12.2013.131

Mediazione - mercede

26 novembre 2014Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 16

settembre 2010 AP 1 e AO 1 (in seguito: AO 1), hanno sottoscritto un contratto

(doc. A) con il quale il primo si è impegnato ad acquistare un appartamento

attico, facente parte di un complesso residenziale in fase di edificazione in

località A, Comune di L, di proprietà

della N SA, al prezzo di fr. 3'100'000.- e a determinate condizioni meglio

specificate nell'accordo. Dal canto suo AO 1 si è impegnata “a ritirare come

acconto prezzo” due appartamenti adiacenti di proprietà di AP 1 situati in

via S a L, al prezzo complessivo di fr. 2'000'000.- “se i suddetti immobili

non saranno venduti a terzi entro il 31-10-2011” (doc. A). Il contratto

specificava infine come “le trattative di vendita degli appartamenti di

Via S verranno effettuate in accordo con la proprietà che corrisponderà una

commissione del 5% del prezzo finale di vendita a AO 1” (doc. A).

A seguito di circostanze di cui meglio si dirà in seguito, la prospettata

compravendita del summenzionato appartamento attico non si è concretizzata,

segnatamente per disaccordo tra la proprietaria venditrice e l’acquirente

interessato. Uno dei due appartamenti di Via S__________ è per contro stato

venduto da AP 1 e AO 1, invocando l'esistenza di un contratto di mediazione

immobiliare (doc. A), ha conseguentemente preteso dal venditore il pagamento di

una provvigione di totali fr. 64'560.- (doc. B).

B. A

seguito del mancato pagamento della summenzionata pretesa, il 16 giugno 2011,

previo fallimento della procedura di conciliazione (doc. F), AO 1 ha inoltrato

alla Pretura di L una petizione, postulando la condanna di AP 1 al pagamento di

fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010.

Con la risposta di causa il convenuto ha chiesto di respingere la domanda

dell'attrice, contestandone la pretesa in virtù dell’asserita inadempienza

contrattuale, ponendo subordinatamente in compensazione il danno che ritiene di

aver subito a seguito della violazione degli accordi presi.

In sede di replica e duplica e nelle rispettive conclusioni scritte le parti

hanno ribadito le loro contrapposte tesi e domande.

C. Con

sentenza 8 luglio 2013 il Pretore ha accolto la petizione riconoscendo

all’attrice fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010, ponendo

tassa e spese a carico del convenuto, condannato altresì a rifondere fr.

5’200.- a titolo di ripetibili.

Rilevata la relazione tra le due operazioni immobiliari oggetto dell'accordo

tra le parti, il Pretore ha ritenuto che l'impegno dell'attrice di ritirare i

due appartamenti adiacenti in caso di mancata vendita entro la data

prestabilita aveva lo scopo di generare la liquidità occorrente al convenuto per

saldare parzialmente il prezzo dovuto in caso di acquisto dell'attico in

questione. Il primo giudice ha quindi ritenuto esistere un'evidente vicinanza

tra l'attrice e la proprietaria dell'attico, ma ha escluso che questa

situazione basti a concludere che le due operazioni di compravendita siano necessariamente

interdipendenti. Al contrario, anche nell'ambito della vendita del complesso

immobiliare in edificazione, l'attrice fungeva da intermediaria, e la decisione

di non vendere al convenuto è stata invece presa dalla proprietaria.

Constatato il corretto svolgimento di un'attività di intermediazione

nell'ambito della vendita di uno dei due appartamenti, il Pretore ha concluso

che nessuna inadempienza contrattuale possa essere rimproverata all'attrice e

che nessun accordo subordinasse il pagamento della mercede d'intermediazione

alla condizione sospensiva dell'effettivo acquisto dell'appartamento attico da

parte del convenuto. Le due compravendite erano sì associate, ma a mente del

giudice di prime cure non emergono elementi per dedurre che una fosse

condizione per l'altra, tesi questa altresì smentita dal fatto che il convenuto

ha venduto uno dei due suoi appartamenti il 4 novembre 2010, ovvero in una data

posteriore al sorgere di significativi disaccordi finanziari con la

proprietaria venditrice dell'appartamento attico (doc. 8). A conferma di questa

deduzione vi sarebbero inoltre la vendita del secondo appartamento del

convenuto, avvenuta il 12 dicembre 2010 (ovvero quando la trattativa in corso

per l'appartamento ambito quale sostituzione era oramai fallita per decisione

della proprietaria di non vendere), e le stesse ammissioni preprocessuali del

convenuto deducibili dal doc. 16 da questi prodotto.

In conclusione, negato il fondamento della pretesa posta in compensazione in

via subordinata, il giudizio pretorile ha pertanto integralmente riconosciuto

la pretesa dell’attrice.

D. Con

atto di appello 2 settembre 2013 il convenuto ha chiesto la riforma del

giudizio nel senso di respingere la petizione, porre tassa e spese interamente

a carico dell’attrice e condannare quest’ultima a versargli congrue ripetibili,

protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado. Delle tesi

dell'appellante, così come del contenuto della risposta, si dirà nei

considerandi che seguono.

Considerato

Considerandi

1.

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale

civile svizzero (CPC) che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la

procedura di prima istanza è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).

2.

L’appellante

rimprovera anzitutto al Pretore di non aver rilevato l'interdipendenza tra le

due operazioni immobiliari oggetto dell'accordo (doc. A) ovvero la vendita dei suoi

due appartamenti contigui, parzialmente occupati dalla sua famiglia, e l'acquisto

di un appartamento sostitutivo. L'attrice avrebbe agito in rappresentanza della

venditrice del secondo oggetto, come dimostrerebbe la circostanza che l'accordo

doc. A sia stato sottoscritto solo dalla prima, che "si è presa la

responsabilità di indicare prezzo e condizioni della vendita", senza

chiedere che la proprietaria sottoscrivesse il medesimo accordo (appello pag. 5

n. 3).

La censura è anzitutto irricevibile poiché nuova (art. 317 CPC). Nelle

precedenti comparse infatti il convenuto non aveva mai attribuito all'assenza

della firma della venditrice sull'accordo (doc. A) il significato ora invocato

a sostegno di un rapporto di rappresentanza, ma aveva al contrario ampiamente

fatto accenno alle trattative da lui direttamente condotte con la pretesa

rappresentata. La censura è comunque irricevibile pure per carenza di

motivazione (art. 311 CPC), poiché non si confronta con la deduzione pretorile

che ha attribuito all'attrice il ruolo di intermediaria, funzione coerente con

quanto deducibile dal tenore dell'accordo stipulato tra le parti (doc. A). Pure

nel merito la tesi non appare atta a sovvertire l'esito del giudizio, non

indicando il convenuto per quali motivi e a che titolo la pretesa

rappresentante dovrebbe essere creditrice in luogo della rappresentata, in

contrasto con il disposto dell'art. 32 cpv. 1 CO.

3.

L'appellante

ribadisce di seguito la tesi secondo cui la vendita dei due appartamenti di sua

proprietà era strettamente legata all'acquisto del nuovo appartamento e sottolinea

come la circostanza che a vendere questo secondo immobile non fosse

direttamente l'attrice non avrebbe rilevanza alcuna, essendo questa comunque

"coinvolta nell'intera operazione ovvero l'acquisto dell'appartamento

di A (doc. 3) mediante la vendita dei due appartamenti di via S a L cfr. doc. A"

(appello pag. 5 n. 3).

Anche questa censura risulta inconcludente e irricevibile per carente

motivazione, omettendo di confrontarsi adeguatamente con le contrarie deduzioni

pretorili al riguardo di queste puntuali circostanze, come meglio si dirà in

seguito.

4.

mente dell'appellante il Pretore avrebbe a torto omesso di rilevare l'inadempimento

contrattuale imputabile all'attrice, che non avrebbe onorato gli impegni

assunti con l'accordo stipulato (doc. A), con il quale aveva promesso la

prestazione di un terzo, ovvero la vendita dell'appartamento mansardato da

parte della proprietaria. L'attrice avrebbe anzitutto indicato nell'accordo

condizioni di vendita diverse rispetto a quelle effettivamente richieste dalla

proprietaria, per poi formulare sin dal principio molteplici richieste

divergenti, segnatamente in merito all'ammontare dell'acconto a titolo di garanzia,

alla pena di recesso e alla data di consegna e allo svincolo di cartelle

ipotecarie. Il rifiuto di vendere è quindi da imputare all'attrice,

indipendentemente da chi abbia preso tale decisione, in virtù della differenza

tra le condizioni di vendita effettive e quelle indicate nell'accordo

stipulato, così redatto al fine di "accaparrarsi provvigioni di vendita

di altri immobili, per poi non rispondere minimamente dell'inadempimento"

(appello pag. 7 lett. b). L'appellante riconosce che l'attrice ha

effettivamente svolto il compito di mediazione, come ritenuto dal Pretore, ma

ribadisce l'esistenza di una violazione contrattuale identificabile "nell'aver

indicato condizioni non veritiere, condizioni che essendo state indicate

unilateralmente nel doc. A sulla base di un contratto di promozione che la

legava alla N SA, costituiva la promessa della prestazione di un terzo, quanto

meno in relazione alle condizioni della conclusione del contratto di

compravendita" (appello pag, 7 lett. c)

La tesi è sostanzialmente nuova e pertanto anzitutto irricevibile (art. 317

CPC) e, a ben vedere, neppure si confronta adeguatamente con le conclusioni

pretorili censurate (art. 311 CPC). L'appellante sembra relativizzare la

summenzionata tesi che attribuiva un ruolo di mera rappresentanza all'attrice,

per adottare quella del contratto in cui essa si sarebbe impegnata direttamente

ad ottenere la prestazione di un terzo. Anche volendo seguire questa seconda interpretazione

del contratto, non emerge per quali motivi dovrebbe essere di conseguenza

sovvertita la conclusione del Pretore che ha ritenuto il mandato di vendita dei

due appartamenti contigui sussistere a prescindere dalla conclusione dell'altra

operazione immobiliare prospettata.

5.

L'appellante,

sottolineata nuovamente la stretta connessione tra le due operazioni

immobiliari di compravendita, rimprovera al primo giudice di non aver rilevato

come la mercede di intermediazione pattuita fosse subordinata alla condizione

sospensiva dell'acquisto dell'appartamento attico. Alle considerazioni poste

alla base della deduzione pretorile l'appellante contrappone però delle circostanze

non invocate in precedenza (in violazione del disposto dell'art. 317 CPC) e peraltro

atte al più a chiarire le motivazioni soggettive che l'hanno indotto a decidere

per la vendita dei due appartamenti contigui di sua proprietà. Anche se

ritenute provate, queste risulterebbero comunque inadeguate a scalfire il

convincimento pretorile sull'assenza di una prova in merito alla pattuizione di

una condizione sospensiva (art. 151 CO). Correttamente il Pretore ha peraltro rilevato

la contraddizione tra l'asserita interdipendenza delle due operazioni

immobiliari e il fatto che il convenuto non abbia atteso prima di vendere uno

dei due appartamenti in questione, procedendo all'alienazione in un momento in

cui i disaccordi, di cui in seguito si è lamentato, erano già sorti e quindi in

circostanze in cui l'acquisto dell'appartamento sostitutivo appariva tutt'altro

che scontato. Le divergenze tra le condizioni poste dalla venditrice e i

desideri del potenziale acquirente risultavano infatti già a quel momento evidenti

e il raggiungimento di un accordo non privo d'ostacoli.

Invano l'appellante pretende poi addurre, quale prova della necessità di

vendere anche il secondo appartamento in cui viveva con la famiglia per

insufficienza di spazio, considerazioni (peraltro nuove in violazione del

disposto dell'art. 317 CPC) sul numero dei locali risultanti dall'iscrizione a

Registro fondiario e sulla dimensione dell'appartamento sostitutivo ambito. E'

infatti correttamente che il Pretore ha ritenuto fallito l'onere della prova a

questo proposito.

A ben vedere questa tesi d'appello, relativa alle esigenze di spazio per la

famiglia, tenuto conto dell'imminente nascita di un figlio e del desiderio di

"avere a disposizione dello spazio verde, come era il caso per

l'appartamento che avrebbe voluto acquistare" (appello pag. 8), non

solo non scalfisce, ma addirittura conferma la conclusione pretorile in merito

al mandato di mediazione conferito all'attrice per la vendita dei due

appartamenti in proprietà. La necessità di vendere per disporre di liquidità

per l'acquisto di un appartamento sostitutivo risulta pertanto essere in

relazione a esigenze famigliari di trasferimento in altra abitazione, preesistenti

rispetto all'ipotesi di acquisto dello specifico immobile oggetto delle

trattative poi fallite. Anche su questo punto l'appello non può pertanto essere

accolto.

6.

L'appellante

ribadisce infine il suo diritto a mettere in compensazione le pretese a seguito

dei danni subiti "a causa del comportamento dell'attrice e della N SA,

oltre ai costi notarili e di trasloco" (appello pag. 10). Le pretese così

addotte si fondano sulla tesi che l'attrice si sarebbe resa responsabile per le

indicazioni errate fornite con il doc. A, circostanza che l'appellante ritiene atta

a far sorgere un diritto al rimborso di tutti i costi sostenuti. Sennonché,

anche per le ragioni appena esposte, non si può ritenere che una responsabilità

dell'attrice sia stata provata, così come non risulta peraltro un adeguato

nesso causale, e la censura non si confronta adeguatamente con il giudizio

pretorile che ha ritenuto a questo proposito che non vi sarebbe motivo per

obbligare la mediatrice a farsi carico di tali spese, non potendole essere

rimproverato inadempimento

di sorta e essendo la

proprietaria del fondo ad aver ritirato la sua disponibilità alla vendita.

7.

discende che l’appello del convenuto, nella misura in cui è ricevibile, deve

essere respinto e la sentenza impugnata confermata. Le spese processuali e le

ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Il

valore litigioso in appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso

al Tribunale federale, ammonta a fr. 65'060.-.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide:

1.

L’appello 2 settembre 2013

di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2.

Gli oneri processuali di

appello di fr. 2'000.- sono a carico dell'appellante che rifonderà alla

controparte fr. 1'500.- per ripetibili.

3.

Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).