Locazione. Protrazione

Incarto n.

12.2013.171

Lugano

19 maggio 2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliera:

Verda

Chiocchetti

sedente

per statuire nella causa – inc. n. SE.2011.255

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con petizione 8

agosto 2011 da

AP 1

patr. dall’ RA 1

contro

AO

1

patr. dall’ RA 2

con cui ha chiesto in

via principale l’annullamento della disdetta 23 marzo 2011, in via subordinata una protrazione della locazione pari a sei anni, ovvero fino al 31 dicembre

2017;

domande avversate dalla

controparte e sulle quali la Pretora ha statuito con decisione 2 ottobre 2013,

con cui ha accolto parzialmente la petizione, nel senso che ha accertato la

validità della disdetta 23 marzo 2011 con effetto a partire dal 31 dicembre

2011 e ha concesso alla conduttrice una protrazione unica della locazione fino

al 30 giugno 2015, nonché ha posto le spese processuali a carico dell’attrice

in ragione di 7/10 e il restante a carico della controparte, con obbligo per la

prima di corrispondere alla convenuta ripetibili ridotte;

appellante l’attrice che

con appello 31 ottobre 2013 chiede in via principale la riforma del querelato

giudizio nel senso di accordare una protrazione della locazione di sei anni,

ovvero fino al 31 dicembre 2017, in via subordinata di concederle la “facoltà

di chiedere una seconda protrazione (…) da sollecitarsi entro la scadenza della

prima protrazione concessa (30 giugno 2015)”, e in ogni caso di riformare il

dispositivo sulle spese giudiziarie, nel senso di ripartire le spese

processuali a metà tra le parti e di compensare le ripetibili, con protesta

delle spese e ripetibili di appello;

mentre con risposta 9

gennaio 2014 la convenuta ha postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 24 dicembre 1998 __________

ha concesso in locazione a AP 1 “un locale avente una superficie di 42 mq” adibita

a “tax-free-shop” al pianterreno dell’aeroporto di __________ e, meglio,

all’interno della sala d’attesa dei passeggeri. Il contratto, con inizio il 1°

gennaio 1999, prevedeva quale prima scadenza il 31 dicembre 2001, con rinnovo

tacito di anno in anno in caso di mancata disdetta con preavviso di sei mesi.

Il canone di locazione era stato fissato in fr. 171'000.- annui oltre il 25% della

parte eccedente la somma di fr. 1'000'000.- di cifra d’affari annua (doc. C1).

Il 22 settembre 2007 AO 1, subentrata __________ quale locatrice, e la

conduttrice summenzionata hanno stipulato un nuovo contratto di locazione

inerente al medesimo oggetto. La parti hanno previsto che la locazione, con

inizio il 1° gennaio 2006, sarebbe stata di durata indeterminata con

possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi alla scadenza del 31

dicembre, la prima volta il 31 dicembre 2008. Esse hanno altresì fissato la

pigione in fr. 50'000.- annui oltre le spese accessorie, da corrispondere

anticipatamente in due rate semestrali di medesimo importo, ovvero il 31 marzo

e il 30 settembre (doc. C2). Il 1° ottobre 2008 le medesime parti hanno

sottoscritto un nuovo contratto, sempre inerente al medesimo oggetto, spiegando

che sarebbe stato adibito a “Travel Retail & Duty Free Shop”, con inizio

precedentemente, ovvero il 1° gennaio 2008, e di durata indeterminata, con

possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi per la fine di giugno e

dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2009. Esse hanno previsto un canone

di locazione di fr. 50'000.- annui oltre le spese accessorie, da versare in

quattro rate anticipatamente, ovvero entro il 31 marzo, il 30 giugno, il 30 settembre

e il 31 dicembre (doc. C).

Fatti

B. Con raccomandata 23 dicembre

2010 la locatrice ha comunicato alla conduttrice la disdetta del rapporto di

locazione, con preavviso di sei mesi per il 30 giugno 2011 (doc. E). Il 23

marzo 2011 la locatrice ha notificato alla conduttrice, questa volta su modulo

ufficiale, un’ulteriore disdetta con effetto a partire dal 31 dicembre 2011

(doc. M). In data 14 aprile 2011 quest’ultima ha chiesto alla locatrice, per il

tramite del proprio patrocinatore, di indicarle i motivi alla base di tale

disdetta (doc. N). Il 27 maggio 2011 il legale della locatrice ha risposto

ricordando alla controparte che __________, azionista maggioritario della

locatrice, aveva licenziato per il tramite del Municipio un messaggio inteso

alla ricapitalizzazione e al rilancio dell’aeroporto di __________, che avrebbe

dovuto assumere tutte le attività accessorie. Egli ha altresì rammentato alla

conduttrice che il contratto di locazione era stato concluso su base periodica

annuale e non garantiva alcuna durata minima (doc. O).

C. Con decisione 31 maggio 2011

il competente Ufficio di conciliazione, adito dalla conduttrice che aveva

contestato la validità della disdetta testé menzionata poiché non notificata su

modulo ufficiale, ha stralciato dai ruoli tale procedura in quanto divenuta

priva di oggetto a seguito del ritiro, da parte della locatrice, della disdetta

23 dicembre 2010 e della notifica di un’ulteriore disdetta formalmente valida

(inc. rich. UC n. 52/11). Nel frattempo, con istanza 10 maggio 2011 la

conduttrice ha adito nuovamente l’Ufficio di conciliazione, chiedendo in via

principale l’annullamento della disdetta 23 marzo 2011 e in via subordinata una

protrazione della locazione della durata di sei anni (doc. Q). Fallito il

tentativo di conciliazione, con decisione 12 luglio 2011 (inc. 55/11) l’Ufficio

in questione ha rilasciato l’autorizzazione ad agire (doc. U; cfr. anche doc. S

e T).

D. Con petizione 8 agosto 2011 AP

1 ha convenuto AO 1 dinnanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4,

al fine di ottenere in via principale l’annullamento della disdetta 23 marzo 2011, in via subordinata una protrazione della locazione pari a sei anni, ovvero fino al 31 dicembre

2017. Con risposta 29 settembre 2011 la locatrice si è opposta alle domande

avversarie. Esperita l’istruttoria le parti hanno prodotto memoriali scritti

nei quali si sono confermate nei loro rispettivi punti di vista. Con decisione

Considerandi

2.

ottobre 2013 la Pretora ha accolto parzialmente la petizione, nel senso che

ha accertato la validità della disdetta 23 marzo 2011 con effetto a partire dal

31.

dicembre 2011 e ha concesso alla conduttrice una protrazione unica della

locazione fino al 30 giugno 2015, nonché ha posto le spese processuali a carico

dell’attrice in ragione di 7/10 e il restante a carico della controparte, con

obbligo per la prima di corrispondere alla convenuta ripetibili ridotte.

E. Con

appello 31 ottobre 2013 la conduttrice ha impugnato il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di: I) in via principale accordare

una protrazione della locazione di sei anni, ovvero fino al 31 dicembre 2017;

II) in via subordinata di concederle la “facoltà di chiedere una seconda

protrazione (…) da sollecitarsi entro la scadenza della prima protrazione

concessa (30 giugno 2015)”. L’attrice ha altresì impugnato il dispositivo

sulle spese giudiziarie, nel senso di ripartire le spese processuali a metà tra

le parti e di compensare le ripetibili. Con risposta 9 gennaio 2014 la

convenuta ha postulato la reiezione del gravame.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in

vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova

applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è

stata avviata l’8 agosto 2011 e, quindi, dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).

In materia di protezione dalla disdetta o di protrazione del rapporto di

locazione di locali commerciali è prevista la procedura semplificata senza

riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC; cfr. DTF 139 III

457). Nelle controversie patrimoniali con un valore litigioso di almeno fr.

10'000.- la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv.

2.

CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie

la decisione impugnata è stata intimata il 3 ottobre 2013 e ricevuta dalla

conduttrice il 4 ottobre 2013. Ne consegue che il gravame 31 ottobre 2013 è

tempestivo, così come, tenuto conto delle ferie giudiziarie, lo è la risposta,

presentata il 9 gennaio 2014.

2.

In appello non è più

dibattuta la questione della validità della disdetta, bensì unicamente quella

inerente alla protrazione della locazione. Secondo gli art. 272 cpv. 1 e 272b

cpv. 1 CO il conduttore di locali d’abitazione e commerciali può esigere la

protrazione della locazione per una durata massima di sei anni se la fine della

medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si

giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Sono considerati

effetti gravosi ai sensi della disposizione le condizioni particolari che

rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine

fissato nella disdetta; non così, invece, i disagi inevitabilmente legati alla

disdetta, che mediante una protrazione non vengono attenuati bensì solamente

procrastinati (Lachat, Le bail à

loyer, Losanna 2008, p. 771; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11

e 14 ad art. 272 CO). Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice

pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori

elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO – le circostanze che hanno

determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, la

durata della locazione, la situazione personale, familiare ed economica delle

parti come pure il loro comportamento, l’eventuale fabbisogno del locatore o

dei suoi stretti parenti o affini come pure la sua urgenza, la situazione sul

mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali – e dello scopo della

protrazione, che risiede in sostanza nel concedere al conduttore un termine più

ampio e sufficiente per cercare un’adeguata soluzione alternativa o, perlomeno,

per attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (DTF 136 III 190 consid. 6; sentenza

del Tribunale federale inc.4A_143/2008 del 26 gennaio 2009, consid. 7.1, 7.1.1

e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (DTF

105.

II 197; sentenze del Tribunale federale inc.4C.455/1999 del 21 marzo 2000, consid. 4a, inc.4C.343/2004 del 22 dicembre 2004, consid. 4.1, inc.4C.29/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.1; II CCA, sentenze inc. 12.2008.103 del 23 dicembre 2008,

inc. 12.2008.57 del 20 febbraio 2009, inc. 12.2008.235 del 15 settembre 2009,

inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013, inc. 12.2013.12 del 2 ottobre 2013; SVIT,

op. cit., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des

Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.; Tercier, Les

contrats spéciaux, 3ª ed., n. 2483).

3.

Per quanto di interesse in questa

sede, la Pretora ha accertato la necessità, per la locatrice, di disporre della

superficie commerciale occupata dalla controparte, così da poter gestire

direttamente o tramite società terze le attività commerciali legate

all’aeroporto, incrementare la cifra d’affari e rendere lo scalo più attrattivo

estendendo l’attività di duty-free anche ai passeggeri in arrivo. La prima

giudice ha poi reputato che l’attività esercitata dalla conduttrice può essere

svolta anche negli altri aeroporti situati su suolo elvetico, così come nei

vicini scali italiani di __________ e __________, e che lo scopo sociale della

medesima rivela che essa potrebbe occuparsi anche di nuovi settori. Tenendo

conto di tali elementi, così come della durata della locazione, la Pretora ha

quindi accordato una protrazione unica e definitiva fino al 30 giugno 2015.

4.

L’appellante

critica anzitutto il giudizio pretorile affermando che la durata della

protrazione della locazione è “insufficiente (…) non rispecchia affatto le

necessità della fattispecie”. Essa reputa, altresì, che la prima giudice abbia

effettuato la ponderazione degli interessi delle parti in modo “manifestamente

iniquo, sottacendo alcuni aspetti importanti relativi al contratto di locazione

e all’inquilina, e attribuendo un peso eccessivo al fabbisogno invocato dalla

locatrice”, così come che la Pretora abbia “valutato erroneamente la situazione

della conduttrice, ignorandone le difficoltà; il suo esame risulta contrario al

diritto e arbitrario” (memoriale, pag. 9 in fondo e 10 in alto). Le argomentazioni testé riportate sono del tutto generiche e sprovviste di qualsiasi

riferimento concreto alla fattispecie. Esse non soddisfano quindi in alcun modo

le esigenze di motivazione previste dall’art. 311 cpv. 1 CPC, sicché su questo

punto l’appello è inammissibile.

5.

L’appellante non contesta

la volontà dell’attrice di controllare le attività accessorie onde aumentare la

propria cifra d’affari, ma reputa che tale bisogno risulta “inconsistente,

secondario e futuro”. A suo dire, invero, tali attività costituiscono

attualmente solo il 3-4% della cifra d’affari globale della controparte, mentre

in media esse rappresentano il 30% circa del fatturato globale. La conduttrice

non comprende, quindi, in che misura la ripresa della sua attività da parte

della convenuta possa fare, per quest’ultima, la differenza, mentre per essa

sarebbe di importanza vitale (memoriale, pag. 10 in fondo e 11 in alto). Al riguardo l’attrice rinvia alla testimonianza di __________ __________,

direttore della convenuta. Su questo punto egli ha dichiarato che “negli altri

aeroporti le attività accessorie sono di principio assunte direttamente

dall’aeroporto stesso, specialmente per quanto attiene alle attività di duty-free.

Aggiungo che le attività accessorie costituiscono in media il 30% circa del

fatturato globale. È in questo contesto di rilancio che si inserisce la

disdetta del contratto di locazione notificata ad AP 1. È intenzione di AO 1

assumere direttamente o per il tramite di società da essa controllata l’attività

di duty-free. E ciò al fine di riportare in equilibrio l’azienda; è infatti

notoria l’attuale situazione di deficit di AO 1 dovuta anche al fatto che a __________

non si raggiunge il 30% del fatturato globale per le attività accessorie. A __________

attualmente le attività accessorie costituiscono il 3-4% della cifra d’affari

globale” e ha soggiunto che “L’aeroporto di __________ ha assunto direttamente

l’attività di duty-free quadruplicando il margine di utile. È per questo motivo

che AO 1 prendendo ad esempio altri aeroporti ha deciso di modificare strategia

e di assumere direttamente oppure tramite società terze, ma con diverse

modalità (ad esempio tramite la partecipazione agli utili) le attività

accessorie” (verbale di audizione testimoniale 26 gennaio 2012, pag. 1 in mezzo e 2 in fondo). Dalla testimonianza a cui la stessa appellante fa riferimento, quindi,

emerge la volontà della locatrice di incrementare la percentuale attuale in

ragione della gestione propria dell’attività accessoria. Ne consegue che la

censura dell’attrice non può essere condivisa.

6.

La

conduttrice afferma, altresì, che la circostanza che il locatario

(correttamente: locatore) non possieda le autorizzazioni amministrative

necessarie a breve o medio termine per eseguire lavori importanti all’oggetto

locato “milita a favore di una proroga di una certa durata” (appello, pag. 10 in mezzo). L’appellante sottolinea, poi, l’inesistenza di progetti o piani relativi alla

trasformazione dell’oggetto locato, sicché la controparte non avrebbe reso

verosimile l’esigenza di procedere a dei lavori di ristrutturazione, né avrebbe

dimostrato che i medesimi sarebbero di rilievo. A dire dell’attrice, quindi, il

bisogno addotto dalla convenuta sarebbe unicamente “ipotetico e secondario”

(memoriale, pag. 11 in alto). Dall’istruttoria è tuttavia emerso che la

necessità di gestire gli spazi locati alla conduttrice sussiste

indipendentemente da una trasformazione dell’area aeroportuale. Invero, il

teste __________ __________ – le cui dichiarazioni non sono peraltro state

criticate quali inattendibili ma perfino riportate dall’appellante a sostegno

delle proprie argomentazioni (cfr. sopra, consid. 5) – ha affermato la volontà

della locatrice di rivedere complessivamente la strategia economica dell’aeroporto,

comprendendo quindi anche l’assunzione delle attività accessorie (cfr. sopra,

consid. 5). Dal carteggio processuale è emerso, come evidenziato dalla Pretora

(decisione querelata, pag. 5 in mezzo), che tale procedere si fonda sul

messaggio 6 aprile 2011 del Municipio di __________, inteso alla richiesta di

un credito di fr. 3'150'000.- per il risanamento finanziario di AO 1, mediante

la ricapitalizzazione della società e la concessione di misure transitorie a

sostegno della gestione per gli anni 2011-2013. In tale occasione l’Esecutivo ha spiegato che “si vuole assicurare da una parte il

miglioramento degli standard qualitativi e di sicurezza conformemente alle

normative nazionali e internazionali; dall’altra rimuovere gli ostacoli a uno

sviluppo equilibrato del traffico aeroportuale. Non da ultimo si vorrà

sviluppare il settore commerciale c.d. “non aviario”, ovvero la rete di

esercizi commerciali a servizio dei passeggeri che completeranno l’offerta

aeroportuale e nel contempo rappresenteranno una fondamentale fonte di reddito per

la AO 1” (doc. L). Il teste menzionato sopra ha affermato di essere direttore

della locatrice dal 16 luglio 2010 e, dopo aver precisato di lavorare nel

settore aeroportuale da una quindicina di anni e di essere stato selezionato

dalla medesima al fine di procedere a una ristrutturazione e a un rilancio

dell’aeroporto di __________, ha dichiarato che proprio nel “contesto di questa

ristrutturazione AO 1 ha deciso di rivedere tutte le attività accessorie che

ruotano attorno all’aeroporto di __________ in particolare le attività non

aeronautiche” (verbale 26 gennaio 2012, pag. 1 in mezzo). Anche su questo punto l’appello è quindi respinto.

7.

La

conduttrice prosegue affermando che la possibilità offerta dalle modifiche

legislative introdotte dalla legge mantello federale sull’acquisto di merci nei

negozi in zona franca di tasse degli aeroporti del 17 dicembre 2010, entrata in

vigore il 1° giugno 2011 (RU 2011, 1743) – secondo le quali anche i passeggeri

in arrivo all’aeroporto possono acquistare merci esenti da tasse – permettono

certamente alla locatrice di controllare direttamente nuove attività di duty-free

nell’area di sbarco e in tal modo di aumentare il proprio fatturato.

L’appellante reputa che la locatrice dovrebbe, quindi, semmai concentrarsi

sull’area degli arrivi e non comprende, invece, il motivo per cui debba essere

favorito l’interesse della controparte all’area limitata della zona partenze e

oggetto del contratto di locazione (appello, pag. 11 in alto). Essa reputa, inoltre, che per il medesimo motivo il messaggio municipale di cui al doc.

L può “certamente realizzarsi senza dover escludere, a giugno 2015”, la conduttrice (appello, pag. 11 in mezzo). La Pretora ha spiegato, tra le altre cose, che la

locatrice ha la necessità di disporre della superficie attualmente occupata

dall’attrice per gestire direttamente o tramite società terze da essa

dipendenti le attività commerciali legate all’aeroporto e incrementare di

conseguenza la sua cifra d’affari (decisione impugnata, pag. 8 in mezzo). Non vi è distinzione tra attività accessorie effettuate sull’area di arrivo e quelle in

partenza. Tale circostanza, come indicato sopra (consid. 5), è emersa dalla

testimonianza di __________ __________, direttore di AO 1. Con la propria

censura la conduttrice non si confronta, quindi, compiutamente con la

motivazione pretorile, bensì si limita, a ben vedere, a indicare alla

controparte la strategia finanziaria da seguire, ovvero quella di concentrarsi

solo sulla zona degli arrivi, cosa che invece non le compete. Lo stesso dicasi

dell’allegazione secondo la quale la locatrice potrebbe rinunciare all’uso

dell’ente locato in questione “con facilità e senza particolari perdite”

(memoriale, pag. 11 in mezzo). Si aggiunga che la possibilità, per la

convenuta, di assumere direttamente – o per il tramite di società terze “ma con

diverse modalità (ad esempio tramite la partecipazione agli utili)” (teste __________

__________, verbale di audizione del 26 gennaio 2012, pag. 2 in mezzo) – la gestione del duty-free nell’area degli arrivi non comporta, come sembra credere

l’appellante, automaticamente la poca importanza della gestione delle attività

accessorie nella zona dell’imbarco o delle partenze in generale. Anche su

questo punto l’appello è quindi respinto.

8.

L’appellante

critica, poi, la Pretora per non aver tenuto in considerazione, nel soppesare

gli interessi contrapposti delle parti, la durata del contratto di locazione. A

suo dire “l’intesa contrattuale” sussisterebbe dal 1993. Essa soggiunge che

anche la durata indeterminata della locazione deve far propendere per una protrazione

di durata massima (memoriale, pag. 11 in fondo e 12 in alto). Dal carteggio processuale emerge che la locazione ha avuto inizio già nel dicembre 1998

(doc. C1), seppur a quel tempo il locatore fosse __________. Sennonché tale relazione

è stata più volte ricontrattata. La prima volta nel 2007 (doc. C2), al momento

dell’ingresso in qualità di locatrice AO 1 e, poi, nell’ottobre 2008 (doc. C). Le

condizioni contrattuali della disdetta sono state man mano alleggerite. Se coi

contratti 24 dicembre 1998 rispettivamente 22 settembre 2007 le parti avevano

stabilito una durata minima della locazione di tre anni (dal 1° gennaio 1999 al

31.

dicembre 2001, rispettivamente dal 1° gennaio 2006 al 31 dicembre 2008), col

contratto 1° ottobre 2008 le parti hanno ridotto tale periodo a due anni (dal

1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009). Lo stesso dicasi delle scadenze annuali.

Invero, se con il contratto 22 settembre 2007 le parti avevano previsto la

possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi per la fine di dicembre, col

contratto 1° ottobre 2008 le stesse hanno previsto due scadenze annuali, ovvero

per la fine di giugno e di dicembre. La conduttrice non può quindi dirsi ignara

del fatto che la tendenza era quella di agevolare la disdetta del rapporto

contrattuale. Per tacere del fatto che la durata minima di tre rispettivamente

di due anni non lasciava certo intendere la volontà della locatrice di

vincolarsi alla conduttrice per un lungo lasso di tempo.

9.

L’attrice

reputa di aver creato dei consolidati rapporti commerciali coi terzi, come pure

una clientela propria e che i vantaggi “derivanti da quest’efficienza

commerciale configuratasi negli anni beneficiano indubbiamente anche la

locatrice” (appello, pag. 11 in fondo e 12 in alto). L’appellante non trae conclusioni dal proprio asserto, nel senso che non spiega in che misura tale

circostanza dovrebbe far propendere per una protrazione più estesa rispetto a

quella concessa dalla Pretora. Al riguardo l’appello è quindi finanche

inammissibile (art. 311 cpv. 1 CPC). Qualora, poi, essa volesse intendere, per

ipotesi, che la disdetta comporta una perdita di clienti che sarebbero poi

assunti dalla locatrice, va detto che oltre a non essere dimostrata tale

censura non può essere seguita perché tenderebbe semplicemente a ritardare nel

tempo gli effetti della disdetta, senza che essi siano tuttavia soppressi dalla

concessione di una protrazione più estesa (sopra, consid. 2).

10.

L’appellante

critica la motivazione pretorile secondo la quale essa, pur non avendo a

disposizione uno scalo alternativo in __________ ove continuare la propria

attività commerciale, potrebbe esercitare la stessa negli aeroporti situati in

suolo elvetico (ad esempio quelli di __________, __________, __________, __________

e __________), così come nei vicini scali di __________ e __________. A dire

dell’attrice quanto reputato dalla Pretora non corrisponde al vero. Essa

sottolinea che il mercato del settore in questione non le permette di

trasferire la propria attività altrove in Svizzera, ove le offerte sono

limitate, o, perlomeno, non con la facilità che lascerebbe intendere la prima

giudice e nel breve tempo concessole. Secondo l’appellante quanto prospettato

dalla Pretora sarebbe difficilmente attuabile, se non con uno sforzo e dei

costi sproporzionati (memoriale, pag. 12 in mezzo e in fondo, pag. 13 in alto). La prima giudice ha spiegato che la conduttrice non ha dimostrato di non

poter trasferire la sua attività in uno dei predetti scali e di non poter

beneficiare della possibilità introdotta dalla nuova legge federale

sull’acquisto di merci nei negozi in zona franca di tasse degli aeroporti (decisione

impugnata, pag. 8 in mezzo). L’appellante si limita a contrapporre le proprie

argomentazioni a quella pretorile, senza fare riferimento alla benché minima

prova a sostegno della propria tesi. Le sue dichiarazioni si esauriscono,

quindi, in mere allegazioni di parte che non incidono sull’esito della presente

causa.

11.

Secondo

la conduttrice, poi, la prima giudice sbaglia laddove reputa che essa potrebbe

occuparsi di altre attività rispetto a quella esercitata nello scalo

aeroportuale di __________. La Pretora ha spiegato che il suo scopo sociale

rivela che essa potrebbe occuparsi anche di nuovi settori, così come dal sito

internet dell’attrice si desume che la stessa abbia sviluppato con successo

anche altre attività (decisione impugnata, pag. 8 in fondo). La conduttrice sostiene, invece, di avere sempre esercitato solo l’attività presso

l’aeroporto di __________. Di conseguenza essa reputa che la modifica

prospettata dalla Pretora comporterebbe importanti investimenti, ingenti

perdite di clientela come pure, perlomeno inizialmente, di guadagno. Al

riguardo essa conclude affermando che la concessione di un’unica protrazione

comporterebbe senza ombra di dubbio la sua soppressione economica (appello,

pag. 13 in alto). Quanto accertato dalla prima giudice si fonda sull’estratto

del registro di commercio nonché su quanto pubblicato dalla stessa conduttrice

sul suo sito internet. Questa non contesta l’esistenza di tali risultanze bensì

si limita ad affermare di non aver mai attuato quanto ivi indicato. Ancora una

volta, quindi, essa si limita a contrapporre la propria tesi all’argomentazione

pretorile, senza tuttavia addurre risultanze a suo favore e, quindi, senza dimostrare

il proprio asserto.

12.

Nell’ipotesi

in cui questa Camera confermi la decisione pretorile sulla concessione di una

protrazione unicamente fino al 30 giugno 2015, anziché quella massima di sei

anni da essa postulata, l’appellante chiede che le sia accordata la facoltà di

sollecitarne una seconda “qualora la scadenza” testé menzionata determinasse

“la [sua] morte economica” (memoriale, pag. 14 in alto e in mezzo). Giusta l’art. 272b cpv. 1 CO la locazione di locali commerciali può essere

protratta per sei anni al massimo; entro questi limiti possono essere accordate

una o due protrazioni. L’appellante sostiene che secondo la dottrina e la

giurisprudenza “appare chiaro” che il “sistema della doppia proroga è

privilegiato rispetto a quello di una proroga unica e definitiva”. A torto.

Invero, fondandosi sul tenore del disposto testé menzionato il

Tribunale federale ha sottolineato che al contrario di quanto sostenuto da

parte della dottrina non dev’essere conferito un rango preferenziale alla

concessione di una prima protrazione. Per il resto, la decisione se

concedere una protrazione unica oppure una prima protrazione si fonda sulla

ponderazione degli interessi delle parti, alla stessa stregua di quella se

concedere la protrazione e la durata della medesima. Entro i

limiti posti dalla legge il giudice decide quindi al riguardo in virtù del suo potere d'apprezzamento (sentenze inc.4A_105/2009 del 5

giugno 2009, consid. 3.2 e inc.4C.445/2008 del 7 giugno 2007, consid. 5.2.3,

in: MRA 3/07 S. 90 ff.). Quanto testé illustrato emerge, peraltro, anche dalla

sentenza menzionata dall’appellante a sostegno della propria tesi (sentenza del

Tribunale federale inc.4C.174/2001 del 20 novembre 2001, consid. 4b e non 4.2

come menzionato erroneamente dall’attrice). È ben vero che in tale giudizio il

Tribunale federale ha affermato che, come rilevato dalla conduttrice, la

dottrina sembra dare una preferenza al sistema della doppia proroga quando non

è possibile formulare una prognosi precisa circa la possibilità di trovare una

sistemazione nel periodo accordato. Tuttavia, nella giurisprudenza più recente il

Tribunale federale ha spiegato, come testé illustrato, che il conferimento di

una prima protrazione o di una protrazione unica si fonda sull’apprezzamento

degli interessi delle parti, sicché la concessione di una prima protrazione non

può assurgere a priori a rango di regola. Per tacere del fatto che nel caso di

cui al giudizio menzionato il Tribunale federale ha sottolineato che la tesi

dottrinale vale comunque solo quando non vi si oppongano interessi

preponderanti del locatore, cosa che difettava nel caso concreto. Va altresì

rilevato che nella sentenza del 5 giugno 2009 indicata sopra l’alta Corte ha

spiegato che nella decisione se concedere una prima protrazione o una

protrazione unica occorre vagliare anche l’interesse del locatore a una data

certa di fine alla locazione e sulla quale, quindi, esso possa fare affidamento.

Il Tribunale federale ha quindi precisato che anche qualora non sia possibile

formulare una prognosi precisa circa la possibilità, per il conduttore, di

trovare una sistemazione alternativa nel periodo accordato, può essere accordata

una protrazione unica e definitiva in presenza di importanti interessi del

locatore in tal senso (inc.4A_105/2009 consid. 4.4). Nella presente

fattispecie, come illustrato ai considerandi precedenti, dall’istruttoria è

emerso che sussistono rilevanti interessi della locatrice alla gestione dei

duty-free per poter incrementare notevolmente il proprio fatturato e, quindi,

garantire la propria sussistenza. La locatrice, poi, intende a tal fine riconsiderare

tutta l’area aeroportuale. Essa necessita, pertanto, di poter fare affidamento

su una data precisa relativa al termine della locazione. Non va dimenticato,

poi, che alla conduttrice è stata concessa una protrazione fino al 30 giugno

2015.

e che essa non ha minimamente dimostrato di non poter esercitare un’altra

attività, come invece emerge dal suo scopo sociale e dal suo sito internet,

rispettivamente di non poter spostare il proprio esercizio in altri scali

aeroportuali. Ne consegue che la decisione pretorile di concedere alla

conduttrice una protrazione unica e definitiva fino al 30 giugno 2015

dev’essere integralmente confermata.

13.

L’appellante

contesta, infine, la ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede

(memoriale, pag. 15). La Pretora ha calcolato il grado di soccombenza

dell’attrice in 7/10 e ripartito di conseguenza tali oneri (decisione

impugnata, pag. 9). Secondo la conduttrice, invece, le spese giudiziarie

dovrebbero essere ripartite a metà e le ripetibili compensate. Sebbene

riconosce di essere soccombente per quanto concerne la contestazione della

validità della disdetta, l’appellante sostiene che la locatrice lo sia in

relazione alla concessione della protrazione. Essa dimentica, tuttavia, di aver

chiesto una protrazione della locazione pari a sei anni, ovvero fino al

31.

dicembre 2017, mentre la prima giudice le ha concesso una protrazione unica

solamente fino al 30 giugno 2015. Questo è il motivo che ha portato la Pretora

a determinare, correttamente, la soccombenza dell’attrice in 7/10. Anche su

questo punto, quindi, il gravame è respinto.

14.

Ne

discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è

ricevibile, con conseguente conferma della decisione pretorile. Le spese

processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla

base di un valore litigioso di fr. 125'000.- (corrispondente alla pigione

dovuta per gli ulteriori due anni e sei mesi di protrazione rivendicati in

questa sede dall’attrice, cfr. doc. C), valido anche ai fini di un eventuale

ricorso in materia civile al Tribunale federale, seguono la soccombenza (art.

106.

CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento

sulle ripetibili

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 31 ottobre 2013 di AP 1 è

respinto.

2.

Le

spese processuali di complessivi fr. 2000.- sono poste a carico dell’appellante,

che rifonderà alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in

materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in

materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).