Locazione: ripristino dell'ente locato nello stato anteriore; risarcimento del danno

Incarto n.

12.2013.210

Lugano

29 settembre 2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. DI.2006.1372

della Pretura __________ - promossa con istanza 27 ottobre 2006 da

AO

1

AO

2

AO

3

tutti rappr. dall’ RA 2

contro

AP

1

rappr. dall’ RA 1

con cui gli istanti

hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 106'099.05, oltre

interessi al 5% dal 24 aprile 2006 a titolo di risarcimento del danno (fr.

89'315.05 relativi alle spese di ripristino allo stato quo ante dell’ente locato,

fr. 4'196.- per la pigione del mese di agosto 2005 e fr. 12'588.- relativi alle

pigioni per il periodo settembre – novembre 2005 in cui sono stati eseguiti i lavori di ripristino), importo aumentato con le conclusioni a fr.

121'604.80;

domanda avversata dal

convenuto che ha postulato la reiezione integrale dell’istanza e che il

Pretore, con sentenza 12 novembre 2013, ha parzialmente accolto condannando il convenuto al versamento dell’importo di fr. 21'938.20, oltre interessi al 5%

dal 19 luglio 2006, caricando la tassa di giustizia e le spese per 1/5 al

convenuto e per 4/5 agli istanti in solido, con l’obbligo per questi ultimi di

rifondere al convenuto fr. 2'500.- a titolo di ripetibili parziali;

appellante il convenuto

con atto di appello 13 dicembre 2013 con cui chiede la riforma del giudizio

impugnato, nel senso di accogliere parzialmente l’istanza limitatamente a fr.

12'439.60, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre con risposta 14

febbraio 2014 gli istanti postulano la reiezione del gravame e con il medesimo

allegato propongono un appello incidentale con il quale postulano la riforma

della decisione impugnata, nel senso di accogliere parzialmente l’istanza e di

condannare il convenuto al pagamento di fr. 36'663.50 con conseguente modifica

del dispositivo sugli oneri processuali di prima sede e protestando spese e

ripetibili di appello;

con risposta 3 aprile

2014 il convenuto chiede la reiezione integrale dell’appello incidentale, pure

con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. AP 1 ha condotto in locazione a partire dal 1°ottobre 1983, in virtù di diversi contratti (doc. A, C,

F), una superficie di 7-8 locali adibita a studio medico e ubicata in __________

a __________, ora di proprietà di AO 2, e AO 3 e di cui AO 1 è usufruttuario (doc.

A, estratto RFD part. n. __________ inc. richiamato n. 210/4 UC di __________).

Il 4 giugno 1999 le parti hanno concluso un nuovo (e ultimo) contratto di

locazione, datato 18 marzo 1999 e valevole retroattivamente a partire dal

1°gennaio 1999, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di sei

mesi, la prima volta per il 30 marzo 2004. Il punto 6 del contratto prevedeva

il diritto per il locatore di modificare l’ente locato “come al progetto

12.09.1983 piano N. 3 dell’arch. Q__________”, con l’obbligo di ripristino

dei locali allo stato quo ante a spese del locatore al momento della cessazione

della locazione. Le parti avevano inoltre pattuito che se alla scadenza

quinquennale il contratto fosse stato rinnovato per ulteriori cinque anni,

l’obbligo di ripristino sarebbe decaduto (doc. F).

B. Con modulo ufficiale 20

settembre 2004 la locatrice ha notificato al conduttore la disdetta del

rapporto di locazione con effetto a decorrere dal 30 marzo 2005. Con decisione

26 gennaio 2005 il competente Ufficio di conciliazione ha accertato la validità

della disdetta e accordato al conduttore una prima protrazione della locazione

fino al 30 marzo 2006, con facoltà di recedere anticipatamente con il preavviso

di un mese per la fine di un mese (doc. G, inc. richiamato n. 210/04 dell’UC __________).

Con scritto 30 giugno 2005 AP 1 ha notificato la disdetta del contratto per il

31 luglio 2005 (doc. H). Il 25 luglio 2005 il perito comunale degli immobili ha

esperito un sopralluogo in presenza delle parti volto alla verifica dello stato

dei locali a fine conduzione (doc. I). Con scritto 26 luglio 2005 i locatori hanno

ribadito al conduttore l’obbligo di ripristino dei locali nello stato

anteriore, da eseguire entro il termine di scadenza del contratto (doc. J). Il

conduttore, con scritto 27 luglio 2005, ha contestato l’obbligo di ripristino nella misura pretesa dai locatori (doc. K).

C. Permanendo le divergenze tra

le parti anche dopo lo scambio di corrispondenza tra loro intercorso (doc. M,

N, Q, R e S) ed essendo fallito il tentativo di conciliazione del 28 settembre

2006 (inc. richiamato n. 178/2006 dell’UC di L__________), AO 1, AO 2 e AO 3, con

istanza 27 ottobre 2006, hanno chiesto la condanna di AP 1 al pagamento

dell’importo complessivo di fr. 106'099.05, oltre interessi, relativi alle

spese dei lavori di ripristino allo stato quo ante della superficie locata (per

un importo complessivo di fr. 89'315.05), alla pigione per il mese di agosto

2005 (fr. 4'196.-) e a quella per il periodo in cui sono stati eseguiti i

lavori (settembre 2005 – novembre 2005, pari a fr. 12'588.-).

In occasione dell’udienza di

discussione 18 gennaio 2007 il convenuto si è integralmente opposto

all’istanza. Con la replica e la duplica, come pure in sede di dibattimento

finale, le parti hanno confermato le loro contrapposte tesi e domande di causa,

gli istanti aumentando l’importo richiesto a fr. 121'604.80. Delle

argomentazioni delle parti si dirà, per quanto qui di rilievo, nei considerandi

successivi.

D. Con decisione 12 novembre

2013 la Pretora ha parzialmente accolto l’istanza e condannato AP 1 al

pagamento in favore di AO 1, AO 2 e AO 3 in solido della somma complessiva di fr. 21'938.20, oltre interessi al 5% dal 19 luglio 2006. La tassa di giustizia

e le spese sono state poste a carico degli istanti in solido in ragione di 4/5,

obbligati pure a rifondere al convenuto fr. 2'500.- a titolo di ripetibili

parziali. In estrema sintesi la Pretora ha rilevato che le parti,

contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione e in

applicazione del principio di affidamento, avevano pattuito il ripristino dei

locali nello stato quo ante a carico del conduttore e che i locatori avevano fatto

valere tempestivamente il loro diritto di richiedere il ripristino degli stessi

ed ha pertanto concluso per l’esistenza dell’obbligo di ripristino a carico del

conduttore. Ella, dopo avere verificato le singole posizioni fatte valere dagli

istanti, ha accolto parzialmente l’istanza per l’importo complessivo di fr.

21'938.20 (fr. 13'546.20 per i lavori di ripristino e fr. 8'392.- per le

pigioni dei mesi di agosto e settembre 2005) e, sulla base di un valore di

causa di fr. 121'604.80, ha posto la tassa di giustizia e le spese a carico

degli istanti in solido nella misura di 4/5, con l’obbligo per questi ultimi di

rifondere al convenuto ripetibili parziali.

E. Con appello 13

dicembre 2013 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso

di accogliere parzialmente l’istanza limitatamente a fr. 12'439.60, con

protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio. Con

risposta 14 febbraio 2014 gli istanti postulano la reiezione del gravame

avversario e con appello incidentale di medesima data chiedono a loro volta la

riforma del querelato giudizio, nel senso di accogliere parzialmente l’istanza

per un importo di fr. 36'663.50 e di modificare conseguentemente anche il

dispositivo sulle spese processuali, il tutto con protesta di spese e

ripetibili di appello. Con risposta 3 aprile 2014 il convenuto chiede la

reiezione integrale dell’appello incidentale. Delle argomentazioni delle parti

si dirà, se e per quanto necessario, nei considerandi successivi.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in

vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272).

Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella

data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto

cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura

civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale

in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile

comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art.

405 cpv. 1 CPC).

Nelle controversie patrimoniali

con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello

(art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo termine vale

per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC). Nella fattispecie la decisione

impugnata è stata notificata il 13 novembre 2013 e ricevuta il giorno

successivo. Il gravame del 14 dicembre 2013 è tempestivo, così come lo sono la

risposta e l’appello incidentale del 14 febbraio 2014, essendo stati inoltrati

nel termine di 30 giorni impartito da questa Camera il 14 gennaio 2014. Ciò

posto, nulla osta alla trattazione del gravame.

2. Preliminarmente si osserva

che a questo stadio della lite non vi è più contestazione alcuna sulla

questione dell’obbligo di ripristino dei locali nello stato anteriore a carico

del conduttore (art. 260a cpv. 1 e 2 CO). Litigioso rimane l’estensione di tale

obbligo in relazione alle pretese di risarcimento fatte valere dagli istanti.

Fatti

I. Sull’appello 13

dicembre 2013 del conduttore

3. L’appellante, nel suo

appello 13 dicembre 2013, contesta l’estensione del suo obbligo di ripristino unicamente

in relazione alla sostituzione del parquet (appello, ad 8, pag. 4). Egli

rimprovera alla Pretora un errato accertamento dei fatti e una violazione del

diritto per non avere tenuto conto del fatto che il parquet aveva superato la

propria durata di vita e non aveva più alcun valore al momento della cessazione

del rapporto di locazione. La prima giudice non avrebbe tenuto conto del fatto,

emerso dall’istruttoria, che il parquet sostituito risaliva agli anni 1920-1930:

la sua durata di vita era pertanto ben superiore ai 40 anni (equivalente alla

durata di vita indicata nella tabella sulla durata di vita allestita

congiuntamente dall’Associazione svizzera inquilini e dall’Associazione

svizzera dei proprietari immobiliari per un parquet con le stesse caratteristiche

di quello in questione) e al momento della cessazione del rapporto di locazione

lo stesso non presentava più alcun valore residuo. Le modalità di calcolo

applicate dal primo giudice, che ha dedotto dall’importo sostenuto dagli

istanti per la sostituzione del parquet la somma corrispondente all’usura

normale dovuta ai 22 anni di locazione, sarebbero pertanto errate. La pretesa

concernente la sostituzione del parquet, riconosciuta dalla Pretora per un

importo pari a fr. 9'498.60, dovrebbe di conseguenza venire integralmente

respinta.

3.1 L’obbligo di ripristino dell’ente

locato nello stato anteriore a carico del conduttore secondo l’art. 260a cpv. 2

CO è strettamente correlato all’obbligo del conduttore di restituire la cosa

locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto ai sensi dell’

art. 267 CO (decisione del TF 4A_73/2013 del 16 luglio 2013 consid. 6.2.2; Higi, Zürcher Kommentar, n. 35 ad art.

260a CO; Svit – Kommentar, 3a. ed.

2008, n. 71 ad artt. 260-260a CO). Giusta l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore

deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto,

in caso contrario egli risponde del danno cagionato. Va precisato che di regola

il conduttore non è tenuto a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo

l'ente locato, ma soltanto quelli che permettono di ricostruire uno stato

corrispondente a quello presente all’inizio della locazione, tenuto conto della

normale usura dovuta ad un uso conforme al contratto (decisione del TF

4A_73/2013 del 16 luglio 2013 consid. 6.2.2; Higi,

op. cit., n. 35 ad art. 260a CO). Di conseguenza il conduttore è tenuto a

risarcire solo i danni che eccedono la normale usura. Nel caso di una

sostituzione totale, il conduttore non risponde del valore a nuovo

dell’installazione danneggiata e sostituita ma solo del suo valore reale

(Zustandswert), tenuto conto della durata di vita dell’installazione (decisione

del TF 4A_73/2013 del 16 luglio 2013 consid. 6.2.2 e riferimenti ivi contenuti;

Higi, op. cit., n. 113 e segg. ad

art. 267 CO). In particolare il locatore non potrà fare valere alcuna pretesa

di risarcimento danni nei confronti del conduttore, quando l’installazione,

considerata la sua vetustà, avrebbe dovuto ad ogni modo essere sostituita

(decisione del TF 4C.261/2006 del 1° novembre 2006, consid. 3.1).

Nella prassi l’usura dei locali e

della installazioni viene di regola valutata secondo la tabella sulla durata di

vita allestita congiuntamente dall’Associazione svizzera inquilini e

dall’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (consultabile al sito www.asloca.ch). Considerato che la durata di

vita elencata in tale tabella è unicamente indicativa, il valore reale deve

essere valutato in base alle peculiarità del caso concreto: ciò è il caso

quando l’installazione per le sue qualità o le sue caratteristiche particolari,

malgrado la durata di vita stabilita dalla tabella menzionata sia stata

superata, presenta ancora un valore residuo (Lachat/Zahradnik,

Mietrecht für die Praxis, n. 31/5.4 pag. 678). Spetta al locatore l'onere di

provare l'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale della cosa, la

situazione dell’ente locato all’inizio e al termine della locazione e il

relativo danno (decisione del TF 4A_469/2011 del 22 dicembre 2011; Lachat, op. cit., n. 5.7, pag. 811-812).

3.2 La Pretora, sulla base delle risultanze

istruttorie, ha ritenuto che il parquet andasse sostituito completamente. Ella,

in applicazione della tabella sulla durata di vita allestita congiuntamente

dall’Associazione svizzera inquilini e dall’Associazione Svizzera dei

Proprietari immobiliari, ha stabilito in 40 anni la durata di vita per il

parquet oggetto della vertenza e ha dedotto dal costo effettivo sostenuto dai

locatori per la sostituzione dello stesso (pari a fr. 21'108.-) l’usura normale

corrispondente a 22 anni di locazione (pari a fr. 11'609.40), riconoscendo ai

locatori l’importo di fr. 9'498.60. L’appellante ritiene che la prima giudice

sia partita dall’errato presupposto che all’inizio della locazione il parquet

fosse nuovo. A ragione. Dall’interrogatorio formale di uno dei locatori emerge

che il parquet dell’appartamento locato dall’appellante è stato posato nel

1920-30 al momento della costruzione dello stabile e che durante la locazione

non sono stati eseguiti lavori di manutenzione (interrogatorio formale AO 1,

act. VII, ad 5.1, 5.2). Lo stesso emerge pure dalla lettera 20 gennaio 1999 di AO

1 a AP 1, nella quale viene descritto lo stato dei locali al momento della

consegna in occasione della conclusione del contratto di locazione nel 1983, e

dalla quale emerge che “i pavimenti dei locali erano in parquet massiccio

anni 1910”

(doc. E). Pure il perito ha confermato che i pavimenti delle camere erano “in

parquet a listoni di legno massiccio, originale dell’epoca di costruzione della

casa” (perizia 14 aprile 2010, quesito n. 1, pag. 5). Come rettamente

accertato dalla Pretora e non contestato in questa sede, l’istruttoria non ha per

contro permesso di accertare lo stato del parquet all’inizio della locazione. I

locatori non hanno portato elementi atti a dimostrare che il parquet originale,

malgrado la sua vetustà, avesse ancora un valore all’inizio, rispettivamente al

momento della cessazione del rapporto di locazione. Essi si sono limitati a

sostenere, in maniera del tutto generica, che in altri appartamenti dello

stabile era ancora presente il parquet originale posato al momento della

costruzione dello stabile nel 1920/1930. Tale allegazione si esaurisce tuttavia

in un mero asserto di parte, privo di qualsiasi portata probatoria, mancando

agli atti qualsiasi prova in merito. Ma anche se così fosse, ciò non sarebbe

comunque ancora sufficiente a dimostrare che il parquet, malgrado la durata di

vita fosse superata, presentasse ancora un valore residuo all’inizio,

rispettivamente al termine del rapporto locativo. Il perito, alla domanda circa

un eventuale valore residuo del parquet, ha spiegato che la durata di vita di

40 anni indicata nella tabella rappresenta una “durata di vita presumibile

basata su valori medi e che presuppone un utilizzo normale”. Egli ha poi

aggiunto che nel caso di specie non era possibile stabilire un eventuale valore

residuo del pavimento oltre la durata di vita, poiché ciò “dipenderebbe

dall’usura effettiva del pavimento alla scadenza del contratto e dalla reale

possibilità di un suo ulteriore utilizzo. Tali fattori non sono verificabili

sulla base della documentazione agli atti e dalle risultanze del sopralluogo”

(perizia 14 aprile 2010, risposta al quesito n. 6, pag. 9). Anche la teste __________

E__________, che ha lavorato per una trentina di anni nel medesimo stabile alle

dipendenze di uno dei locatori, occupandosi in particolare della gestione delle

pratiche locative inerenti gli appartamenti siti nello stesso, non ha potuto

riferire nulla in merito (audizione testimoniale 3 dicembre 2007, act. VI). In

queste circostanze si deve ritenere che i locatori, ai quali incombeva l’onere probatorio,

non hanno portato elementi di prova utili a ritenere che il pavimento in

parquet originale avesse ancora un valore residuo oltre la durata di vita.

4. Ne discende che l’appello deve

essere accolto e la decisione della Pretora, su questo punto, deve essere riformata,

nel senso di respingere la pretesa dei locatori in relazione alla sostituzione

del pavimento in parquet.

Considerandi

II. Sull’appello incidentale 14

febbraio 2014 dei locatori

5.

Con appello incidentale 14

febbraio 2014 i locatori rimproverano alla Pretora un errato accertamento dei

fatti in merito al riconoscimento delle spese di ripristino da loro sostenute.

5.1

Preliminarmente, a titolo di

premessa, gli appellanti incidentali censurano in maniera del tutto generica la

decisione della Pretora in merito alla quantificazione dei costi relativi al

ripristino nello stato quo ante dell’appartamento locato (appello incidentale,

pag. 8 e 9), limitandosi a ritenerla arbitraria, poiché in contrasto con gli

importi cifrati dal perito. La censura, non adempiendo ai presupposti di

motivazione dell’art. 311 cpv. 1 CPC, è inammissibile.

5.2

I locatori rimproverano alla Pretora

un errato accertamento dei fatti per non avere preso “in considerazione gli

interventi della ditta __________ V__________ e figlio (doc. V)”, per i

lavori di “demolizione di muratura e relativo sgombero, così come per la

demolizione di tavolati e rimozione parete”, cifrando la pretesa in fr.

6'333.30 (appello incidentale, pag. 9 e 10, ad. 1). La censura, proposta per la

prima volta in questa sede e quindi irritualmente, è irricevibile, poiché non

adempie i requisiti posti dall’art. 317 CPC per prevalersi di nuovi fatti e

nuove prove in appello. La stessa è ad ogni modo pure infondata. Nella loro

istanza 27 ottobre 2006 gli appellanti, a titolo di smontaggio, ricostruzione e

riparazioni pareti, hanno fatto valere l’importo complessivo di fr. 2'364.-,

producendo a sostegno della pretesa, la fattura della ditta __________ C__________

(plico doc. T, cfr. istanza 27 ottobre 2006, pag. 6 e 7). Dalle loro pretese essi

hanno per contro espressamente escluso ulteriori spese relative ad altri lavori

edili da essi eseguiti nell’appartamento, per un importo complessivo di fr.

66'485.55, tra le quali figura pure la fattura della ditta __________ V__________

e figlio (plico doc. V). Ne discende che la censura è in contrasto con le

esigenze che le norme di procedura pongono a riguardo dell'onere di allegazione

e specificazione e deve essere respinta (art. 78 CPC/TI). In tali circostanze

mal si comprende il rimprovero mosso alla Pretora, la quale, malgrado il perito

avesse quantificato in un importo superiore il costo degli interventi necessari

al ripristino in relazione allo smontaggio, ricostruzione e riparazione delle

pareti, ha accolto la pretesa per un importo di fr. 2'364.-, così come

richiesto dagli istanti.

5.3

Gli appellanti incidentali

rimproverano alla Pretora un errato accertamento dei fatti anche in relazione al

mancato riconoscimento delle pigioni per i mesi di ottobre e novembre 2005. La

censura, del tutto generica, si limita a riproporre la tesi degli istanti,

secondo cui i lavori di ripristino sarebbero durati fino a fine novembre 2005,

richiamando a sostegno di tale allegazione le fatture prodotte (plico doc. T). La

Pretora, in merito, ha spiegato che i lavori eseguiti nell’appartamento oggetto

della vertenza andavano oltre al semplice ripristino (come dichiarato dai

medesimi istanti e confermato dall’istruttoria). Ella ha poi considerato che

nulla agli atti permetteva di stabilire la durata dei lavori eseguiti nell’ente

locato, in particolare la durata degli interventi di ripristino che avrebbe

dovuto effettuare il convenuto. Nemmeno è stato possibile evincere “da

quando le superfici in questione siano state rilocate” (sentenza 12

novembre 2013, pag. 8). Gli appellanti incidentali non si confrontano con le esaustive

argomentazioni della Pretora, limitandosi a contrapporre la propria tesi,

rinviando in maniera del tutto generica “alle fatture prodotte (doc. T)”

(appello incidentale, pag. 10). Ne discende che la censura è irricevibile, non

adempiendo ai presupposti dell’art. 311 cpv. 1 CPC. Si rileva abbondanzialmente

che la stessa è pure infondata. Contrariamente a quanto ritenuto dagli

appellanti incidentali, le fatture prodotte sub. doc. T non contengono alcuna

indicazione sul periodo di esecuzione dei lavori. Per quanto concerne la

fattura della ditta __________ V__________ e Figlio (doc. V) già si è detto al considerando

precedente (consid. 5.2) che i locatori stessi hanno escluso dalle loro pretese

i lavori che andavano oltre il ripristino, tra cui figuravano pure quelli

relativi alla fattura in questione.

Ne discende che per i

motivi suesposti l’appello incidentale va integralmente respinto.

III. Sulle spese giudiziarie

6.

In definitiva quindi

l’appello principale 13 dicembre 2013 è integralmente accolto mentre

l’appello incidentale 14 febbraio 2014 va respinto integralmente. L’esito del

presente giudizio comporta una riforma degli oneri processuali di prima sede,

che seguono la soccombenza. La tassa di giustizia e le spese di prima sede (non

contestate nel loro ammontare) sono poste a carico di AO 1, AO 2 e AO 3 in solido in ragione di 9/10 mentre la rimanenza è a carico di AP 1. Gli istanti, in solido,

rifonderanno fr. 2'800.- a titolo di ripetibili parziali al convenuto.

Le spese processuali dell’appello principale e quelle dell’appello

incidentale sono poste a carico degli istanti in solido risultati totalmente

soccombenti, con l’obbligo di rifondere al conduttore congrue ripetibili. Le

spese processuali e le ripetibili della procedura di appello sono stabilite in

funzione delle domande, ovvero fr. 9'496.60 per l’appello principale e fr.

14'725.30 per quello incidentale.

7.

Il valore

litigioso giusta l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF è determinato da tutte le

conclusioni ricevibili rimaste controverse davanti all'autorità cantonale

(sentenza del Tribunale federale inc.5A_765/2008 del 29 giugno 2009, consid.

1.2.1

e rif.). Di conseguenza, qualora siano fatte valere domande in via

principale e adesiva, i rispettivi valori vanno sommati, senza riguardo a

quanto l'autorità cantonale ha aggiudicato, né al valore della pretesa della

parte che agisce davanti al Tribunale federale (sentenza inc.5A_500/2009 del

19.

novembre 2009, consid. 1). È fatto salvo il caso in cui con l'appello incidentale

sia riproposta una domanda riconvenzionale; in questa ipotesi - non realizzata

in concreto - trova applicazione l'art. 53 cpv. 1 LTF (sentenza del Tribunale

federale inc.4A_629/2009 del 10 agosto 2010, consid. 1.2.1). Nella fattispecie il valore di causa determinate ai fini di un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è fissato in fr. 24'223.90.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 148 CPC/TI, 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: I. L’appello principale 13

dicembre 2013 di AP 1 è accolto.

Di conseguenza la sentenza inc. DI.2006.1372

del 12 novembre 2013 è così riformata:

1. L’istanza 27 ottobre 2006 è

parzialmente accolta.

§

Di conseguenza AP 1, Lugano, è condannato a versare a AO 1, AO 2 e AO 3,

Morcote, in solido, la somma di CHF 12'439.60 oltre interessi al 5% dal 19

luglio 2006.

2. La

tassa di giustizia di CHF 2’300.- e le spese di complessivi CHF 8'510.- (comprese quelle peritali), già anticipate dalle

parti, sono poste a carico degli istanti in solido nella misura di 9/10, mentre

la restante quota di 1/9 è posta a carico del convenuto. Gli istanti, con il

vincolo della solidarietà, rifonderanno di poi al convenuto la somma di CHF

2'800.- a titolo di ripetibili parziali.

3. (invariato)

II. Le spese processuali

dell’appello principale di fr. 1000.-, anticipate da AP 1, sono poste a carico

di AO 1, AO 2 e AO 3 in solido, i quali rifonderanno al convenuto, con il

medesimo vincolo, fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.

III. L’appello incidentale 14

febbraio 2014 di AO 1, AO 2 e AO 3 è respinto.

IV. Le spese processuali

dell’appello incidentale di fr. 1’500.-, già anticipate dagli istanti, restano

a loro carico, con l’obbligo di rifondere in solido a AP 1 fr. 1'200.- a titolo

di ripetibili.

V. Notificazione:

- o

- .

Comunicazione alla Pretura __________.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).