Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - dolo - nullità del contratto

Incarto n.

12.2013.68

Lugano

15 settembre 2015

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OA.2005.511

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 12

luglio 2005 da

CE

1e per esso, nel frattempo defunto,

la sua comunione ereditaria, composta da:

AP 1

AP 2

tutti patrocinati da PA 1

contro

AO

1

patrocinato da PA 2

con cui l’attore ha chiesto

di accertare che il contratto di compravendita del 15 settembre 1998 dei fondi

part. n. __________ RF di __________ era stato validamente rescisso, di

condannare il convenuto a restituire fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal

15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di __________

di iscrivere il convenuto quale proprietario di quei fondi a restituzione accertata

dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di condannare il convenuto al

risarcimento del danno subito prudenzialmente quantificato in fr. 14’571.90 -

somma poi aumentata in replica a fr. 62'653.45 - oltre interessi al 5% dal 1°

gennaio 2003 e di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n.

__________ dell’UE di Lugano;

domanda avversata dal

convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza

8 marzo 2013 ha integralmente respinto;

appellante la parte attrice

con atto di appello 17 aprile 2013, con cui chiede la riforma del querelato

giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata il suo

annullamento con conseguente rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio,

il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre il convenuto con risposta

31 maggio 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e

ripetibili;

preso atto che le parti

hanno in seguito inoltrato un allegato di replica spontanea (la parte attrice

in data 4 luglio 2013), di duplica spontanea (il convenuto il 30 luglio 2013) rispettivamente

ancora un ulteriore scritto di triplica spontanea (la parte attrice l’8 agosto

2013);

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con atto di compravendita

15 settembre 1998 del notaio avv. S__________ __________ (doc. A) AO 1 ha

ceduto a CE 1, ad un prezzo di fr. 1'100'000.-, il rustico riattato e le

ulteriori superfici accessorie di cui alle part. n. __________ RF di __________

facenti parte della tenuta denominata “__________”, ritenuto che nel rogito tra

le altre cose era stato precisato che “l’acquirente dichiara di aver

ricevuto i documenti” e che “viene espressamente esclusa qualsiasi

garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e 219 CO a mente degli art. 199 e

200 CO”.

Con scritto 5 marzo 2004 (doc. F)

CE 1, osservando che il rustico venduto era in gran parte abusivo, ossia privo

dei necessari permessi edilizi, ha comunicato a AO 1 di non voler mantenere il

contratto di compravendita prevalendosi delle norme sull’errore essenziale.

2. Con petizione 12 luglio

2005 CE 1 - che nelle more della causa è deceduto ed al quale è pertanto

subentrata la sua comunione ereditaria formata dalla moglie AP 1 e dal figlio AP

2 - ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 1, chiedendo di accertare che il contratto di compravendita era stato

validamente rescisso in base alle norme sul dolo e sull’errore essenziale

rispettivamente sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, di condannare il

convenuto a restituire il prezzo di fr. 1'100'000.- oltre interessi al 5% dal

15 settembre 1998, di far ordine all’Ufficiale del Registro Fondiario di

iscrivere il convenuto quale proprietario dei fondi compravenduti a

restituzione accertata dei menzionati fr. 1'100'000.- più interessi, di

condannare il convenuto al risarcimento del danno subito, e meglio delle spese

legali assunte in particolare per cercare di rendere conforme il rustico alle

norme edilizie, aumentato in replica dai prudenziali fr. 14’571.90 a fr.

62'653.45 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 e di rigettare in via

definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano.

Il convenuto si è integralmente

opposto alle petizione.

3. Esperita l’istruttoria di

causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza

8 marzo 2013 qui impugnata, ha integralmente respinto la petizione, ponendo la

tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8'000.- a carico della parte

attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 30'000.- per

ripetibili. Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto, fondandosi in

particolare sulle testimonianze del figliastro del convenuto A__________ __________

e del notaio avv. S__________ __________, che l’attore era stato a suo tempo

informato del fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie

autorizzazioni. In tali circostanze ha pertanto escluso che il contratto di

compravendita potesse essere risolto in base alle norme sul dolo, sull’errore

essenziale o sulle disposizioni sulla garanzia per difetti, fermo restando che

nemmeno era possibile ritenere che il contratto fosse nullo.

4. Con l’appello 17 aprile

2013 che qui ci occupa, avversato dal convenuto con risposta 31 maggio 2013, la

parte attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso dell’accoglimento

della petizione e in via subordinata di annullarlo con conseguente rinvio degli

atti al Pretore per un nuovo giudizio, il tutto con protesta di spese e

ripetibili di entrambe le sedi. Essa, con riferimento alla tematica del dolo,

rimprovera al Pretore di aver ritenuto che il convenuto avesse debitamente

allegato le circostanze alla base dell’informativa alla controparte e di aver poi

concluso che quest’ultimo avesse effettivamente provato quelle circostanze. Per

il resto, ribadisce che il contratto di compravendita era in ogni caso nullo

per vari titoli, rilevando che sul tema la sentenza era stata motivata in modo

insufficiente.

5. Della replica spontanea 4

luglio 2013 della parte attrice, della duplica spontanea 30 luglio 2013 del

convenuto e dell’ulteriore scritto di triplica spontanea 8 agosto 2013 della

parte attrice si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

6. Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;

RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di

quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal

diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di

procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura

ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione

pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni

federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

7. Preliminarmente occorre

evadere le domande con cui da una parte il convenuto ritiene tardiva e con ciò

irricevibile la replica spontanea della parte attrice e dall’altra quest’ultima

chiede di verificare la tempestività della risposta all’appello.

7.1 Pur

essendo pacifica l'ammissibilità di allegati spontanei delle parti in tutte le

procedure, anche senza autorizzazioni specifiche (DTF 133 I 98 consid. 2.1, 137

Fatti

I 195 consid. 2.3.1, 138 III 252 consid. 2.1 e 2.2; TF 4 aprile 2012

4A_334/2011 consid. 3.3; II CCA 28 giugno 2013 inc. n. 12.2012.209, 13 agosto

2013 inc. n. 12.2011.187, 7 ottobre 2014 inc. n. 12.2011.214, 12 aprile 2015

inc. n. 12.2012.39), la dottrina ammette la possibilità di replica spontanea in

appello unicamente entro un breve periodo di tempo (Trezzini, Commentario CPC, p. 104),

fermo restando che il Tribunale federale ha in particolare ritenuto eccessivo

un periodo di 18 giorni (Trezzini, op.

cit., nota 176 a p. 104 con rinvio a TF 8 dicembre 2009 4A_446/2009 consid.

1.3).

Nel caso concreto preso atto che,

per stessa ammissione della parte attrice, la replica spontanea è stata da lei

inoltrata solo il trentesimo giorno dalla notificazione della risposta

all’appello (cfr. replica spontanea p. 2, secondo cui a fronte di una risposta

all’appello da lei ricevuta il 4 giugno 2013, la replica, datata 4 luglio 2013,

è stata spedita quel medesimo giorno, come risulta dal timbro postale sulla

busta allegata all’atto), la stessa non può essere ritenuta tempestiva e non

può così essere considerata in questo giudizio (II CCA 12 marzo 2013 inc. n.

12.2011.92).

L’allegato di

replica non conteneva per altro novità di rilievo.

7.2 I dubbi dell’attrice in

merito alla tempestività della risposta all’appello sono invece infondati. Nel

suo allegato (risposta all’appello p. 1) il convenuto ha in effetti spiegato di

aver ricevuto l’appello il 3 maggio 2013 e di aver introdotto il suo allegato

nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 312 cpv. 2 CPC, termine che sarebbe

giunto a scadenza il 1° giugno 2013 e, cadendo di sabato, andava riportato al

primo giorno feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC), ossia a lunedì 3 giugno

2013. Ora, ritenuto che l’appello gli è stato inviato per posta il 2 maggio

2013 (cfr. l’ordinanza della presidente di questa Camera apposta a retro

dell’appello, con il relativo timbro di notificazione ad opera della cancelleria

del tribunale) ed è stato da lui ricevuto al più presto l’indomani, ossia il 3

maggio 2013, la sua risposta datata 31 maggio 2013, consegnata alla posta quel

medesimo giorno (cfr. il timbro postale sulla busta allegata all’atto), è

rispettosa del termine di 30 giorni previsto dalla legge ed è dunque tempestiva.

8. Con la prima censura

d’appello la parte attrice, con riferimento alla tematica del dolo, ritiene che

l’esistenza di un’eventuale informazione al suo indirizzo da parte del

convenuto circa il fatto che il rustico era stato riattato senza le necessarie

autorizzazioni nemmeno poteva essere oggetto dell’istruttoria, in quanto la

controparte negli allegati preliminari aveva omesso di allegare debitamente le

circostanze alla base di una tale informativa.

8.1 Il tema dell’allegazione dei

fatti si situa al “crocevia” fra il diritto materiale (federale) e il diritto

procedurale (cantonale: cfr. supra consid. 6). Il diritto della parte

gravata dell’onere probatorio di dimostrare l’esattezza delle proprie

affermazioni si fonda sull’art. 8 CC e presuppone che i fatti da provare,

rilevanti ai fini del giudizio, siano stati allegati e sostanziati in maniera

sufficiente. Trattandosi - come nel caso in esame - di pretese fondate sul

diritto federale, la questione a sapere se i fatti siano stati allegati e

sostanziati in maniera sufficiente attiene al diritto federale, mentre quella

relativa alla modalità e ai termini in cui tale allegazione deve avvenire è

regolata dal diritto cantonale.

Le esigenze poste alla

motivazione della contestazione soggiacciono anch’esse al diritto processuale

cantonale, entro i limiti posti dall’art. 8 CC, senza cioè che in tal modo sia

possibile sovvertire le conseguenze dell’onere probatorio dedotte da questa

norma (TF 10 luglio 2003 4P.50/2003 consid. 2.1 pubbl. in RtiD II-2004 p. 513,

1° settembre 2014 4A_534/2013 consid. 5). Chi contesta una pretesa deve

pertanto motivare soltanto in modo tale da permettere all’altra parte di capire

quali fatti sono contestati e di fornire quindi le prove delle quali porta l’onere.

A dipendenza delle circostanze specifiche possono di conseguenza bastare anche

contestazioni globali, ritenuto che esigenze più severe, analoghe a quelle che

deve rispettare la parte cui incombe l’onere di provare, potrebbero al più

giustificarsi in una situazione di bisogno, di “Beweisnot”, della controparte

(DTF 115 II 1 consid. 4; TF 17 marzo 2005 4P.255/2004 consid. 4.2, 18 dicembre

2006 5P.391/2006 consid. 3.2, 22 febbraio 2010 5A_710/2009 consid. 2.3.1, 10

agosto 2010 4A_629/2009 consid. 4.1 pubbl. in SJ 2011 I p. 12, 1° settembre

2014 4A_534/2013 consid. 5; II CCA 20 novembre 2014 inc. n. 12.2013.43).

8.2 Nel caso di specie è decisamente

a torto che la parte attrice rimprovera al giudice di prime cure di aver misconosciuto

che il convenuto aveva omesso di addurre negli allegati preliminari che costei

era stata a suo tempo informata del fatto che il rustico era stato riattato

senza le necessarie autorizzazioni. La circostanza è stata in effetti sostenuta

dal convenuto a più riprese sia nella risposta (p. 2, 3 e 4) sia nella duplica

(p. 2, 3 e 4) e l’attrice è così malvenuta ad osservare, tanto più a fronte delle

esigenze - di regola meno severe - poste alla motivazione della contestazione

imposte dalla giurisprudenza, che una tale contestazione non sarebbe invece stata

tale da permetterle di comprendere che il diverso assunto da lei addotto in

petizione e con la replica, secondo cui essa era incorsa in un errore

essenziale o era stata ingannata dolosamente o ancora che l’oggetto della

compravendita era in tal modo difettoso, era stato a quel momento contestato

dalla controparte (che del resto si era espressa proprio in quei termini a p. 4

della risposta). Ritenuto poi che l’onere della prova circa l’esistenza di una

tale informativa incombeva pacificamente al convenuto, l’attrice non ha in ogni

caso subito alcun pregiudizio dal fatto che la controparte possa eventualmente aver

omesso di specificare in dettaglio chi, in quali circostanze di luogo e di

tempo l’avrebbe così informata, tanto più che da un’attenta lettura degli

allegati preliminari del convenuto, alle pagine sopra riportate, risulta che tutte

quelle indicazioni erano state addotte in modo sufficiente.

9. Sempre sul tema del dolo, la

parte attrice ritiene che il convenuto non aveva dimostrato che quest’ultima

era stata a suo tempo informata che il rustico era stato riattato senza i

necessari permessi, rispettivamente che le menzioni nel rogito circa i

documenti consegnati e l’esclusione della garanzia facevano esplicito

riferimento alla situazione di illegalità del fondo.

9.1 In merito a quest’ultima

questione, riferita alla precisazione contenuta nel rogito (doc. A) secondo cui

“l’acquirente dichiara di aver ricevuto i documenti” e “viene

espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e

219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO”, si osserva che il notaio avv. S__________

__________, sentito in sede testimoniale, ha effettivamente dichiarato che “la

questione dell’abusività non era stata inserita nel rogito perché era nata un’amicizia

tra AO 1 e CE 1 e al primo sembrava uno sgarbo verso il secondo di indicare

questo fatto” (verbale p. 6). Ritenuto che però in precedenza lo stesso

testimone aveva pure dichiarato che l’attore “aveva ricevuto l’originale del classeur

che conteneva tutte le fatture, piani di costruzione, permessi e varianti”, i

quali comprendevano - come da lui precisato poco prima - quelli “richiesti e

non concessi … e la variante che era stata poi autorizzata”, senza che nel

rogito, nonostante il suo suggerimento, fosse poi stato specificato cosa era

stato allora esattamente consegnato (dal che per l’appunto l’inserimento della

clausola generica secondo cui “l’acquirente dichiara di aver ricevuto i

documenti”), rispettivamente aveva riferito che il convenuto “aveva invece voluto

inserire una clausola di esclusione di garanza per difetti perché aveva venduto

la proprietà con una perdita di quasi fr. 400'000.- e non voleva dover

rispondere di eventuali ulteriori problemi” e ancora che l’attore “sapeva che

vi erano delle opere non autorizzate” anche perché, richiesto da quest’ultimo

se fosse stato possibile posare una ulteriore piscinetta vicino al rustico, egli

gli aveva per finire “detto che, data la situazione relativa ai permessi di

costruzione che mancavano e al fatto che il terreno era considerato agricolo”, non

gli sembrava un’idea molto brillante (verbale p. 5 e 6), è incontestabile che

la clausola di esclusione della garanzia inserita nel rogito (secondo cui “viene

espressamente esclusa qualsiasi garanzia per difetti prevista dagli art. 197 e

219 CO a mente degli art. 199 e 200 CO”) riguardasse anche l’aspetto

dell’abusività del rustico; e che comunque, se così non fosse stato, l’attore

era ad ogni modo a conoscenza della difettosità dell’oggetto compravenduto, per

cui una responsabilità del convenuto per quel difetto era in ogni caso esclusa

in virtù dell’art. 200 cpv. 1 CO.

9.2 Per la parte attrice, la

specularità delle dichiarazioni rese dai testimoni A__________ __________ e dal

notaio avv. S__________ __________, ossia quella particolare congruenza nel

racconto a oltre dieci anni dagli eventi, avrebbe dovuto imporre al Pretore una

certa prudenza nella valutazione di quelle dichiarazioni, tanto più a fronte

dell’evidente e importante interesse dei due testi all’esito della procedura; ed

oltretutto il giudice di prime cure non avrebbe considerato che il convenuto

aveva rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore, aveva omesso di

provare che i documenti topici non sarebbero stati consegnati solo dopo

l’incontro del marzo 2003 e nello scritto datato 21 agosto 2003 (doc. E) aveva comunicato

al legale dell’attore di aver detto a quest’ultimo che solo il garage

sotterraneo e un’infima parte - e non gran parte - del rustico non erano compresi

nei lavori autorizzati.

La censura dev’essere disattesa. Contrariamente

a quanto ritenuto dalla parte attrice, il fatto che le dichiarazioni rese dai

testi A__________ __________ e dal notaio avv. S__________ __________ siano

risultate sostanzialmente speculari e congruenti non è un indizio di

inattendibilità, ma semmai proprio di attendibilità. Il fatto poi che il primo

dei due testimoni fosse il figliastro del convenuto e avesse pacificamente ammesso

di essere in un rapporto amicizia con lui (verbale p. 1) non implica ancora

l’inattendibilità della sua deposizione, che deve invece risultare da gravi

discordanze tra i fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli

elementi di fatto desumibili da altre prove (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 75 ad art. 90; II CCA 5 luglio 2010 inc. n. 12.2009.23 per il

caso della testimonianza di un amico di una parte; cfr. pure, per analogia, II

CCA 15 marzo 1996 inc. n. 12.95.316 per il caso della testimonianza del suocero

di una parte), in concreto né addotte né dimostrate, tanto più che - come detto

- la sua versione è di fatto stata confermata dal secondo, della cui

attendibilità non vi è in realtà motivo di dubitare, anche perché, come

rilevato dal Pretore, rilasciando le dichiarazioni da lui rese, egli si è

esposto a un procedimento disciplinare, mentre è escluso, in assenza di

elementi concreti al proposito, che egli possa essere sospettato di avere un

interesse all’esito della lite per la sola possibilità teorica di incorrere in

una responsabilità personale. Quanto alle ulteriori circostanze evidenziate

dall’attrice sul tema, si osserva quanto segue: dal fatto che il convenuto

abbia innanzitutto rinunciato all’interrogatorio formale dell’attore non si può

desumere alcunché, anche perché non è dato a sapere come questi si sarebbe poi

espresso; la tesi dell’attrice secondo cui il giudice di prime cure non avrebbe

considerato che il convenuto non aveva provato che i documenti topici non

sarebbero stati consegnati solo dopo l’incontro del marzo 2003 è invece irricevibile

per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che l’attrice

non ha spiegato per quali motivi di fatto o di diritto non si potesse

condividere l’assunto pretorile secondo cui a fronte delle dichiarazioni dei

due testimoni la portata probatoria della busta di cui al doc. AD, che a detta

della parte attrice avrebbe dovuto attestare la ricezione della presunta

documentazione topica e l’incontro del marzo del 2003 e che il convenuto aveva

invece dichiarato non contenere la documentazione relativa agli abusi, non

poteva che essere considerata estremamente debole; con lo scritto datato 21

agosto 2003 (doc. E) il convenuto non ha infine fatto che confermare quanto

riferito dai due testimoni, ossia di aver a suo tempo informato l’attore del

fatto che le opere erano abusive, ritenuto che dal fatto che in quel documento

egli abbia asserito, forsanche cercando di minimizzare, che l’abuso era limitato

al garage sotterraneo e ad un’infima parte del rustico non si può ancora intendere

che la controparte non fosse stata informata della situazione esistente del

rustico e meglio della sua non conformità alle disposizioni edilizie in vigore.

10. Con l’ultima serie di

censure, l’attrice contesta il giudizio con cui il Pretore aveva escluso la

nullità del contratto di compravendita di cui al doc. A, evocata dall’attore solo

in sede conclusionale, rilevando che la nullità contrattuale subentrava

unicamente, in caso di accordo sugli essentialia, laddove la legge

stessa prevedeva una tale conseguenza (DTF 129 III 209 consid. 2), ciò che però

non era qui il caso.

10.1 Essa osserva innanzitutto

che, sul tema della nullità del contratto, la sentenza era stata motivata in

modo insufficiente, ciò che a suo dire imponeva di annullare il querelato

giudizio e di rinviare gli atti al Pretore per una nuova decisione.

Il diritto di ottenere una

decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito dall’art.

29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale

cantonale. Essa esige che l’autorità giudicante indichi le ragioni che l’hanno

portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da

permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i

rimedi adeguati con cognizione di causa. Il giudice non deve necessariamente

pronunciarsi su tutte le questioni e le prove proposte dalle parti: è

sufficiente che esamini i temi rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid.

4.1). Nel caso concreto è incontestabile che la motivazione della sentenza

pretorile riassunta poc’anzi (giusta o sbagliata che sia) è chiara e permette

all’attrice di capire perché la tesi della nullità del contratto era stata respinta

e di presentare, come ha fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione

di causa (TF 11 agosto 2010 4A_585/2009 consid. 7.1). La doglianza ricorsuale è

di conseguenza infondata.

10.2 L’attrice ribadisce che il

contratto di compravendita di cui al doc. A doveva in ogni caso essere dichiarato

nullo ai sensi dell’art. 20 CO per tutta una serie di motivi, segnatamente per

il fatto che il suo oggetto e il suo scopo erano contrari alla legge, per l’esistenza

di un vizio di forma, per il carattere immorale del contratto e per il fatto

che lo stesso era elusivo della LDFR.

Il suo assunto è del tutto

infondato, al limite del temerario.

10.2.1 Essa ritiene in primo luogo

che il contratto di compravendita in esame sarebbe nullo in quanto aveva per

oggetto una costruzione abusiva e con ciò illecita, esposta a un rischio

fattivo e concreto di demolizione da parte dell’autorità. A torto. In realtà

nulla impedisce di concludere contratti aventi per oggetto fondi edificati in

violazione delle norme edilizie.

10.2.2 Essa rileva poi che il

contratto perseguiva uno scopo contrario alla legge, ossia l’utilizzazione e

soprattutto l’abitazione di un edificio abusivo, ed era nullo anche per questo

motivo. Non è così. Lo scopo del contratto in parola, del tutto legittimo, è in

effetti unicamente quello di trasferire la proprietà di un tale fondo da una

persona a un’altra. Nessuna norma vieta del resto di concludere contratti di

compravendita relativi a fondi edificati in violazione delle disposizioni edilizie.

10.2.3 A detta dell’attrice, il

contratto di cui al doc. A, già nullo per il fatto che il notaio l’aveva rogato

nonostante il suo oggetto e il suo scopo fossero illeciti, sarebbe stato pure

nullo per vizio di forma in quanto nel rogito non erano stati inseriti alcuni

punti essenziali necessari alla perfezione dell’accordo, e meglio il suo

accordo all’acquisto di un fondo abusivo, la clausola di trasferimento dei

rischi rispettivamente la clausola di esclusione della garanzia. Il rilievo è

ancora una volta privo di fondamento. Ritenuto che - come si è appena visto -

l’oggetto e lo scopo del contratto non erano affatto contrari alla legge, nulla

impediva in realtà al notaio di rogare il relativo atto pubblico. Quanto all’asserita

carenza di forma, tematica che deve essere già considerata irricevibile siccome

le circostanze alla base della stessa sono state evocate per la prima volta e

con ciò irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC/TI), si osserva in

ogni caso che la questione della conformità dell’oggetto compravenduto con le

disposizioni edilizie non costituisce un elemento essenziale del contratto di

compravendita (i cui essentialia sono invece solo l’oggetto del

contratto e il prezzo, cfr. Cavin,

Schweizerisches Privatrecht, Vol. VII/1, p. 2; II CCA 23 novembre 2006 inc. n.

12.2005.150) e non soggiaceva con ciò all’esigenza di forma, mentre che le

clausole di trasferimento dei rischi e di esclusione della garanzia erano comunque

state inserite nel rogito (cfr. doc. A).

10.2.4 Per l’attrice, il contratto di

compravendita sarebbe inoltre nullo, siccome concluso in maniera contraria ai

buoni costumi, per il fatto che il notaio avrebbe gravemente disatteso i propri

doveri di informazione e di imparzialità nei confronti delle parti, dato che

aveva proceduto a rogare l’atto pur sapendo che sul fondo compravenduto vi era

una costruzione abusiva e che il prezzo concordato era con ciò sproporzionato.

Il rilievo deve senz’altro essere disatteso. Esso si basa in effetti su

circostanze fattuali che non erano state addotte negli allegati preliminari e

sono state evocate per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78

CPC/TI), solo in sede conclusionale. Non è per altro stato provato che egli

avesse disatteso gli obblighi di informazione e di imparzialità nei confronti

delle parti, o ancora che il prezzo fosse sproporzionato alla reale situazione

di fatto. E neppure è scontato che quelle circostanze, quand’anche fossero

state addotte in modo rituale e provate, sarebbero state tali da comportare la

nullità del contratto di compravendita.

10.2.5 L’attrice rimprovera infine al

Pretore di non aver ritenuto che il contratto sarebbe stato in ogni caso nullo

siccome elusivo degli scopi della LDFR. La censura dev’essere ancora una volta

disattesa. Anche in questo caso essa si basa in effetti su circostanze che non

erano state addotte negli allegati preliminari e sono state evocate per la

prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo in sede

conclusionale. Il notaio avv. S__________ __________ ha comunque spiegato che,

seguendo le istruzioni dei funzionari competenti, per l’unico fondo compravenduto

soggetto alla LDFR, e meglio quello relativo al vigneto (il subalterno b della

part. n. __________ RF di __________), aveva ottenuto il relativo permesso alla

vendita al prezzo autorizzato, da lui poi concretamente applicato ed inserito nel

rogito, e che per i rimanenti fondi compravenduti aveva poi provveduto a riportare

il residuo del prezzo di vendita complessivamente concordato dalle parti

(verbale p. 4, cfr. doc. A). In tali circostanze non si vede proprio come possa

esservi stato un comportamento elusivo della legge.

11. Ne discende che l’appello

dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con

conferma della sentenza pretorile.

Le spese processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso

di fr. 1'162'653.45, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

decide:

I. L’appello 17 aprile 2013

di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

II. Le spese processuali di

fr. 20’000.- sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla

controparte, sempre in solido, fr. 20’000.- per ripetibili di secondo grado.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).