12.2013.19

Mandato di vendita immobiliare esclusivo; motivazione appello; forza probante dell'interrogatorio formale; culpa in contrahendo

21 febbraio 2014Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

petizione 24 giugno 2009 la società AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2 in

solido al pagamento di complessivi fr. 115'000.-, oltre interessi al 5% dal 1°

settembre 2008. A fondamento di tale pretesa l’attrice sostiene di avere indicato

ai convenuti il nominativo della signora __________ T__________ quale persona

interessata all’acquisto dei fondi in questione prima della scadenza del

mandato di vendita immobiliare. Essi I’avrebbero rifiutata e avrebbero

proceduto alla vendita diretta dei loro terreni a terzi, violando in tal modo

il mandato e facendo nascere il suo diritto all’indennizzo previsto dalla clausola

n. 6 del contratto, cifrato in fr. 52'000.-. L’attrice chiede inoltre, sulla

base di una cessione di credito a suo favore sottoscritta il 1° agosto 2008 da __________

T__________ (doc. O), la rifusione di fr. 60'000.- per i costi di un progetto

di massima allestito dall’arch. __________ G__________ concernente

l’edificazione dei mappali citati, nonché fr. 3'000.- per i costi relativi alla

preparazione del rogito concernente il diritto di compera che avrebbe dovuto

essere costituito a favore della signora __________ T__________ sui fondi in

questione. In risposta i convenuti si sono opposti integralmente alla

petizione, contestando le pretese creditorie dell’attrice. In sintesi, essi

hanno negato che l’attrice abbia loro comunicato il nominativo di __________ T__________

prima della scadenza del mandato di vendita immobiliare, ragione per cui

nessuna richiesta di indennizzo può essere fondata su tale contratto. Essi

hanno poi sostenuto che le trattative intercorse con __________ T__________ a

partire dal mese di aprile 2008 e fino a fine giugno 2008 nulla avevano a che

fare con il mandato di vendita immobiliare in questione. Tali trattative si

sarebbero interrotte a causa dell’inconsistenza dei mezzi dell’interessata

(risposta, ad 5, pag. 4). Essi contestano infine tutte le pretese dell’attrice

poiché non provate. Nei successivi allegati di replica e duplica le parti si

sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e richieste. Esperita

l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a partecipare al dibattimento finale e

nei rispettivi memoriali conclusivi esse hanno confermato le proprie antitetiche

posizioni.

C. Con

sentenza 24 dicembre 2012 il Pretore ha respinto integralmente la petizione, con

tasse, spese e ripetibili interamente a carico dell’attrice. In sintesi, il

Pretore ha concluso che l’attrice, cui incombeva l’onere probatorio secondo

l’art. 8 CC, non ha provato di avere indicato ai convenuti un potenziale acquirente

entro il 31 marzo 2008, data di scadenza del mandato di vendita immobiliare.

Egli ha pertanto negato la richiesta di indennizzo basata sulla clausola n. 6

del contratto di mediazione. Il giudice di prime cure non è infine entrato nel

merito della questione, sollevata in via subordinata dall’attrice, concernente

una pretesa culpa in contrahendo dei convenuti. Egli ha infatti concluso

che le pretese cedute all’attrice da __________ T__________ concernenti i costi

del progetto di massima allestito dall’arch. G__________ e i costi relativi

all’attività svolta dal notaio avv. P__________ non erano state provate.

D. Con

appello 31 gennaio 2013 l’attrice chiede di riformare la decisione impugnata

nel senso di, in via principale, accogliere integralmente la petizione e, in

via subordinata, di accoglierla limitatamente a fr. 63'000.-, con protesta di

tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. L’appellante riepiloga le argomentazioni

esposte in prima sede e rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti.

Ella ribadisce di avere indicato a AO 1 e AO 2 un potenziale acquirente dei

fondi durante la validità del contratto. L’appellante sostiene che il mandato

di vendita esclusiva non contemplava la necessità di una vendita diretta,

essendo sufficiente la costituzione di un diritto di compera, come quello

proposto dal potenziale acquirente. L’appellante rimprovera poi il Pretore per

avere tenuto conto dell’interrogatorio formale di AO 2. A suo dire, essendo

quest’ultimo parte al procedimento, la sua deposizione sarebbe priva di

qualsiasi forza probante. L’attrice censura inoltre il giudice di prime cure

per non essere entrato nel merito della domanda sollevata in subordine e concernente

la culpa in contrahendo, ragione per cui la petizione avrebbe dovuto

essere accolta almeno limitatamente a fr. 63'000.-, essendo state le pretese

debitamente documentate. Con osservazioni (correttamente: risposta) 14 marzo

2013 i convenuti propongono di respingere integralmente l’appello, pure con protesta

di spese e ripetibili. Delle argomentazioni di parte convenuta si dirà, se e

per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al

Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua

conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv.

1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1).

Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna che, avendo preso avvio a

seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle

nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

Nelle

controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è

impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30

giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata

notificata il 4 gennaio 2013 e l’appello del 31 gennaio 2013 è di conseguenza

tempestivo.

Considerandi

2.

Preliminarmente

si rileva che l’appellante con il suo appello 31 gennaio 2013 ripropone la

propria interpretazione dei fatti, limitandosi a trascrivere quanto già

contenuto nel memoriale conclusivo. Tale modo di procedere è inammissibile in

questa sede, poiché l’atto di appello deve confrontarsi compiutamente con la

decisione impugnata, contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si

fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve

confrontarsi criticamente con la decisione impugnata, spiegando per quali

ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (Reetz/Theiler, in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2 a ed., n.36 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4; II CCA 9 settembre

2013.

inc. n. 12.2012.188). Per costante giurisprudenza la semplice trascrizione

nell’appello delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima istanza o

anche solo la riproduzione di ampi stralci degli stessi non costituisce una

sufficiente motivazione di appello secondo l’art. 311 cpv. 1 CPC (DTF 138 III

374.

consid. 4.3.1; II CCA 31 gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86 consid. 9.2; 9

settembre 2013 inc. n. 12.2012.188 e riferimenti ivi contenuti). Nel presente

caso l’appellante ha riprodotto nell’atto di appello ampi stralci delle

conclusioni. Ciò vale per quanto riguarda la descrizione dei fatti (pag. 4 - 6

dell’atto di appello corrispondenti in larga misura alle pag. 2 - 6 delle

conclusioni), la comunicazione del nominativo dell’acquirente prima della

scadenza contrattuale (pag. 7 – 10 dell’appello corrispondenti in larga misura

alle pag. 2 – 6 delle conclusioni) e la domanda sollevata in via subordinata

relativa alla presunta culpa in contrahendo (pag. 11 – 14 dell’atto di

appello corrispondenti alle pag. 7 – 9 delle conclusioni). Le ampie citazioni

tratte dall’allegato conclusionale, non essendo al servizio di circostanziate

censure al giudizio pretorile, rendono queste parti dell’appello irricevibili,

poiché non conformi ai requisiti posti dall’art. 311 cpv. 1 CPC. Ne discende

che possono essere esaminate unicamente le rimanenti censure esposte nelle

aggiunte originali, nella misura in cui hanno una valenza autonoma rispetto

alla parte ricopiata dalle conclusioni.

3.

L’appellante

rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti per avere ritenuto non

provata la circostanza in base alla quale ella avrebbe comunicato entro il

termine di scadenza contrattuale del 31 marzo 2008 il nominativo di __________

T__________ quale persona interessata all’acquisto dei fondi di proprietà dei

convenuti (appello, pag. 9, 3° paragrafo).

3.1

L’appellante

si limita ad una generica contestazione della conclusione pretorile, senza

indicare da quali atti di causa il Pretore avrebbe dovuto ritenere provata tale

allegazione, se non riproponendo la propria lettura già esposta in prima sede. Ne

discende che l’appellante, investita dell'onere della prova circa l'avvenuta e

tempestiva indicazione del nominativo dell’acquirente non può seriamente

pretendere di avere adempiuto a questo suo onere probatorio in forza di

argomenti soggettivi già esposti in prima sede e senza confrontarsi

compiutamente con la decisione pretorile. La censura risulta pertanto

irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC).

3.2

merito all’accertamento del Pretore relativo all’indicazione di un potenziale

acquirente, l’appellante contesta poi la forza probante dell’interrogatorio

formale di AO 2, poiché parte al procedimento (appello, pag. 9, 4° paragrafo).

Secondo l’art. 276 cpv. 1 CPC-TI, applicabile al procedimento di

primo grado (cfr. art. 404 cpv. 1 CPC e supra consid. 1), le dichiarazioni rese

da una parte in sede di interrogatorio formale sono valutate dal giudice

secondo il proprio convincimento. Esse rappresentano degli indizi che devono

essere confermati da altri indizi convergenti per costituire valida prova di un

fatto (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI,

ad art. 276, n. 764); ciò nondimeno se l'unica prova agli atti è da ricondurre

all'interrogatorio formale della parte e se quanto emerge dal medesimo ha un

tale grado di convincimento logico da prevalere largamente sulla possibilità

del contrario (Cocchi/Trezzini,

op. cit., ad art. 90, m. 13), il giudice non può distanziarsene con

argomentazioni che non trovano nessun riscontro negli atti processuali. Nel

caso concreto il Pretore ha concluso che la tesi dell’appellante, a cui

incombeva l’onere probatorio, non era supportata da alcuna prova e che anzi la

tesi era pure stata negata da uno dei convenuti in sede di interrogatorio

formale. In queste circostanze non si vede in che modo il ragionamento del Pretore

possa dare adito a critiche.

3.3

Ad ogni modo

la censura dell’appellante risulta pure infondata, non essendo stata in grado

di dimostrare quanto da lei asserito e cioè che l’indicazione ai convenuti di

un potenziale acquirente dei fondi oggetto del contratto sarebbe avvenuta prima

della scadenza dello stesso. Come rettamente ritenuto dal Pretore, dalle tavole

processuali non emerge infatti alcun riscontro oggettivo atto a confermare la sua

tesi. La lettera del 20 ottobre 2008 (doc. E) del notaio incaricato di

preparare il rogito per la costituzione di un diritto di compera a favore di __________

T__________ riferisce di circostanze avvenute a partire dall’8 aprile 2008, e

cioè dopo la scadenza del contratto di mediazione immobiliare, senza indicare

nulla sulla questione a sapere se la signora __________ T__________ fosse stata

presentata ai convenuti prima del 31 marzo 2008. Nemmeno dalla sua audizione

testimoniale emergono elementi atti a sostenere la tesi dell’appellante. Il

notaio conferma infatti il contenuto della sua lettera di cui al doc. E senza

aggiungere alcun elemento in merito alla questione della presentazione di __________

T__________ quale potenziale acquirente prima del 31 marzo 2008. Egli riferisce

di circostanze avvenute dopo la scadenza del contratto di mediazione

immobiliare (audizione testimoniale avv. __________. __________, 27 gennaio

2010, pag. 1 e 2). La stessa cosa vale per tutte le altre audizioni

testimoniali (audizione testimoniale __________. L__________ del 23 marzo 2012;

audizione testimoniale __________. C__________ del 11 luglio 2012). In queste

circostanze la decisione del Pretore su questo punto merita conferma.

4.

Per

quanto concerne infine la censura relativa alla culpa in contrahendo, la

stessa costituisce la semplice trascrizione delle conclusioni e non rispetta i

requisiti di motivazione posti dall’art. 311 cpv. 1 CPC (cfr. supra consid. 2).

Essa è pertanto irricevibile.

Anche a prescindere

da tale riserva di ricevibilità, la stessa sarebbe comunque infondata nel

merito.

4.1

Affinché sia

data la responsabilità di una parte per culpa in contrahendo, occorre

che questa abbia agito in modo contrario alle regole della buona fede, che la

controparte abbia subito un danno e che sia dato un nesso causale tra il danno

e il comportamento in questione (DTF 121 III 356 consid. 6d). Incombe alla

parte lesa dimostrare tali presupposti (Piotet,

La culpa in contrahendo aujourd'hui in: SJZ 1981 pag. 241).

Per

quanto concerne il comportamento contrario alle regole della buona fede, ogni

parte è tenuta a negoziare seriamente conformemente alle sue autentiche

intenzioni ed è pure tenuta a informare l'altro, quantomeno sulle circostanze

che possono influenzare la sua decisione di concludere il contratto, o di

perfezionarlo a determinate condizioni (sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a). Il dovere di comportarsi con serietà implica quello di

non impegnarsi, né di continuare le trattative se non si ha l'intenzione di

concludere il contratto (DTF 77 II 137 consid. 2a; Kramer in: Berner Kommentar, n. 12 ad

art. 22 CO; Thévenoz in:

Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 27 ad art. 97 CO). Resta inteso che ogni parte ha di principio il diritto di mettere

fine alle trattative senza dare spiegazioni. La possibilità di imputare a una

parte una responsabilità precontrattuale a causa della fine dei negoziati ha

dunque carattere eccezionale. Il comportamento contrario alle norme della buona

fede non consiste tanto nell’avere interrotto la negoziazione ma di avere

continuato a lasciare credere all'altra parte di voler stipulare il contratto o

di non avere fugato tale illusione tempestivamente (sentenza del TF 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a).

4.2

In concreto

l’appellante non ha dimostrato a carico dei convenuti un comportamento

contrario alle regole della buona fede, in particolare che questi abbiano

continuato a lasciare credere all’appellante di voler stipulare il contratto o

di non avere fugato tale illusione tempestivamente. Dagli atti risulta che i

convenuti hanno venduto i fondi a __________ L__________ alla fine di agosto

2008.

e che le trattative sono durate diversi mesi (audizione testimoniale __________

L__________ 27 marzo 2012). __________ C__________, che ha presentato

l’acquirente ai convenuti, riferisce di avere comunicato a __________ L__________

l’intenzione dei convenuti di vendere i fondi nel periodo tra maggio e giugno

2008.

(audizione testimoniale __________ C__________ 11 luglio 2012). Dall’istruttoria

è poi emerso che i convenuti, per il tramite del loro patrocinatore, già il 14

maggio 2008 hanno comunicato all’appellante che stavano vagliando delle altre

offerte di vendita dei fondi e che per tale motivo non avevano preso ancora

posizione sulla bozza di rogito relativo alla costituzione di un diritto di

compera a favore dell’appellante (verbale audizione 27 gennaio 2010 avv. __________.

__________, pag. 2). In tali circostanze non si vede come il comportamento dei

convenuti possa essere contrario al principio della buona fede.

4.3

Abbondanzialmente

si rileva che, come rettamente ritenuto dal Pretore, le pretese fatte valere dall’appellante

di fr. 60'000.- per l’elaborazione di un progetto di massima dell’arch. __________

e di fr. 3'000.- per l’attività notarile e di consulenza dell’avv. __________

non possono essere riconosciute, mancando agli atti qualsiasi prova

dell’esistenza dell’asserito danno. A tal fine risultano manifestamente

irrilevanti i documenti citati dall’appellante nel suo atto di appello.

5.

discende che l’appello deve essere respinto nella limitata misura in cui è

ricevibile. Gli oneri processuali della procedura di secondo grado, calcolati

sulla base di un valore litigioso di fr. 115'000.-, valore determinante anche

per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, seguono la

soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), che deve inoltre rifondere

alla controparte un’equa indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati per le spese

gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L’appello

31 gennaio 2013 di AP 1 è respinto nella limitata misura in cui è

ricevibile.

2. Gli oneri processuali della procedura di appello consistenti in

complessivi fr. 3'000 -, sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà

alla controparte fr. 2'000. - per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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