Incarto n.

12.2013.139

Lugano

25 agosto 2014/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

Vicecancelliera:

Canepa

Meuli

sedente

per statuire nella causa inc. n. OA.2011.3 della Pretura

della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 30 dicembre 2010

da

AP

1

rappr. dall’ RA 1

contro

AO

1

rappr. dall’ RA 2

con cui l’attore ha

chiesto in via principale la condanna della convenuta al pagamento di fr.

58’210.--, oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008, e in via subordinata la

condanna a versare un importo giudizialmente accertato, oltre interessi al 5%

dal 15 agosto 2008 con protesta di spese e ripetibili;

richiesta ridotta in

sede di conclusioni a fr. 38'000.- oltre interessi al 5% dal 21 agosto 2008,

fr. 200.- oltre interessi al 5% dal 10 febbraio 2010 e fr. 200.- oltre

interessi al 5% dal 10 gennaio 2011;

domanda avversata dalla

convenuta che ha postulato la reiezione integrale della petizione e che il

Pretore, con sentenza 23 luglio 2013, ha integralmente respinto, ponendo a

carico dell’attore la tassa di giustizia di fr. 2'200.- e le spese di fr.

3'000.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'800.- a titolo di

ripetibili.

appellante l’attore, con

atto di appello 13 settembre 2013, con cui ha chiesto la riforma del giudizio

impugnato nel senso di accogliere la petizione nella misura richiesta in sede

di conclusioni, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda

sede;

mentre la convenuta con

risposta 10 ottobre 2013 ha dichiarato di condividere la decisione pretorile;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto e in diritto

1.AP 1 è

entrato in contatto con AO 1, a seguito di un annuncio apparso nel dicembre

2007 su “__________Magazine” con il quale quest’ultima offriva in vendita un appartamento

a __________, con la seguente inserzione:

“__________, bellissimo

appartamento, locali 6, interamente ristrutturato, 4 camere, soggiorno, grande

cucina, 2 bagni, 2 balconi, posto auto, zona ben servita”.

Dopo alcuni scambi di

informazioni verbali e scritte (doc. B e C), le parti, con atto notarile del 26

maggio 2008, hanno costituito un diritto di compera con scadenza al 21 luglio

2008 (doc. D) avente per oggetto il bene immobile sito nel comune di __________

RFD corrispondente al foglio di PPP N. 3481 (…), quota di 168/1000 (…) del

fondo part. __________ (…), con diritto esclusivo sull’appartamento n.ro 4

(…), composto di 2 atri, cucina, pranzo, soggiorno, 4 camere, bagno, doccia e

2 terrazze al IV (…) piano,…con l’assegnazione in uso riservato della cantina

No. 2 e del ripostiglio N. 8 (…) come da allegato no. 4 del regolamento per

l’uso e l’amministrazione della proprietà per piani”. Nella medesima clausola

relativa all’oggetto, AO 1 in qualità di concedente dichiarava che “nulla è

menzionato nel citato regolamento per quanto concerne il posteggio esterno, la

cui ubicazione è stata mostrata al beneficiario, e che, per consolidata

consuetudine dei condomini, risulta assegnato all’appartamento sito al IV (..)

piano dell’immobile, oggetto di questo diritto di compera (D). Il prezzo di

vendita dell’immobile è stato fissato in fr. 450'000.-.

Il diritto di compera,

prorogato fino al 31 agosto 2008 (doc. E), è stato esercitato da AP 1 il 21

luglio 2008.

2.Il 13

gennaio 2010 A SA di C, ha inviato a AP 1 una lettera in cui lo informava che

la stradina laterale di via __________ sulla quale parcheggiava il suo veicolo,

corrispondente al mappale __________, era di sua proprietà e lo invitava quindi

a spostare l’autovettura e a rimuovere la targa con il numero di

immatricolazione e la catena che aveva apposto per impedire l’accesso a terzi

(doc. F). AP 1 ha risposto a tale scritto il 15 gennaio successivo (doc.

prodotto dal teste C N), dichiarandosi sorpreso della richiesta ricevuta, visto

che al momento dell’acquisto dell’appartamento gli sarebbe stato assicurato che

sussisteva un diritto riservato al suo appartamento di parcheggiare su

quell’area, dove aveva sempre lasciato il suo veicolo. L’attore ha chiesto un

diritto permanente di parcheggio sul sedime che A SA, con scritto 8 febbraio

2010, gli ha concesso temporaneamente, dietro pagamento di fr. 200.- annui,

fino al momento in cui sarebbero stati messi a disposizioni dei parcheggi

comunali nelle immediate vicinanze. AP 1 ha pagato il parcheggio per gli anni

2010 e 2011 (doc. prodotto dal teste C N).

3.Il 29

novembre 2010 AP 1 , per il tramite del suo legale, ha inviato a AO 1 una richiesta

di restituzione di fr. 50'000.- sostenendo di avere versato tale importo in

eccesso sul prezzo di vendita, siccome, a suo dire, il prezzo del parcheggio,

poi rivendicato da A SA, sarebbe stato compreso in quello della compravendita

dell’immobile (doc. 3). AO 1 non ha dato seguito a tale richiesta.

4. Con petizione 30 dicembre

2010 AP 1 ha quindi convenuto in giudizio AO 1, chiedendone la condanna al

pagamento di complessivi fr. 58'210.- oltre interessi al 5% dal 15 agosto 2008,

di cui fr. 50'000.- a titolo di minor valore per assenza di parcheggio, 400.-

a titolo di rifusione delle spese di locazione del parcheggio da A SA per gli

anni 2010 e 2011, fr. 3'000.- per le spese legali sostenute, fr. 2'810.- per

spese notarili per la proroga del diritto di compera e fr. 2'000.- per le spese

del rifacimento del tetto. In via subordinata l’attore ha postulato la condanna

al pagamento di un importo da stabilire, lasciando aperta la quantificazione

del valore del posto auto da determinare in corso di istruttoria da parte di un

perito giudiziario. Secondo l’attore sarebbe stato pacifico che la convenuta

avesse offerto e venduto un appartamento di 6 locali con posto auto cosicché

egli sarebbe stato indotto a credere in buona fede di acquistare il parcheggio,

compreso nel prezzo pagato.

5. Con risposta 22 marzo 2011 AO

1 ha chiesto la reiezione della petizione. Ha osservato che a tutti gli

interessati all’acquisto, e quindi anche all’attore, avrebbe espressamente

detto che il posto auto non era di proprietà. La questione del parcheggio

sarebbe pure stata illustrata davanti al notaio e ripresa nell’atto di

costituzione del diritto di compera. Il posto auto non sarebbe stato oggetto

del contratto di compravendita e nemmeno compreso nel prezzo. La convenuta ha poi

contestato nel dettaglio tutte le poste di credito avanzate dall’attore.

6. Con la replica l’attore ha riproposto

le proprie tesi, opponendosi a quelle avversarie, sottolineando che soltanto

allorquando l’A SA di __________ ha rivendicato la proprietà del luogo sui cui

egli lasciava la sua vettura, si sarebbe reso conto di avere pagato uno stallo

che non era in relazione con l’appartamento vendutogli dalla convenuta, pur avendo

quest’ultima garantito che il parcheggio era riservato in uso esclusivo all’appartamento.

La convenuta in duplica ha ribadito che al momento dell’acquisto

dell’appartamento era stato spiegato che il posto auto sarebbe stato concesso

solo graziosamente all’appannaggio esclusivo del proprietario dell’appartamento

n.ro 4.

7. Esperita l’istruttoria le

parti hanno rinunciato al dibattimento finale e prodotto i rispettivi allegati

conclusivi, riconfermandosi in sostanza nelle rispettive tesi.

L’attore ha ridotto la pretesa

creditoria a fr. 38'400.- oltre accessori, limitandosi a richiedere fr.

38'000.- a titolo di restituzione del valore del posto auto, con riferimento

alle risultanze peritali, e fr. 400.- per il rimborso dell’affitto pagato a A

SA per gli anni 2010-2011.

8. Con

decisione 23 luglio 2013 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo a carico

dell’attore la tassa di giustizia di fr. 2'200.- e le spese di fr. 3'000.-, con

l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'800.- a titolo di ripetibili.

Il giudice di prime

cure ha ritenuto che, al momento della sottoscrizione dell’atto di costituzione

del diritto di compera, l’attore non poteva in buona fede concludere di aver

acquistato anche un diritto sul posto auto contestato, motivo per cui ha respinto

la pretesa avanzata a titolo di minor valore dell’immobile per mancanza di

parcheggio, così come quella delle spese di locazione di un parcheggio

sostitutivo, siccome connessa a quella principale.

9. La decisione pretorile è

stata impugnata da AP 1 con appello 13 settembre 2013. Egli censura che il

Pretore avrebbe accertato erroneamente quale sia stata la reale volontà delle

parti, poiché non avrebbe valutato tutti i documenti prodotti e non avrebbe

considerato come si sia formato il consenso contrattuale tra le parti. AO 1,

per il fatto di avere messo in vendita un appartamento con posto auto e

assicurato che il parcheggio era disponibile e riservato, avrebbe chiaramente manifestato

la disponibilità di vendere anche tale stallo, ciò che lo avrebbe indotto a credere

in perfetta buona fede di acquistare un diritto d’uso esclusivo e riservato sul

posto auto. Non fosse stato così, egli non avrebbe mai deciso di comperare un

appartamento privo di parcheggio. Per questo motivo l’appellante chiede venga

ammessa la richiesta di giudizio formulata con le conclusioni di prima sede.

AO 1 con risposta 10 ottobre 2013

ha ripreso in buona sostanza e anzi parzialmente ritrascritto le argomentazioni

pretorili, dichiarando di condividerle. Non ha tuttavia formulato alcuna richiesta

di giudizio relativamente all’appello della controparte.

10. Il 1° gennaio 2011 è entrato

in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272).

Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data,

la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale

previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile

ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in

rassegna che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile

comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art.

405 cpv. 1 CPC).

Nelle controversie patrimoniali

con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello

(art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC).

Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 23 luglio 2013.

L’appello del 13 settembre 2013, tenuto conto delle ferie giudiziarie, è senz’altro

tempestivo.

11. Nel caso di specie è

pacifico, come concluso anche dal Pretore, che con l’esercizio del diritto di

compera da parte di AP 1 si sia perfezionato un contratto di compravendita

immobiliare con AO 1 avente per oggetto l’appartamento al quarto piano dello

stabile di via degli __________ di __________ corrispondente al foglio

di PPP N. __________, quota di 168/1000 del fondo part. __________ RFD. Tra le

parti vi è disaccordo riguardo all’assegnazione di un parcheggio ad uso

riservato all’appartamento acquistato dall’appellante, che egli ritiene avrebbe

dovuto acquisire contestualmente all’appartamento, mentre la convenuta nega di

avere mai venduto o attribuito.

12. Il Pretore ha valutato

l’accordo concluso tra le parti “secondo il senso che un terzo in buona fede

che si trovasse nelle medesime circostanze dell’acquirente avrebbe potuto

attribuirgli” (decisione OA.2011.3, pag. 4, cons. 8 in fine). Nella sua

analisi ha preso in considerazione soltanto la formulazione letterale dell’atto

notarile (doc. D e E) e la sussistenza dei requisiti formali e giuridici

necessari alla costituzione di un diritto d’uso riservato sul parcheggio. In

considerazione del tenore della dichiarazione della concedente al punto 2 (doc.

D e E) relativamente al posteggio esterno, ha quindi concluso che “con la

sottoscrizione dell’atto, l’attore non poteva in buona fede ritenere di aver

acquistato anche un diritto sul posto auto contestato” (decisione

OA.2011.3, pag. 5, cons. 8.3)

Ma al di là di quanto emerge

dall’interpretazione letterale dell’atto notarile, come censurato

dall’appellante, in prima sede non è stato fatto alcun esame, in applicazione

dell’art. 18 cpv. 1 CO, per determinare nel contesto dello specifico contratto

di compravendita quale sia stata la volontà di ciascuna parte, come e se sia

stato raggiunto il consenso prima della stesura dell’atto pubblico e se quanto vi

è formulato corrisponda realmente alle esternazioni e intenzioni delle parti. Il

contratto come tale, rettamente qualificato come compravendita, non è inoltre stato

valutato nel contesto delle norme di legge che lo definiscono.

13. Dal doc. A, estratto della

rivista Cerca & Trova Magazine del 19 dicembre 2007, si rileva che AO 1 ha

offerto in vendita un appartamento provvisto di “posto auto”. L’annuncio

non specificava per quale titolo l’immobile offerto disponesse di un parcheggio.

Dal doc. B si rileva che AP 1, dopo una visita personale, avesse inteso che

nell’immobile offerto fosse compreso “un posto auto davanti l’entrata

dell’immobile”. Non è dato di sapere se l’attore, residente all’estero,

tra l’altro come si desume dalle lettere da lui redatte, con qualche incertezza

nella lingua italiana (doc. B e documenti prodotti dal teste C N), si sia posto

la questione di indagare in virtù di quale titolo giuridico il diritto all’uso

del parcheggio gli sarebbe stato trapassato e di verificare se AO 1 ne fosse

veramente titolare. Sembra invero che AP 1 si sia accontentato di avere

l’assicurazione che il parcheggio “c’era”, e tanto gli è bastato prima della sottoscrizione

dell’atto pubblico. Il notaio rogante R M, sentito come teste, ha dichiarato

infatti che AP 1 era “interessato al parcheggio e lo voleva” e ancora

che “aveva esplicitamente detto che necessitava di un posteggio ed è proprio

per quello che è stata riportata la clausola” (verbale di udienza 24 aprile

2012, pag. 2).

Dalla documentazione agli atti

non appare invece che il convincimento maturato durante le trattative

contrattuali da AP 1 sull’esistenza di un parcheggio sia stato oggetto di

precisazioni di natura giuridica da parte della venditrice.

Nemmeno l’intervento del notaio,

che peraltro avrebbe dovuto essere determinante in tal senso, sembra avergli chiarito,

nei termini corretti, quale fosse la situazione giuridica. Il notaio non ha

riferito, al di là della formula poco chiara contenuta in proposito nel rogito,

se AP 1 fosse stato informato sull’essenziale, ovvero che il fondo su cui

avrebbe parcheggiato dopo l’acquisto apparteneva a un terzo e che la

proprietaria dell’unità di PPP in vendita non aveva alcun diritto sullo stesso

così come gli altri condomini del palazzo, nemmeno nel senso di autorizzarne

l’occupazione a titolo di parcheggio “per consuetudine”. Sembra abbastanza

evidente che la clausola dell’atto notarile che fa stato di una “consolidata

consuetudine dei condomini”, peraltro di nessuna rilevanza giuridica e

fuorviante nella sua formulazione, sia stata voluta dalla concedente per

confermare la richiesta dell’acquirente di avere un parcheggio unitamente

all’appartamento e come tale sia stata letta e interpretata da questi. Che AP 1,

nemmeno comparso personalmente ma rappresentato da una terza persona per

procura alla firma dell’atto notarile (teste Elisa Sai, verbale di udienza 24

aprile 2012, doc. D e E), non avesse capito che la citata “consuetudine” non significasse

la sussistenza di un diritto effettivo sul parcheggio, risulta chiaro dalla sua

lettera di risposta alla AGE SA del 15 gennaio 2010, oltre un anno e mezzo dopo

l’esercizio del diritto di compera (documenti prodotti dal teste C N).

Secondo il principio dell’affidamente

si deve imputare ad una parte il senso oggettivo delle sue dichiarazione o del

suo comportamento, anche nel caso in cui questi non corrispondessero alla sua

intima volontà (DTF 130 III 417

cons. 3.2. p. 435, 129 III 118 cons. 2.5, 128 III 419 cons. 2.2., sentenza del

Tribunale federale 4C_7/2005 del 30 giugno 2005, cons. 2.2.). Perciò, in

siffatte circostanze, in virtù di questo principio si deve imputare a AO 1 il

senso oggettivo delle sue assicurazioni riguardo alla sussistenza del

parcheggio, così come intese da AP 1.

14. Nell’ambito della

compravendita, il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità

promesse quando dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o

diminuiscono notevolmente il valore della cosa e l’attitudine all’uso cui è

destinata (art. 197 cpv. 1 CO). Tale garanzia, contemplata dal codice

nell’ambito della vendita mobiliare, si applica per analogia alla vendita di

immobili (art. 221 CO).

Il fatto che AO 1 abbia messo in

vendita un appartamento provvisto di posto auto, abbia ribadito a AP 1 nelle

trattative precontrattuali che il posto auto era disponibile e poi anzi ancora,

abbia formalmente dichiarato nell’atto pubblico di costituzione del diritto di

compera che sussisteva una consuetudine dei condomini di assegnare un parcheggio

al proprietario dell’appartamento del quarto piano nell’ubicazione mostrata

all’acquirente, la rende responsabile nei suoi confronti per la mancata

sussistenza di una qualità promessa dell’immobile venduto, in applicazione

dell’art. 197 cpv. 1 CO (per analogia sentenza del Tribunale federale 4A_619/2013

del 20 maggio 2014, cons. 4 e segg). In virtù del cpv. 2 del medesimo articolo

ella risponderebbe anche nell’evenienza in cui non le fosse stata nota la

situazione giuridica e si fosse fidata del fatto che da anni, anche da parte

dei precedenti proprietari dell’appartamento da lei venduto, che l’hanno

confermato in sede testimoniale (testi E C e teste C G), lo stallo davanti alla

porta di ingresso del condominio fosse sempre stato occupato dai veicoli dei

proprietari del quarto piano.

La responsabilità del venditore

per difetti è esclusa solo se questi erano noti al compratore al momento della

vendita (art. 200 cpv. 1 CO per analogia art. 221 CO, sentenza del Tribunale

federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 4.1). AO 1, che aveva l’onere

della prova in tal senso, non l’ha dimostrato. Si deve ritenere che

l’acquirente non sapesse e nemmeno dubitasse al momento della sottoscrizione

dell’atto notarile di non potere acquisire alcun diritto a parcheggiare sul

fondo n. __________ di __________ di proprietà di terzi (sentenza del Tribunale

federale 4A_619/2013 del 20 maggio 2014, cons. 5.2). Tanto più che, ciò che

avvalora questa conclusione, dalla deposizione del notaio R M è emerso che “il

prezzo complessivo del rogito comprendeva la facoltà di utilizzare il

parcheggio” (verbale di udienza 24 aprile 2012, pag. 2 in fine).

15. Posto che nel caso di specie

l’immobile venduto è risultato difettoso per carenza di una qualità promessa,

occorre ora verificare se sussistono tutti i presupposti affinché l’azione

estimatoria tendente all’ottenimento del minor valore della cosa venduta (art.

205 cpv. 1 CO) potesse essere promossa in giudizio da AP 1.

Il venditore è tenuto a

rispondere in garanzia, soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato

tempestivamente lo stato della cosa venduta e gli abbia dato tempestiva

notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta

si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili

mediante l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 ).

Nel caso in cui i difetti si

scoprissero più tardi, come è stato il caso nella fattispecie in esame,

dev’esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene

accettata anche rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO).

Dalla documentazione agli atti

risulta che AP 1 si è avveduto per la prima volta che non aveva alcun diritto a

disporre del parcheggio a metà gennaio 2010, (doc. F, documenti prodotti dal

teste C N). Immediatamente dopo tale scoperta, in considerazione dell’art. 201

cpv. 3 CO, egli avrebbe dovuto notificare a AO 1 che l’appartamento risultava di

fatto sprovvisto del parcheggio malgrado le assicurazioni da lui ricevute. La

prima comunicazione in tal senso che emerge dagli atti è la lettera

raccomandata del 29 novembre 2010 (doc. 3) del suo legale alla venditrice, con

la quale chiede la restituzione dell’importo di fr. 50'000.- “pagati di

troppo per rapporto al prezzo iniziale” e lamenta alla destinataria che non

avrebbe potuto vendere il parcheggio unitamente all’appartamento.

Da questi riscontri istruttori si

deve concludere che la notifica dell’assenza della qualità promessa, se tale si

considera il doc. 3, avvenuta oltre dieci mesi dopo la scoperta del difetto, è

stata manifestamente tardiva.

Nei suoi allegati di prima

istanza l’attore non ha discusso i presupposti di legge di tale richiesta e

nemmeno si è premurato di indicare e provare, come era necessario a supporto

della stessa, di avere indirizzato una notifica tempestiva alla venditrice.

Per parte sua, neppure la

convenuta ne ha mai eccepito la tardività, fatto salvo un fugace accenno nella

risposta (“rimostranze tardive” , risposta atto II, pag 4, ad 6 e 7) e nell’allegato

conclusivo (atto XV, pag. 6, “tutti gli obblighi…disattesi,…, afferenti ad

un’immediata notifica”).

L’onere della prova della

tempestiva notifica dei difetti spettava al compratore in virtù dell’art. 8 CC

(per analogia DTF 118 II 147), ma agli atti, eccetto il doc. 3 prodotto anzi

dalla controparte, non è stata versata alcuna prova in tal senso e la convenuta

è rimasta praticamente silente al riguardo. Dottrina e giurisprudenza hanno

ammesso che il giudice possa intervenire d’ufficio a sanzionare un’eventuale

tardività della notifica dei difetti non eccepita dalla controparte solo se

quest’ultima è stata assodata processualmente (Rep.

1991 p. 372, 1993 p. 197, RFJ 1996 p. 260, II CCA; II CCA 8 gennaio 2001 inc.

n. 12.2000.171, 3 aprile 2006, inc. n. 12.2005.54, gennaio 2010 inc. n.

12.2008.190 in RtiD II-2010 n. 46c pag. 697, II CCA 23 dicembre 2011 inc.

12.2009.23430). Ciò che è qui il caso.

Si deve concludere che i diritti

di garanzia del compratore sono perenti per notifica tardiva, con conseguente reiezione

delle pretese relative alla rifusione del minor valore dell’immobile

acquistato. Per questo motivo non è necessario esaminare il valore

dell’immobile in assenza di parcheggio. Va pertanto confermato, nel suo esito, il

giudizio di prima istanza di respingere la richiesta del relativo importo, sia pure

per motivazioni giuridiche diverse.

16. La richiesta creditoria

avanzata con la petizione era composta di diversi importi. Con le conclusioni e

in appello l’attore ha infine ridotto le sue pretese a due. Oltre alla

richiesta di cui si è detto in precedenza, AP 1 ha chiesto il rimborso dei

canoni di locazione pagati a A SA per il parcheggio per gli anni 2010 e 2011,

pari a 400.- fr. oltre accessori.

L’attore, se avesse acquisito un

diritto al parcheggio, come confidava al momento della stipulazione del

contratto, non avrebbe più dovuto pagare nessun canone per poterne beneficiare.

Il fatto di disporre di un parcheggio, già si è detto, è da considerare come

una qualità promessa dalla venditrice di cui invece l’immobile difettava. Gli

esborsi avuti dall’attore per la locazione del parcheggio sono qualificabili

come danni connessi all’inadempienza contrattuale della venditrice. Occorre

perciò valutare se sussistono i presupposti per potere riconoscere il loro

risarcimento. L’azione per difetti dell’art. 197 e segg. CO, applicabile per

analogia nella compravendita di immobili (art. 221 CO), è trattata dal Codice

delle obbligazioni nella parte speciale della compravendità. Può concorrere ad

essa l’azione generale per inadempienza contrattuale dell’art. 97 CO,

allorquando il venditore ha fornito un oggetto difettoso e l’acquirente ne ha

subito un danno. Il Tribunale Federale ha però posto una riserva importante

perché l’acquirente se ne possa prevalere unitamente alla garanzia per difetti,

vale a dire che l’acquirente può invocare l’art. 97 CO soltanto se ha

rispettato le condizioni dell’azione speciale dell’art. 197 e segg. CO, cioè se

ha verificato e notificato i difetti tempestivamente (art. 201 CO) e se ha

rispettato il termine di prescrizione (art. 210 CO).

Questa precisazione pone dei

limiti importanti al concorso delle due azioni, tuttavia secondo l’alta Corte ciò

si giustifica per il fatto che l’inosservanza delle condizioni di esercizio dell’azione

speciale renderebbe illusorie le regole sulla garanzia e discende anche dalla

presunzione legale secondo la quale l’oggetto della compravendita si ritiene

accettato dall’acquirente che non rispetta il suo dovere di notifica dei

difetti. In queste condizioni, se l’acquirente già ha perso i suoi diritti di

garanzia, non può prevalersi senz’altro di un’inadempienza contrattuale

sgorgante dall’art. 97 CO (Thévanez,

Werro, Commentaire romand, Code des obligations, Basilea, 2012, ad art.

197-210 CO, pag 1389, n. 16 e segg., DTF

133 III 335), ciò che è qui il caso, come si è detto nei considerandi

precedenti.

Anche la pretesa di risarcimento

dei canoni di locazione pagati per il parcheggio deve pertanto essere respinta.

17. Ne consegue che l’appello è

integralmente respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106,

cpv. 1 CPC) e sono fissate in conformità dell’art. 13 LTG. Le ripetibili sono

calcolate in base all’art. 11 cpv. 2 let. a RTar. Il valore litigioso della

procedura di appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale

ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 38'400.-, pari alla pretesa

ridotta in sede di conclusioni e riproposta in appello.

Per i quali motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: I. L’appello di AP 1 è respinto.

Di conseguenza la decisione 23 luglio 2013 della Pretura della Giurisdizione di

Mendrisio-Nord è confermata.

II. La spese processuali di

appello di fr. 1’500.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico,

con l’obbligo di rifondere all’appellata fr. 1’300.- a titolo di ripetibili di

appello.

3. Notificazione:

-

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio-Nord

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).