Tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, documenti nuovi in appello inammissibili

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Numero d'incarto:

12.2013.175

Data decisione, Autorità:

02.01.2014, IICCA

Ricorso:

TF,4A_99/2014, 20.2.2014

Titolo:

Tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, documenti nuovi in appello inammissibili

DISDETTA STRAORDINARIA

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257d CO

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2013.175

Lugano

2 gennaio

2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La presidente della seconda Camera civile

del Tribunale d'appello

quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria

(tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora)

inc. n. SO.2013.3754 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4 promossa con istanza 11 settembre 2013 da

AO 1

rappr. da RA 1

contro

AP 1

IC 1

IC 2

chiedente

l’espulsione delle persone convenute dopo disdetta straordinaria per mora dal

locale commerciale edibito ad esercizio pubblico di 374 m2 al piano terreno nello stabile denominato __________ in via __________, domanda che

il Pretore ha accolto con decisione 9 ottobre 2013 facendo ordine ai convenuti

di mettere a libera disposizione dell’istante la superficie commerciale adibita

a ristorante al piano terreno e i 12 posteggi scoperti nello stabile denominato

__________ entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, e disponendone

l’esecuzione effettiva;

appellante

il solo convenuto AP 1, che con atto del 21 ottobre 2013 chiede di riformare la

decisione del Pretore nel senso di respingere l’istanza di espulsione;

ritenuto

in

fatto e in diritto:

che la

società AO 1, rappresentata da RA 1, ha concesso in locazione a AP 1, IC 2 e IC

1 (in seguito: conduttori) una superficie commerciale adibita a ristorante, di 374 m2 e 12 posteggi scoperti, nell’immobile denominato __________ in via __________, per

un canone di locazione annuo di fr. 58'800.-, pagabile in rate trimestrali

anticipate, oltre alle spese accessorie (doc. A);

che il 4

giugno 2013 l’amministratrice dello stabile ha inviato a ognuno dei tre conduttori

una diffida di pagamento per le pigioni di marzo, aprile, maggio e giugno 2013,

con la comminatoria che alla scadenza infruttuosa del termine il contratto

sarebbe stato disdetto come previsto dall’art. 257d CO (doc. B);

che non

avendo ricevuto il pagamento di quanto richiesto, l’amministratrice dello

stabile ha inviato il 15 luglio 2013 a ognuno dei conduttori la disdetta

straordinaria del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la

scadenza del 31 agosto 2013 (doc. C);

che con

istanza 11 settembre 2013 l’amministratrice dello stabile ha convenuto i tre

conduttori davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per

ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;

che il

Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 9 ottobre 2013, nel corso della

quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione

effettiva, i convenuti hanno ammesso la situazione di mora, IC 2 e IC 1 non

opponendosi all’espulsione, mentre AP 1 vi si è opposto, impegnandosi a pagare

tutti gli arretrati entro la fine di ottobre 2013;

che con

decisione 9 ottobre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta

straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO e ha accolto

la domanda di espulsione nei loro confronti, disponendone l’esecuzione

effettiva e ponendo a loro carico in solido la tassa di giustizia e le spese di

complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della

parte istante;

che con

atto del 21 ottobre 2013 il solo convenuto AP 1 si è opposto

all’espulsione, rimproverando al Pretore un errato accertamento dei fatti per

quel che concerne la situazione di mora e un’errata applicazione del diritto,

per aver ritenuto valida la disdetta straordinaria e affermando di aver sempre

pagato la pigione “magari con qualche ritardo ogni tanto”, rilevando che

l’espulsione comporterebbe un pregiudizio irreparabile, tenendo conto del

personale occupato nel ristorante, dei contratti con i fornitori e della perdita

della sua unica fonte di reddito;

che la parte appellata non

ha presentato una risposta all’appello;

che

contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti

e il cui valore è di fr. 176’400.- come accertato dal Pretore, è dato il

rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per

legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che il

giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può

pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,

esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se

essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto

processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442,

1448);

che

l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,

anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del

Pretore (DTF 137 III 317, Bohnet,

Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le

droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che il

Pretore ha accertato che alla scadenza della comminatoria di pagamento di 30

giorni fissata il 4 giugno 2013 (doc. B) i conduttori non avevano versato le

pigioni scoperte oggetto del richiamo e che la disdetta straordinaria

notificata il 15 luglio 2013 per la scadenza del 31 agosto 2013 era pertanto

valida;

che

l’appellante contesta tali accertamenti, affermando che la diffida e la

disdetta straordinaria non avevano ragione di essere, le pigioni essendo state

pagate integralmente fino all’ottobre 2013, come documentato dai nuovi

documenti che allega all’appello;

che a

detta dell’appellante, infatti, la disdetta era nulla e l’istanza di espulsione

priva di fondamento, in quanto le pigioni erano integralmente pagate fino alla

fine di ottobre 2013, tenendo conto del deposito di cauzione di fr. 20'000.-,

degli importi di fr. 5'600.- versati il 25 maggio e il 28 giugno 2013 e degli

importi di fr. 5'799.85 pagato l’8 ottobre 2013 e di fr. 5'802.50 pagato il 9

ottobre 2013;

che le

nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dall’appellante (inesistenza di

una situazione di mora) e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono

essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle

argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del

Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129, II

CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);

che la

locatrice ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato ai sensi di

legge i conduttori in mora nel pagamento della pigione con plico raccomandato

del 4 giugno 2013 (doc. B), di aver notificato il 15 luglio 2013 con il

formulario ufficiale la disdetta straordinaria del contratto per il 31 agosto

Fatti

2013 (doc. C) e di non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del

contratto;

che dagli

atti della causa SO.2013.3754 i fatti sono pertanto chiari (mora dei conduttori,

disdetta straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione

giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta

straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, i conduttori avendo del resto ammesso

all’udienza del 9 ottobre 2013 l’esistenza di pigioni arretrate;

che il

deposito di garanzia non può essere compensato con la pigione dovuta (sentenza

del Tribunale federale 4C.59/2007 del 25 aprile 2007);

che in un

contratto di locazione comune, come in concreto (cfr. doc. A), i conduttori devono

far valere insieme i diritti derivanti dal contratto, sicché è anche dubbio che

il conduttore AP 1 possa opporsi da solo all’espulsione dall’esercizio

pubblico, alla quale non si sono opposti gli altri due coconduttori;

che a

ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei conduttori dall’ente

locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);

che la

Considerandi

disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge

ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett.

a CO);

che una

decisione di espulsione non può essere ritardata, un’eventuale proroga del

termine di riconsegna potendo tuttavia essere accordata dall’istante;

che il

rischio aziendale di cui si prevale l’appellante non rientra nelle circostanze

che possono impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3

CPC), né egli può prevalersi di altre circostanze tali da impedire l’esecuzione

dell’ordine di espulsione;

che

l’appello del convenuto è manifestamente irricevibile e non può essere

esaminato nel merito, di modo che la Camera può deciderlo nella composizione a

giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG;

che le

spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si

attribuiscono ripetibili alla parte istante, che non ha presentato una risposta

all’appello;

che il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 176'400.- come accertato dal Pretore;

che nella

commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto di tale valore e dei

parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura

sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1. L’appello

21 ottobre 2013 di AP 1 è inammissibile.

2. Le

spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non

si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Giudice Epiney-Colombo

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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