12.2013.30

Tutela dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, dichiarazione di compensazione per difetti tardiva, nuove prove non ammesse in appello

12 marzo 2013Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti con due atti di appello 15 febbraio 2013 con cui chiedono di

annullare il giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti di causa

ritenuto

fatto e in diritto:

che il 3

aprile 2011 AO 1 e AO 2, quali locatori, e i coniugi AP 2 e AP 1, quali

conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione per una casa di 6 locali

oltre cucina, sala da bagno, doppio servizio, solaio, cantina, autorimessa,

posteggio scoperto, locale hobby, locale tecnico, in via __________ 14 a __________ (doc. A);

che il

contratto di locazione è stato concluso per 5 anni dal 1° giugno 2011, con un

canone di locazione mensile di fr. 2'200.- oltre alle spese accessorie;

che il 12

settembre 2012 i locatori hanno diffidato i conduttori, ciascuno separatamente,

a versare entro 30 giorni le pigioni scoperte di maggio, giugno, luglio,

agosto, settembre per fr. 11'000.-, con la comminatoria della disdetta del

contratto di locazione in caso di mancato pagamento (doc. B);

che

entrambi i conduttori hanno rifiutato il plico raccomandato contenente la

diffida (doc. C);

che il 25

ottobre 2012 i locatori hanno notificato a ciascuno dei conduttori la disdetta straordinaria

del contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, per la scadenza del 30 novembre

2012, per mancato pagamento dei corrispettivi di locazione ai sensi dell’art.

257d CO (doc. D);

che AP 2 ha contestato il 19 novembre 2012 la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di __________, il quale ha rilasciato il 3 dicembre 2012 all’attore

l’autorizzazione ad agire;

che con

istanza di tutela giurisdizionale dei casi manifesti del 6 dicembre 2012, i

locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera l’espulsione dei

conduttori dall’abitazione di loro proprietà;

che

all’udienza del 10 gennaio 2013 gli istanti hanno mantenuto la domanda di

espulsione, alla quale si è opposto il conduttore AP 2, per sé e in rappresentanza

della moglie, ribadendo le richieste esposte in occasione della conciliazione,

vale a dire una proroga del contratto e la possibilità di pagare a rate gli

scoperti;

che con

decisione 4 febbraio 2013 il Pretore ha accertato che la disdetta straordinaria

del contratto di locazione era valida, la diffida di pagamento essendo stata

regolare, che le contestazioni dei conduttori sull’esecuzione di lavori e sulla

congruità della pigione non potevano impedire la disdetta, e che una

protrazione del contratto era esclusa dalla mora dei conduttori;

che il

Pretore ha di conseguenza ritenuto adempiute le condizioni per la tutela

giurisdizionale dei casi manifesti, la situazione essendo chiara nei fatti e

nel diritto, e ha fatto ordine ai convenuti di liberare immediatamente l’ente

locato con la comminatoria dell’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione

darà titolo agli istanti per reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine

agli organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione a semplice richiesta

degli istanti;

che i

convenuti sono insorti contro il giudizio pretorile, ciascuno con un proprio

appello, il 15 febbraio 2013, chiedendo l’annullamento della decisione

pretorile;

che gli

appelli non sono stati notificati alla controparte;

che per

motivi di semplificazione gli appelli possono essere trattati con un unico

giudizio, visto che entrambi i conduttori contestano in modo identico la

medesima decisione di prima sede;

che gli

appellati hanno presentato il 22 febbraio 2013 una domanda di autorizzazione

all’esecuzione anticipata della sentenza, alla quale gli appellanti si sono

opposti;

che dal

1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine

del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111);

che ai sensi

dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

se la situazione giuridica è chiara (lett. b);

che il

giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può

pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,

esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se

essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto

processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442,

1448);

che nella

fattispecie gli appellanti ritengono che la decisione di espulsione sia ”inopportuna

e oltremodo sproporzionata”, in considerazione del credito che i conduttori

vantano nei confronti dei locatori a causa delle importanti spese da loro

sostenute “per rendere il bene locato vivibile e utilizzabile” e adducono che

la pigione 2012 è pienamente compensata dal valore degli interventi da loro

eseguiti, segnalando inoltre di aver versato due pigioni per dicembre 2012 e

gennaio 2013, così che il contratto è tuttora valido;

che gli

appellanti ammettono di non aver pagato le pigioni nel 2012, salvo quelle di dicembre

2012 e gennaio 2013, versate “in prossimità delle festività di fine anno”;

che essi

sostengono nondimeno di non essere in mora, in quanto vantano un corrispondente

credito di importo superiore nei confronti dei proprietari, e affermano di aver

speso fr. 14'000.- per lavori di manutenzione urgenti e necessari trascurati

dai locatori, dolendosi del fatto di aver pagato per oltre un anno una pigione

eccessiva rispetto allo stato dei locali, tanto da aver dovuto intraprendere di

propria iniziativa lavori per riportare l’ente locato in uno stato accettabile;

che con

l’appello i conduttori producono un plico di fatture e la lista dei lavori

eseguiti, le ricevute dei pagamenti di dicembre 2012 e gennaio 2013, chiedendo

di assumere come prova il sopralluogo dell’ente locato;

che nella

procedura sommaria di tutela dei casi manifesti non sono ammesse nuove prove, i

giudici di appello dovendo decidere sulla base delle prove assunte nella

procedura davanti al Pretore (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7

novembre 2012);

che di

conseguenza le nuove prove proposte dagli appellanti non possono essere tenute

in considerazione;

che per

dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili –

fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la

facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti

nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito

della pigione di cui all'art. 259g CO, articolo considerato legge speciale

rispetto all'art. 82 CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009

4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno 2009, inc.

n. 12.2009.110; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO; Lachat,

Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO);

che qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è

reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il

contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art. 257d CO (II CCA 14

giugno 2006, inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004, inc. n. 12.2007.102; Higi, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 278);

che nel

caso in esame è pacifico, e peraltro ammesso (appelli pag. 3), che i conduttori

non hanno seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, esponendosi così al

rischio della messa in mora e della disdetta straordinaria ai sensi dell’art.

257d CO;

che gli

appellanti contestano la situazione di mora e si prevalgono della compensazione

della pigione con i lavori fatti eseguire per asserita inadempienza dei

locatori, rilevando di aver fatto spiccare il 13 febbraio 2013 un precetto

esecutivo per fr. 15'400.- nei confronti dei locatori;

che il

conduttore che vuole compensare il debito per canone di locazione con proprie

prestazioni deve indicare chiaramente il proprio credito e dichiarare di

volerlo compensare prima che scada il termine di pagamento (sentenza del

Tribunale federale 4A_585/2011 in: SJ 2012 I 120);

che nel

caso concreto i conduttori non hanno fatto valere il loro asserito credito di

fr. 15'400.- nel termine di pagamento fissato loro il 12 settembre 2012, ciò

che esclude la possibilità di compensare le pigioni scadute;

che non è

quindi necessario esaminare le diffuse argomentazioni degli appellanti sull’asserita

carente prestazione dei locatori, le asserite pretese essendo state presentate solo

dopo la notificazione della disdetta straordinaria, la prima volta all’udienza

10 gennaio 2013 davanti al Pretore;

che

davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con l’istanza 19

novembre 2012, il conduttore AP 2 si era infatti limitato a far valere le

proprie difficoltà finanziarie e a chiedere una proroga del contratto;

che di

conseguenza sono date le condizioni poste dall’art. 257d CO, come accertato dal

Pretore, poiché si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione

giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di

locazione per mora dei conduttori;

che a

ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei convenuti dall’ente

locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);

che la

disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge

ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett.

a CO);

che

quindi la decisione del Pretore di espellere con effetto immediato i conduttori

regge a ogni critica e gli appelli, manifestamente infondati, possono essere

respinti senza che sia necessario notificarli alla controparte per la risposta;

che gli

appellanti non si prevalgono di circostanze che impediscono l’esecuzione (art.

341 cpv. 3 CPC);

che la

loro espulsione dall’abitazione è pertanto da effettuarsi come ordinato dal

Pretore nella decisione 4 febbraio 2013, senza ulteriori dilazioni;

che

l’emanazione del giudizio di appello rende senza oggetto la domanda di

autorizzazione all’esecuzione anticipata della decisione impugnata, che va

dichiarata priva di oggetto, senza prelevare tasse né spese e senza attribuire

ripetibili;

che le

spese processuali degli appelli vanno a carico degli appellanti, soccombenti,

mentre non si attribuiscono ripetibili agli istanti, ai quali gli appelli non sono

stati notificati;

che il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 105'600.-, tenuto conto della durata

ordinaria del contratto, che spirava il 31 maggio 2016;

che nella

commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto del valore litigioso e

dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura

sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);

Per questi

motivi

richiamati

la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,

decide:

1. L’appello 15 febbraio 2013 di AP 2 è respinto.

Considerandi

2.

spese processuali della procedura di appello, in complessivi fr. 100.-, sono

poste a carico di AP 2. Non si attribuiscono ripetibili.

3.

L’appello

15.

febbraio 2013 di AP 1 è respinto.

4.

Le spese processuali della procedura di appello, in complessivi fr.

100.

-, sono poste a carico di AP 1 Non si attribuiscono ripetibili.

5.

L’istanza

di autorizzazione all’esecuzione anticipata della decisione impugnata è

dichiarata senza oggetto. Non si prelevano tasse né spese e non si

attribuiscono ripetibili per tale procedura incidentale.

6.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Riviera

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Il vicecancelliere

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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