e 4° comma CCIt; Pescatore/Ruperto, op. cit., ibidem).
7. Il Pretore, sul tema
dell’esistenza di un vizio del consenso, disciplinato dagli art. 1427 segg.
CCIt., ha rilevato che l’attore aveva sostenuto in causa di essere stato indotto
in errore dalle rassicurazioni della convenuta, nella persona dell’ing. F__________
__________, circa la possibilità di ottenere un permesso di soggiorno entro una
precisa data, cioè fine maggio 2008, mediante l’acquisto dell’appartamento
offertogli. Egli ha tuttavia osservato che da una parte all’attore era stato
spiegato che l’acquisto di un appartamento non era una garanzia per
l’ottenimento del permesso di residenza, pratica che imponeva tempi non
immediati, e che dall’altra l’attore aveva firmato nel dicembre 2007 un
contratto preliminare di compravendita relativo a un appartamento ancora in
fase di costruzione, che la convenuta si era impegnata a consegnargli sì entro
maggio 2008 ma con un periodo di tolleranza di 3 mesi: ne ha così innanzitutto dedotto
che l’attore era conscio del rischio che l’appartamento non fosse abitabile
entro la nascita del figlio prevista per maggio 2008, così come del fatto che
lui e la famiglia avrebbero potuto non ottenere il permesso di soggiorno entro
tale data. Egli ha in ogni caso evidenziato che nel contratto preliminare di
compravendita le parti non avevano pattuito alcun impegno della convenuta ad
ottenere un permesso di soggiorno per l’attore, né quest’ultimo aveva posto
l’ottenimento di tale permesso entro una determinata data quale condizione per
l’acquisto dell’appartamento: ritenuto che l’ignoranza circa i presupposti legali
per il suo ottenimento non costituiva pertanto un vizio della volontà
riguardante il contratto in esame, bensì concerneva unicamente un interesse
personale dell’attore, che, seppur riconoscibile alla controparte, non era
stato elevato ad un elemento essenziale del contratto concluso, ha ritenuto che
non si era in presenza di un errore ai sensi dell’art. 1427 segg. CCIt.
Egli ha infine evidenziato
l’irricevibilità della tesi presentata dall’attore in sede conclusionale,
secondo cui sulla base delle rassicurazioni della convenuta avrebbe creduto
erroneamente che l’acquisto di un appartamento fosse la condicio sine qua
non per l’ottenimento del permesso di soggiorno per sé e la famiglia.
7.1 Nell’appello, completato da
una serie di citazioni testimoniali, l’attore ha ribadito la sua necessità di
stabilirsi a __________ entro la data di nascita dell’ultimogenito, prevista
per maggio 2008, e della conseguente esigenza di disporre di un permesso per sé
e per la sua famiglia. Ha rilevato che la convenuta l’aveva rassicurato prima
ancora della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita circa i
tempi di consegna dell’appartamento, inducendolo così a versare la caparra
confermativa, ed aggiungendo poi che all’inizio nessuno gli aveva segnalato la
possibilità di prendere semplicemente in affitto un appartamento per poter
ottenere il permesso di soggiorno. Ed ha concluso che solo in un secondo tempo,
tramite il suo legale, si apprese che in assenza del certificato di abitabilità
dell’appartamento oggetto del contratto non si sarebbe potuto ottenere il permesso
di soggiorno.
7.2 In questa sede l’attore si è
limitato ad esporre una serie di fatti da lui ritenuti rilevanti per il tema
del vizio del consenso, senza tuttavia aver spiegato in che modo gli stessi potessero
essere tali da eventualmente fondare una situazione di errore ai sensi
dell’art. 1427 segg. CCIt. Essi sono di fatto inconcludenti.
Ma in ogni caso, a prescindere da
quanto precede, egli non si è assolutamente confrontato con l’argomentazione
resa sul tema dal Pretore (circa la consapevolezza dell’attore del rischio che
l’appartamento non sarebbe stato abitabile entro maggio 2008 per cui avrebbe
potuto non ottenere il permesso di soggiorno entro tale data, circa il fatto
che l’ottenimento del permesso di soggiorno non era un tema tale da fondare un
errore ai sensi dell’art. 1427 segg. CCIt, rispettivamente circa l’irricevibilità
dell’argomentazione secondo cui avrebbe creduto erroneamente che l’acquisto di
un appartamento fosse indispensabile per l’ottenimento del permesso di
soggiorno) ed in particolare non ha spiegato per quali motivi di fatto e di
diritto la stessa fosse errata e dovesse con ciò essere modificata (cfr. TF 7
dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.1 e
3.2; II CCA 22 luglio 2014 inc. n. 12.2012.174). L’appello, su questo punto,
deve pertanto essere dichiarato irricevibile per carenza di motivazione (art.
311 cpv. 1 CPC).
8. A detta del Pretore,
l’attore, sempre allo scopo di revocare il contratto preliminare di
compravendita, si era infine prevalso dell’inadempienza della convenuta adducendo
che quest’ultima il 24 gennaio 2008 gli avrebbe comunicato l’impossibilità di
consegnare l’appartamento abitabile entro il termine pattuito. Il giudice di
prime cure ha evidenziato che nell’occasione l’attore aveva però fatto
confusione tra la consegna dell’appartamento, prevista entro maggio-agosto
2008, e l’ottenimento dell’abitabilità dello stesso, per la quale la convenuta
si era sì assunta l’obbligo di espletare le pratiche necessarie escludendo però
qualsiasi sua responsabilità per eventuali ritardi. A ben vedere, infatti,
l’attore nei suoi allegati introduttivi aveva sostenuto che il 24 gennaio 2008
la controparte gli avrebbe comunicato l’impossibilità di ottenere la
certificazione di abitabilità entro maggio 2008. Considerato però che tale
certificato andava richiesto dal venditore entro 15 giorni dall’ultimazione dei
lavori di finitura dell’intervento e che la tempistica relativa al suo rilascio
dipendeva dal Comune competente, da quell’allegazione dell’attore non risultava
dunque alcuna inadempienza della convenuta (con riferimento ai termini di
consegna da lei garantiti). In particolare dalla stessa non risultava alcuna
ammissione circa l’impossibilità di consegnare l’appartamento - abitabile, ma
senza il predetto certificato - entro il termine pattuito, fatto questo di cui
l’attore nemmeno aveva fornito la prova, tanto più che al contrario dall’istruttoria
era risultato che l’oggetto del contratto preliminare sarebbe stato pronto per
la data stabilita, la convenuta avendo già iniziato a far eseguire le modifiche
richieste dall’attore e mancando solo le finiture interne.
8.1 Nel gravame l’attore
ribadisce che in un manoscritto redatto nel gennaio 2008 dall’avv. G__________ __________
riportante una dichiarazione di S__________ __________, quest’ultima avrebbe
dichiarato che l’ing. F__________ __________ aveva detto che “era impossibile
ottenere in quell’appartamento il permesso di soggiorno perché privo di
abitabilità”. In forza di questa ammissione egli si ritiene pertanto in diritto
di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte ai
sensi degli art. 1477 e 1453 CCIt.
8.2 L’appello, su questo punto,
dev’essere ancora una volta dichiarato irricevibile. In questa sede l’attore,
venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha in
effetti spiegato per quali motivi di fatto e di diritto l’assunto pretorile,
che negava l’esistenza dell’inadempienza da parte della convenuta in assenza di
una valida allegazione dell’attore circa l’impossibilità di consegnare
l’appartamento abitabile entro il termine pattuito rispettivamente in assenza
di prove della stessa, fosse errato e dovesse con ciò essere riformato. La
circostanza ora evocata dall’attore non si riferisce oltretutto
all’impossibilità di consegnare tempestivamente l’appartamento, ma alla
presunta impossibilità di ottenerne per tempo l’abitabilità (che la convenuta non
si era impegnata ad ottenere entro una determinata scadenza, pur essendosi
obbligata ad espletare le relative pratiche), tanto più che lo stesso attore
aveva accettato di non poter invocare quale motivo di rivendicazione nei
confronti della controparte quell’eventuale ritardo (cfr. doc. F).
9. Visto quanto precede, non
vi è motivo di autorizzare l’attore a versare agli atti la corrispondenza da
lui intercorsa con il suo legale di allora, l’avv. G__________ __________ (lettera
28 gennaio 2013 [doc. AA] e risposta 22 luglio 2013 [doc. BB]), rispettivamente
ad assumere in qualità di testi Gia__________ __________ e D__________ __________
nonché a riassumere i testi S__________ __________ e lo stesso avv. G__________
__________. Alla luce di quanto si è detto sopra, queste prove (mai offerte in
precedenza), atte in sostanza a confermare la maggiore attendibilità della
testimonianza dell’avv. G__________ __________ rispetto a quelle di S__________
__________ e dell’ing. F__________ __________ con particolare riferimento al
significato da attribuire al menzionato manoscritto redatto nel gennaio 2008 dall’avv.
G__________ __________ riportante una dichiarazione di S__________ __________, sono
in effetti inutili (II CCA 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46, 11 febbraio
2013 inc. n. 12.2012.95), non essendo tali da modificare l’esito dell’appello, infondato
sul tema della conclusione del contratto preliminare di compravendita e per il
resto irricevibile per carenza di motivazione. Oltretutto la necessità di
assumere queste prove - tutte già esistenti prima dell’emanazione della
sentenza, tranne il doc. BB - non si è manifestata solo a seguito
dell’emanazione della decisione, ma sarebbe stata riconoscibile, dando prova
della diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze, già
in precedenza (dal che pure la sua irricevibilità, cfr. art. 317 cpv. 1 lett. b
CPC; II CCA 8 ottobre 2014 inc. n. 12.2014.133): in effetti già in occasione
dell’udienza del 21 agosto 2012, quando l’avv. G__________ __________ era stato
sentito in qualità di teste, l’attore, tramite il suo legale, avrebbe potuto
chiedergli di chiarire la portata di quel manoscritto alla luce della deposizione
già resa quello stesso giorno da S__________ __________, il tutto senza
attendere il 28 gennaio 2013, data in cui egli ha poi ritenuto di chiedergli
lumi in proposito (doc. AA), ciò che aveva indotto l’avv. G__________ __________
a rispondergli con lettera datata 22 luglio 2013 (doc. BB), spiegando che la
sua versione dei fatti era stata confermata anche da Gia__________ __________; in
tali circostanze nemmeno si giustifica sentire nuovamente in sede testimoniale lo
stesso avv. G__________ __________ e S__________ __________, già espressisi sul
tema in occasione dell’udienza del 21 agosto 2012, mentre non è stato
assolutamente illustrato sulla base di quali circostanze s’imponga ora l’audizione
dell’amministratrice unica della convenuta D__________ __________, estranea ai
fatti.
10. Ne discende che l’appello
dell’attore deve senz’altro essere respinto nella limitata misura in cui è
ricevibile.
Le spese giudiziarie e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore
litigioso ampiamente superiore a fr. 30'000.- (e meglio di € 260'000.-),
seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
Fatti
I. L’appello 20 agosto 2013
di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
Considerandi
II. Le spese processuali di
fr. 8’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 8’000.-
per ripetibili.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 3
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).