Diritto di compera immobiliare - promessa di cessione del diritto di compera - vizio di forma - abuso di diritto - pena convenzionale - culpa in contrahendo

Incarto n.

12.2013.138

Lugano

30 settembre 2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliera:

Canepa

Meuli

sedente

per statuire nella causa inc. n. OA.2010.562

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 10

agosto 2010 da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP

1

rappr. dall’ RA 1

con cui l’attore ha

chiesto la condanna di AP 1 e di PI 1 al pagamento di fr. 100’000.-, oltre

interessi al 5% dal 30 ottobre 2009 e il rigetto in via definitiva dell’opposizione

interposta da AP 1 al PE n. __________ dell’UE di Lugano e dell’opposizione

interposta da PI 1 al PE n. __________ dell’UE di Lugano, con protesta di spese

tasse e ripetibili;

lite denunciata da PI 1 a

PI 2, il quale è intervenuto a titolo accessorio;

domanda avversata da

entrambi i convenuti e dall’intervenuto in lite, e che il Pretore di Lugano,

Sezione 2, con decisione 8 agosto 2013, ha accolto integralmente, rigettando in via definitiva l’opposzione ai predetti precetti esecutivi, ponendo a carico

dei convenuti in solido la tassa di giustizia di complessivi fr. 4'500.- e le

spese di fr. 400.-, con l’obbligo di versare all’attore a titolo di ripetibili

fr. 10'000.- a carico dei convenuti AP 1 e PI 1 in solido e fr. 5'000.- a

carico dell’intervenuto in lite PI 2;

appellante il convenuto AP

1, con atto di appello 11 settembre 2013, con cui chiede la riforma del

giudizio impugnato nel senso di annullare la sentenza pretorile dell’8 agosto

2013 con protesta di tasse, spese e ripetibili;

mentre l’attore, con

risposta 8 ottobre 2013, postula la reiezione del gravame e la conferma del

giudizio impugnato, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Il 27 ottobre 2009 AO 1 per una

parte e AP 1 e PI 1 per l’altra, questi ultimi rappresentati da PI 2 (doc. H) allora

marito di PI 1, hanno sottoscritto, nella forma della scrittura privata, un

accordo denominato “promessa di cessione del diritto di compera”, avente per

oggetto il mappale n. __________ (doc. I) di proprietà di C T. Su tale immobile

la proprietaria aveva concesso a sua volta, con atto pubblico del 20 maggio

2009, un diritto di compera cedibile agli stessi PI 1 e AP 1 in ragione di un

mezzo ciascuno (doc. I, doc. L). In merito al prezzo, fissato complessivamente

in fr. 2'550'000.-, pari a quello per l’esercizio del diritto di compera sul

fondo, le parti hanno stabilito che fr. 100'000.- erano da accreditare a favore

di AP 1 e PI 1, “a titolo di acconto sul prezzo da essi già

versato…alla proprietaria in ragione di fr. 50'000.- (…) e, per i rimanenti fr.

50'000.- (…), quale importo che … avrebbero dovuto versare alla

proprietaria entro il 30 (..) settembre 2009.” . Le parti si sono pure date atto che l’importo di fr. 100'000.- dovesse valere “a titolo di anticipo,

rispettivamente quale pena di recesso convenzionale in caso di mancata

sottoscrizione dell’atto di cessione del diritto di compera” (doc. L, punto

2 a) pag. 3). I rimanenti fr. 2'450'000 erano da versare al più tardi al

momento dell’esercizio del diritto di compera (doc. L, punto 2 d), pag. 4). Le

parti si sono impegnate inderogabilmente a sottoscrivere l’atto pubblico di

cessione del diritto di compera entro 5 giorni dal momento in cui gli

inquilini avrebbero liberato l’immobile allora ancora locato, con la

menzione che la liberazione era prevista al più tardi entro il 30 novembre 2009

(doc. I cifra 6, pag. 5). In ogni caso, qualora l’immobile fosse stato svuotato

più tardi, la sottoscrizione avrebbe dovuto avvenire entro 5 giorni dal giorno

dell’effettiva uscita, ma in ogni caso prima della data di scadenza del diritto

di compera con la proprietaria, quindi del 30 aprile 2010 (doc. I, punto

3). L’acquisizione del diritto di compera da parte di AO 1 è stata inoltre sottoposta

al realizzarsi di quattro condizioni: l’assenza di contratti di locazione

ancora in vigore per le unità immobiliari (appartamenti e posti auto), la

presentazione delle certificazioni della conformità degli impianti elettrici e

idrosanitari alle norme di legge vigenti, la presentazione delle ricevute

dell’avvenuto pagamento delle fatture per gas ed energia elettrica e infine

l’avvenuto pagamento dei premi assicurativi per l’immobile per gli anni

2008-2009 (doc. I, punto 4.).

Secondo la cifra 6 della

scrittura (doc. I, punto 6., pag. 5) PI 1 e AP 1 avrebbero dovuto restituire la

somma di fr. 100'000.-, qualora gli inquilini fossero usciti dopo la scadenza

del diritto di compera e non si fossero realizzate le condizioni stabilite nel

punto 4.

B. A seguito dei predetti

accordi, il 29 ottobre 2009 (doc M) AO 1 ha versato fr. 100'000.- sul conto di PI

1 e AP 1 (doc. M, doc. 8).

Il 4 dicembre 2009 AO 1 ha

comunicato a questi ultimi e al loro rappresentante di non più essere

intenzionato ad acquisire il diritto di compera (doc. N), per il motivo che la

proprietà per la quale aveva promesso di acquisire il diritto di compera era

minacciata e pregiudicata dai lavori in corso sull’immobile vicino, circostanza

di cui era stato tenuto all’oscuro. AO 1 ha quindi chiesto la restituzione di

fr. 100'000.- doc. N, Q) e, non avendoli ottenuti, ha avviato nei confronti di

Julka Torsi e Giovanni Cuzari delle procedure esecutive per pari importo, contro

le quali è stata interposta opposizione (doc. C e D).

C. Con petizione 10

agosto 2010, AO 1 ha convenuto in causa AP 1 e PI 1, chiedendone la condanna al

pagamento di fr. 100'000.- oltre interessi e il rigetto definitivo delle

opposizioni interposte ai precetti esecutivi spiccati nei loro confronti.

L’attore ha lamentato un vizio di forma nella promessa di cessione del diritto

di compera (I) e la conseguente nullità dell’atto. Entrambi i convenuti si sono

opposti alla petizione così come PI 2, intervenuto in lite su denuncia di PI 1.

Il 15 luglio 2011 (atto XIV) PI 1 ha comunicato alla Pretura, per il tramite

della sua legale, di disinteressarsi della lite. Concluso lo scambio di

allegati scritti ed esperita l’istruttoria, le parti, fatta eccezione per PI 1,

che non ha più fatto atto di comparsa in causa dopo l’allegato di risposta, si

sono riconfermate nelle loro antitetiche posizioni nei rispettivi memoriali

conclusivi, rinunciando al dibattimento finale.

D. Il Pretore del Distretto

Lugano Sezione 2 ha accolto la petizione con sentenza 8 agosto 2013, ammettendo

la nullità per vizio di forma della scrittura privata (doc. I). Il Pretore non

ha ravvisato la sussistenza di elementi tali da ritenere date nel caso di

specie le eccezioni al principio della nullità ammesse dalla giurisprudenza

corrente. Ha quindi condannato i convenuti alla rifusione dell’importo di fr.

100'000.- oltre interessi all’attore, e rigettato in via definitiva le

opposizioni ai PE n. __________ e __________

E. Con appello 11 settembre

2013 AP 1 è insorto contro il predetto giudizio, postulandone l’annullamento

con protesta di tasse, spese e ripetibili. Con risposta 8 ottobre 2013 AO 1 ha

chiesto invece la reiezione dell’appello e la conferma della sentenza di primo

grado.

e considerato

in diritto: 1. Il 1. gennaio 2011 è entrato in

vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero. Secondo l’art.

404 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai

procedimenti già pendenti al momento della sua entrata in vigore, si applica il

diritto procedurale previgente. Avviata il 10 agosto 2010 , la vertenza davanti

alla prima istanza è stata quindi retta dal Codice di procedura civile

cantonale del 17 febbraio 1971 (RL 3.3.2.1), in vigore fino al 31 dicembre

2010. La sentenza qui impugnata è stata comunicata, vale a dire inviata (DTF

137 III 127 cons. 2), il 19 agosto 2013, dopo l’entrata in vigore del nuovo

CPC, sicché lo stesso risulta applicabile alla presente procedura di ricorso (art.

405 CPC).

Le decisioni di prima istanza

riguardanti controversie patrimoniali sono impugnabili con l’appello, se il

valore litigioso secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di

almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò che è il caso nella fattispecie

in esame, l’attore chiedendo di accertare un credito di fr. 100'000.- oltre

accessori.

Pure data la tempestività del

gravame, l’appello 11 settembre 2013 essendo stato inoltrato nel termine di 30

giorni di cui all’art. 311 cpv. 1 CPC (DTF 137 III 127, consid. 2), a partire

dalla notificazione della decisione impugnata. Tempestiva è pure la risposta 8

ottobre 2013 della controparte (art. 312 cpv. 2 CPC).

2. L’appellante riprende in

entrata la giurisprudenza indicata dal Pretore relativamente alla questione

della nullità per vizio di forma. Non è più contestato che la promessa di

cessione del diritto di compera andasse stipulata nella forma dell’atto

pubblico (art. 216 cpv. 2 CO e art. 22 cpv. 2 CO).

2.1 L’appellante sostiene tuttavia

che nella fattispecie dovevano essere considerate circostanze che avrebbero

indotto le parti a non sottoporre sin da subito le loro pattuizioni alla forma

dell’atto pubblico. A suo dire, dalla lettura del doc. I si evincerebbe che

l’accordo era “finalizzato alla promessa di PI 1 e AP 1 di non cedere a

terzi – in vista della futura conclusione di un contratto di cessione del

diritto di compera a AO 1 – per un determinato lasso di tempo, il diritto di

compera esistente sulla part. __________ dietro versamento di fr. 100'000.-“ (appello,

pagina 3, cons. 3). Il contratto doc. I sarebbe stato ben distinto da quello

della cessione del diritto di compera, pur avendo in sé lo stesso contenuto,

poiché la volontà della parti ai sensi dell’art. 18 CO non sarebbe stata quella

di fare un contratto di cessione, ma quella di mettere su carta il risultato di

“accordi verbali”, concernenti una promessa di cessione del diritto di

compera. L’appellante conclude che “di conseguenza l’obbligo principale di

quell’impegno non era la conclusione di un contratto di cessione (con atto

pubblico)…, bensì l’obbligo di sottoscrivere un rogito di cessione assortito da

una penale”.

Va avantutto rilevato che

l’appellante non si confronta qui con le argomentazioni pretorili, ma si limita

a contrapporre la sua personale interpretazione delle intenzioni, peraltro

nemmeno dimostrate, che a suo dire le parti avrebbero palesato prima della

conclusione della scrittura di cui al doc. I. In questo senso l’appello non

rispetta le esigenze di motivazione previste dall’art. 311 cpv. 1 CP ed è

irricevibile.

La censura, così come è

formulata, non risulta nemmeno di primo acchito del tutto comprensibile ed è confusa

nella formulazione terminologica, giacché se le parti si accordano di

concludere in futuro un determinato contratto, la promessa tra di loro

sottoscritta in forma contrattuale che lo evoca, ancor di più se il contenuto è

già chiaro e univoco, non può essere che stipulata al fine di concludere effettivamente

quel contratto e non per obbligarsi a farlo nella forma del rogito, ancorché

questa sia prevista dalla legge. Se fosse come pretende l’appellante, si

eluderebbe il principio secondo il quale quando la legge sottopone la validità

del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa

(art. 22 cpv. 2 CO).

2.2 Peraltro la giustificazione

per la mancanza di atto pubblico, qui proposta dal convenuto, è stata esposta

per la prima volta in appello ed è quindi inammissibile anche in ragione dell’art.

317 CPC. I motivi che l’appellante invoca in questa sede e che a suo dire

avrebbero portato le parti a rinunciare alla forma dell’atto pubblico, gli erano

di certo già noti in prima sede e perciò avrebbe dovuto illustrarli al Pretore

e, se del caso, provarli adeguatamente. Scorrendo le comparse scritte di prima

sede, preso atto che già allora la controparte si prevaleva della nullità

dell’atto sottoscritto, si deduce invece che il convenuto ha sempre sostenuto

che fosse stato l’attore a non volere la forma dell’atto pubblico, invocando il

dolo e la cattiva fede nell’agire di questi. Il contenuto del doc. I, la cui

redazione originaria è avvenuta ad opera di un notaio, è assolutamente chiaro e

non può essere interpretato solo nel senso che le parti hanno concluso una

promessa di cessione di diritto di compera e non altro, ma hanno omesso di

farlo nella forma prescritta dalla legge. Il doc. I va qualificato come

contratto preliminare (o precontratto o promessa) di cessione di diritto di

compera, che contiene già gli elementi essenziali del contratto principale,

mediante il quale le parti hanno assunto l’impegno di stipulare ulteriormente

un contratto di cessione di un diritto di compera nella forma dell’atto

pubblico (art. 22 cpv. 1 CO) e che quindi va ad esso assimilato (DTF 4C_399/2005, in particolare cons.

4.5 pag. 4). Il requisito del rispetto della forma dell’atto pubblico era

dunque indispensabile (art. 22 cpv. 2 CO), pena la nullità del contratto.

3. Rimane litigiosa in appello

la questione di sapere se l’appellato ha commesso un abuso di diritto nel senso

dell’ art. 2 cpv. 2 CC, tale da pregiudicare la possibilità di chiedere, in

ragione della nullità dell’atto invocata, la ripetizione dell’importo di fr.

100'000.-, versato a titolo di acconto rispettivamente quale pena di recesso. Secondo

dottrina e giurisprudenza, ampiamente citate dal Pretore nella sua decisione e

richiamate anche dall’appellante, l’invocazione del vizio di forma configura un

abuso di diritto solamente se il contratto è già stato adempiuto, perlomeno nei

sui punti essenziali e, in più, ciò è avvenuto nella piena consapevolezza

dell’esistenza del vizio di forma (TF 10

maggio 2005,4C_399/2000 cons. 4, 11 marzo 2014,4A_413/2013 cons. 4). La

questione va decisa secondo le circostanze concrete e non in base a principi

rigidi (DTF 140 III 200 cons. 4.2, DTF 138 III 123, cons. 2.4.2 e 116 II 700

cons. 3b). Nella valutazione occorre pure considerare se la norma che prevede

il requisito della forma si prefigge la tutela della parte che se ne prevale

(DTF 138 III 123, cons. 2.4.2., 112 II 330 cons. 3b). La forma dell’atto

pubblico prescritta dall’art. 216 CO, al cpv. 2 anche per i cosiddetti

contratti preliminari, come quello in esame, persegue lo scopo di proteggere le

parti da decisioni precipitose, di garantire loro una consulenza professionale

e di creare la base sicura per l’iscrizione a registro fondiario (DTF 140 III

200, 119 II 135).

La teste C V, di professione

avvocato, attiva in Italia, ha riferito di essere stata consultata da AO 1 nel

mese di agosto del 2009, il quale era intenzionato ad acquistare un immobile a

Lugano ed era entrato in trattativa con PI 2, che agiva per conto della già

moglie e del qui ricorrente. La legale italiana ha ricordato di avere redatto

un “atto di puntazione”, che valeva come “una sorta di precontratto”,

in cui l’attore dichiarava il proprio interesse ad un eventuale acquisto,

previa verifica di una serie di condizioni della regolarità del bene. A

quell’accordo, per il quale l’attore aveva pure consegnato a PI 2 un assegno di

EUR 50'000.-, mai incassato e poi anzi restituito, non venne dato seguito, per

una serie di incertezze. La teste C V ha riferito poi che PI 2 si rifece vivo

ad ottobre 2009 per riproporre l’immobile di __________ ed a quel punto fu

sottoscritto il contratto doc. I. Non risulta dall’istruttoria che AO 1 fosse

stato messo al corrente dalla sua legale italiana della necessità di un atto

pubblico per la sottoscrizione in Svizzera di una promessa di cessione di un

diritto di compera. Da quanto riferito dal teste J M J, notaio rogante

dell’atto di costituzione del diritto di compera tra la proprietaria C T e AP

1 e PI 1, rappresentati nelle trattative da PI 2, egli fu incaricato di

preparare anche l’atto di promessa di cessione di diritto di compera, che inviò

di certo a PI 2 ma non ricorda più se anche a tutte le altre parti, quindi

anche a AO 1. In ogni caso, anche se il notaio avesse inviato effettivamente la

bozza di cessione all’attore, non si può ancora concludere che questi fosse

stato contestualmente e debitamente informato che la sottoscrizione doveva avvenire

nelle forma dell’atto pubblico, pena la nullità dell’atto. Il convenuto non ha

dimostrato che a AO 1 fosse stata spiegata questa condizione, rispettivamente la

conoscesse senza bisogno di esserne informato. Per contro il teste J M J ha

dichiarato di sapere per certo che PI 2 che rappresentava i beneficiari del

diritto di compera, e quindi anche l’appellante, ha allestito il doc. I

tagliando la parte iniziale e quella finale del suo progetto, dove vi erano le

specifiche del notaio e di un atto notarile.

Invece, contrariamente a quanto

sostenuto dall’appellante in corso di causa, non risulta dall’istruttoria che

l’attore avesse esplicitamente richiesto di non sottoscrivere l’atto nella

forma dell’atto pubblico, pur sapendo che tale forma era indispensabile.

Le conclusioni pretorili sono

quindi corrette sia dal punto di vista dell’interpretazione giuridica che alla

luce delle risultanze istruttorie.

4. L’appellante sostiene poi

che il contratto di promessa di cessione del diritto di compera (doc. I) è

stato adempiuto nei suoi obblighi principali dall’attore. La conclusione non

può essere condivisa, già per il fatto che non è stato sottoscritto alcun

contratto di cessione del diritto di compera nella forma notarile, alla cui

conclusione era finalizzato l’accordo di promessa di cessione del diritto di

compera. L’importo versato ai convenuti dall’attore, nell’ipotesi dell’anticipo

sull’importo pattuito, rappresenta peraltro solo il 3,9% del prezzo concordato per

la conclusione del contratto. Regge quindi alla critica la conclusione del

Pretore secondo il quale il contratto viziato non è stato adempiuto né da parte

dei convenuti né da parte dell’attore.

5. Nel contratto sottoscritto

dalla parti (doc. I, punto 2 a, pag. 3) l’importo di fr. 100'000.- versato

dall’attore doveva valere quale acconto e pena di recesso. La pena di recesso

ha carattere accessorio rispetto all’obbligazione principale e la clausola che

la prevede nel contesto di un contratto nullo è pertanto a sua volta nulla (michel mooser, in Commentaire Romand,

Code des obligations I, 2a ed., Basilea, 2012, ad art. 163 cpv. 2, pag. 1158-1159,

nota 7) nella misura in cui essa ha lo scopo di rafforzare l’obbligazione

principale la cui stipulazione richiede la forma dell’atto pubblico (DTF 140

III 200, consid. 5.3). È il caso in concreto, l’appellante avendo affermato che

la penale serviva a rafforzare l’obbligo di sottoscrivere l’atto pubblico di

cessione del diritto di compera (appello, pag. 4, consid. 4 in fine). Nulla

dall’istruttoria, del resto, consente di trarre altre conclusioni. Ne deriva

che la clausola sulla pena convenzionale è anch’essa nulla.

6. L’appellante lamenta infine

in questa sede che l’attore si è sottratto alla firma necessaria alla cessione

del diritto di compera accampando scuse banali. Egli sarebbe comunque tenuto a

versare la caparra, avendo avuto un comportamento in “violazione della

buonafede commerciale che ingenera la responsabilità precontrattuale”. In

altre parole, l’appellante rifiuta di restituire l’acconto versato dall’attore

addebitando a quest’ultimo una culpa in contrahendo.

6.1 L’avvio di trattative

contrattuali non obbliga, di principio, le parti a concludere il contratto.

Ciascuna di esse ha il diritto di mettere fine alle stesse anche senza dare

spiegazioni. Sussiste tuttavia la possibilità di imputare alla parte che decide

di non concludere il contratto una responsabilità precontrattuale (cosiddetta

“culpa in contrahendo”), a causa dell’interruzione dei negoziati, circostanza riconosciuta

dal Tribunale Federale a carattere eccezionale (sentenza del TF 10 maggio 2006,

4C_399/2005, cons. 5.2.1, pag. 5, 29 ottobre 2001,4C_152/2001). In simili casi

l’Alta Corte ammette di regola solo il rimborso alla controparte dell’interesse

negativo (DTF 105 II 75, cons. 3 pag. 81, sentenza del TF 10 maggio 2005,

4C_399/2005, cons. 5.2.1, sentenza 3 febbraio 2003, inc.4C_320/2002, cons.

4.2, gauch/schluep/schmid/rey, Schweizerisches

Obligationenrecht- Allgemeiner Teil, 8a ed., Zurigo, Basilea,

Ginevra, 2003 n. 966, luc thévenoz, Commentaire

romand, 2a ed., Basilea 2012, n. 35 ad art. 97 CO, pag. 746), vale a

dire delle spese affrontate in vista della conclusione e dell’adempimento del

contratto che non è poi stato concluso. In altre parole la parte danneggiata

dev’essere posta nella situazione in cui si troverebbe qualora le trattative

non fossero mai avvenute. L’interesse negativo può includere anche il mancato

guadagno, non però nel senso di quello che sarebbe stato incassato se il

contratto fosse stato regolamente concluso e adempiuto (qui si tratterebbe di

interesse positivo), bensì di quello che il danneggiato avrebbe realizzato

mediante la conclusione del contratto con un terzo, cui ha rinuciato a causa

della trattative in corso (sentenza del TF 10 maggio 2006,4C_399/2005) .

6.2 Il Pretore ha respinto la

pretesa del convenuto con la succinta motivazione che essa non era stata

provata, né per il dolo e la lesione né per gli asseriti danni. In questa sede l’appellante

ha riproposto l’argomentazione della responsabilità precontrattuale dell’attore,

senza spiegare per quale motivo sarebbe errato l’accertamento del Pretore. La

motivazione è quindi carente dal punto di vista dell’art. 311 CPC. In

precedenza, in sede di risposta il convenuto aveva dichiarato di voler porre il

danno subito in compensazione per violazione delle regole della buona fede

commerciale e delle norme giurisprudenziali che reggono la responsabilità

precontrattuale da parte dell’attore, accennando ancora in duplica al fatto

che la petizione andasse respinta per garantire alle parti convenute una

copertura per i rischi. Queste considerazioni del convenuto sono rimaste

allo stadio di generiche allegazioni di parte e non hanno trovato alcun

riscontro nell’istruttoria. Il fascicolo processuale non contiene alcun

elemento dal quale risulti un qualsivoglia danno patito dai convenuti. L’attore

ha comunicato di rinunciare alla cessione del diritto di compera il 4 dicembre

2009 (doc. N) e a quel momento i convenuti potevano ancora cedere ad altri il

diritto di compera da loro stipulato con la proprietaria dell’immobile C T, che

scadeva il 30 aprile 2010 (doc. L), come peraltro indicato nella scrittura

privata doc. I (ad premessa, pag. 2, let. b) e anzi posto come termine ultimo

di esercizio delle pattuizioni ivi contenute (pto 6, pag. 5, “ma in ogni

caso prima della scadenza del diritto di compera”). Il fatto che i

convenuti abbiano versato alla proprietaria per il loro diritto di compera

esattamente quanto da loro ricevuto dall’attore non comporta di fatto un loro

impoverimento. Essi non hanno avuto alcuna perdita per non avere rispettato il

termine ultimo per l’esercizio del loro diritto di compera verso la

proprietaria e ciò indipendentemente da qualsiasi responsabilità dell’attore,

per altro nemmeno provata. Dall’istruttoria è invero emerso che l’attore aveva

abitato nell’immobile per un certo periodo dopo la partenza dei precedenti

occupanti ed aveva anche fatto eseguire dei buchi nelle pareti per dei sondaggi

(testi S M, M R e M T). L’istruttoria è silente sulle conseguenze di tale modo di

procedere, che se del caso ha danneggiato solo la proprietaria dell’immobile e

non certo i convenuti. In conclusione, dunque, l’appellante non ha provato una

responsabilità precontrattuale dell’attore né il danno da egli patito per la

rinuncia alla conclusione della cessione del diritto di compera. Ancora una volta,

la conclusione alla quale è giunto il Pretore regge alla critica.

7. In ultima analisi, dunque,

la clausola sulla pena convenzionale è da considerare nulla, non vi è un abuso

di diritto dell’attore nel prevalersi della nullità del doc. I e difettano le

condizioni per ammettere una responsabilità precontrattuale dell’attore. I

convenuti devono dunque restituire a quest’ultimo l’importo di fr. 100'000.- che

egli ha versato, non potendo vantare alcun titolo per trattenerlo. Visto quanto

precede l’appello deve essere respinto e il giudizio pretorile confermato (art.

318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali (art. 95 cpv. 1 let. a e cpv. 2

CPC) seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono

calcolate in applicazione degli art. 7, 8 e 13 LTG. Alla parte appellata sono

attribuite ripetibili d’appello (art. 95 cpv. 1 let. b e cpv. 3 CPC),

calcolate in applicazione dell’art. 11 del Regolamento sulle ripetibili. Il

valore litigioso della procedura di appello, determinante anche ai fini di un

eventuale ricorso al Tribunale Federale, ammonta a fr. 100'000.-.

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L’appello 11 settembre

2013 di AP 1 è respinto. Di conseguenza la sentenza 8 agosto 2013 della

Pretura di Lugano, Sezione 2, inc. OA:2010.562 è confermata.

2. La spese processuali di

appello di fr. 2'500.--, già anticipate dall’appellante, restano a suo carico,

con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'400.- per ripetibili

d’appello.

3. Notificazione:

-, -

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 2

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).