Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore a fine contratto dopo disdetta straordinaria per violazione grave del dovere di diligenza, esclusi nuovi argomenti e nuovi mezzi di prova in appello

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2013.177

Data decisione, Autorità:

14.11.2013, IICCA

Titolo:

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore a fine contratto dopo disdetta straordinaria per violazione grave del dovere di diligenza, esclusi nuovi argomenti e nuovi mezzi di prova in appello

DISDETTA STRAORDINARIA

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257f CO

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2013.177

Lugano

14 novembre

2013/mc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La presidente della seconda Camera civile

del Tribunale d'appello

quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.1063

(tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore) della Pretura del

Distretto di Bellinzona promossa con istanza 26 settembre 2013 da

AO 1

patrocinata dall’

PA 1

contro

AP 1

chiedente

l’espulsione della conduttrice dopo disdetta straordinaria dai locali

commerciali adibiti al ristorante denominato “__________”, sitato a __________

in via __________, domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il

Pretore aggiunto ha accolto con decisione 14 ottobre 2013 facendo ordine alla

società AP 1 di mettere a disposizione dell’istante i locali in questione (671 m2) entro il 31 dicembre 2013 e disponendone l’esecuzione effettiva;

appellante

la convenuta, che con atto del 26 ottobre 2013, non firmato, chiede di

annullare la decisione del Pretore aggiunto e di “rifare l’iter processuale

riguardante la disdetta straordinaria”;

ritenuto

in

fatto e in diritto:

che AO 1 (locatrice)

e la società AP 1 (conduttrice) hanno concluso il 30 dicembre 2006 un contratto

di locazione relativo a locali commerciali adibiti a ristorante nell’immobile

situato in via __________ a __________, per una pigione mensile di fr. 8'000.-;

che tra

le parti sono sorti dissapori sull’esistenza di difetti nei locali commerciali

(cfr. sentenza 12.2012.64 di questa Camera dell’11 gennaio 2013, confermata il

18 settembre 2013 dal Tribunale federale 4A_91/2013);

che la

locatrice ha notificato alla conduttrice il 20 maggio 2010 la disdetta

straordinaria del contratto di locazione per violazione del dovere di diligenza;

che

questa Camera ha accertato con sentenza 11 gennaio 2013 (incarto n. 12.2012.65)

la validità della disdetta straordinaria e che il Tribunale federale ha

respinto il 18 settembre 2013 il ricorso in materia civile interposto dalla

conduttrice (incarto 4A_89/2013);

che la

locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Bellinzona, con istanza 26

settembre 2013, l’espulsione dell’ex conduttrice dai locali commerciali a suo

tempo oggetto del contratto, con la procedura sommaria di tutela

giurisdizionale dei casi manifesti;

che il

Pretore aggiunto ha convocato le parti per l’udienza dell’8 ottobre 2013, nel

corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione e la

convenuta vi si è opposta, sollevando contestazioni sulla validità della

disdetta straordinaria e invocando i notevoli investimenti in denaro nei locali

commerciali e i bisogni delle 9 famiglie che lavorano nel ristorante medesimo;

che il

Pretore aggiunto ha ritenuto adempiuti in concreto i presupposti per ordinare

l’espulsione dai locali commerciali a fine contratto, vista la validità della

disdetta straordinaria di cui si prevaleva l’istante, confermata dalla sentenza

4A_89/2013 emanata il 18 settembre 2013 dal Tribunale federale, e in base a

considerazioni di equità ha accordato alla convenuta un periodo fino al 31

Considerandi

dicembre 2013 per sgomberare i locali e riconsegnarli alla proprietaria;

che il

primo giudice ha disposto l’esecuzione effettiva dell’espulsione e ha

posto a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di complessivi

fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 80.- in favore dell’istante;

che con

atto 26 ottobre 2013, non firmato, la convenuta è insorta contro la decisione

pretorile, chiedendone l’annullamento, previa concessione all’appello

dell’effetto sospensivo;

che l’appello non è stato

notificato alla controparte;

che

contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti

e il cui valore è di almeno fr. 32'000.- (pigione di fr. 8'000.- mensili fino

al 31 dicembre 2013), è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10

giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1

CPC);

che

l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,

anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore

(DTF 137 III 317; Bohnet, Le droit

du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du

bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che il

Pretore aggiunto ha accertato la validità della disdetta straordinaria del

contratto di locazione, confermata dalla sentenza 18 settembre 2013 del

Tribunale federale, e la mancata riconsegna dei locali commerciali alla

proprietaria, ordinando quindi la riconsegna dei locali entro il 31 dicembre

2013;

che

l’appellante ripercorre la cronistoria della vertenza e contesta le conclusioni

alle quali era giunta la scrivente Camera nella sentenza 11 gennaio 2013,

sostenendo che essa era errata e chiedendo di “rifare l’iter processuale

riguardante la disdetta straordinaria”, riprendendo in sostanza le argomentazioni

sviluppate nel ricorso in materia civile respinto dal Tribunale federale il 18

settembre 2013;

che la

domanda è improponibile, la procedura giudiziaria relativa alla validità della

disdetta essendosi conclusa definitivamente il 18 settembre 2013 con

l’emanazione della sentenza del Tribunale federale, le cui motivazioni sono nel

frattempo state notificate;

che nel

merito della procedura di espulsione, la convenuta ritiene sproporzionato il

termine di due mesi concesso dal Pretore aggiunto per sgomberare i locali, in

quanto essa ha preso impegni fino al carnevale di Bellinzona per l’organizzazione

di eventi e ha assunto debiti per rilevare l’inventario e il mobilio del

ristorante, che non può ripagare se non trovando altri locali confacenti;

che le

nuove argomentazioni sviluppate in questa sede (impegni già presi fino a carnevale)

e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i

giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle

prove assunte dal giudice di prima sede (II CCA 12 marzo 2013, inc.

12.2013.30);

che all’udienza

dell’8 ottobre 2013 la convenuta si era in sostanza rimessa “al buon senso del

Pretore” (verbale, pag. 1) e non può quindi contestare ora la decisione con la

quale il primo giudice, invece di ordinare l’espulsione immediata come

richiesto dall’istante, ha dilazionato la consegna dei locali al 31 dicembre 2013 in via equitativa, per tenere conto delle necessità del ristorante e del fatto che la sentenza

del Tribunale federale risaliva al 18 settembre 2013;

che la

disdetta straordinaria per violazione grave del dovere di diligenza (art. 257f CO) esclude per legge ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1

lett. a CO);

che un

termine di oltre due mesi per la riconsegna dei locali non appare per nulla

sproporzionato, ma è anzi da ritenere generoso;

che una

decisione di espulsione non può infatti essere ritardata, ma che un’eventuale

proroga del termine di riconsegna può tuttavia essere accordata dall’istante;

che

pertanto, in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica

chiara, a fronte della mancata riconsegna degli spazi occupati senza più alcun

titolo giuridico, a giusta ragione il Pretore ha disposto l’espulsione della

convenuta, qui appellante, con la procedura sommaria dei casi manifesti;

che il

rischio aziendale di cui la convenuta si prevale non rientra nelle circostanze

che possono impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3

CPC);

che di

conseguenza l’appello della convenuta, per quanto ricevibile, è manifestamente

infondato, e la Camera può statuire, nella composizione a giudice unico

prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG, senza notificare l’atto alla

controparte (art. 312 cpv. 1CPC);

che le

spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si

attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale non è stato chiesto di

esprimersi sull’appello;

che il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 32'000.- (pigione da settembre a

dicembre 2013);

che le

spese processuali dell’appello seguono la soccombenza e sono fissate in base

all’art. 9 cpv. 3 LTG;

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide:

1. L’appello

26 ottobre 2013 di AP 1, per quanto ricevibile, è respinto e la

decisione 14 ottobre 2013 SO.2013.1063 è confermata.

2. Le

spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non

si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

–

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Giudice Epiney-Colombo

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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