12.2013.170

Contratto di locazione commerciale, riduzione della pigione per difetti (infiltrazioni di acqua in un capannone)

27 gennaio 2014Italiano18 min

Fatti

A. Con

contratto 26 maggio 2010, AO 1, titolare della ditta individuale __________ (in

seguito: conduttrice) ha preso in locazione dalla società AP 1 (in seguito:

locatrice) l’intero fondo part. n. __________, stabile industriale e terreno

annesso, “composto di 450 m2 coperti e 528 m2 terreno esterno, per un totale di 978 m2”. La locazione è iniziata il 1° luglio 2010 per una durata iniziale di

5 anni con un preavviso di disdetta di 6 mesi, con prima scadenza il 1° luglio

2015, con pigione mensile di fr. 4'200.-, da pagare anticipatamente entro la

fine del mese precedente (doc. A). Prima di sottoscrivere il contratto,

l’istante ha visitato la proprietà assieme al proprio compagno S__________ e al

di lui padre, T__________. In rappresentanza della convenuta era presente a

quel sopralluogo la signora Z__________, dipendente di una società che gestisce

la AP 1 (v. deposizioni S__________ e __________ Z__________, verbale udienza

14 febbraio 2012).

B. Con

scritto del 22 luglio 2010, la conduttrice ha fissato alla locatrice un termine

di 10 giorni per metterle a disposizione una superficie esterna di 300 m2 libera da qualsiasi restrizione di utilizzo, superficie che ha indicato corrispondere all’area

esterna gravata da diritti di passo, quindi non utilizzabile a suo piacimento

(doc. C). Con un nuovo scritto del 13 agosto 2010 l’istante ha ribadito

l’impossibilità di utilizzare una parte consistente della superficie esterna (300 m2) a causa dell’obbligo di lasciarla a disposizione di terzi titolari di diritto di passo, notificando

pure difetti d’infiltrazioni d’acqua all’interno dello stabile. Dopo aver

fissato alla locatrice un termine fino al 15 settembre 2010 per eliminare i

difetti, la conduttrice ha preannunciato sia il deposito delle pigioni, sia una

richiesta di riduzione della pigione in caso di mancata eliminazione dei

difetti nel termine impartito (doc. D). Con scritto 10 settembre 2010 la locatrice

ha riconosciuto l’esistenza d’infiltrazioni, precisando di essersi attivata per

la riparazione, e ha negato che l’esistenza di diritti di passo sulla

superficie esterna costituisse un difetto. Il 6 ottobre 2010 la conduttrice ha

depositato l’intera pigione di fr. 4'200.- mensili all’Ufficio di conciliazione

in materia di locazione, facendo valere l’esistenza di difetti, all’inizio di

ogni mese e non più anticipatamente, la prima volta il 6 ottobre 2010 (doc. 3,

4 e 5). La conduttrice ha inoltre promosso istanza il 27 ottobre 2010 all’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Minusio, chiedendo una riduzione

della pigione di fr. 1'400.- mensili, corrispondenti alla mancanza di 300 m2 di terreno effettivo utilizzabile pari a 15 posti d’auto scoperti di fr. 70.- ciascuno, nonché

una riduzione della pigione di ulteriori fr. 1'000.- mensili dovuta a varie

infiltrazioni d’acqua, il tutto fino all’eliminazione dei difetti. Nella

decisione del 30 marzo 2011, l’Ufficio di conciliazione ha ammesso l’esistenza

di difetti, limitati alle infiltrazioni d’acqua, e ha parzialmente accolto la

richiesta di riduzione della pigione mensile, nella misura di fr. 210.- mensili

(5% del canone di locazione) dal 1° agosto 2010 fino a completa eliminazione

dei suddetti difetti, respingendo le altre richieste della conduttrice.

C. La

conduttrice si è rivolta il 29 aprile 2011 alla Pretura della giurisdizione di

Locarno-Campagna, chiedendo che la pigione fosse ridotta di fr. 700.- mensili

dal 23 luglio 2010 per la mancanza di superficie esterna utilizzabile, e di fr.

1'000.- mensili dal 14 agosto 2010 per le infiltrazioni di acqua nel capannone.

L’attrice ha inoltre postulato il mantenimento del deposito delle pigioni

presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio fino

all’eliminazione dei difetti, rispettivamente in caso di mancata eliminazione

fino al termine della locazione. Con istanza cautelare del 1° luglio 2011 la

locatrice ha chiesto la liberazione in suo favore di tutte le pigioni poiché

depositate in ritardo, ossia all’inizio del mese corrente di locazione e non

anticipatamente nel corso del mese precedente come previsto contrattualmente;

in via subordinata ne ha richiesto la liberazione parziale. In occasione del

contraddittorio tenutosi il 21 luglio 2011 le parti hanno concordato la

liberazione delle pigioni depositate in ragione di fr. 2'500.- mensili in

favore della locatrice, lasciando quindi depositata la somma residua di fr.

1'700.- per ogni mese di deposito, somma corrispondente alla riduzione della

pigione per difetti postulata dall’attrice. Per le pigioni non ancora scadute,

l’accordo prevedeva che la conduttrice avrebbe continuato a depositare per ogni

mese a venire la somma di fr. 1'700.- versando direttamente alla locatrice la

rimanenza di fr. 2'500.- (v. verbale di udienza 21 luglio 2011). Nei mesi

successivi, il deposito della quota di pigione e il versamento della rimanenza

alla locatrice non sono avvenuti anticipatamente ma nei primi giorni del mese

corrente di locazione (doc. 5). Nella risposta e all’udienza di discussione del

20 settembre 2011 la locatrice convenuta in causa ha ribadito che le pigioni

depositate dovevano essere liberate in suo favore, essendo state versate senza

effetto liberatorio poiché in ritardo rispetto ai termini contrattualmente

previsti. Per quanto riguarda l’esistenza dei difetti, la locatrice ha addotto

che l’attrice aveva visitato l’immobile prima di stipulare il contratto e aveva

quindi potuto rendersi conto che il piazzale esterno non era liberamente

usufruibile, essendo in parte occupato da una strada gravata da diritti di

passo in favore di terzi. In merito alle infiltrazioni d’acqua, la convenuta ha

negato che esse siano di tale gravità ed intensità da giustificare la domanda

di riduzione della conduttrice, corrispondente pressoché al 25% della pigione

mensile. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento

finale. Nelle conclusioni scritte 24 luglio 2013 rispettivamente 26 luglio 2013

esse hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.

D. Statuendo

il 18 settembre 2013, il Pretore aggiunto ha accertato la presenza dei difetti

lamentati dalla conduttrice per quel che concerne le infiltrazioni d’acqua

all’interno del capannone e ha parzialmente accolto la petizione, accordando

una riduzione della pigione di fr. 630.- mensili, pari al 15%, per il periodo

compreso tra il 14 agosto 2010, data alla quale è stato notificato il difetto,

e l’eliminazione dello stesso. Il primo giudice ha inoltre ordinato alla

locatrice di eliminare entro due mesi dalla crescita in giudicato della

decisione i difetti all’origine delle infiltrazioni d’acqua al pianterreno

dello stabile locato descritti nella perizia giudiziaria e all’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Minusio di liberare in ragione di fr.

630.- mensili in favore della conduttrice le pigioni da lei depositate

anticipatamente e di versare il saldo alla locatrice.

E. La

convenuta è insorta contro la citata decisione con appello 10 ottobre 2013,

chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione e in via

subordinata di accoglierla limitatamente a una riduzione mensile di fr. 210.-,

pari al 5% del canone di locazione, il tutto con protesta di tassa, spese e

ripetibili di appello. Nella risposta 18 novembre 2013 l’attrice propone di

respingere l’appello, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle

argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi

considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale

civile svizzero (CPC; RS 272). Avviata con petizione 29 aprile 2011, la presente

procedura è interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di

depositi di pigioni locative, la procedura semplificata senza riguardo al

valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC). Nelle controversie patrimoniali

con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile

mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 18

settembre 2013 e l’appello del 10 ottobre 2013 è di conseguenza tempestivo,

così come lo è la risposta 18 novembre 2013.

2.

Non

è più contestato in questa sede che l’impossibilità per la conduttrice di

usufruire di tutto il piazzale non costituisce un difetto della cosa locata,

come accertato dal Pretore aggiunto. Rimane in discussione la domanda di

riduzione della pigione per i disagi dovuti alle infiltrazioni d’acqua nel

capannone. Non è più contestato che vi siano infiltrazioni d’acqua nel

capannone, né la tempestività della loro notifica alla locatrice. Il Pretore

aggiunto ha ritenuto provata l’esistenza delle infiltrazioni, nemmeno

contestate dalla locatrice, e la notifica del difetto da parte della

conduttrice, avvenuta il 13 agosto 2010 (doc. D). Per quel che concerne la

determinazione della riduzione della pigione, il primo giudice è giunto alla

conclusione che la locatrice ammetteva di fatto una riduzione del 5%, non

avendo contestato la decisione in tal senso dell’Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Minusio. Egli ha poi ritenuto tardiva la tesi giuridica

della convenuta, esposta solo con le conclusioni, secondo la quale la

conduttrice era a conoscenza delle infiltrazioni d’acqua, avendo un suo

rappresentante visitato i locali prima della conclusione del contratto. Il Pretore

aggiunto ha valutato le deposizioni testimoniali e le risultanze della perizia

giudiziaria, oltre che del sopralluogo, e ne ha concluso che non vi erano

infiltrazioni dal tetto, mentre vi erano sei punti di infiltrazioni d’acqua lungo

una parete a ogni episodio piovoso. La presenza di acqua in un capannone

adibito a officina e magazzino di componenti meccaniche, sensibili alla

ruggine, costituiva secondo il primo giudice un difetto medio-grave, tanto più

che le infiltrazioni si manifestavano su un lato del capannone, lungo 30 metri, per una lunghezza di ben 25 metri. Dopo aver ponderato tali elementi e aver riepilogato la

giurisprudenza federale e cantonale in materia, il Pretore aggiunto ha ridotto

del 15% la pigione mensile, per il periodo dal 14 agosto 2010 alla data di

eliminazione dei difetti. Ha inoltre disposto la liberazione parziale in tale

misura delle pigioni depositate anticipatamente all’Ufficio di conciliazione in

materia di locazione.

3.

L’appellante

rimpovera in primo luogo al Pretore aggiunto di aver a torto considerato che la

locatrice aveva accettato la riduzione della pigione del 5% decisa il 30 marzo

2011.

dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio, per non

aver essa contestato tale decisione. La critica è fondata. L’Ufficio di

conciliazione non è un’autorità giudiziaria di prima istanza e la sua decisione

ha autorità di cosa giudicata solo se entrambe le parti non la contestano (DTF

135.

III 253, 137 III 24). È pacifico che in concreto la decisione dell’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Minusio non è stata accettata dalla

conduttrice, rivoltasi tempestivamente alla Pretura con l’azione che qui ci

occupa. Ne deriva che la citata decisione non è diventata definitiva e che la

locatrice era libera di proporre le proprie conclusioni sull’oggetto del

litigio senza essere vincolata dalla decisione 30 marzo 2011. Il Pretore aggiunto

doveva quindi esaminare la fattispecie con pieno potere cognitivo. Né egli

poteva far capo a dichiarazioni delle parti rese nella procedura di

conciliazione, visto il chiaro testo dell’art. 205 CPC, che vieta la

verbalizzazione delle dichiarazioni delle parti e il loro uso nella susseguente

procedura decisionale.

4.

Secondo

l’appellante le infiltrazioni d’acqua erano note alla conduttrice prima della

firma del contratto di locazione, ciò che escluderebbe l’esistenza di un

difetto della cosa locata. In questa sede la locatrice ribadisce quanto da essa

affermato solo in sede di conclusioni, appoggiandosi a quanto emerso dalla deposizione

testimoniale di T__________. Il Pretore non ne ha tenuto conto, ritenendo nuova

la tesi della locatrice, secondo la quale il testimone, che aveva costatato le

infiltrazioni d’acqua, era da considerare rappresentante dell’attrice nelle

trattative per la conclusione del contratto di locazione, o un suo ausiliario. L’appellante

rimprovera al Pretore aggiunto di non aver tenuto conto di un fatto emerso

dall’istruttoria, violando così il diritto federale. Ci si potrebbe invero

interrogare sul quesito di sapere se in una procedura semplificata in cui il

giudice accerta d’ufficio i fatti (art. 243 cpv. 2 lett. c, 247 cpv. 2 lett. a

CPC) non debbano essere tenuti in considerazione anche fatti emersi

dall’istruttoria, ancorché non allegati dalle parti. Il quesito può tuttavia

rimanere indeciso. La circostanza che la conduttrice fosse al corrente delle

infiltrazioni prima della conclusione del contratto di locazione, infatti, non

migliora per nulla la posizione della locatrice e il suo obbligo di eliminare i

difetti. Il contratto di locazione non contiene nella fattispecie una clausola

di accettazione dei difetti o la rinuncia della conduttrice a far valere i

diritti conferiti dagli art. 259a a 259i CO. Ne deriva che costei, anche se fosse

stata al corrente delle infiltrazioni d’acqua prima di sottoscrivere il

contratto, ha il diritto di chiedere la riparazione della cosa locata, come

prevede esplicitamente l’art. 258 cpv. 3 CO (Bohnet/Montini,

Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 53 ad art. 258) e di esercitare

tutti i diritti che ne derivano.

5.

Rimane

da determinare la gravità del difetto e l’entità della riduzione della pigione.

L’appellante contesta che i disagi derivanti dalle

infiltrazioni d’acqua costituiscano un difetto medio-grave, come ammesso dal

Pretore aggiunto. La locatrice afferma che gli accertamenti del primo giudice

sono manifestamente inesatti, poiché non tengono conto delle risultanze del

complemento peritale, dal quale risulta che le infiltrazioni non riguardano la

parete per una lunghezza di 25 metri, ma solo 6 punti della medesima. Ne

deriva, prosegue la locatrice, che il difetto è minimo e che giustifica,

tutt’al più e in via subordinata “pro bono ac pacis” una riduzione del

5% della pigione.

5.1

Nella

decisione impugnata il Pretore aggiunto ha già compiutamente esposto la

dottrina e la giurisprudenza applicabili alla riduzione della pigione per

difetti della cosa locata, alle quali si rinvia. L’istruttoria dimostra in modo

chiaro quale sia l’estensione delle infiltrazioni di cui si duole la

conduttrice. La perizia giudiziaria, in particolare, contiene una

documentazione fotografica esplicita, attestante un desolante stato di degrado

della lamiera del capannone, attaccata dalla ruggine (pag. 11) e i punti di

infiltrazione all’interno del manufatto (pag. 12, 13, 14), dove l’acqua filtra

dalla parete. Il perito giudiziario ha accertato che “all’interno del capannone

vi sono evidenti infiltrazioni di acqua in diversi punti dovuti alla pioggia. I

pannelli verticali di facciata appoggiano su un cordolo in calcestruzzo. La

conseguenza di questa esecuzione non a regola d’arte è l’infiltrazione di acqua

verso l’interno (cv. foto 11, 12, 14)”. È ben vero, come afferma l’appellante,

che il perito giudiziario non ha riscontrato infiltrazioni dal tetto, ma ciò

non toglie che egli ha accertato infiltrazioni d’acqua verso l’interno

“praticamente in tutte le finestre e le porte”, a causa di raccordi e

sigillature non eseguiti a regola d’arte o vetusti. Le infiltrazioni di acqua

dal giunto di facciata e attorno ai serramenti “si verificano ogni volta che

piove e comportano un disagio per lo stazionamento di materiale (cartoni,

materiale che può arrugginire, materiale deteriorabile, ecc,.) ma anche per il

lavoro, considerando che sotto alle finestre bisogna sempre fare i conti con

l’acqua che entra” (perizia giudiziaria, pag. 5). Confrontato a precise

domande, il perito giudiziario ha poi approfondito il tema delle infiltrazioni

d’acqua nel complemento peritale del 28 marzo 2013. Egli ha rilevato che le

infiltrazioni menzionate nel referto peritale erano “presenti, diffuse e

frequenti”, visibili ancora due giorni dopo la fine di un episodio piovoso

(pag. 5 complemento peritale, fotografie pag. 9, 10, 11 e 12). Il perito

giudiziario ha dato atto di non aver rilevato un disagio nell’uso della cosa

locata in occasione dei suoi sopralluoghi. Un cliente della conduttrice ha

invece riferito che in un giorno di pioggia ha visto l’acqua scorrere dalle

pareti del capannone, sia nella parte adibita ad ufficio sia in quella adibita

a magazzino, e il personale spostare macchine e scatoloni di merce per impedire

che si bagnassero (deposizione Z__________, verbale 14 febbraio 2012, pag. 6).

5.2

circostanze del genere l’apprezzamento del Pretore aggiunto sull’entità del

difetto non presta il fianco alla critica. È innegabile, come affermato dal

perito giudiziario, che la conduttrice sia limitata nell’uso del capannone in

caso di pioggia, poiché su una parete vi sono ben 6 punti dai quali l’acqua si

infiltra, “sulla lunghezza di ca. 25 m. Questo tipo di infiltrazione riguarda

il lato Sud e Ovest. Inoltre anche i serramenti in metallo presentano

infiltrazioni” (complemento peritale, pag. 4). Il difetto trova origine

nell’esecuzione non a regola d’arte del manufatto e nella sua vetustà ed è

persistente. I tentativi di sigillatura messi in opera dalla conduttrice, come

rileva il perito giudiziario, erano solo provvisori e comunque non potevano

rimediare al difetto. Per un difetto medio-grave come quello accertato dal

Pretore aggiunto, la riduzione del 15% della pigione

concessa non appare ingiusta o iniqua, ma è del tutto giustificata e in linea

con la giurisprudenza sviluppata in materia, alla quale la decisione impugnata

espressamente rinvia. Inoltre, la quantificazione appare altrettanto adeguata

se confrontata ad altri giudizi in caso d’infiltrazioni d’acqua di locali in

luoghi ben precisi laddove la giurisprudenza accorda riduzioni che vanno dal

15% al 40% (Bohnet/Montini, Droit

du bail à loyer, Commentaire pratique, n.67 ad art. 259d CO, pag. 389).

5.3

valutazione che il Pretore aggiunto ha operato, sulla scorta delle risultanze

istruttorie e secondo il suo libero potere di apprezzamento, regge alle

critiche. L’appello deve di conseguenza essere respinto.

6.

spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). In sede di

appello esse sono determinate su di un valore litigioso di fr. 39'000.- (39

mesi x fr.1’000.- di riduzione mensile contestata) come emerge dal calcolo

indicato dal Pretore, non contestato dalle parti. La tassa di giustizia di

appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7, 8 e 13 LTG (procedura

semplificata, causa di locazione con valore superiore a fr. 30'000.-) e l’indennità

ripetibile è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del

Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza

giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).

Dispositivo

Per questi motivi

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello 10 ottobre 2013 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di appello, in complessivi fr. 1'000.-, sono poste a carico dell’appellante, la quale

rifonderà all’appellata fr. 1’500.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

- e

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e

di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori

inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art.119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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