Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora dopo disdetta straordinaria tempestivamente contestata, situazione debitoria non chiara, istanza irricevibile

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Numero d'incarto:

12.2013.148

Data decisione, Autorità:

17.12.2013, IICCA

Titolo:

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora dopo disdetta straordinaria tempestivamente contestata, situazione debitoria non chiara, istanza irricevibile

DISDETTA STRAORDINARIA

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257d CO

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2013.148

Lugano

17 dicembre

2013/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n.

SO.2013.716 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da

immobile) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con

istanza 13 febbraio 2013 da

AO 1

rappr. da RA 1 e

patrocinata dall’avv. RA 2

contro

AP 1

chiedente lo sfratto immediato della

convenuta dalla superficie commerciale di 5 locali adibita ad uffici al quarto

piano dello stabile sito in via __________, con protesta di tassa, spese e

ripetibili;

domanda alla quale si è opposta la

convenuta, in occasione dell’udienza del 22 aprile 2013 e che il Pretore ha

accolto con decisione 11 settembre 2013;

appellante la convenuta, che con appello

del 18 settembre 2013 chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere

l’istanza di sfratto, di concedere la protrazione della locazione e di

annullare il PE nr. __________ di fr. 16'880.45, protestando parimenti tassa,

spese e ripetibili;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Dal 1° gennaio 1990

la AO 1 ha concesso in locazione alla società AP 1 una superficie commerciale

di 5 locali per complessivi 117 m2 adibita ad uffici al quarto piano nello

stabile sito in via __________ (doc. A, inc. SO.2013.716). Con raccomandata 31

ottobre 2012 l’amministratrice dello stabile, RA 1, ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni relative al periodo aprile

2012 - dicembre 2012 per un importo di complessivi fr. 19'476,85 (fr. 4'280.30 saldo

periodo precedente + fr. 13'400.10 per pigioni e fr. 1'796.45 per spese

accessorie), da pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto sarebbe

stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in

esecuzione (doc. A UC inc. SE.2013.36 richiamato). Con istanza 27 novembre 2012

la conduttrice si è rivolta all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Lugano Ovest contestando la diffida 31 ottobre 2012 e chiedendo di

annullare il PE nr. __________ dell’UE di Lugano fatto spiccare nei suoi confronti

per il conguaglio spese accessorie e il pagamento delle pigioni dal 1° agosto

2011 al 31 marzo 2012 (inc. 199/2012-OV, doc. 5, inc. SE.2013.36 richiamato). Il

7 dicembre 2012 RA 1 ha inviato alla conduttrice la disdetta del contratto di

locazione, mediante formulario ufficiale, con effetto dal 31 gennaio 2013 (doc.

B). La conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria con istanza 12

dicembre 2012 dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (inc.

212/2012-OV). All’udienza di conciliazione 8 gennaio 2013, dove sono state discusse

congiuntamente le vertenze di cui agli incarti 199/2012-OV e 212/2012-OV, le

parti non hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è quindi stata rilasciata

l’autorizzazione ad agire prevista dall’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.

2. Con petizione 25

gennaio 2013 AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano chiedendo

di annullare la diffida 31 ottobre 2012 (inc. 199/2012-OV), la disdetta 7

dicembre 2012 (inc. 212/2012-OV), di prolungare la durata della locazione e di

annullare il PE nr. __________ dell’UE di Lugano, affermando di aver

interamente pagato la pigione e le spese accessorie (inc. SE.2013.36). A sua

volta, con istanza 13 febbraio 2013 RA 1 ha convenuto AP 1 davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendone le “sfratto immediato”

dall’ufficio locato, che non aveva liberato nonostante la disdetta notificata

per il 31 gennaio 2013 (inc. SO.2013.716). La richiesta di sfratto è stata

trattata con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti

e in tale ambito il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 22 aprile

2013, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di sfratto e ha

richiamato la documentazione prodotta nell’incarto SE.2013.36 (contestazione

della disdetta straordinaria in procedura semplificata), mentre la conduttrice

si è opposta all’espulsione sulla base delle argomentazioni esposte nell’ambito

della causa di contestazione della disdetta.

3. Nella causa di

contestazione della disdetta (inc. SE. 2013.36) il Pretore ha accertato con

decisione 11 settembre 2013 la validità della disdetta straordinaria 7 dicembre

2012 e ha respinto la domanda di protrazione della locazione presentata dalla

conduttrice, rigettando in via definitiva l’opposizione interposta al PE nr. __________

dell’UE di Lugano limitatamente all’importo di fr. 3'000.- (sentenza 11

settembre 2013, inc. SE. 2013.36). Con decisione del medesimo giorno il

Pretore, statuendo sulla causa in procedura sommaria a tutela dei casi

manifesti (inc. SO.2013.716), ha accertato l’esistenza di una disdetta

straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO per

complessivi fr. 3'000.- e ha accolto la domanda di espulsione, disponendone

l’esecuzione effettiva entro 10 giorni dalla notificazione della decisione e

ponendo a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di

complessivi fr. 200.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a

titolo di indennità.

4. Con appello del 18

settembre 2013 la convenuta è insorta contro la decisione pretorile nella

procedura di tutela dei casi manifesti, chiedendo di respingere l’istanza di

sfratto, di concedere la protrazione della locazione e di annullare il PE nr. __________

di fr. 16'880.45, con protesta di tassa, spese e ripetibili. Nella risposta 18

ottobre 2013 l’appellata ha proposto di respingere l’appello e di confermare la

decisione pretorile dell’11 settembre 2013 con la comminatoria dell’art. 292

CP, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza. Con replica

5 novembre 2013, duplica 8 novembre 2013, triplica 18 novembre 2013 e lettera 6

dicembre 2013 le parti si sono confermate nelle loro antitetiche posizioni e

hanno presentato nuovi documenti e nuovi sviluppi della vicenda. Su tali

argomentazioni si dirà, per quanto necessario, in seguito. Anche la sentenza 11

settembre 2013 nella procedura semplificata SE.2013.36 è stata impugnata in

questa sede dalla conduttrice (inc. 12.2013.163).

5. Contro una decisione

emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di

fr. 73'200.60 come accertato dal Pretore (sentenza, pag. 4), è dato il rimedio

dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge

effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). La decisione impugnata è stata notificata

all’appellante il 12 settembre 2013, sicché l’appello in esame, spedito il 19

settembre 2013, è tempestivo e da questo punto di vista, ammissibile.

6. Dal 1° gennaio 2011

l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto

per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata

(art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa

conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella

fattispecie, l’amministratrice dello stabile ha scelto di chiedere lo sfratto

(correttamente: l’espulsione) della conduttrice con la procedura sommaria di

tutela giurisdizionale dei casi manifesti, nonostante fosse già pendente

davanti alla medesima Pretura la procedura semplificata relativa alla

contestazione della disdetta da parte della conduttrice. Tale scelta

procedurale ha diverse conseguenze. In primo luogo, il giudice di appello deve

valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate dal Pretore ed è

pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi (sentenze del Tribunale

federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). Le nuove argomentazioni

esposte dalle parti nel nutrito scambio di memoriali non autorizzati e i nuovi

documenti prodotti con i medesimi non possono dunque essere considerati per il

giudizio, che si deve fondare solo sul contenuto dell’incarto SO.2013.716 (e

del richiamato incarto SE.2013.36).

7. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

In base

alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un

fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato

senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola

essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela

giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:

l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve

recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la

controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei

casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso

laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di

vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far

vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in

definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte

convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta

dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori

essere considerate prive di rilevanza.

Sempre in

base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la

situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza

giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto

della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un

risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se

l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di

apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso

(II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n.

12.2012.168).

8. Il

Pretore chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito

a disdetta straordinaria per mora deve accertare i fatti decisivi per tale

domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida

di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della

disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna

dei locali alla scadenza del contratto.

8.1 Nel caso qui in esame,

con la scarna istanza del 13 febbraio 2013 l’istante si è limitata a produrre

copia del contratto, copia della disdetta 7 dicembre 2013 e un estratto conto

al 13 febbraio 2013, senza addurre né provare le condizioni indispensabili per

una disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO, vale a dire la

diffida di pagamento con la comminatoria di disdetta e la prova della mora alla

scadenza di tale termine. All’udienza del 22 aprile 2013, il Pretore ha

richiamato l’incarto SE.2013.36 relativo alla contestazione della disdetta

straordinaria promossa dalla conduttrice e le parti hanno rinviato alle

argomentazioni sviluppate in quella sede. Dagli atti così richiamati (doc. A,

inc. UC richiamato nell’incarto SE.2013.36), immediatamente esperibili e quindi

ammissibili di principio in una tale procedura, è emerso che la locatrice ha

diffidato il 31 ottobre 2012 la conduttrice per il pagamento di fr. 19'476.85 (fr.

4'280.-rimanenza pigione da aprile 2012 a giugno 2012, fr. 13'400.10 pigione da luglio 2012 a dicembre 2012 e fr. 1'796.45 per il saldo del conguaglio

delle spese accessorie). Nel termine di pagamento, la conduttrice ha pagato un

importo di complessivi fr. 11'166.75 (fr. 6'700.05 il 9 novembre 2012 e fr.

4'466.70 il 27 novembre 2012, doc. S e H UC richiamato nell’incarto SE.2013.36).

Il Pretore, dopo aver negato l’esigibilità della pigione per il mese di

dicembre e del conguaglio delle spese accessorie, è giunto alla conclusione che

la conduttrice era ancora in mora per complessivi fr. 3'000.-.

8.2 L’appellante sostiene

invece che l’importo dovuto al momento della diffida ammontava solo a fr.

11'166.75 e che “la RA 1 con richiesta del 31 ottobre 2012 fa richiesta di

un importo di fr. 19'476.85, includendo fr. 3'000.-, non dovuti, in quanto

pagati in precedenza (versamento del 6 febbraio 2012)” e che “in base

alle prove inequivocabili, inoltrate dalla AP 1, l’importo dovuto al momento

della diffida ammontava pertanto a complessivi fr. 11'166.75 (fr. 16'476.85 -

fr. 2'233.35 - fr. 3'076.75) e non fr. 14'166.75, come da decisione dell’11

settembre 2013” (appello, pag. 5). Nella propria risposta l’appellata condivide il calcolo

operato dal Pretore nella sentenza SE.2013.36 dell’11 settembre 2013, in particolare nella dettagliata tabella figurante a pagina 4.

9. In questa sede

occorre quindi chiarire se sulla base dei documenti agli atti la mora della

conduttrice alla scadenza del termine di diffida era chiara e se la situazione

giuridica che ne poteva essere dedotta era univoca. Il solo fatto che una disdetta

straordinaria sia stata contestata davanti alle competenti autorità, come in

concreto, non esclude che il giudice possa accordare la tutela giurisdizionale

dei casi manifesti (sentenza del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio

2013 consid. 5). Nei casi di disdetta straordinaria per mora in base all’art.

257d CO, nondimeno, per evitare che la protezione accordata dalla massima

inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla

procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale dei

casi manifesti può essere accordata solo se non sussistono dubbi sulla

completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta risulti chiaramente

giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013

consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5).

10. Non si può certo dire

che nella fattispecie i fatti di cui si prevale l’istante per ottenere

l’espulsione della conduttrice siano chiari. Per decidere sulla validità della

disdetta straordinaria (nella procedura semplificata, inc. SE.2013.36) il

Pretore, infatti, ha dovuto analizzare e verificare tutti i versamenti e i

conteggi dal luglio 2011 al dicembre 2012 (sentenza 11 settembre 2013, pag. 4),

esprimendosi sull’esigibilità di talune pretese (conteggio delle spese

accessorie, pigione del dicembre 2012 oggetto della diffida 31 ottobre 2012). L’istanza

13 febbraio 2013 era, infatti, gravemente carente dal profilo delle allegazioni

e delle prove addotte, tanto che nemmeno menzionava la diffida e la situazione

di mora alla scadenza del termine assegnato il 31 ottobre 2012, limitandosi a

menzionare l’importo dovuto dalla conduttrice al momento della presentazione

dell’istanza. Né è stato sufficiente il richiamo dell’incarto SE.2013.36 per

chiarire i fatti, in particolare la situazione contabile tra le parti il 4 dicembre

2012. La conduttrice ha contestato la validità della disdetta straordinaria

(inc. SE.2013.36), chiedendone l’annullamento, non solo dal profilo

dell’esistenza di una mora alla scadenza del 4 dicembre 2012, da essa negata,

ma anche sotto quello dell’abusività della disdetta straordinaria. Alle

particolareggiate contestazioni della conduttrice, corredate da numerosa

documentazione contabile, l’istante si è limitata a produrre 2 conteggi in

tedesco (inc. SE.2013.36, verbale del 22 aprile 2013, doc. 1 e 2). Da questi

conteggi non risulta con chiarezza quale fosse la situazione alla scadenza del

termine di pagamento assegnato con la diffida 31 ottobre 2012. Per giungere

alla conclusione che la mora della conduttrice era di fr. 3'000.-, il Pretore

ha dovuto vagliare tutti i documenti agli atti della causa a procedura

semplificata SE.2013.36 e ha analizzato in modo approfondito la situazione di

dare e avere tra le parti, tanto che vi ha dedicato quasi una pagina di calcoli

(pag. 4, sentenza SE.2013.36). Si è poi chinato sul tema di sapere se la

disdetta straordinaria, di cui aveva ammesso la validità, non fosse abusiva e

in ultima analisi ha dedicato a questo tema almeno tre pagine fitte di

citazioni, calcoli e analisi dei documenti di causa (pag. 4 a 6 della sentenza 11 settembre 2013 inc. 12.2013.36). Le contestazioni della conduttrice sul tema

del pagamento di fr. 3'000.- e sull’asserita abusività della disdetta

straordinaria non appaiono manifestamente infondate e saranno oggetto di approfondita

analisi da parte di questa Camera nella vertenza relativa alla contestazione

della disdetta straordinaria (incarto 12.2013.163). In queste circostanze non

si può ritenere che siano dati i requisiti per pronunciare l’espulsione della

conduttrice con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, in presenza

di fatti contestati e non immediatamente comprovabili e di una situazione

giuridica tutta da approfondire. A torto quindi il Pretore ha accolto l’istanza

di espulsione della conduttrice, che avrebbe dovuto dichiarare irricevibile.

11. L’appello 18 settembre

2013 della conduttrice può essere accolto parzialmente, nella misura in cui

chiede l’annullamento dello sfratto con protesta di spese e ripetibili. La

questione della validità della disdetta straordinaria e della protrazione del

contratto di locazione riguarda infatti la parallela procedura 12.2013.163 e

sarà decisa in separata sede. La domanda di annullare il PE n. __________ non

rientra manifestamente nelle competenze della Seconda Camera civile e al

riguardo l’appello è irricevibile.

Il valore litigioso della

procedura di appello, così come accertato dal Pretore, ammonta a fr. 73'200.60.

Le spese processuali di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

La tassa di giustizia e le spese vanno fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3

LTG che pone un tetto massimo di fr. 200.- nelle controversie in materia di

locazione e di affitto di abitazioni e locali commerciali nelle procedure

sommarie. All’appellante, che ha agito tramite la presidente del suo consiglio

di amministrazione, va riconosciuta un’indennità di inconvenienza.

Per

questi motivi,

richiamati

l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,

decide:

Fatti

I. Nella misura in cui

è ricevibile l’appello 18 settembre 2013 di AP 1 è parzialmente accolto

e di conseguenza la decisione 11 settembre 2013 (incarto SO.2013.716) del

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1.1.

L’istanza 13 febbraio 2013 di AO 1 è irricevibile.

1.2

La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 200.- sono poste a carico

della parte istante, che rifonderà a AP 1 fr. 100.- a titolo di indennità.

Considerandi

II. Le spese

processuali della procedura di appello di complessivi fr. 100.- sono poste a

carico dell’appellata, la quale verserà all’appellante fr. 200.- per indennità

di inconvenienza.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori

inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza

cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non si ammissibile il ricorso in

materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall’art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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