12.2013.200

Locazione, disdetta straordinaria per mora nel pagamento della pigione, notifica della comminatoria di pagamento

19 maggio 2014Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con contratto 25 ottobre

2007, AP 1 (conduttore) ha preso in locazione da AO 1 (locatore) lo stabile

denominato Albergo __________. La locazione, prevista per una durata

determinata di 5 anni e rinnovabile per ulteriori 5 anni, con un preavviso di

disdetta di 6 mesi alle scadenze di 5 anni e la prima volta per il 31 dicembre

2012 (doc. B), è iniziata il 1° gennaio 2008 per un canone di locazione di fr.

42'000.- annui, da pagare in rate trimestrali anticipate di fr. 10'500.-. Al

locatore veniva inoltre attribuita la facoltà di rivedere il canone di

locazione dopo i primi 5 anni e di aumentarlo al massimo del 20%, con preavviso

di 8 mesi (doc. B). Il recapito del conduttore figurante nel contratto di

locazione era in __________. L’8 agosto 2009 le parti contrattuali hanno

sottoscritto un’aggiunta al contratto di locazione, con la quale il locatore ha

autorizzato la sublocazione alla società A__________ (doc. C), costituita l’8

maggio 2009 dal conduttore. AP 1 è divenuto amministratore unico della società

il 21 settembre 2009 e a quel momento, secondo l’estratto del Registro di

Commercio, risultava domiciliato a B__________ (doc. D). L’11 febbraio 2011 AP

1 e AO 1 hanno sottoscritto un’ulteriore aggiunta al contratto. Il 14 novembre

2011 il conduttore e la società subconduttrice hanno presentato istanza

all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ per

contestare una disdetta del 14 ottobre 2011 con effetto al 30 aprile 2012 (inc.

n. 137/11, doc. 2). La procedura è stata stralciata dai ruoli in seguito al

ritiro della disdetta da parte del locatore all’udienza dell’8 novembre 2012.

B. L’8 aprile 2013 il locatore

ha spedito per lettera raccomandata due diffide di pagamento con comminatoria

di disdetta giusta l’art. 257d CO, una al conduttore, l’altra alla

subconduttrice (doc. G e H), indicando come recapito, rispettivamente, “AP 1,

Albergo __________” e “A__________”. Dalle ricevute postali risulta che gli

scritti erano destinati a “AP 1, __________” ed a “A__________”. Il locatore ha

in seguito notificato il 15 maggio 2013, mediante l’apposito modulo ufficiale,

la disdetta straordinaria del contratto di locazione per la scadenza del 30

giugno 2013 sia al conduttore sia alla subconduttrice (doc. F).

C. Con petizione 28 giugno 2013

AP 1 e A__________ hanno chiesto al Pretore della giurisdizione di

Locarno-Campagna di dichiarare nulla la disdetta straordinaria 15 maggio 2013

e, in via subordinata, di concedere loro la protrazione del contratto di

locazione fino al termine previsto dal contratto, ossia il 31 dicembre 2017.

Con osservazioni (correttamente: risposta) 29 luglio 2013, il convenuto si è

opposto alla petizione chiedendone l’integrale respingimento. Esperita

l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle

conclusioni scritte 27 settembre rispettivamente 30 settembre 2013 le parti

hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.

D. Statuendo il 4 novembre

2013, il Pretore ha dichiarato priva d’oggetto la petizione presentata da A__________

e ha respinto quella presentata da AP 1, ponendo a carico di quest’ultimo la

tassa di giustizia di fr. 2’000.- e le spese, con l’obbligo di versare al

convenuto fr. 15'000.- per ripetibili.

E. Contro la citata decisione

l’attore è insorto con appello 4 dicembre 2013, chiedendone la riforma nel

senso di accogliere la petizione e dichiarare nulla la disdetta contestata, di

porre la tassa di giustizia di fr. 2'000.- e le spese di fr. 160.- a carico del

convenuto, il quale sarebbe inoltre tenuto a rifondere all’attore fr. 15’000.-

per ripetibili, il tutto con protesta di tassa, spese e ripetibili di appello.

Nella risposta 14 gennaio 2014 il convenuto propone invece di respingere

l’appello, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle argomentazioni

delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;

RS 272). Avviata con petizione 28 giugno 2013, la presente procedura è quindi

interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione della

disdetta del contratto di locazione di locali commerciali, la procedura

semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).

2.

Secondo gli art. 311 seg.

CPC il termine per appellare e per rispondere è di trenta giorni. L’appello 4 dicembre

2013.

e la risposta 14 gennaio 2014 (per effetto delle ferie giudiziarie dal 18

dicembre al 2 gennaio incluso, art. 145 cpv. 1 lett. c CPC) sono tempestivi. La

Camera può dunque entrare nel merito dell’appello.

3.

Nella fattispecie, il

Pretore ha accertato che il locatore aveva spedito l’8 aprile 2013 due diffide

di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d

CO, una al conduttore e una alla subconduttrice (doc. G, H). La lettera

destinata al conduttore, secondo gli accertamenti del Pretore, è stata

recapitata allo sportello postale di __________ (doc. L) il 9 aprile 2013 ed è

stata consegnata quel giorno a una dipendente della subconduttrice, che aveva

ritirato sia la raccomandata destinata alla sua datrice di lavoro, sia quella

destinata al conduttore personalmente. Il primo giudice ha rilevato che la

comminatoria di pagamento era stata inviata al conduttore all’indirizzo “AP 1, __________”

e non al recapito indicato sul contratto di locazione e figurante nell’estratto

del Registro di Commercio della subconduttrice (doc. D). Ha anche accertato che

in una precedente procedura di locazione il conduttore aveva indicato come

proprio recapito “c/o Albergo __________” sia nell’istanza 14 novembre 2011,

sia all’udienza dell’8 novembre 2012 (doc. 2). Costatato che la raccomandata

era stata ritirata da un’ausiliaria, autorizzata almeno per atti concludenti,

il Pretore ha ritenuto che la diffida di pagamento era entrata nella sfera

d’influenza del conduttore e che pertanto la disdetta straordinaria era da

considerare valida. Infine, ha respinto la domanda di protrazione del contratto

di locazione, esclusa in caso di disdetta straordinaria per mora.

4.

L’appellante rimprovera al

Pretore un’errata applicazione del diritto per aver ammesso che la diffida di

pagamento era stata validamente notificata al conduttore, quando era accertato

che la raccomandata era stata ritirata da una persona che non aveva alcun

potere di rappresentanza a tal fine e che l’ufficio postale aveva erroneamente

posto l’avviso di ritiro nella casella postale della subconduttrice e aveva

consegnato il plico a una persona non autorizzata. Da qui, prosegue

l’appellante, l’inefficacia della disdetta straordinaria per mora successiva

alla diffida di pagamento. L’appellante rileva ancora che il locatore è

trasceso nell’abuso di diritto, avendo inviato la disdetta straordinaria al

corretto indirizzo, mentre in precedenza aveva inviato la comminatoria di

pagamento a un indirizzo errato, quando era notorio a tutti coloro che

abitavano a __________, come il locatore, che egli abitava a __________ dal 1°

dicembre 2012.

5.

In questa sede si tratta di

determinare se la diffida di pagamento dell’art. 257d CO è stata validamente

notificata al conduttore. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna

della cosa, il conduttore sia in mora nel pagamento del corrispettivo o delle

spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per iscritto un termine per

il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il

rapporto di locazione sarà disdetto; nel caso di locali d’abitazione o

commerciali, il termine è di 30 giorni almeno. II Tribunale federale ritiene

che per stabilire l’inizio del termine di 30 giorni di cui all’art. 257d cpv. 1

CO, in base al principio della ricezione limitata (cosiddetta “eingeschränkte

Empfangstheorie”), quale giorno di ricezione si intende quello in cui il

destinatario riceve effettivamente la comminatoria. Nel caso di un invio per

plico raccomandato sarà pertanto determinante il momento in cui il destinatario

si vede consegnare la missiva, oppure il giorno in cui egli la ritira

all’Ufficio postale, mentre nel caso in cui la stessa non viene ritirata si

presume che è stata notificata l’ultimo dei 7 giorni di giacenza (DTF 119 II

147.

consid. 2 con rif.). Un tentativo di notificazione è tuttavia valido solo

se il destinatario doveva aspettarsi con una certa probabilità di ricevere una

comunicazione dalla controparte contrattuale (DTF 119 V 89 consid. 4b pag. 94).

Il locatore può far affidamento

sul recapito che il conduttore ha inserito nel contratto di locazione e, se nel

frattempo quest’ultimo cambia indirizzo, gli incombe l’onere di darne notizia

al locatore (sentenza Camera civile dei reclami del TA, del 12 luglio 2011,

inc. n. 16.2011.35, consid. 4). È inoltre usuale che la corrispondenza relativa

al contratto di locazione sia inviata al conduttore all’indirizzo dell’ente

locato (Bohnet/Montini, Droit du

bail éà loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 32 ad art. 266a CO).

6.

Nella fattispecie risulta

dagli atti che il conduttore ha cambiato più volte il proprio domicilio. Da

quanto traspare dal Registro di Commercio il conduttore si è trasferito in __________,

a __________, perlomeno dal 19 settembre 2011 (doc. D), dove lo ha mantenuto

fino al mese di dicembre 2012, quando è ritornato in Svizzera e si è trasferito

a __________, comune di __________ (deposizione teste R__________, verbale di udienza

6.

settembre 2013, pagine 6 e 8). Il 30 ottobre 2013 si è nuovamente trasferito

in Italia. Dal fascicolo processuale risulta che il 14 novembre 2011 il

conduttore e la subconduttrice hanno presentato istanza all’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Minusio per contestare una disdetta

del 14 ottobre 2011 (inc. n. 137/11, doc. 2). Nella citazione all’udienza e nel

verbale d’udienza dell’8 novembre 2012 l’Ufficio di conciliazione ha indicato

quale indirizzo del conduttore: “AP 1, c/o Albergo __________” (inc.

137/2011, doc. 2).

6.1

La diffida di pagamento

litigiosa (doc. G) è stata inviata l’8 aprile 2013 all’indirizzo di AP 1 c/o

Albergo __________. Il plico raccomandato destinato al conduttore personalmente

è stato recapitato allo sportello il 9 aprile 2013, mediante consegna a L__________,

dipendente dell’Albergo, previo deposito dell’avviso in casella (formulario

postale “accertamento del recapito IPLAR, doc. L). Sentita come

testimone, l’interessata ha confermato di aver ritirato il plico destinato alla

subconduttrice e quello destinato al conduttore personalmente (deposizione

teste L__________, verbale udienza 6 settembre 2013, pag. 2), pur avendo

ricevuto procura per ritirare le raccomandate solo dalla subconduttrice.

L’appellante rimprovera al Pretore di aver considerato la dipendente

dell’albergo alla stregua di una sua rappresentante in assenza di una procura

scritta, requisito indispensabile richiesto dalla Posta per il ritiro delle

raccomandate e sostiene di non poter essere responsabile degli errori commessi

dalla Posta e dalla dipendente dell’albergo, che non gli ha mai consegnato il

plico ritirato per errore. La censura è infondata. Dalla deposizione della

dipendente dell’albergo, infatti, è emerso che la Posta di Contone le aveva

consegnato più volte raccomandate indirizzate personalmente al conduttore, che

essa non apriva e che lasciava in ufficio o presso la ricezione dell’albergo a

sua disposizione (verbale 6 settembre 2013, pag. 2 in fondo). Interrogato dal Pretore, il conduttore ha riferito di aver avuto il recapito presso

l’Albergo __________ quando abitava in Italia e di non aver detto alla Posta di

__________ che il recapito non valeva più dopo il ritorno in Svizzera, negando

di aver dato un ordine di rispedizione a tale ufficio postale (deposizione 6

settembre 2013 pag. 7). La moglie del conduttore, amministratrice unica della subconduttrice

dal 31 ottobre 2012 (doc. 1), ha riferito di non aver mai visto le diffide di

pagamento dell’8 aprile 2013 (doc. G e doc. H), ritirate dalla ricezionista

dell’albergo ma da questa non consegnate e di pensare che il locatore sapeva

del nuovo indirizzo del marito “poiché sanno tutto di tutti a __________”

(deposizione 6 settembre 2013 pag. 5). Essa ha spiegato le modalità in cui la

ricezionista dell’albergo smistava la corrispondenza, mettendo da parte senza

aprirle le buste della corrispondenza personale, che consegnava chiuse

(deposizione R__________, 6 settembre 2013 pag. 6). La Posta, interpellata dal

Pretore, ha confermato che l’indirizzo di AP 1 era a __________ e che non

esisteva un ordine di rispedizione a __________ (richiamo II). L’indirizzo

indicato nella diffida di pagamento, “AP 1, c/o Albergo __________”, era quello

dell’ente commerciale locato ed era noto al locatore dalla precedente procedura

conciliativa in materia di locazione, risalente al novembre 2012. Il

conduttore, amministratore unico della subconduttrice fino al 31 ottobre 2012,

non poteva ignorare che raccomandate destinate a lui personalmente erano state

consegnate alla ricezionista dell’albergo, che le lasciava alla sua attenzione

o in ufficio o alla ricezione. Ciò nonostante egli non ha mai informato

l’ufficio postale di __________ di non accettare tale modalità di consegna né

ha dato altre istruzioni, segnatamente dopo il suo rientro in Svizzera nel

dicembre 2012. La Posta poteva dunque consegnare il 9 aprile 2013 il plico

raccomandato a una persona che poteva ritenere ausiliaria del destinatario, conformemente

a quanto previsto dalle sue Condizioni generali (“Servizi postali”, cifra

2.3

, sia per clienti privati sia per clienti commerciali), nelle quali è

riservato il diritto di consegnare anche a persone della stessa sede

commerciale del destinatario e finanche ai vicini.

6.2

È indiscusso nella

fattispecie che la ricezionista dell’albergo ha preso in consegna il plico raccomandato

il 9 aprile 2013 e si può quindi ritenere l’avvenuta e valida notifica a quella

data della diffida di pagamento al destinatario, che ne ha preso conoscenza (Bohnet/Montini, op. cit., n. 7 e 8 ad

art. 266a CO) e ha assunto il rischio insito nella mancata comunicazione da

parte dell’ausiliaria che ha ritirato l’invio. Il conduttore doveva attendersi

di ricevere comunicazioni relative al rapporto di locazione, già solo per il

fatto di essere in ritardo nel pagamento della pigione, avendo pagato il canone

di locazione aprile-giugno 2013 il 23 maggio 2013 (petizione pag. 5), mentre

contrattualmente avrebbe dovuto corrisponderlo anticipatamente entro il 1°

aprile 2013 (doc. B, clausola n. 5). La conclusione del Pretore regge dunque

alla critica.

7.

Solo in questa sede il

conduttore si prevale dell’abuso di diritto in cui sarebbe trasceso il

locatore, per avere inviato la diffida di pagamento all’indirizzo dell’albergo

invece che a quello privato, dove ha inviato la disdetta straordinaria il 15

maggio 2013 (doc. F). A detta del conduttore, infatti, il suo indirizzo era

notorio per gli abitanti di __________, e quindi anche per il locatore. A

prescindere dalla dubbia ricevibilità della critica (art. 317 CPC), la stessa è

da considerare infondata. Come si è detto in precedenza, l’indirizzo del

conduttore presso l’ente commerciale locato corrispondeva a quello da lui indicato

in occasione della precedente procedura conciliativa del novembre 2012 (inc. I

richiamato, inc. 137/2011). Non risulta dagli atti che il conduttore abbia

informato il locatore della modifica di indirizzo dopo il suo rientro in

Svizzera nel dicembre 2012. Né è da considerare notorio il fatto che “sanno

tutto di tutti a __________” come riferito dalla moglie dell’appellante

(deposizione 6 settembre 2013 pag. 5), esprimendo una sua personale opinione. A

questa Camera tale circostanza non è, infatti, notoria, né vi è stata

istruttoria su questo punto, interrogando altri abitanti del Comune. La

disdetta straordinaria per mora del 15 maggio 2013 è dunque valida, poggiando

su una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta validamente notificata

al conduttore nel rispetto dell’art. 257d CO.

8.

Ne deriva che l’appello,

infondato, va respinto e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1

lett. a CPC). Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e in

questa sede sono determinate su di un valore litigioso in appello di fr.

226'800.- (54 mesi x fr. 4'200.- al mese) come emerge dal calcolo indicato dal

Pretore. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli

art. 2, 7, 8 e 13 LTG (procedura semplificata, causa di locazione con valore

superiore a fr. 30'000.-) e l’indennità ripetibile è stata calcolata seguendo i

criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di

patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili (Rtar), tenendo in considerazione anche la stringatezza della

risposta all’appello.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello 4 dicembre 2013 di

AP 1 è respinto e la decisione 4 novembre 2013 inc. SE.2013.44 del

Pretore della Giurisdizione di Locarno-Campagna è confermata.

2. Le spese processuali

di appello in complessivi fr. 2'000.- sono posti a carico di AP 1, il quale

rifonderà a AO 1 fr. 3'000.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso

è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso

in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).