12.2013.32

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora, appello manifestamente infondato

8 marzo 2013Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti, che con atto datato 20 febbraio 2013 chiedono l’annullamento della

decisione impugnata e in subordine la proroga del termine di riconsegna dei

locali al 31 marzo 2013;

ritenuto

fatto e in diritto:

che AO 1,

rappresentato dall’amministrazione RA 1, ha concesso in locazione a AP 2 e al figlio di lei AP 1 un appartamento di quattro locali nello stabile denominato

“Casa S__________”, con contratto 17 dicembre 2010;

che il

contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 1'500.- mensili oltre fr.

180.- mensili come acconto spese accessorie, per una durata indeterminata dal

1° gennaio 2011, disdicibile con preavviso di tre mesi la prima volta per il 29

marzo 2013 (doc. A);

che il 20

agosto 2012 l’amministrazione ha inviato ai conduttori, separatamente, una

diffida di pagamento, rilevando l’esistenza di uno scoperto di fr. 1'709,60, da

pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto

ai sensi dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. B e C);

che

l’amministratrice ha inviato il 27 settembre 2012 ai conduttori, separatamente,

la disdetta del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la

scadenza del 31 ottobre 2012 (doc. D, E);

che i

conduttori non hanno contestato la disdetta né hanno riconsegnato i locali alla

scadenza del contratto, e hanno chiesto all’amministrazione di “sospendere la

disdetta”, ciò che il locatore ha rifiutato;

che con

istanza 3 gennaio 2013 l’amministratrice del locatore ha convenuto i conduttori

davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne

l’immediato sfratto dai locali ancora occupati;

che il

Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 30 gennaio 2013, nel corso

della quale l’istante ha confermato la domanda di sfratto con esecuzione

effettiva, mentre la sola convenuta comparsa si è opposta alla domanda,

rilevando di avere problemi finanziari, di occupare l’appartamento con i due

figli, di cui uno undicenne e proponendo di pagare a rate lo scoperto;

che con

decisione 4 febbraio 2013, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi

manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria

per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda di

espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva per il 28 febbraio 2013 e

ponendo a carico dei convenuti la tassa di giustizia e le spese di complessivi

fr. 100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di

indennità;

che con

appello del 20 febbraio 2013 i convenuti chiedono l’annullamento della

decisione impugnata, in subordine la proroga dell’ordine di riconsegna dei

locali al 31 marzo 2013;

che

l’atto non è stato notificato alla controparte;

che

contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti

Considerandi

e il cui valore è di fr. 54'000.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio

dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge

effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);

che

l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre,

anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del

Pretore (Bohnet, Le droit du bail

en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail,

2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);

che dopo

aver riepilogato la vicenda, i convenuti si chiedono dapprima se la domanda di

espulsione non dovesse essere sottoposta all’ufficio di conciliazione, poiché

con lettere 28 novembre 2012 e 20 dicembre 2012 essi si erano rivolti

all’amministrazione per chiedere di rateare i pagamenti e di sospendere la

disdetta e tali scritti erano a loro dire da equiparare a una contestazione

della disdetta;

che tale

argomentazione è del tutto infondata, sia perché la procedura sommaria di

tutela giurisdizionale dei casi manifesti non richiede la conciliazione

preventiva (art. 198 lett. a CPC), sia perché la disdetta è da ritenere valida,

non avendola i conduttori contestata all’ufficio di conciliazione nel termine

di 30 giorni dal ricevimento della disdetta straordinaria (art. 273 cpv. 1 CO),

notificata con due plichi raccomandati separati il 27 settembre 2012;

che anche

se si potesse equiparare a una contestazione della disdetta la lettera del 28

novembre 2012 (doc. F), con la quale una conduttrice supplicava

l’amministrazione di “sospendere la disdetta e concedermi un’altra possibilità

di prolungare l’affitto”, la stessa sarebbe stata in ogni caso tardiva e quindi

inefficace;

che

pertanto la disdetta straordinaria per mora dei conduttori ha preso effetto il

31.

ottobre 2012, data alla quale i locali non sono stati riconsegnati;

che nel

caso concreto i fatti sono pacifici (mora dei conduttori, disdetta

straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione giuridica è

chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria

ai sensi dell’art. 257d CO;

che a

ragione il Pretore ha riconosciuto l’esistenza di un caso manifesto ai sensi

dell’art. 257 CPC e ha accolto la domanda di espulsione disponendone

l’esecuzione diretta solo dal 28 febbraio 2013 per tener conto della situazione

familiare (madre, figlio maggiorenne e figlio undicenne);

che gli

appellanti si lamentano del termine ristretto di riconsegna dei locali, rilevando

che in sole due settimane non è facile trovare una sistemazione alternativa per

una famiglia composta di due adulti e un bambino;

che gli

appellanti non possono prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione

dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);

che la

scadenza fissata dal Pretore può apparire breve agli appellanti, ma è già a

loro favorevole, visto che la protrazione del contratto di locazione è esclusa

se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 CO);

che visto

quanto sopra l’appello è manifestamente infondato e può essere deciso senza che

sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura prevista

dall’art. 312 cpv. 1 CPC;

che le

spese processuali dell’appello vanno a carico degli appellanti, perdenti in

questa procedura, e possono essere contenute nei minimi tariffali, viste le

asserite circostanze economiche precarie in cui essi si troverebbero, per altro

nemmeno documentate;

che non

si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale l’appello non è

stato notificato;

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide:

1. L’appello

20 febbraio 2013 di AP 2 e AP 1 è respinto e la decisione 4 febbraio

2013 (incarto SO.2013.14) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è

confermata.

2. Le

spese processuali in complessivi fr. 200.- sono a carico in solido degli

appellanti. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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