Tutela giurisdizionale nei casi manifesti - accordo di liberazione dell'ente locato (provvisoria o definitiva)

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Numero d'incarto:

12.2013.40

Data decisione, Autorità:

08.05.2013, IICCA

Ricorso:

TF,4A_312/2013, 17.10.2013

Titolo:

Tutela giurisdizionale nei casi manifesti - accordo di liberazione dell'ente locato (provvisoria o definitiva)

ESPULSIONE

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2013.40

Lugano

8 maggio 2013/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2012.1237

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza (di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC) 12 marzo 2012 da

AP 1

rappr. dall’ RA

1

contro

AO 1

rappr. dall’ RA

2

volta ad

ottenere lo sfratto (correttamente: espulsione) della convenuta dall’intero

immobile sito in Via __________ a __________, domanda avversata da lei e da G__________

e M__________ __________, __________ - rappr. dall’ RA 2 __________ - che

hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore il 14 febbraio 2013 ha dichiarato irricevibile;

appellante

l'istante con atto di appello 4 marzo 2013, con cui chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza di espulsione formulata

nei confronti di AO 1 e di G__________ e M__________ __________, protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre costoro

con osservazioni 21 marzo 2013 postulano la reiezione del gravame pure con

protesta di spese e ripetibili;

richiamata

la decisione 22 marzo 2013 con cui la presidente di questa Camera ha stralciato

dagli atti e restituito alla parte appellata il verbale d’udienza 20 marzo 2013

dell’inc. n. SE.2012.267 (doc. 11), inammissibile, prodotto con le sue osservazioni;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

due contratti datati 2 luglio 1990 (doc. A1 e A2) AP 1 ha concesso in locazione all’avv. G__________ __________ il locale al pianterreno e quattro locali

al secondo piano dell’immobile sito in Via __________ a __________, da destinarsi

all’attività della __________. I contratti, con validità dal 1° marzo 1991 al

28 febbraio 2001 e in seguito rinnovabili automaticamente di anno in anno in

assenza di una disdetta con un preavviso di 6 mesi, prevedevano una pigione

complessiva di fr. 138'000.- annui, poi aumentati dal 1° gennaio 2001 a fr. 139'640.- (doc. A3).

Nel

novembre 2010 (doc. A4), AP 1, in sostituzione del locale mansarda al quarto

piano pure utilizzato dall’avv. G__________ __________, gli ha concesso in

locazione a titolo gratuito e a tempo determinato, fino all’effettuazione dei prospettati

lavori di ristrutturazione dello stabile, altri tre locali siti al primo piano.

2. Il

16 novembre 2011 AP 1 da una parte e l’avv. G__________ e M__________ __________

dall’altra hanno sottoscritto, con riferimento “ristrutturazione stabile Via __________

a __________ - accordi” un documento del seguente tenore (doc. A5): “A

seguito della ristrutturazione di tutto lo stabile, concordiamo la disdetta dei

contratti di affitto (PT negozio, P1 deposito, P2 uffici) per lo stabile di Via

__________ a __________, con termine 31.12.2011. A seguito della liquidazione

della merce presente in negozio, è concesso l’utilizzo dei locali (PT negozio,

P1 deposito, P2 uffici) fino al 29.02.2012, senza alcuna pretesa economica (per

tutti i locali e incluso le spese comuni 2012). Se necessario, fino a tale data

e alle stesse condizioni, saranno resi disponibili anche uno o due locali al

P3. Al termine della liquidazione, lo sgombero dei suppellettili rimasti nei

vari locali, lo smantellamento di strutture e insegne e la pulizia generale dei

locali sono a carico della AP 1”.

Con lettera 29 febbraio 2012 (doc. A6), AP 1, “non avendo ricevuto da voi

una dichiarazione dai contenuti inequivocabili e nei tempi legali previsti,

inerente … un ripensamento della disdetta … una richiesta di proroga”, ha poi

invitato l’avv. G__________ e M__________ __________ a indicare una data per riconsegnare

tutti i locali e le chiavi, precisando che “con il termine del 29.02.2012

riteniamo conclusi i rapporti commerciali tra la AP 1 e la spettabile __________”.

3. Con

istanza 12 marzo 2012, promossa nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO 1, di cui

l’avv. G__________ e M__________ __________ sono i soci e gerenti, per ottenerne

l’espulsione dall’intero immobile sito in Via __________ a __________,

rilevando in sintesi che i locali dati in locazione non erano stati liberati

alla scadenza del 29 febbraio 2012.

La

convenuta, e con lei l’avv. G__________ e M__________ __________, si sono

opposti all’istanza, osservando che in base all’accordo (parziale) tra le parti

la riconsegna dell’ente locato era solo provvisoria, nel senso che al termine

dei lavori di ristrutturazione la locazione sarebbe ripresa, e rilevando che i

contratti di locazione non erano stati disdetti con il formulario ufficiale.

4. Con

la decisione 14 febbraio 2013 qui impugnata il Pretore ha dichiarato

irricevibile l’istanza, non ritenendo date le condizioni per concedere all’istante

la tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Egli ha ritenuto che una tale

tutela non poteva di principio essere accordata laddove, come nella

fattispecie, la locatrice si era prevalsa di un accordo che a suo dire avrebbe

posto fine al contratto per la scadenza del 31 dicembre 2011 (doc. A5), e

quest’ultimo era però stato contestato dalla controparte, la quale a sua volta

sosteneva che le parti avrebbero concordato la prosecuzione del rapporto

locativo una volta terminati i lavori di risanamento. Sintomatico al proposito era,

a suo giudizio, il contenuto dello scritto 29 febbraio 2012 della locatrice laddove

citava “non avendo ricevuto da voi una dichiarazione dai contenuti

inequivocabili e nei tempi legali previsti, inerente un ripensamento della disdetta

e una richiesta di proroga” (doc. A6). Se da un lato dal primo documento

emergeva la volontà delle parti di porre fine alla locazione per il 31 dicembre

2011 con facoltà di occupare i locali sino al 29 febbraio 2012, dall’altro il

tenore dello scritto 29 febbraio 2012 lasciava ritenere che in seguito fra le

parti fossero effettivamente avvenute delle discussioni che a priori non potevano

essere considerate prive di rilevanza. Mal si comprendeva infatti il motivo per

cui la locatrice parlasse di “un ripensamento della disdetta” e di “una

richiesta di proroga” se le parti avevano posto definitivamente fine al

contratto di locazione.

5. Con

l’appello 4 marzo 2013 che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il

querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza formulata nei confronti di

AO 1 e di G__________ e M__________ __________ e con ciò di condannarli a

lasciare l’intero immobile completamente sgomberato e pulito in modo

ineccepibile e di restituirne le chiavi entro 10 giorni dal passaggio in

giudicato della decisione, atteso da una parte che quanto ancora sarebbe stato

nei locali a tale scadenza avrebbe potuto essere distrutto senza comunicazioni

da parte sua e ritenuto dall’altra che in caso di mancata liberazione dei vani

a tale scadenza l’istante sarebbe stata autorizzata a sgomberare i vani con

l’ausilio della polizia a spese della controparte. Essa rimprovera al Pretore

di aver ritenuto, senza che alcuna prova lo confermasse, che le discussioni

intervenute tra le parti dopo la firma dello scritto del 16 novembre 2011

fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso, la controparte non avendo

per altro mai preteso di aver avuto un ripensamento sulla disdetta o di aver

chiesto una proroga del contratto. E in ogni caso rileva che la parte convenuta

non aveva contestato di essere tenuta a riconsegnare l’ente locato entro il 29

febbraio 2012, l’unica questione litigiosa, che non necessitava però di essere

chiarita in questa procedura, essendo quella a sapere se la riconsegna, anziché

definitiva, fosse eventualmente solo provvisoria, ossia se la conduttrice avrebbe

poi avuto il diritto di rioccupare l’ente locato una volta terminati i lavori

di ristrutturazione.

6. Delle

osservazioni 21 marzo 2013 con cui AO 1, l’avv. G__________ __________ e M__________

__________ postulano la reiezione del gravame - versando agli atti un nuovo

documento (doc. 11) frattanto già estromesso dagli atti siccome irrito - si

dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

Fatti

7. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

In base

alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un

fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato

senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere

portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale

nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:

l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve

recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la

controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei

casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso

laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di

vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far

vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in

definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte

convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta

dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori

essere considerate prive di rilevanza.

Sempre in

base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la

situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza

giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto

della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un

risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se

l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di

apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso

(II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n.

12.2012.168).

8. Prima

di esaminare le censure sollevate dall’istante al giudizio pretorile, va preliminarmente

esaminata l’eccezione formulata nelle sue osservazioni dalla parte appellata, la

quale, dopo aver evidenziato che l’istanza di espulsione, nonostante i

contratti di locazione fossero intestati all’avv. G__________ __________, era

stata rivolta solo nei confronti di AO 1 nei confronti della quale era poi anche

stata intimata la decisione impugnata, chiede di risolvere d’ufficio il quesito

a sapere se l’atto di appello poteva ora essere esteso - come fatto

dall’istante - anche nei confronti dell’avv. G__________ __________ e di M__________

__________, ciò che a suo dire non sarebbe possibile.

8.1 Nell’occasione

la parte appellata non eccepisce, giustamente, la carenza di legittimazione

passiva di AO 1 nella procedura di espulsione. Un’eventuale sua eccezione in

tal senso, sollevata per la prima volta solo in questa sede, sarebbe per altro

stata chiaramente destinata all’insuccesso, la dottrina e la giurisprudenza

avendo già avuto modo di stabilire che la legittimazione delle parti - attiva o

passiva - rientra nel novero dei fatti impliciti, che si possono dare per

scontati fino al momento in cui viene affermato il contrario (TF 12 settembre

2008 4A_283/2008 consid. 6; Hohl, Procédure civile, vol. I, n. 792 e 942; II

CCA 30 gennaio 2009 inc. n. 12.2007.256), ritenuto che

l’onere della parte attrice di

allegazione e di prova della propria legittimazione attiva rispettivamente

della legittimazione passiva della controparte sorge solo con la sua

contestazione da parte di quest’ultima (TF 11 novembre 2008 4A_165/2008 consid.

7.3.2; II CCA 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.70,15

aprile 2010 inc. n. 12.2008.250, 19 novembre 2012 inc. n. 12.2010.183).

8.2 L’appello

è invece manifestamente irricevibile nella misura in cui è rivolto nei

confronti dell’avv. G__________ __________ e di M__________ __________, che non

erano stati convenuti in prima sede e di conseguenza non erano parte della

procedura giudiziaria (anche se nel proprio allegato conclusionale l’istante li

aveva pure inseriti tra i convenuti). A tale proposito è in effetti sufficiente

evidenziare che la parte appellata si è espressamente opposta in questa sede a

una tale iniziativa, il che basta per vanificarla (art. 83 cpv. 4 CPC; Frei, Basler Kommentar, n. 33 seg. ad

art. 83 CPC). Neppure vi è poi motivo di ammettere un’eventuale estensione della

causa nei loro confronti sulla base delle norme relative alla mutazione

dell’azione in appello: a parte il fatto che l’estensione ad una nuova parte

nemmeno soggiace alle norme sulla mutazione dell’azione (Frei/Willisegger, Basler Kommentar, n. 5

ad art. 227 CPC), si osserva in effetti che le condizioni per una mutazione

dell’azione in seconda istanza nemmeno sono adempiute, la stessa non essendo

stata fondata su nuovi fatti e nuovi mezzi di prova (art. 317 cpv. 2 CPC).

9. Con

il suo appello, ricevibile unicamente nella misura in cui è rivolto nei confronti

di AO 1, l’istante rimprovera - come detto - al Pretore di non aver ritenuto

che le discussioni intervenute tra le parti dopo la firma dello scritto del 16

novembre 2011 non fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso e di

aver misconosciuto che la parte convenuta non aveva in ogni caso contestato di

essere tenuta a riconsegnare, sia pure solo in via provvisoria, l’ente locato

entro il 29 febbraio 2012. La censura è fondata.

9.1 A mo’

di premessa, si osserva che l’argomentazione che aveva a suo tempo indotto il

Pretore a respingere l’istanza di espulsione, e meglio quella secondo cui il

tenore dello scritto 29 febbraio 2012 (doc. A6) lasciava ritenere che dopo la

sottoscrizione dell’accordo di cui al doc. A5 fra le parti fossero effettivamente

avvenute delle discussioni che a priori non potevano essere considerate prive

di rilevanza, è tutt’altro che convincente. Egli non ha in effetti ritenuto che

quelle discussioni avessero comportato la decadenza di quel primo accordo o

fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso. E nemmeno il fatto che

nel doc. A6 l’istante avesse parlato di “un ripensamento della disdetta”

e di “una richiesta di proroga” mutava questa situazione, essa avendo a

quel momento dichiarato di non aver ricevuto una dichiarazione della

controparte inerente “un ripensamento della disdetta” o “una

richiesta di proroga”, ciò che non è mai stato contestato. Stando così le

cose, non vi è motivo di ritenere che la circostanza da lui riportata potesse

essere tale da far vacillare il suo convincimento già formato in precedenza.

9.2 In

seconda istanza la situazione non è sostanzialmente mutata. La convenuta ha

invero evidenziato (osservazioni p. 5) che la riconsegna dell’ente locato non

avrebbe dovuto più aver luogo siccome le parti avrebbero deciso che i lavori di

risanamento sarebbero stati svolti senza interruzione della sua attività,

sennonché tale circostanza, da lei evocata per la prima volta solo in seconda

sede nonostante dovesse essere a sua conoscenza già in precedenza, è

chiaramente irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). Per il resto, essa, oltre ad

aver beninteso confermato la correttezza dell’assunto del Pretore, come detto

risultato in realtà infondato, non ha però (più) preteso che il primo accordo

fosse decaduto (ad esempio per eventuali vizi di volontà) o fosse stato

sostituito da un altro, limitandosi a ribadire la tesi, per altro avversata

dall’istante, secondo cui quell’accordo fosse solo parziale e non completo

(osservazioni p. 6), nel senso che - come da lei già evidenziato nella fase

preprocessuale (cfr. doc. 5, 6, 8 e 10) e in prima istanza (risposta p. 2 segg.,

duplica p. 2 seg., conclusioni p. 1) - la locazione avrebbe dovuto riprendere al

termine dei lavori di ristrutturazione. In tali circostanze, è evidente che

essa, come stabilito dall’accordo, debba essere obbligata a lasciare l’ente

locato a far tempo dal 29 febbraio 2012, non essendo questa la procedura per

stabilire se a quel momento le parti si fossero pure accordate per una

successiva continuazione o ripresa del rapporto locativo oppure ancora se la

riconsegna dovesse essere considerata definitiva. Detto altrimenti, a fronte

del chiaro ed incontestato impegno di restituzione dell’ente locato per il 29

febbraio 2012 (poco importa se provvisorio o definitivo, ciò a dipendenza

rispettivamente del carattere incompleto oppure completo dell’accordo), i fatti

rilevanti di causa sono incontestati e la situazione giuridica è chiara giusta

l’art. 257 cpv. 1 CPC, per cui la richiesta dell’istante di ottenere la liberazione

dell’ente locato già da quella data è di per sé giustificata. Ciò implica l’ammissione

della sua istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti.

10. Ammesso

con ciò il buon fondamento dell’istanza, resta da esaminare se l’istante, oltre

alla liberazione dell’ente locato e alla restituzione delle relative chiavi,

possa pretendere che lo stesso venga preventivamente sgomberato e pulito in

modo ineccepibile, atteso da una parte che quanto ancora sarebbe stato nei

locali a tale scadenza avrebbe potuto essere distrutto senza comunicazioni da

parte sua e ritenuto dall’altra che in caso di mancata liberazione dei vani a

tale scadenza essa sarebbe stata autorizzata a sgomberare i vani con l’ausilio

della polizia a spese della controparte. La richiesta di sgombero preventivo e

di pulizia in modo eccepibile dell’ente locato è infondata, visto e considerato

che l’accordo (doc. A5) stabiliva che “lo sgombero dei suppellettili rimasti

nei vari locali, lo smantellamento di strutture e insegne e la pulizia generale

dei locali sono a carico della AP 1”. La domanda di poter senz’altro distruggere quanto

rimarrà nell’ente locato è invece solo parzialmente fondata e meglio con

riferimento alle strutture e alle insegne, visto che l’accordo autorizzava

l’istante solo a sgomberare i suppellettili e a smantellare proprio le

strutture e le insegne. Quanto alla richiesta di essere autorizzata a

sgomberare i vani con l’ausilio della polizia in caso di mancata liberazione

dei vani alla scadenza a spese della controparte, la stessa può infine essere sostanzialmente

accolta (art. 343 cpv. 1 lett. d e cpv. 3 CPC; cfr. II CCA 15 ottobre 2012 inc.

n. 12.2012.140), tranne per quanto riguarda l’aspetto delle spese, che in base

agli accordi dovevano rimanere a carico dell’istante.

11. Ne

discende, in parziale accoglimento dell’appello presentato nei confronti di AO

1, che l’istanza di espulsione dev’essere parzialmente ammessa, fermo restando

che l’appello è invece irricevibile nella misura in cui è rivolto nei confronti

dell’avv. G__________ __________ e di M__________ __________.

Gli oneri

processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolati sul valore litigioso

di fr. 139'640.- indicato dal Pretore, seguono la rispettiva soccombenza delle

parti (art. 106 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

decide I. L’appello 4 marzo 2013 di AP 1 è irricevibile nella misura in cui

è rivolto nei confronti di G__________ e M__________ __________.

Considerandi

II. L’appello 4 marzo 2013 di AP 1 è parzialmente accolto nella

misura in cui è rivolto nei confronti di AO 1. Di conseguenza la decisione

14.

febbraio 2013 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così

riformata:

1.

L’istanza è parzialmente accolta.

§ Di

conseguenza la convenuta è condannata a lasciare l’intero immobile di Via __________

a __________ ed a restituirne le chiavi entro 10 giorni dal passaggio in

giudicato della decisione, ritenuto che in caso contrario l’istante è

autorizzata a far sgomberare i vani con l’ausilio della polizia e a distruggere

le strutture e le insegne non sgomberate.

2.

La

tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 100.-, da anticipare dalla

parte istante, sono poste a carico di AO 1, che rifonderà all’istante fr. 600.-

per ripetibili.

III. Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico

dell’appellante per 1/5 e dell’appellata AO 1 per 4/5. L’appellante rifonderà a

G__________ e M__________ __________ fr. 300.- per ripetibili. AO 1 rifonderà

all’appellante fr. 1’200.- per ripetibili.

IV. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1

LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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