Locazione - disdetta per mora del conduttore - contestazione della disdetta - richiesta di espulsione in tutela giurisdizionale nei casi manifesti

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Numero d'incarto:

12.2013.162

Data decisione, Autorità:

03.12.2013, IICCA

Titolo:

Locazione - disdetta per mora del conduttore - contestazione della disdetta - richiesta di espulsione in tutela giurisdizionale nei casi manifesti

DISDETTA STRAORDINARIA

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257d CO

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2013.162

Lugano

3 dicembre

2013/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.570

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 27

giugno 2013 da

AO 1

rappr. dal RA 2

contro

AP 1

rappr. dall' RA

1

chiedente

lo sfratto della convenuta per mancato pagamento dei canoni di locazione e

spese accessorie 2012-2013 per i locali commerciali, il ristorante e i sette

appartamenti dati in locazione sul fondo part. __________ di __________,

Sezione __________, domanda meglio precisata con successiva richiesta di una decisione

di sfratto nell'ambito della procedura per la tutela dei casi manifesti ai

sensi dell'art. 257 CPC;

domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza

con osservazioni (correttamente: risposta) 29 luglio 2013 e che il Pretore ha

accolto con decisione 24 settembre 2013 ordinando "lo sfratto immediato"

assortito da ammonimento, ordine alle autorità e comminatoria di rito, con

spese e ripetibili a carico della convenuta;

appellante

la convenuta che, con atto di appello 4 ottobre 2013, chiede l'annullamento del

giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre

l'istante con risposta 29 ottobre 2013 postula la reiezione del gravame e la

conferma della decisione di sfratto, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1.Con contratti 10 gennaio 2006 (doc. A

e B) l'allora Comune di M__________, ora AO 1 a seguito di aggregazione, ha concesso

in locazione per una durata decennale alla società AP 1 sei monolocali e un

appartamento, rispettivamente una serie di spazi all'interno di uno stabile

commerciale adibiti a ristorante e minigolf, tutti facenti parte del fondo

mapp. __________ RF di __________, Sezione M__________.

Il 13 marzo 2013 il locatore ha inviato alla conduttrice una "messa in

mora per il mancato pagamento dell'affitto" (o più correttamente

diffida o fissazione di un termine di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO),

scritto con il quale ricordava lo scoperto di diversi canoni di locazione

"come da annesso estratto conto", avvertendo che il mancato

pagamento entro la scadenza del 30 aprile 2013 avrebbe comportato una rescissione

dei contratti (doc. C).

2.Successivamente disdetti i contratti

per il 30 giugno 2013 (doc. D e D1), con istanza 27 giugno 2013 il AO 1 ha

convenuto in giudizio la conduttrice chiedendone lo sfratto. A seguito di

interpello (art. 56 CPC) da parte del Pretore, la domanda è poi stata precisata

con scritto 2 luglio 2013 (doc. I) con il quale l'istante si è detto intenzionato

a chiedere una decisione di sfratto nell'ambito della procedura per la tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC), ha precisato il valore di causa (ammontante

a fr. 151'604,55) ed elencato le varie poste scoperte a titolo di pigione e

spese accessorie.

La convenuta ha postulato la reiezione dell’istanza con osservazioni (correttamente:

risposta) 29 luglio 2013, richiamando preliminarmente agli atti i due incarti

pendenti presso la medesima Pretura con oggetto la contestazione della disdetta

per mora e il rigetto dell'opposizione interposta al PE fatto spiccare dal

locatore nei suoi confronti. La convenuta ha quindi ritenuto inammissibile l'istanza

per carenze formali e lamentato la mancata indicazione dell'ammontare della

somma del debito per il quale viene invocata la mora della conduttrice. Le

disdette per mora sarebbero quindi inefficaci e non permetterebbero di

procedere contro la conduttrice poiché non sarebbero state precedute da una

chiara e inequivocabile interpellazione, circostanza questa contestata (e

oggetto di specifica vertenza dinnanzi alla medesima Pretura) che renderebbe

pertanto impraticabile la via scelta della procedura per la tutela dei casi

manifesti. A rendere irricevibile la domanda sarebbero pure le ulteriori

esigenze di chiarimento in fatto e in diritto del controverso rapporto di

locazione, segnatamente in merito a inadempienze contrattuali del locatore e alle

pretese di compensazione tra i rispettivi crediti.

Con replica e duplica le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle rispettive

allegazioni e domande, in particolare l'istante ricordando come l'importo

scoperto non indicato nella "messa in mora" (doc. C) risultasse

dalla distinta a questa allegata e fosse comunque noto alla conduttrice.

3.Con decisione 24 settembre 2013 il

Pretore ha accolto la domanda dell'istante ordinando "lo sfratto

immediato", ovvero l'espulsione del conduttore a seguito di disdetta

straordinaria per mora (art. 257d CO), assortito da ammonimento, ordine alle

autorità e comminatoria di rito, con spese e ripetibili a carico della

convenuta.

In sintesi, il Pretore ha ritenuto che la richiesta di causa fosse

sufficientemente chiara, in particolare dopo l'avvenuto interpello, e che,

altrettanto chiara sarebbe la conseguenza giuridica, essendo assodati la mora

della conduttrice, la diffida, il mancato versamento e la validità della

conseguente disdetta.

4.Con l’appello 4 ottobre 2013 che qui

ci occupa, la convenuta chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere

l'istanza, protestate spese e ripetibili.

L'appellante riepiloga dapprima i fatti relativi al rapporto di locazione in

questione, con riferimento ad un contenzioso in corso sin dal 2008 a proposito dell'idoneità del bene locato e della conseguente congruità della pigione, ribadendo

il diritto a compensare le sue pretese creditorie al riguardo con quanto dovuto

al locatore a titolo di corrispettivo per la locazione. Ricordato come alla

diffida del locatore la conduttrice abbia risposto contestando la mora e ponendo

in compensazione precise pretese, l'appellante rileva quindi come la

conseguente disdetta straordinaria del contratto sia stata prontamente

contestata dinanzi al competente Ufficio di conciliazione e la successiva procedura

giudiziaria sia tuttora pendente dinanzi alla Pretura, come risulta dagli atti

richiamati dal Pretore.

A mente dell'appellante, l'istanza di espulsione non era adeguatamente motivata

e l'istante, a fronte delle eccezioni sollevate con la risposta in merito al

contenzioso preesistente, non avrebbe saputo contestarle. Al Pretore viene

quindi rimproverato di essersi sostituito all'istante nella confutazione delle

eccezioni sollevate dalla convenuta e di essersi prodigato in dissertazioni su

questioni contestate e non immediatamente chiare, affrontando quindi domande inammissibili

in una procedura ai sensi dell'art. 257 CPC, le parti dovendo essere rimandate

alla procedura ordinaria peraltro già pendente dinanzi alla medesima Pretura

per chiarire la questione della validità e dell'efficacia della disdetta.

L'appellante lamenta pertanto di essere stata privata del diritto di far

esaminare le sue contestazioni nell'ambito di una procedura che permettesse

l'assunzione di prove, la fattispecie risultando tutt'altro che chiara come

emerge dal fatto che lo stesso Pretore sia dovuto entrare nel merito delle

contestazioni per evaderle in modo peraltro sommario, sopperendo con sue

deduzioni a lacune allegatorie dell'istante, in particolare con riferimento

all'idoneità del bene locato e all'onere di sopportare i costi per gli interventi

riparatori eseguiti dalla conduttrice.

5.Della risposta 29 ottobre 2013 con cui

l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se e per quanto necessario,

nei prossimi considerandi.

6.Giusta l’art. 257 CPC il giudice,

salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in

procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e

la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste

condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

La giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), ha

chiarito che un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma se può

essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del

fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).

La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del

rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la

sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei

rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la

tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in

particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente

obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente

confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato

in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento

delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice

circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non

possano a priori essere considerate prive di rilevanza.

Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid.

2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la

conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge

tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del

diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è

di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una

decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le

circostanze del caso.

7.Nella fattispecie, visto quanto

indicato nei successivi considerandi, può rimanere indeciso il quesito a sapere

se la procedura ai sensi dell'art. 257 CPC non dovesse già essere preclusa per

l'evidente incompletezza dell'istanza presentata, circostanza che sembrerebbe

da sola aver impedito al Pretore di considerare le pretese fondate su fatti

facilmente accertabili (257 cpv. 1 CPC). Ci si potrebbe inoltre chiedere se l'esigenza,

verificatasi nel caso concreto, di ricorrere allo strumento dell'interpello

(art. 56 CPC) per sopperire a tali evidenti mancanze (in relazione al tipo di

procedura auspicata, al valore di causa e all'elenco delle poste scoperte a

titolo di pigione e spese accessorie) non escluda già da sola l'ipotesi di

essere in presenza di una vertenza in cui i fatti siano immediatamente

comprovabili e la situazione giuridica chiara.

8.Con riferimento alla procedura di

disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore, va anzitutto

chiarito che il solo fatto che una disdetta straordinaria sia stata contestata

dinanzi alla competente autorità di conciliazione non esclude che il giudice

possa accordare la tutela giurisdizionale dei casi manifesti (DTF 8 luglio 2013

4A_265/2013 consid. 5). Nei casi di disdetta straordinaria basata sull'art.

257d CO, come quella in concreto emanata, per evitare che la protezione

accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla

locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la

tutela giurisdizionale dei casi manifesti può essere accordata unicamente se

non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione dei fatti e la disdetta

su questa basata risulti chiaramente giustificata (DTF 8 luglio 2013 4A_265/2013

consid. 6 e DTF 3 aprile 2012 4A_7/2012 consid. 2.5).

9.Nel caso concreto va anzitutto

rilevata una circostanza degna di particolare attenzione, ovvero il tenore

della lettera 13 marzo 2013 (doc. C) con la quale il locatore ha diffidato la conduttrice

fissandole un termine di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO. Tale diffida

menzionava lo scoperto di diversi canoni di locazione, ma non indicava né la

cifra né altri elementi che potessero consentire di calcolarlo (ad esempio i

mesi per i quali non sarebbe stata corrisposta la pigione) rimandando

semplicemente ad un "annesso estratto conto" (doc. C),

documento quest'ultimo peraltro neppure prodotto agli atti, come il Pretore ha

correttamente rilevato (sentenza pag. 3). Di ciò la convenuta si è peraltro lamentata,

invocando quale conseguenza la non validità della conseguente disdetta notificatale

(cfr. supra, considerando n. 2).

Dottrina e giurisprudenza hanno avuto modo di definire le esigenze formali e di

contenuto della comminatoria di pagamento ai sensi dell'art. 257d cpv. 1 CO,

con riferimento all'esigenza di chiarezza affinché l'ammontare della pretesa

(segnatamente delle pigioni arretrate) sia determinabile in modo certo,

cifrandole o ad esempio menzionando almeno i mesi del calendario rimasti

impagati, pena la non validità della disdetta conseguente (David Lachat, Le bail è

loyer, Losanna 2008, p. 666 e giurisprudenza ivi menzionata).

Il caso concreto presenta quindi l'esigenza di valutare se il locatore abbia

indicato in modo adeguato e pertanto sufficientemente determinabile la pretesa

pecuniaria oggetto della diffida o se, venendo meno ai suoi obblighi in tal

senso, si sia precluso la possibilità di validamente disdire in via

straordinaria il contratto di locazione. Viste le circostanze, la risposta è

tutt'altro che chiara e univoca e il quesito non può essere risolto senza un

apprezzamento degli elementi di fatto e un apprezzamento in diritto. Ne deriva

che, già per questo motivo, la procedura a tutela dei casi manifesti ai sensi

dell'art. 257 CPC non risultava adeguata, non potendosi ritenere che

l'applicazione del diritto dovesse condurre ad un risultato univoco. Ciò non si

verifica di regola se l'applicazione di una norma richiede una decisione

fondata sull'apprezzamento o sull'equità (DTF 138 III 123, consid. 2.1.2).

10. Si rileva come in effetti il Pretore, a sostegno della sua

conclusione, si sia addentrato in tali considerazioni e valutazioni,

esprimendosi sulla necessità dell'indicazione dell'importo scoperto, definito

come requisito non indispensabile (sentenza pag. 3) e ritenendo sufficiente al

proposito lo scritto 20 febbraio 2013 (doc. G del richiamato inc. SE.2013.45)

dal quale gli importi scoperti sarebbero chiaramente deducibili. Il Pretore ha

pure ritenuto di poter dedurre un'ammissione della conduttrice in merito ai

canoni di locazione non versati dalle comunicazioni con le quali questa ha

preteso di mettere in compensazione le sue contropretese, ad esempio per

anticipi su lavori eseguiti all'immobile (sentenza pag. 3). Sennonché, a

sostegno delle sue deduzioni, il primo giudice ha quindi dovuto entrare nel

merito delle esigenze poste alla compensazione, segnatamente determinando il

momento in cui sarebbero stati esigibili i crediti della conduttrice per le migliorie

eseguite. Il Pretore ha altresì valutato l'esistenza dei requisiti per la

compensazione di pretese di restituzione a seguito di pigioni pagate in eccesso

per difetti dell'ente locato, con valutazioni in merito all'esigenza di

notifica di cui mancherebbe un indizio agli atti siccome le comunicazioni

intercorse tra le parti non risulterebbero sufficienti a questo proposito

(sentenza pag. 3 in fine e 4).

Questo sforzo profuso dal Pretore è l'ulteriore dimostrazione dell'assenza dei

requisiti posti alla base della procedura a tutela dei casi manifesti, ovvero

l'esistenza di fatti incontestati o immediatamente comprovabili e di una

situazione giuridica chiara (art. 257 cpv. 1 CPC).

11. Così facendo, il Pretore ha quindi indebitamente concesso all'istante

di beneficiare dei limiti imposti dalla procedura sommaria prevista dall'art.

257 CPC per far prevalere le proprie allegazioni e tesi giuridiche alle

contrarie allegazioni della convenuta, preclusa concretamente dalla possibilità

di ottenere un giudizio con le garanzie offerte dalla procedura ordinaria (per

quanto semplificata, art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).

A regione l'appellante rimprovera il Pretore di aver pure parzialmente supplito

con proprie deduzioni alla carente allegazione delle circostanze rilevanti da

parte dell'istante.

12. Se ne deve dedurre che, a fronte della contestazione dei fatti da

parte della convenuta, formulata in modo da far apparire verosimile l'esistenza

di rapporti creditori reciproci, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti

non poteva essere accordata dal Pretore. La conduttrice ha sostanziato e addotto

in modo concludente obiezioni che dal punto di vista fattuale non hanno potuto

essere immediatamente confutate, ciò che rende il convincimento che il primo

giudice poteva essersi formato sulla base delle domande dell'istante tutt'altro

che granitico. Non si può affatto escludere che l’approfondito chiarimento

delle obiezioni sollevate dalla convenuta potesse mutare il convincimento del

Pretore in merito all’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, non

potendo quindi le censure essere considerate a priori prive di rilevanza.

13. Ne discende, in accoglimento parziale dell’appello (un esame del

merito e quindi l'accoglimento dell'istanza non essendo evidentemente possibile

in questa sede), che l’istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti

deve essere dichiarata irricevibile (art. 257 cpv. 3 CPC).

Gli oneri processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolate sulla base

di un valore litigioso di fr. 294'000.- come accertato dal Pretore, seguono la

soccombenza (art. 106 CPC).

A prescindere dalle generiche censure dell'appellante (comunque non più

direttamente toccato dalla specifica questione) di natura più politica che

giuridica, la tassa di giustizia fissata dal primo giudice va ridotta poiché

non conforme ai parametri fissati dall'art. 9 cpv. 3 LTG che pone un tetto

massimo di fr. 200.- alla tassa nelle controversie in materia di locazione e di

affitto di abitazioni e locali commerciali nelle procedure sommarie.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 4 ottobre 2013 di AP 1 è parzialmente accolto.

Di

conseguenza la decisione 24 settembre 2013 della Pretura della giurisdizione di

Locarno-Campagna è così riformata:

1.1. L’istanza 27 giugno 2013

del Comune di __________ è irricevibile.

1.2. La

tassa di giustizia in complessivi fr. 200.- da anticipare come di rito, resta a

carico dell’istante, che rifonderà alla convenuta fr. 3'000.-- a titolo di

ripetibili.

2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico

dell’appellato, che rifonderà all’appellante fr. 2'000.- per ripetibili di

appello.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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