12.2013.140

Locazione - contestazione della disdetta ordinaria - protrazione

17 febbraio 2014Italiano19 min

Source ti.ch

Fatti

B. A seguito di una serie di vicissitudini, di cui si dirà nei

considerandi successivi per quanto di rilievo ai fini del presente giudizio,

con istanza 30 marzo 2011 la locatrice avviava una procedura dinanzi alla

competente autorità di conciliazione in materia di locazione ottenendo, dopo

l'udienza di conciliazione rimasta infruttuosa, l'autorizzazione ad agire ai

sensi dell'art. 209 cpv. 4 CPC (doc. 15).

C. Dopo

uno scambio di corrispondenza tra la locatrice e il conduttore, rispettivamente

il suo rappresentante legale, avente per oggetto le reclamazioni di altri

inquilini dell'immobile per il comportamento molesto di AP 1, con modulo

ufficiale 5 luglio 2011 la locatrice inviava al conduttore una disdetta del

contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 ottobre 2011 (doc. 22).

D. Adita

con istanza 27 luglio 2011 del conduttore chiedente di accertare la nullità

della disdetta e in subordine di concedere una protrazione della locazione, l'autorità

di conciliazione in materia di locazione, constatata la mancata intesa tra le

parti, formulava una proposta di giudizio ai sensi dell'art. 210 cpv. 1 CPC

nella quale veniva riconosciuta la validità della disdetta e concessa una

protrazione unica e definitiva fino al 30 giugno 2012. In applicazione dell'art. 211 cpv. 2 lett. a CPC, non avendo il conduttore accettato la

proposta, l'Ufficio di conciliazione competente rilasciava quindi a AP 1 l'autorizzazione ad agire.

E. Con "istanza" 14 novembre 2011, riproposta (dopo aver

ovviato, su invito del Pretore ad alcune carenze formali) quale petizione il 21

novembre 2011, AP 1 ha adito la Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

postulando l’accertamento della nullità della disdetta e subordinatamente la

protrazione del contratto. A mente dell’attore, la

disdetta è da ritenere abusiva non potendo essere rimproverato alcunché al

conduttore e comunque, vista la permanenza nell'appartamento per ben 46 anni e

l'assenza di un interesse della locatrice, ha chiesto la protrazione del

contratto di quattro anni.

La convenuta si è espressa in merito alla petizione con

risposta 5 dicembre 2011 fornendo una sua dettagliata descrizione delle

circostanze verificatesi e, seppur in modo implicito, opponendosi così alle

contrarie tesi dell'attore.

All’udienza del 4 settembre 2012 le parti hanno notificato le rispettive prove. Esperita

l’istruttoria, con conclusioni scritte 14 giugno 2013 l'attore si è riconfermato nelle precedenti allegazioni e domande.

F. Con decisione del 19 luglio 2013 il

Pretore ha respinto la petizione, accertando la validità della disdetta 5

luglio 2011 e respingendo la domanda di protrazione.

G. Contro

la citata decisione è insorto l’attore con atto d’appello del 14 settembre 2013

nel quale ne chiede la riforma nel senso di accogliere la petizione accertando

la nullità della disdetta e, subordinatamente, di concedere una protrazione di

quattro anni del contratto di locazione, il tutto con protesta di tasse, spese

e ripetibili di primo e secondo grado.

H. Nella

loro risposta del 18 ottobre 2013 i convenuti chiedono la reiezione

dell'appello, protestando spese e ripetibili di secondo grado.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto

processuale civile svizzero che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome

la procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405

CPC).

2.Riepilogati i fatti salienti relativi

al rapporto di locazione e ai dissidi sorti in merito a pretesi comportamenti scorretti

del conduttore, il Pretore ha anzitutto ritenuto che i motivi della pretesa

nullità della disdetta neppure appaiano in modo sufficientemente chiaro dalle

allegazioni esposte nella petizione. In particolare l'invocazione dell'art. 271

cpv. 1 CO da parte dell'attore sarebbe in contraddizione con l'invocata nullità

della disdetta, essendo tale norma semmai da ricondurre ad un'ipotesi di

annullabilità della disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede.

Esposte dottrina e giurisprudenza in merito all'art. 257f CO e quindi alle condizioni per una valida disdetta a seguito della violazione degli obblighi di

diligenza e di riguardo per i vicini incombenti al locatore, il Pretore ha

ritenuto che nel caso concreto i requisiti fossero dati e che la disdetta 5

luglio 2011 dovesse trovare conferma. Nel contempo il giudice di prime cure ha

ritenuto di non poter concedere una protrazione per un duplice motivo.

Anzitutto poiché, viste le summenzionate circostanze, essa è esclusa dal

preciso disposto dell'art. 272a cpv. 1 lett. b CO e inoltre per il fatto che il

conduttore avrebbe ignorato e quindi rifiutato la proposta della locatrice di

altra abitazione equivalente (art. 272a cpv. 2 CO).

3.Il significato dell'atto di appello è

quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche

all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza

impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua

verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel

senso auspicato dal ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato

presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma

critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che

ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni

già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in

tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora

stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione

dell'irricevibilità per il gravame che si limita a richiamare argomentazioni

espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi

trascrizione dell'allegato conclusionale (Sentenza del Tribunale federale

4A_659/2011 del 7 dicembre 2012; II CCA del 26 agosto 2011 inc. 12.2011.40; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 21 e 22 ad

art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; RtiD II-2009, n. 7c pag. 632). La

riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente

ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo

scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla

luce delle risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di

suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato.

Ciò premesso, si constata che la parte iniziale

dell'appello (da pagina 3 a pagina 4, punti da 1 a 3) è costituita dalla trascrizione delle conclusioni presentate al Pretore il 14 giugno 2013

(punti da 1 a 4). Le ampie

citazioni tratte da quell'allegato, non essendo al servizio di circostanziate

censure al giudizio pretorile, rendono questa parte

dell'appello irricevibile.

4.In termini generali, va pure preliminarmente

rilevato come nel suo insieme l'atto di appello sviluppi ragionamenti a tratti

confusi, con una ripetitività degli argomenti proposti che appare priva di

logica, supportato dall'invocazione di circostanze nuove, omettendo d'altro

canto di riferirsi in modo chiaro alle diverse conclusioni a cui è giunto il

Pretore. Ne consegue l'irricevibilità di buona parte delle argomentazioni dell'appello

(art. 311 cpv. 1 e 317 CPC). Può comunque rimanere indecisa la questione

relativa alla ricevibilità nel complesso di un appello caratterizzato da tali

vizi, l'esame delle singole censure portando comunque ad una conferma del

giudizio pretorile.

5.L'appellante censura in entrata la

conclusione del Pretore in merito alla data di inizio del contratto di

locazione che, a suo dire, risalirebbe addirittura a 46 anni prima. Sennonché,

il Pretore ha espressamente ricordato come la stipulazione del nuovo contratto,

avvenuta il 6 luglio 2010 con effetto dal 1° agosto 2010 (doc. A), abbia fatto

seguito al precedente rapporto contrattuale che ha visto per decenni i genitori

dell'appellante abitare l'appartamento in questione. Dall'invocata circostanza

l'appellante nulla deduce che possa in qualche modo mutare l'esito del giudizio

e la censura è pertanto irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv.

1 CPC). La lamentela è comunque infondata siccome, come sopra indicato, la

circostanza che l'appellante abbia fatto parte del nucleo familiare dei

precedenti conduttori è stata considerata dal Pretore per quanto rilevante ai

fini del suo giudizio, ma non è di rilevanza alcuna nell'ottica dell'esame

della validità della disdetta data al contratto sottoscritto dalle parti il 6

luglio 2010 (doc. A).

6.Prima di procedere all'esame delle

censure rivolte dall'appellante al giudizio pretorile, occorre rilevare come queste,

analogamente alle tesi sviluppate nei precedenti allegati di causa, siano tutte

focalizzate a contestare l'esistenza dei presupposti di una disdetta

straordinaria ai sensi dell'art. 257f CO. L'appellante omette però di

pronunciarsi in merito ad una circostanza rilevante, rimarcata dai convenuti già

nell'allegato di risposta del 5 dicembre 2011 (pag. 2 secondo paragrafo) e ribadita

anche in questa sede dagli appellati (pag. 4 n. 6 della risposta d'appello),

ovvero il fatto che il contratto di locazione litigioso sia stato disdetto

dalla locatrice nei termini legali previsti per la disdetta ordinaria, quindi senza

che a supporto della stessa dovessero essere invocate pretese inadempienze

contrattuali o violazioni dei doveri di riguardo del conduttore quale motivo di

disdetta straordinaria.

A ben vedere, sebbene come detto sopra l'attore non abbia profuso parola al

riguardo, omettendo di formulare qualsivoglia obiezione al riguardo, l'ipotesi

di una valida disdetta ordinaria risulta essere stata, almeno implicitamente,

presa in considerazione dal conduttore che ha formulato, in via subordinata,

una domanda di protrazione, invocando così il beneficio di un diritto escluso a

priori dalla legge in caso di valida disdetta straordinaria per violazione

grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 272a cpv. 1

lett. b CO con rimando all'art. 257f cpv. 3 e 4 CO).

Ne discende pertanto che la decisione del Pretore in merito alla validità della

disdetta merita conferma, a prescindere dalle considerazioni espresse dal primo

giudice finalizzate ad esaminare la sussistenza dei requisiti giustificanti una

disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f CO.

7.A fronte di una valida disdetta

ordinaria resta pertanto da esaminare la correttezza della decisione pretorile

che ha respinto la domanda di protrazione della locazione.

Secondo gli art. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO il conduttore può esigere la

protrazione della locazione per una durata massima di 4 anni per abitazioni e 6

anni per locali commerciali se la fine della medesima produce per lui o per la

sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli

interessi del locatore. Sono considerati effetti gravosi ai sensi della

disposizione le condizioni particolari che rendono impossibile o difficile

trovare locali sostitutivi entro il termine fissato nella disdetta; non così,

invece, i disagi inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante una

protrazione non vengono attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat, Le bail à loyer, n. 3.2 p. 771; SVIT,

Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11 e 14 ad art. 272 CO). Ai fini della decisione sulla

protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in

particolare, dei fattori elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO - le

circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto

dello stesso, la durata della locazione, la situazione personale, familiare ed

economica delle parti come pure il loro comportamento, l’eventuale fabbisogno

del locatore o dei suoi stretti parenti od affini come pure la sua urgenza, la

situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali - e dello

scopo della protrazione, che risiede in sostanza nel concedere al conduttore un

termine più ampio e sufficiente per cercare un’adeguata soluzione alternativa

o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (DTF 135 III

121 consid. 2, 125 III 226 consid. 4b; TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 consid.

7.1, 7.1.1 e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, op.

cit., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi,

Zürcher Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des

Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 4ª ed., n. 2736; DTF 105 II

197; TF 21 marzo 2000 4C.455/1999 consid. 4a, 22 dicembre 2004 4C.343/2004 consid. 4.1, 26 giugno 2006 4C.29/2006 consid. 3.1; II CCA 28 settembre 2007 inc. n.

12.2007.39, 3 marzo 2008 inc. n. 12.2007.163, 20 giugno 2008 inc. n.

12.2008.105, 23 dicembre 2008 inc. n. 12.2008.103, 20 febbraio 2009 inc. n.

12.2008.57).

Nel caso concreto, si deve concludere che anche a questo riguardo le critiche

dell'appellante non sono in grado di scalfire la decisione del Pretore. Questi ha

correttamente negato una protrazione in applicazione dei disposti dell'art.

272a cpv. 2 CO, rimproverando al conduttore di non aver neppure risposto alla

proposta della parte locatrice di trasferirsi in un altro appartamento ubicato

al piano terra dello stesso immobile (sentenza impugnata pag. 13 N. 11).

L'appellante neppure contesta adeguatamente tale circostanza, limitandosi al

riguardo ad osservare che "la proposta non si è concretizzata in tutti

gli aspetti" (risposta all'appello pag. 15) confermando pertanto espressamente

l'esistenza della proposta e non apportando alcun elemento atto a giustificare la

sua mancata risposta.

Abbondanzialmente si rileva peraltro come una protrazione del contratto non

potesse comunque entrare in linea di conto già per la carente motivazione alla

base della domanda, siccome il conduttore si è accontentato di invocarla

asserendo in modo generico l'esistenza di effetti gravosi, ma limitandosi al

riguardo ad appellarsi ad un rapporto contrattuale a suo dire in vigore da

oltre 46 anni, a indicare che l'appartamento "serve al conduttore per

vivere", che "non è facile trovare un appartamento simile di

analoghe caratteristiche" e infine che "un trasloco

comporterebbe inoltre sproporzionati costi" (petizione pag. 4 n. 3).

Nulla è però emerso dall'istruttoria a tale proposito e, così facendo, l'attore

non ha dato seguito all'onere della prova che gli incombeva in merito all'esistenza

dei requisiti per una protrazione.

L'appellante neppure si esprime a proposito dei motivi che dovrebbero

giustificare la durata quadriennale della protrazione come richiesto, e del

rilievo del Pretore che ha considerato come di fatto, a seguito della procedura

in oggetto, il conduttore abbia comunque già beneficiato di più di venti mesi di

protrazione (calcolati al momento della sentenza pretorile, tale protrazione

informale essendo oramai durata ben oltre 27 mesi al momento del giudizio di

questa Corte).

Ne discende che, a prescindere dalle considerazioni qui di seguito esposte

sulle singole censure proposte in appello, nella limitata misura in cui sono

ammissibili, nell'esito il giudizio pretorile merita comunque conferma, la

disdetta ordinaria del contratto di locazione essendo intervenuta in modo

valido e non potendosi censurare la decisione di non concedere una protrazione

del contratto.

8.Con riferimento alla disdetta

straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO, l'appellante pretende anzitutto

di non essere mai stato diffidato dalla proprietaria per violazioni

contrattuali con la minaccia di una disdetta del contratto. Irrilevante sarebbe

a suo dire la procedura di conciliazione menzionata dal Pretore perché tale

procedimento non lo aveva riguardato personalmente non essendo neppure stato convocato

o informato al proposito.

La censura è irricevibile perché non si confronta con le diverse conclusioni

tratte dal Pretore a seguito delle circostanze rilevate nella sentenza. Tra

queste vi sono in particolare lo scritto 18 gennaio 2011 (doc. 5) con il quale la

locatrice segnalava all'appellante le reclamazioni di altri inquilini per i

frequenti rumori notturni e la mancata cura nell'uso dell'ascensore, così come

la successiva convocazione del conduttore dinanzi alla competente autorità di

conciliazione (doc. 12 e 15), circostanze che hanno permesso al Pretore di

ritenere adeguata la diffida contenente un chiaro riferimento alla violazione

contrattuale. Il perdurare della violazione tale da rendere irragionevole la

continuazione della locazione è poi stato dedotto dal primo giudice sulla base

della corrispondenza intercorsa (si vedano i menzionati doc. 11, 16, 19 e 21),

suffragata dalle dichiarazioni rese dai testi, ampiamente riprodotte nella

sentenza impugnata (da pag. 9 a pag. 12).

Le censure al riguardo si esauriscono in una dichiarazione di disaccordo,

irricevibile poiché priva del necessario confronto con le tesi pretorili (art.

311 CPC).

9.L'appellante prosegue ricordando tutte

le circostanze che l'avrebbero visto quale vittima di sgarbi e scorrettezze da

parte di altri inquilini dello stabile, rimproverando al Pretore di non averne

tenuto conto, trattandosi a suo dire di circostanze ammesse dalla controparte siccome

questa non si sarebbe neppure degnata di contestarle. Le censure sono

inconcludenti. A prescindere dall'irricevibilità di una parte delle allegazioni,

proposte per la prima volta in sede di appello e quindi irritualmente (poiché

non adempiono ai requisiti posti dall’art. 317 CPC per prevalersi di nuovi

fatti in questa sede), l'appellante neppure indica per quali motivi i pretesi

torti subiti dagli altri inquilini, ai quali addirittura si addebitano atti di

rilevanza penale, sarebbero in grado di inficiare la validità di una disdetta

ordinaria intimata dalla locatrice.

10. Irricevibile quale censura di appello, rimanendo allo stadio di

semplice quesito retorico, è pure la circostanza invocata secondo la quale solo

tre inquilini del palazzo su un totale di ventotto avrebbero espresso

lamentele. Il Pretore ha peraltro già esaminato tale circostanza, indicando per

quali motivi essa non sia stata ritenuta atta a mettere in dubbio la rilevanza

delle lamentele sopraggiunte. L'appellante neppure si confronta con tale

valutazione, limitandosi a contrapporre una diversa soggettiva interpretazione

dei fatti, con argomenti quindi nuovamente irricevibili (art. 311 CPC).

11. L'appellante sviluppa quindi una serie di considerazioni con

l'obiettivo di contestare che siano adempiuti i quattro requisiti di cui

all'art. 257f cpv. 3 CO indicati e passati in rassegna dal Pretore. Ancora una

volta la censura è espressa in termini così generici da limitarsi ad una mera

espressione di disaccordo con la conclusione pretorile, risultando pertanto

irricevibile per carente motivazione (art. 311 CPC).

12. L'appellante passa inoltre in rassegna alcune dichiarazioni dei

testi e esprime considerazioni al riguardo, sollevando dubbi in merito alla

loro fedefacenza e ipotizzando da un lato una sorta di congiura tra i testi M T

e R Mi il cui "unico obiettivo è quello di farla pagare al signor M, di

allontanarlo fisicamente da questo stabile" (appello pag. 11). Con

tali considerazioni l'appellante si prefigge sostanzialemente di dimostrare

come "nessuna prova assunta dimostra con certezza una situazione

di disagio o disturbo provocata dal signor M", siccome "molte

parole e pettegolezzi sono emersi ma la sicurezza e l'entità del rumore è

rimasto a livello di mere ipotesi" (appello pag. 12 n. 11 in fine). Sennonché, così facendo l'appellante si limita a formulare una personale interpretazione

di precise circostanze, omettendo di confrontarsi con i ragionamenti pretorili

che hanno espressamente indicato quali avvenimenti emersi dall'istruttoria

permettono di concludere per l'esistenza di un atteggiamento del conduttore

contrario ai suoi obblighi contrattuali e quindi di una situazione sufficiente

a giustificare il ben fondato di una disdetta straordinaria in applicazione

dell'art. 257f cpv. 3 CO.

13. In conclusione, pure se valutata con riferimento alla tesi attorea

che ha visto - a torto - nella disdetta ordinaria del 5 luglio 2011 una

disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO, la relativa conclusione pretorile merita comunque conferma, le censure dell'appellante, peraltro in

gran parte irricevibili, non essendo atte a sovvertire l'esito del giudizio

impugnato neppure a questo riguardo.

14. Visto l'esito del giudizio appare superfluo esaminare

l'ammissibilità (art. 317 CPC) della richiesta degli appellati di produrre

nuova documentazione (quale doc. 37) formulata con la risposta all'appello.

15. Ne discende la reiezione del gravame e la conferma del giudizio di

prime cure (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le tasse e spese per la procedura

d’appello, calcolate sulla base di un valore litigioso complessivo di fr. 26'280.-

come indicato dal Pretore, determinante ai fini di un eventuale ricorso in

materia civile al Tribunale federale, e in applicazione del limite posto

dall’art. 8 cpv. 2 LTG per le vertenze in materia di locazione di abitazioni

con un valore fino a fr. 30'000.-, sono poste

interamente a carico dell’appellante, risultato

soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC), che deve inoltre rifondere alla controparte

un’equa indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b).

Per i quali motivi,

richiamati per le spese

gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L’appello

14 settembre 2013 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia e le spese di appello di fr. 100.- sono poste

a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1’000.- per

ripetibili d’appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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