12.2013.27

Locazione, conguaglio spese accessorie, massima inquisitoria sociale, onere di allegazione, nuovi fatti in appello, motivazione dell'appello

25 novembre 2013Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

12.2013.27

Lugano

25 novembre

2013/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliera:

Ceschi Corecco

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.14

della Pretura __________ promossa con istanza 15 gennaio 2010 da

AP 1

contro

AO 1

patrocinata dall’

PA 1

con cui

l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di almeno fr.

20'700.- (fr. 20’000.- quale importo concernente la maggior quota delle spese

accessorie per gli anni 2004-2007 e fr. 700.- quale risarcimento dei costi di

riparazione di una porta) oltre interessi al 5% dal 1 ottobre 2003,

domanda

avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza e sulla

quale il Pretore ha statuito con sentenza 15 gennaio 2013 ammettendo

parzialmente l’istanza limitatamente a fr. 680.- oltre interessi al 5% a far

tempo dal 12 ottobre 2009;

appellante

l’istante che con atto d’appello 14 febbraio 2013 chiede l’annullamento della

decisione pretorile e il conseguente rinvio della causa alla giurisdizione

inferiore per nuovo giudizio con protesta di spese e ripetibili e con istanza

di medesima data chiede l’ammissione al gratuito patrocinio;

richiamata

la decisione del 15 luglio 2013, con cui questa Camera ha respinto l’istanza di

gratuito patrocinio presentata dall’appellante, confermata dal Tribunale

federale con decisione 5 settembre 2013,4A_381/2013,

letti

ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. AO 1, in qualità di locatrice, e AP 1, in qualità di conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione per esercizio pubblico avente

per oggetto il Garni __________ a C__________. La locazione ha avuto inizio il

1° novembre 2003 per una durata indeterminata. La pigione annua ammontava a fr.

60'000.- pagabili in rate mensili di fr. 5'000.-. Il contratto prevedeva

inoltre un acconto di fr. 1'000.- mensili per le spese accessorie, con

conguaglio annuale (doc. B).

Per i

periodi contabili riferiti agli anni 2004 - 2007 la conduttrice ha ricevuto e

pagato i relativi conguagli spese accessorie (doc. G-L).

Il 1°

luglio 2009 la conduttrice ha ricevuto il dettaglio delle spese accessorie per

il periodo 1° gennaio 2008 – 31 dicembre 2008 dal quale risultava un saldo

residuo a suo carico di fr. 9'064.80 (doc. C). Il 23 settembre 2009 la

conduttrice, per il tramite della Associazione svizzera inquilini, ha

contestato il conteggio delle spese accessorie per il periodo 2008 ritenendolo

sproporzionato, in particolare per quanto concerneva le spese di riscaldamento.

AP 1 ha pertanto comunicato alla locatrice di tenere in sospeso il pagamento

fino al chiarimento della problematica circa una presunta dispersione di

calore, causata da una mancata manutenzione dell’immobile nonché dalla sua

vetustà, con conseguente eccessivo consumo di combustibile (doc. E).

Considerandi

2.

Dopo

aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione (cfr.

doc. T), con istanza 15 gennaio 2010 AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi al Pretore __________ AO 1, per ottenere il pagamento di almeno fr. 20'700.-, oltre

interessi al 5% dal 1° ottobre 2003, quale importo corrispondente alla “maggior

quota” delle spese accessorie (riscaldamento) per gli anni 2004 – 2007

(valutata prudenzialmente in almeno fr. 20'000.-), nonché quale risarcimento

dei costi connessi alla riparazione di una porta danneggiata (fr. 700.-). A suo

dire la “maggior quota” delle spese di riscaldamento sarebbe imputabile a

un’eccessiva dispersione termica causata dalla carente manutenzione dello

stabile locato. AP 1 contesta inoltre l’applicazione di una percentuale del 3%

sul valore di acquisto della nafta e il criterio di riparto del 60% a suo

carico delle spese di riscaldamento (istanza 15 gennaio 2010, pag. 4). La

conduttrice chiede infine il risarcimento di fr. 700.- relativi alla

riparazione di una porta danneggiata, poiché tali costi esulerebbero

dall’ordinaria manutenzione dell’ente locato e sarebbero quindi a carico della

locatrice. Nel corso dell’udienza di discussione del 28 aprile 2010 la

convenuta si è opposta integralmente all’istanza, eccependo da un lato

l’eccezione di prescrizione ai sensi delle norme applicabili all’indebito

arricchimento per quanto concerne le pretese di rifusione della maggior quota

di spese accessorie pagate e riferite al periodo 2004-2007 e, dall’altra,

contestando l’esistenza di difetti nella manutenzione del bene locato.

Esperita

l’istruttoria, le parti si sono riconfermate con gli allegati conclusivi nelle

rispettive antitetiche posizioni, la convenuta dolendosi inoltre della mancata

quantificazione della domanda di giudizio da parte dell’istante.

3.

Con

sentenza 15 gennaio 2013 il Pretore __________ ha accolto l’istanza

limitatamente a fr. 680.- concernenti la rifusione dei costi di riparazione

della porta difettosa, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico della

convenuta in ragione di 1/30 e dell’istante in ragione di 29/30, con l’obbligo

per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 2'000.- a titolo di

ripetibili. Con decisione separata di data 16 gennaio 2013 il Pretore ha accolto

l’istanza di ammissione all’assistenza giudiziaria formulata da AP 1 (atto

XXV).

4.

Con

appello 14 febbraio 2013 l’istante è insorta contro la decisione pretorile di

merito, chiedendone l’annullamento e il rinvio all’autorità inferiore per nuovo

giudizio ai sensi dell’istanza, protestando altresì tasse giudiziarie e

ripetibili. Con decisione 15 luglio 2013 (confermata dal Tribunale federale in

data 5 settembre 2013) questa Camera ha respinto la domanda di ammissione al

gratuito patrocinio (limitatamente all’esenzione dalle spese processuali e

dagli anticipi) presentata dall’appellante con separata istanza il 14 febbraio

2013.

5.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il

Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in

vigore al momento della comunicazione della decisione intesa come data di

intimazione (DTF 137 III 127, consid. 2). La sentenza pretorile è stata resa il

10.

aprile 2012 e notificata alle parti il giorno seguente, sicché la procedura di appello è retta dal nuovo CPC. Non così la

procedura innanzi al Pretore che, avviata prima dell’entrata in vigore delle

nuove disposizioni federali, resta disciplinata dal diritto cantonale

previgente (art. 404 cpv. 1 CPC), e meglio dal codice di procedura civile

ticinese (CPC-TI).

6.

Con

decisione 15 gennaio 2013 il Pretore ha dichiarato inammissibile l’istanza per quanto concerne la domanda di

rifusione di parte delle spese accessorie, poiché la

stessa difetterebbe di una corretta quantificazione. Egli è entrato nel merito

della stessa solo a titolo abbondanziale, respingendo la richiesta dell’istante

poiché infondata. Il giudice di prime cure, basandosi sulla perizia giudiziaria

30.

aprile 2012 (atto XVII), ha ritenuto che il consumo di combustibile era

conforme alla tipologia e alla vetustà dell’ente locato e che la fatturazione

delle spese accessorie era pertanto corretta. Ha inoltre considerato conforme

al diritto l’applicazione di una percentuale del 3% sul valore di acquisto

della nafta a copertura delle spese amministrative così come la chiave di

riparto in ragione del 60% delle spese accessorie. Il Pretore ha quindi

respinto la pretesa della conduttrice per quanto attiene il rimborso delle

spese accessorie pagate.

7.

L’appellante rimprovera al giudice di prime cure di non avere

considerato che la locatrice, nell’allestimento dei conteggi per gli anni

2004-2007, avrebbe applicato un fattore scientifico di conversione dell’olio

combustibile extra leggero errato, maggiorando in tal modo il consumo di nafta

di circa il 38,5% rispetto al consumo effettivo (appello pag. 2 con riferimento

alla perizia giudiziaria 30 aprile 2012, quesito n. 3, pag. 5, quesito n. 4,

pag. 9 e tabella pag. 10). La conduttrice critica inoltre il Pretore per avere

dichiarato inammissibile la richiesta di rifusione di una parte delle spese

accessorie, difettando la stessa di una corretta quantificazione, e contesta le

osservazioni del primo giudice per quanto attiene all’onere amministrativo del

3% sul valore di acquisto della nafta.

8.

Con

la prima censura l’ appellante critica il Pretore per non avere considerato che

la locatrice nei suoi conteggi relativi al consumo di combustibile avrebbe

applicato un fattore di conversione energetico errato, maggiorando così il

consumo fatturato rispetto al consumo effettivo. Tale argomentazione, proposta

per la prima volta in appello è inammissibile, poiché non adempie ai requisiti

posti dall’art. 317 CPC. Dagli atti di causa emerge infatti che l’istante ha

impostato la sua azione su una pretesa carente manutenzione dello stabile, che

avrebbe causato un’eccessiva dispersione termica con conseguente eccessivo

consumo di combustibile (istanza 15 gennaio 2010, atto I, pag. 3 e 4). Nella

replica 7 maggio 2010 (atto IV) l’istante ha ribadito la propria tesi circa il

difetto dell’ente locato e nelle stringate conclusioni del 3 dicembre 2012

(atto XXII), dopo aver preso conoscenza del referto peritale 12 aprile 2012

(atto XVII) e della delucidazione e completazione della perizia 17 settembre

2012.

(atto XXI) (alle quali l’appellante rinvia nel suo atto di appello), si

limita a riconfermare le allegazioni e le domande esposte nei precedenti atti,

senza alcun riferimento al fatto che le spese ritenute eccessive sarebbero da

attribuire all’uso di un coefficiente di conversione errato nei conteggi da

parte della locatrice. Del resto l’appellante, venendo meno al suo obbligo di

motivazione ai sensi dell’art. 311 CPC, non spiega per quale motivo il Pretore

avrebbe dovuto tenerne conto, rispettivamente perché non le è stato possibile

addurre tale allegazione già in prima sede. Si rileva che la massima

inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro obbligo di collaborare alla

determinazione della fattispecie rilevante (DTF 125 III 231 consid. 4a). In

queste circostanze ne deriva che la censura relativa al fattore di conversione

energetico, presentata per la prima volta in sede di appello e quindi

irritualmente (art. 317 CPC) è irricevibile.

Anche a

prescindere da tale riserva di ricevibilità, dagli atti di causa, in

particolare dalla perizia giudiziaria 12 aprile 2012 (atto XVII) e dalla

delucidazione e completazione della stessa (atto XXI), si evince unicamente che

il consumo energetico dell’ente locato è conforme alla sua tipologia e vetustà,

che il potere calorifico teorico dell’olio extra-leggero corrisponde a 10'100

Wh/l (corrispondente a 8'690 kcal/l) e che per l’allestimento del referto

peritale del 30 aprile 2012 il perito giudiziario si è basato su un fattore di

conversione di 10'000 Wh/l. Il perito giudiziario non si è per contro mai

espresso sulla correttezza o meno del valore di conversione applicato dalla

locatrice per l’allestimento dei conteggi. L’affermazione che i conteggi si

baserebbero su un fattore di conversione errato rappresenta un’interpretazione

soggettiva dell’istante, non supportata da alcuna prova e in quanto tale

infondata.

9.

Per

quanto concerne la seconda censura relativa all’applicazione di una percentuale

in ragione del 3% sul valore di acquisto del combustibile a copertura delle

spese amministrative, il giudice di prime cure ha ritenuto che tali spese erano

espressamente riservate dal contratto di locazione (doc. B, pag. 4) e che

l’accollo delle stesse in ragione del 3% è conforme ai disposti dell’OLAL. Su

tale punto l’istante si limita a contrapporre la propria personale opinione, in

particolare che l’OLAL non sarebbe imperativa, senza confrontarsi compiutamente

con la decisione del Pretore né spiegando i motivi per cui la stessa sarebbe

errata. Ne deriva che la censura è irricevibile non adempiendo ai presupposti

di motivazione posti dall’art. 311 CPC. Abbondanzialmente si rileva che la

stessa sarebbe pure da respingere poiché gli argomenti portati non sono

comunque atti a scalfire la conclusione del Pretore. Il punto 4 del contratto

sub. doc. B sottoscritto dalle parti prevedeva espressamente che le spese

amministrative, calcolate sulla base di almeno il 3% del totale delle spese

accessorie (tra cui quelle di riscaldamento), fossero a carico della

conduttrice. Indipendentemente dal carattere imperativo dell’OLAL, resta il

fatto che una tale situazione è conforme ai suoi disposti e la censura è

pertanto infondata.

10.

Per

quel che concerne l’ultima censura inerente alla quantificazione della pretesa,

il Pretore ha dichiarato irricevibile la domanda riferita alla rifusione di

parte delle spese accessorie, difettando la stessa di una precisa

quantificazione. Egli è pertanto entrato nel merito della domanda riferita alla

rifusione delle spese accessorie solo a titolo abbondanziale (decisione

impugnata, consid. 2, pag. 4).

Dottrina

e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che nel caso in cui la sentenza

impugnata si fonda su due motivazioni indipendenti, alternative o sussidiarie,

l’appellante deve confrontarsi con entrambe, sotto pena dell’inammissibilità, e

l’appello può essere accolto soltanto se risultano fondate le critiche volte

contro le due motivazioni (DTF 133 IV 119 consid. 6.3 e rif., IICCA del 9 marzo

2012.

inc. 12.2010.54, consid. 9 e rif.; sull’applicazione di tale principio

generale al nuovo Codice di diritto processuale svizzero cfr. Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur

schweizerischen Zivilprozessordung (ZPO), 2a ed., n. 43 ad art.

308-318; Brunner/Gasser/Schwander, ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung,

Kommentar, n. 38 ad art. 311). Alla luce di tale principio la censura dell’appellante

attinente alla quantificazione della domanda risulta irrilevante ai fini del

giudizio, atteso che l’appello andrebbe comunque respinto (nella limitata

misura in cui è ricevibile) per i motivi esposti ai considerandi precedenti.

A titolo

abbondanziale si rileva tuttavia che la decisione del Pretore regge alla

critica anche su questo punto. In applicazione dei disposti della procedura

civile ticinese (cfr. supra consid. 5) l’effettiva quantificazione della somma

richiesta avrebbe potuto e dovuto essere fatta almeno con le conclusioni di

causa, dopo avere preso conoscenza dei risultati della perizia giudiziaria e

della sua completazione (Cocchi/Trezzini,

CPC/TI, ad art. 78 m. 49). Se non che, l’istante, validamente rappresentata da

un legale, con le conclusioni si è limitata a riconfermare le allegazioni e le domande

esposte nei precedenti atti, senza procedere ad una precisa quantificazione

(cfr. atto I, IV e XXII). In queste circostanze la censura si rivela infondata.

11.

quanto precede si ha che l’appello si rileva

manifestamente infondato nella limitata misura in cui è ricevibile e può essere

deciso senza che sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura

prevista dall’art. 312 cpv.1 CPC. Le spese processuali dell’appello vanno a

carico dell’appellante soccombente. Esse possono essere contenute nei minimi

tariffali considerate le asserite circostanze economiche precarie in cui essa

si trova (cfr. II CCA decisione 15 luglio 2013). Non si attribuiscono

ripetibili alla controparte, alla quale l’appello non è stato notificato.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati per le spese

gli art. 106 e 95 CPC e la LTG,

decide: 1. L’appello

14 febbraio 2013 di AP 1 è respinto nella limitata misura in cui è ricevibile e

la decisione 15 gennaio 2013 del Pretore __________ confermata.

2. Le

spese processuali della procedura di appello di fr.100.-, già anticipate

dall’appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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