12.2013.163

Contestazione della disdetta per mora del conduttore, principio della buona fede

17 marzo 2014Italiano22 min

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Fatti

B. Con raccomandata 19 marzo

2012 la locatrice, per il tramite dell’amministratrice dello stabile, ha

inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni scoperte relative

al periodo agosto 2011 – marzo 2012 per un importo complessivo di fr.

15'600.15, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento nel termine di 30

giorni, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. D). Il 28 marzo

2012 la AO 1 ha fatto spiccare nei confronti della AP 1 un precetto esecutivo

per il pagamento dell’importo di fr. 16'880.45 oltre interessi (pigioni dal 1°

agosto 2011 al 31 marzo 2012 e conguaglio spese accessorie), al quale la

conduttrice ha interposto opposizione (doc. E).

In data 30 marzo 2012 la AP

1 ha effettuato un versamento di fr. 3'000.- e il 6 giugno 2012 ha versato gli importi di fr. 11.833.50 e fr. 4'466.70 (plico doc. S). Il 18 giugno 2012 la locatrice,

per il tramite della RA 1, ha diffidato la conduttrice al pagamento delle

pigioni arretrate relative al trimestre aprile – giugno 2012 per un importo

complessivo di fr. 6'700.05 (doc. I inc. UC __________). Con mail 27 giugno

2012 la AP 1 ha chiesto alla locatrice di verificare la situazione di dare e

avere, poiché secondo i suoi calcoli non vi sarebbero state pigioni arretrate (doc.

K inc. UC __________). Con mail di medesima data la RA 1 ha annullato la

diffida 18 giugno 2012 relativa ai mesi di aprile – giugno 2012 per un importo

di fr. 6'700.05 e invitato la conduttrice a versare l’importo ancora scoperto

di fr. 4'280.30 (doc. K inc. UC __________).

La conduttrice ha adito la

Pretura e in sede di udienza del 25 ottobre 2012 le parti hanno raggiunto un

accordo transattivo, in base al quale la locatrice si impegnava a notificare

alla conduttrice una nuova diffida di pagamento relativa alle pigioni ancora

scoperte, mentre la conduttrice si impegnava a versare la somma di fr. 6'700.05

(pari ad un trimestre di pigione) entro il 10 novembre 2012. Una volta saldati

tutti gli scoperti di pigione la parte locatrice si impegnava a ritirare la

procedura esecutiva. La causa è stata quindi stralciata dai ruoli (causa inc. __________:

doc. Lbis).

C. Con scritto raccomandato 31

ottobre 2012 l’amministratrice dello stabile, RA 1, ha inviato alla conduttrice

una nuova diffida di pagamento per un importo complessivo di fr. 19'476.85

concernente le pigioni scoperte per il periodo aprile 2012 – dicembre 2012 e il

saldo relativo ai costi accessori (saldo pigioni aprile 2012 – giugno 2012: fr.

4'280.30; pigioni scoperte luglio 2012 – dicembre 2012: fr. 13'400.10;

conguaglio costi accessori: fr. 1'796.45) da pagare entro 30 giorni, in difetto

di che il contratto di locazione in oggetto sarebbe stato disdetto ai sensi

dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. A inc. UC __________).

9 novembre 2012 la conduttrice ha versato l’importo di fr. 6'700.05 (plico doc.

S) e il 27 novembre 2012 ha effettuato un ulteriore bonifico di fr. 4'466.70

(plico doc. S).

Con istanza 27 novembre 2012 la

conduttrice ha adito il competente Ufficio di conciliazione contestando la

diffida 31 ottobre 2012 e chiedendo di annullare il PE n. 1546952 dell’UE di

Lugano (incarto UC __________). Con modulo ufficiale 7 dicembre 2012 RA 1 ha

notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con effetto a

decorrere dal 31 gennaio 2013 (doc. A). Con istanza 12 dicembre 2012 la

conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria dinanzi al competente

Ufficio di conciliazione in materia di locazione (inc. __________). Congiunte

le vertenze di cui agli incarti __________ e ____________________, in sede di

udienza di conciliazione 8 gennaio 2013 le parti non hanno raggiunto un accordo

e alla conduttrice è pertanto stata rilasciata l’autorizzazione ad agire

secondo l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.

D. Con petizione 25 gennaio

2013 AP 1 ha adito la Pretura chiedendo l’annullamento della diffida di

pagamento 31 ottobre 2012 (inc. __________) e della disdetta 7 dicembre 2012

(inc. __________), sostenendo di avere pagato interamente quanto dovuto. La

conduttrice ha chiesto inoltre di prolungare la durata della locazione e di

annullare il PE n.__________ dell’UE di __________. Con osservazioni 25

febbraio 2013 la locatrice si è opposta alla petizione, sostenendo che la

conduttrice non sarebbe mai stata a giorno con il pagamento delle pigioni. Non avendo

altri mezzi di prova da assumere oltre a quelli documentali già agli atti, le

parti hanno proceduto il 22 aprile 2013 al dibattimento finale, riconfermando le

loro antitetiche posizioni.

E. Statuendo l’11 settembre

2013, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e accertato la validità

della disdetta 7 dicembre 2012 con effetto a decorrere dal 31 gennaio 2013,

respinto la domanda di protrazione della locazione e rigettato in via

definitiva l’opposizione interposta al PE n.__________ dell’UE di __________

limitatamente all’importo di fr. 3'000.-. In considerazione della gestione

amministrativa confusa e a volte incomprensibile della locatrice, il primo

giudice, prescindendo dai principi di ripartizione delle spese, ha posto la

tassa di giustizia e le spese a carico delle parti in ragione di ½ ciascuno,

indennità per ripetibili compensate.

F. L’attrice è insorta contro

la citata decisione con appello 4 ottobre 2013, chiedendone la riforma nel

senso di accogliere integralmente la petizione 25 gennaio 2013, con protesta di

tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nella risposta 5 novembre 2013

la convenuta propone di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese

e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario,

nei prossimi considerandi.

G. Parallelamente, con istanza

13 febbraio 2013 la AO 1, rappresentata da RA 1, ha a sua volta convenuto in

giudizio la AP 1 dinanzi alla Pretura, postulandone, nella procedura sommaria a

tutela dei casi manifesti secondo l’art. 257 CPC, l’espulsione dai locali

commerciali locati, che la conduttrice non aveva riconsegnato alla scadenza

della disdetta per il 31 gennaio 2013 (inc. __________). Statuendo con

decisione 11 settembre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta

straordinaria per mora e accolto la domanda di espulsione, disponendone l’esecuzione

effettiva entro 10 giorni dalla notificazione della decisione (sentenza 11

settembre 2013, inc. __________). Con sentenza 17 dicembre 2013 questa Camera

ha parzialmente accolto l’appello 18 settembre 2013 presentato dalla

conduttrice e riformato la decisione pretorile, dichiarando irricevibile

l’istanza di espulsione 13 febbraio 2013 presentata dalla AO 1. Questa Camera

ha ritenuto non adempiuti i requisiti per pronunciare l’espulsione della

conduttrice in procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, essendo i fatti

contestati e non immediatamente comprovabili (IICCA sentenza 17 dicembre 2013

inc. n. 12.2013.148).

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in

vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008

(CPC). Avviata con petizione 25 gennaio 2013 la presente procedura è quindi

interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione

dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione di locali

commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art.

243 cpv. 2 lett. c CPC, cfr. DTF 139 III 457). Nelle controversie patrimoniali

con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile

mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata l’11

settembre 2013 e l’appello del 4 ottobre 2013 è di conseguenza tempestivo, così

come lo è la risposta, presentata il 5 novembre 2013.

Considerandi

2.

Preliminarmente si osserva

che l’appellante produce con l’atto di appello nuovi documenti e allega fatti

avvenuti in epoca successiva a quella considerata dal primo giudice. Tale modo

di procedere è in manifesto contrasto con i criteri posti dall’art. 317 CPC

(applicabile anche ai procedimenti retti dal principio inquisitorio sociale,

cfr. Trezzini, in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario

al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1393 seg.).

Ne discende che tutte le parti dell’atto di appello in cui l’appellante

riferisce di circostanze avvenute in epoca successiva al periodo considerato

dal primo giudice così come i documenti riferiti al periodo posteriore al

dicembre 2012 (doc. 3, 7-10) sono irricevibili. Per quanto concerne i documenti

riferiti a un’epoca anteriore all’emanazione della sentenza (doc. 4-6), l’appellante,

venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 CPC), non spiega per quale

motivo non ha potuto produrli dinanzi alla giurisdizione inferiore (TF

4A_334/2012 del 16 ottobre 2012, consid. 3.1). Gli stessi sono pertanto

irricevibili.

3.

Pacifico in concreto che la

pigione mensile ammontava a fr. 2'233.05 (acconto spese accessorie compreso) e

che, come accertato dal Pretore e non contestato, almeno a partire dal mese di luglio

2012.

il pagamento della pigione era dovuto anticipatamente in rate trimestrali

(sentenza 11 settembre 2013 pag. 3, 3° paragrafo). L’appellante ribadisce anche

in questa sede di non essere stata in mora con i pagamenti delle pigioni e

rimprovera al Pretore di avere ritenuto valida la disdetta 7 dicembre 2012

(doc. A).

3.1

Il Pretore, in sintesi, ha

accertato, sulla base dei documenti agli atti, che la conduttrice nel periodo

luglio 2011 – dicembre 2012 si trovava in mora nel pagamento delle pigioni per

un importo complessivo di fr. 3'000.-. Considerato che al 30 giugno 2011 il

saldo delle pigioni dovute era pari a zero, il giudice di prime cure ha

verificato la situazione di dare e avere tra le parti nel periodo luglio 2011 –

dicembre 2012. Egli ha accertato che la locatrice aveva contabilizzato il

versamento di fr. 3'000.- effettuato dalla conduttrice il 6 febbraio 2012 a copertura della pigione di luglio 2011 e a parziale copertura di quella di agosto 2011,

riducendo l’importo scoperto per la medesima mensilità a fr. 1'466.70. Egli ha

quindi considerato corretto l’importo di fr. 15'600.15 indicato nella diffida

19.

marzo 2012 per le pigioni arretrate relative al periodo agosto 2011 – marzo

2012.

(doc. D), tenuto conto dei versamenti effettuati dalla conduttrice fino al

1° marzo 2012. Per quanto concerne la diffida di pagamento 31 ottobre 2012

per un importo complessivo di fr. 19'476.85 (doc. A inc. UC __________), il

Pretore ha accertato che, ai fini della verifica della mora, da tale importo

andava dedotto quello relativo alla pigione di dicembre 2012 (fr. 2'233.35),

non essendo ancora esigibile, nonché quello chiesto a titolo di conguaglio

spese accessorie, poiché non debitamente comprovate (fr. 3'076.75). Egli ha

quindi accertato che l’ammontare scoperto al momento della diffida ammontava a

fr. 14'166.75. Sulla base dei documenti agli atti il primo giudice ha poi

accertato che la conduttrice nel termine di diffida (iniziato a decorrere il 3

novembre 2012 e venuto a scadenza il 2 dicembre 2012) ha versato l’importo

complessivo di fr. 11'166.75 e che la stessa era dunque in mora per l’importo

di fr. 3'000.-. Egli ha di conseguenza considerato valida la disdetta

straordinaria notificata il 7 dicembre 2012 per il 31 gennaio 2013, essendo

adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO. Il Pretore ha poi considerato che la

disdetta in oggetto, in base alle circostanze del caso concreto, non fosse

contraria alle regole della buona fede. Egli ha pertanto respinto la richiesta

di un suo annullamento per abusività. In applicazione dell’art. 272a cpv. 1 lett.

a CO il Pretore ha infine respinto la domanda di protrazione della locazione.

3.2

L’appellante rimprovera il Pretore

per avere circoscritto i pagamenti oggetto della vertenza alle pigioni relative

al periodo luglio 2011 – dicembre 2012. Considerato che la diffida di pagamento

19.

marzo 2012 e il PE n. __________ si riferivano al periodo agosto 2011 –

marzo 2012, il primo giudice avrebbe dovuto considerare le pigioni dovute solo

a partire da quella data, senza considerare la pigione del mese di luglio 2011

(appello, pag. 5). Ella ribadisce di avere “saldato per intero il dovuto al

31.03

”, secondo quanto richiesto dalla locatrice con diffida 19 marzo 2012

e con il PE n. 1546952 e di avere pagato in seguito la pigione per i mesi

seguenti in maniera regolare (appello, pag. 7). Sulla base del conteggio da

essa stilato, contenuto nell’atto di appello (pag. 4) e prodotto con petizione

sub. doc. S, la conduttrice ritiene di non essere in mora: i versamenti del 6

febbraio 2012 (fr. 3'000.-), del 30 marzo 2012 (fr. 3'000.-) e del 6 giugno

2012.

(fr. 11'833.50), per un importo totale di fr. 17'833.50, avrebbero saldato

sia quanto richiesto con la diffida del 19 marzo 2012 (fr. 15'600.15), sia la

pigione del mese di aprile 2012 (2'233.35).

3.3

L’appellante si limita a ribadire

la tesi già espressa in prima sede, senza confrontarsi compiutamente con gli

accertamenti di fatto operati dal Pretore e i motivi alla base della decisione

impugnata. Ne discende che su questo punto la censura è irricevibile, non

essendo adempiuti i presupposti di motivazione dell’art. 311 CPC. Ma anche a

prescindere da tale riserva di ammissibilità, la censura si rileva comunque infondata

per i motivi esposti ai considerandi successivi.

3.4

Il Pretore ha già illustrato nel

dettaglio la dottrina e la giurisprudenza concernenti la diffida di pagamento

nel caso di mora del conduttore secondo l’art. 257d CO. In questa sede è

sufficiente ricordare che la diffida di pagamento deve essere chiara e precisa.

Il locatore deve menzionare sia l’invito a pagare gli arretrati entro il

termine di trenta giorni, pena la disdetta straordinaria per mora del

conduttore, sia la somma scoperta. Il Tribunale federale ha a questo proposito

stabilito che l’importo non deve necessariamente essere indicato in franchi, ma

è sufficiente che il conduttore possa inequivocabilmente definire quali canoni

di locazione debbano venire pagati entro il termine assegnato (sentenza del TF

4A_641/2011 del 27 gennaio 2012, consid. 5;4A_566/2011 del 6 dicembre 2011,

consid. 3.1;4A_134/2011del 23 maggio 2011, consid. 3; Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 2012, 27/2.5.1,

pag. 542; Wessner P., in Droit du

bail à loyer, 2010, n. 17 ad art. 257d CO; SVIT-Kommentar,

Das schweizerische Mietrecht, 3a. ed. 2008, n. 26 ad art. 257d CO).

3.5

Nel caso di specie il conteggio

effettuato dall’appellante (contenuto nel suo atto di appello a pag. 4 e

prodotto in prima sede sub. doc. S) non è atto a dimostrare quanto da lei

sostenuto, vale a dire che la pigione del mese di luglio 2011 non avrebbe

dovuto essere considerata per accertare la mora, ritenuto che né la diffida del

19.

marzo 2012 né il PE n. __________ la menzionavano. Lo stesso rappresenta una

mera allegazione di parte senza portare elementi oggettivi e idonei a sostenere

la tesi dell’appellante. La diffida del 19 marzo 2012 indica le pigioni ancora

scoperte al momento del suo invio e il relativo importo, tenuto conto dei

versamenti effettuati dalla conduttrice fino a quel momento. Dai documenti di

causa, e come già accertato dal Pretore, risulta che la conduttrice il 24

ottobre 2011 ha versato fr. 3'186.75 a copertura delle pigioni scoperte per i

mesi di maggio 2011 e giugno 2011 (plico doc. S). Con tale versamento il saldo

delle pigioni dovute al 30 giugno 2011 era pari a zero. Per il periodo luglio

2011.

– marzo 2012 (pari a 9 mensilità di fr. 2'233.35) l’importo complessivo

per le pigioni scadute ammontava a fr. 20'100.15. Tenuto conto dei versamenti

effettuati dalla conduttrice dal 24 ottobre 2011 al 1° marzo 2012 (vale a dire

quello di fr. 1'500.- del 9 dicembre 2011 e quello di fr. 3'000.- del 6

febbraio 2012 per un importo complessivo di fr. 4'500.-), risultava a quel

momento un importo complessivo scoperto di fr. 15'600.15, come indicato nella

diffida 19 marzo 2012. Contrariamente a quanto vuol far credere l’appellante,

il fatto che la diffida indicava gli arretrati relativi alle pigioni di agosto

2011.

– marzo 2012, senza menzionare la pigione di luglio 2011, non significa

che quest’ultima non fosse esigibile e che l’importo versato il 6 febbraio 2012

di fr. 3'000.- non potesse essere imputato su tale pigione e il saldo a

copertura di quella di agosto 2011, tanto più che il bollettino di versamento

agli atti non indica su quale pigione tale importo avrebbe dovuto essere

imputato (plico doc. S).

La diffida 19 marzo 2012 per un

importo complessivo di fr. 15'600.15 indica chiaramente quali pigioni erano ancora

scoperte al momento dell’invio e per quale importo, e adempie pertanto i requisiti

posti dall’art. 257d CO. L’appellante non può ragionevolmente pretendere che

l’importo di fr. 3'000.- versato il 6 febbraio 2012 non poteva essere

addebitato a copertura della pigione di luglio 2011 e a parziale copertura di

quella di agosto 2011 ma doveva essere imputato a copertura dell’importo

indicato nella diffida 19 marzo 2012, dal quale era già stato dedotto. Ne

discende che, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, a fine aprile

2012.

risultava uno scoperto pari a fr. 3'000.- (fr. 766.65 per rapporto alla

mensilità di marzo 2012 e fr. 2'233.35 per la pigione di aprile 2012) come

rettamente accertato dal Pretore (sentenza impugnata pag. 4).

3.6

Per quanto concerne la diffida del

31.

ottobre 2012 risulta in base agli atti che le pigioni scadute e esigibili a

quel momento ammontavano complessivamente a fr. 16'400.10 (fr. 3'000.- per le

pigioni scoperte a fine aprile 2012 e fr. 13'400.10 per le pigioni relative al

periodo luglio 2012 – dicembre 2012, risultando invece già saldate le pigioni di

maggio e giugno 2012 con il versamento del 6 giugno 2012 di fr. 4'466.70, plico

doc. S) e non a fr. 14'166.75 come erroneamente ritenuto dal Pretore, essendo

la pigione del mese di dicembre 2012 esigibile (lo stesso Pretore ha accertato

che dal mese di luglio 2012 la pigione era da versare anticipatamente in rate

trimestrali, cfr. sentenza impugnata pag. 3, 3° paragrafo). Dai documenti

prodotti in causa risulta che la conduttrice nel termine di diffida (iniziato a

decorrere il 3 novembre 2012 e scaduto il 2 dicembre 2012) ha provveduto al

pagamento di un importo complessivo di fr. 11'166.75: fr. 6'700.05 il 9

novembre 2012 a copertura delle pigioni per il periodo luglio – settembre 2012

(plico doc. S) e fr. 4'466.70 il 27 novembre 2012 per le pigioni di ottobre e

novembre 2012 (plico doc. S). Di conseguenza al momento della disdetta 7

dicembre 2012 l’appellante si trovava in mora di fr. 5'233.35 (fr. 16'400.10

./.fr. 11'166.75, corrispondenti al saldo delle pigioni ancora dovute per il

mese di aprile 2012 pari a fr. 3'000.- e alla pigione del mese di dicembre 2012

di fr. 2'233.35). Ciò posto, stante il divieto di riformare la sentenza

impugnata a sfavore dell’appellante (art. 210 CPC, cfr. Cocchi/Trezzini/Bernasconi, op. cit., pag. 1362 segg.) e non

avendo l’appellata proposto appello incidentale (art. 313 CPC), l’opposizione

al PE n. __________ viene rigettata limitatamente a fr. 3'000.- come statuito

dal Pretore.

Così stando le cose la disdetta

notificata il 7 dicembre 2012 per il 31 gennaio 2013 (doc. A) è dunque da

ritenere valida.

4.

L’appellante chiede poi

l’annullamento della disdetta straordinaria per mora siccome contraria al

principio di buona fede secondo l’art. 271 CO. In particolare ella ritiene

abusiva la disdetta poiché la locatrice, con la diffida 31 ottobre 2012 avrebbe

reclamato una somma nettamente superiore a quanto realmente dovuto.

4.1

Il Pretore ha già illustrato

compiutamente l’istituto della buona fede come argomento di contestazione della

disdetta ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO (sentenza impugnata, consid. 4b). A ciò si aggiunga ancora che l’annullamento della disdetta in questi

casi è ammessa restrittivamente e solo in circostanze particolari ed

eccezionali. Ad esempio, quando il locatore rivendica un importo nettamente superiore

a quanto realmente dovuto, oppure quando l’importo scoperto è insignificante o,

ancora, quando il ritardo nel pagamento dopo la diffida è di poco conto, e

prima il conduttore si sia regolarmente liberato del proprio debito (Wessner, op. cit., n. 37 e 43 ad art.

257d CO; sentenza del Tribunale federale 566/2011del 6 dicembre

2011, consid.4.1;4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4,4A_641/2011

del 27 gennaio 2012 consid. 5).

4.2

La differenza tra l’ammontare

realmente dovuto e quello richiesto con la diffida 31 ottobre 2012 è

rappresentato dall’importo relativo al conguaglio delle spese accessorie pari a

fr. 3'076.75 (vedi sopra consid. 3.6). Il Pretore ha ritenuto che i conguagli

delle spese accessorie potevano essere richiesti nella diffida in discussione, avendo

la conduttrice omesso di contestarli davanti alla competente autorità. L’appellante,

venendo meno al suo obbligo di motivazione secondo l’art. 311 CPC, non si

confronta compiutamente con la motivazione del Pretore, limitandosi a sollevare,

per la prima volta in questa sede e quindi irritualmente (art. 317 CPC),

l’abusività della disdetta, poiché l’ammontare richiesto sarebbe nettamente

superiore a quanto realmente dovuto. Ne discende che su questo punto la censura

è irricevibile. L’appello risulta pure infondato, non risultando dagli atti di

causa alcun motivo per cui la locatrice potesse ritenere che il conguaglio

delle spese accessorie non fosse esigibile (Bohnet/Montini,

Droit du bail à loyer, n. 16 ad art. 257c CO). In definitiva la contestazione

della disdetta risulta priva di fondamento, non ravvisandovi altri motivi

(nemmeno sollevati in questa sede dalla conduttrice) per ritenere la disdetta

in rassegna contraria al principio della buona fede. E’ vero, come affermato

dall’appellante e dal Pretore, che la locatrice, rappresentata da una società

attiva nel ramo immobiliare, ha gestito la pratica in maniera confusa e

imprecisa. Tuttavia non si può trascurare che la conduttrice dal mese di maggio

2011.

era sistematicamente in ritardo con il pagamento delle pigioni. I relativi

versamenti avvenivano il più delle volte solo a parziale copertura di quanto

dovuto e variavano il più delle volte nel loro ammontare, contribuendo alla

confusione nella gestione della situazione contabile. In queste circostanze non

si poteva pretendere dalla locatrice che avesse a tollerare una sistematica

violazione contrattuale. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale nel

contratto di locazione l’interesse del locatore si concentra sul pagamento della

pigione, quale contropartita della sua prestazione, e non gli si può quindi

imporre di tollerare un conduttore in mora, così che la disdetta straordinaria

notificata per il mancato pagamento della pigione si fonda su un interesse

perfettamente legittimo del locatore, che non può essere qualificato di abusivo

(sentenza del Tribunale federale 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4).

La mora della conduttrice esclude automaticamente ogni possibilità di

protrazione del contratto di locazione, come prescrive l’art. 272a cpv. 1 lett.

b CO.

5.

definitiva, l’appello deve essere respinto per quanto ricevibile. Trattandosi

di una contestazione per nullità di una disdetta, in subordine di sua abusività

ai sensi degli artt. 271 segg. CO, il valore di causa, anche ai fini di un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, corrisponde a 3 anni

di locazioni (sentenza del Tribunale federale 4A_551/2009 del 6 ottobre 2010;

4A_130/2008 del 26 maggio 2008, consid. 1.1) ed è quindi di fr. 73'200.60 come

accertato dal Pretore. Le spese processuali della presente procedura seguono la

soccombenza (art. 106 CPC) e sono quindi poste a carico della conduttrice, che

rifonderà a controparte un’adeguata indennità per spese ripetibili di appello,

calcolate secondo gli artt. 11 e 13 del Regolamento sulle ripetibili. Queste

ultime vanno comunque contenute in ragione del fatto che l’onere per la

redazione della risposta è stato tutto sommato limitato. Esse si esauriscono in

quattro pagine, ove sono riportati i fatti accertati dal Pretore e le

argomentazioni giuridiche si esauriscono in pochi paragrafi.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L’appello 4 ottobre 2013

di AP 1 è respinto per quanto ricevibile.

2. Le spese processuali di

complessivi fr. 1'000.- sono poste a carico di AP 1, che rifonderà alla

controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici (pagina

seguente)

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).