12.2013.79

Mora del conduttore - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

30 luglio 2013Italiano25 min

Source ti.ch

Fatti

B. Dopo

un nuovo ritardo del conduttore nel pagamento della pigione, il 22 giugno 2012 la

locatrice lo ha diffidato a corrispondere “entro e non oltre 10 giorni” l’importo

di fr. 4'366.70, composto da:

“pigione

mese di maggio 2012 fr. 1’841.20

pigione

mese di giugno 2012 fr. 1'841.20

conguaglio

spese 2011 fr. 464.30

spese

amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 220.00

totale

a nostro favore fr.4'366.70”

con

la comminatoria che in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione

sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. I). A questa diffida ne ha fatto

seguito un’altra del 7 agosto 2012, che riportava ancora una parte degli

importi scoperti della precedente e con la quale la locatrice sollecitava il

conduttore a versare “entro e non oltre 10 giorni”, l’importo di fr.

6'469.80, composto da:

“pigione

mese di giugno 2012 fr. 1’841.20

pigione

mese di luglio 2012 fr. 1'841.20

pigione

mese di agosto 2012 fr. 1'841.20

interessi

di mora 2011 fr.

241.90

conguaglio

spese 2011 fr. 464.30

spese

amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 240.00

totale

a nostro favore fr.6'469.80”

questa volta non solo con la comminatoria che in caso di mancato pagamento il

contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO, ma con l’avviso

che questa disdetta sarebbe stata “l’ultima ed irrevocabile” (doc. J). Non

avendo ricevuto il versamento sollecitato, il 10 settembre 2012 la locatrice ha

disdetto, con modulo ufficiale, il rapporto di locazione con effetto dal 31

ottobre 2012 (doc. K). Il conduttore ha contestato la disdetta dinnanzi al

competente Ufficio di conciliazione con istanza del 3 ottobre 2012, chiedendo

l’annullamento della disdetta e, in via subordinata, la protrazione della

locazione fino al 31 agosto 2013. L’udienza di conciliazione si è tenuta il 17

ottobre 2012, senza esito e l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato al

conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. L). Dopo l’udienza le parti sono

entrate in trattative e la locatrice con lettera del 25 ottobre 2012, ha fissato al conduttore un ultimo inderogabile termine di 30 giorni per versare l’importo ancora

scoperto di fr. 4'628.60, composto “dalla locazione di settembre di fr.

1'841.20, dalla locazione di ottobre di fr. 1'841.20, dagli interessi di mora

2011 per fr. 241.90, dal conguaglio spese accessorie 2011 di fr. 464.30 e dalle

spese amministrative/solleciti di fr. 240.-”, con la comminatoria che in

caso di mancato pagamento dell’intero importo nel termine impartito, avrebbe notificato

la disdetta per mora ex art. 257d CO (doc. M). Tale importo è stato pagato dal

conduttore nel termine impartito.

C. Il

3 dicembre 2012 la locatrice ha notificato al conduttore una disdetta del

contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, con effetto dal 31 gennaio

2013 (doc. 2). Il 17 dicembre 2012 la locatrice ha invitato il conduttore a

versare entro 30 giorni l’importo di fr. 3'742.40.- composto come segue:

“pigione

mese di novembre 2012 fr. 1'841.20

pigione

mese di dicembre 2012 fr. 1'841.20

spese

amministrative, solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 40.00

totale

a nostro favore fr. 3'742.40”

con

la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine, il contratto di

locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. N). Il 27 dicembre 2012,

il conduttore ha versato solo fr. 1'841.20, corrispondenti alla pigione per il

mese di novembre 2012 (doc. 5). La locatrice ha notificato al conduttore il 21

gennaio 2013 la disdetta straordinaria del contratto di locazione, mediante

modulo ufficiale, con effetto dal 28 febbraio 2013 (doc. O). Quello stesso

giorno, la locatrice ha altresì notificato al conduttore la disdetta ordinaria del

contratto di locazione per la scadenza prevista nel contratto vale a dire per

il prossimo 30 settembre 2013, precisando che questa disdetta ordinaria non

influiva in alcun modo sulla disdetta straordinaria con effetto dal 28 febbraio

2013 (doc. P). Il 24 gennaio 2013, dopo la scadenza del termine di pagamento di

30 giorni, il conduttore ha versato fr. 1'841.20 per la pigione di dicembre

2012 (doc. 5). Il conduttore ha poi versato la pigione del mese di gennaio 2013

il 5 febbraio 2013 e quella di febbraio 2013 il 7 febbraio 2013 (doc. 5).

Il 21 febbraio 2013 il conduttore ha contestato la validità della disdetta

straordinaria presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di

locazione, chiedendo in via subordinata la nullità della disdetta ordinaria e,

in via ancor più subordinata, la protrazione del contratto di locazione per la

durata di 4 anni. All’udienza di conciliazione del 20 marzo 2013, l’Ufficio di

conciliazione, preso atto dell’impossibilità di addivenire a un’intesa, ha rilasciato

al conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. 1). Nel frattempo, con “istanza

d’espulsione per mora” del 1° marzo 2013, la locatrice ha chiesto, nella

procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, alla Pretura

di Lugano, sezione 4, di far ordine al conduttore di riconsegnarle

l’appartamento sito in via __________, con la comminatoria dell'azione penale ex

art. 292 CP in caso di disobbedienza e ulteriori misure di esecuzione.

All’udienza

di discussione del 15 aprile 2013, l'istante ha mantenuto la domanda di

espulsione, alla quale si è invece opposto il conduttore rilevando di aver

versato la somma richiesta con due versamenti, l’ultimo dei quali avvenuto solo

4 giorni dopo la scadenza del termine di diffida: un così breve ritardo non

sarebbe a suo dire sufficiente per interrompere il rapporto locativo. Di

conseguenza, la disdetta straordinaria sarebbe contraria alle regole della

buona fede ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO. In quell’occasione, il convenuto

ha proposto come mezzi di prova l’audizione dei testi __________, sua madre, e

di __________. Dall’estratto del Registro di commercio della parte locatrice (AO

1) risulta che il primo è il presidente di questa società, mentre il secondo

non ne fa più parte dall’anno 2008 (doc. 4). Il Pretore non ha ammesso le prove

offerte, ritenendo sufficiente per il giudizio la documentazione agli atti.

E. Con

decisione del 22 aprile 2013, il Pretore ha accertato l’esistenza di una

disdetta straordinaria per mora del conduttore secondo l’art. 257d CO, ha

accertato che la stessa non era contraria alle regole della buona fede ai sensi

dell’art. 271 cpv. 1 CO e, ritenendo adempiuti i presupposti per la tutela

giurisdizionale nei casi manifesti, ha accolto l’istanza d’espulsione. La

giudice di prime cure ha dunque fatto ordine al convenuto di mettere a libera

disposizione della parte istante l’ente locato entro 10 giorni dalla

notificazione della sua decisione, con la comminatoria dell’azione penale per

disobbedienza di cui all’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione darà

titolo all’istante per reclamare il risarcimento del danno, l’ordine agli

organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione della decisione a

semplice richiesta dell’istante, con possibilità per questi ultimi di depositare

le cose mobili ivi contenute in un luogo indicato dall’istante e ponendo la

tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- a carico del convenuto, con

l’obbligo per quest’ultimo di rifondere alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.

F. Con

appello del 3 maggio 2013, il convenuto insorge contro la predetta decisione

pretorile chiedendone l’annullamento e, in via subordinata, il rinvio della

causa al Pretore “per l’audizione dei testi __________ e __________ e nuovo

giudizio”, con protesta di tassa, spese e ripetibili di prima e seconda

istanza. L’appellante rimprovera al Pretore l’errata applicazione della

procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, non potendo sussistere alcun

caso manifesto giacché la giudice di prime cure era chiamata a giudicare dell’abusività

o meno della disdetta. Sostiene inoltre che l’ammissione di questa procedura avrebbe

pregiudicato i suoi diritti di difesa, poiché, per questo motivo, gli sarebbe

stata negata l’audizione dei testimoni da lui proposti in occasione

dell’udienza di discussione del 15 aprile 2013. Ribadisce ancora che,

contrariamente a quanto accertato dal Pretore, un pagamento tardivo di soli 4

giorni (e non 3 come accertato dalla giudice di prima istanza) non poteva

giustificare l’invio di una disdetta, ritenuto altresì che l’importo scoperto

era di fr. 1'841.20.

Con risposta del 3 giugno 2013, l’appellata ha proposto di

respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile del 22 aprile 2013,

previa estromissione dall’incarto dei documenti B, C e D prodotti dal convenuto

con l’appello. Delle ulteriori e precise argomentazioni delle parti si dirà,

per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

in diritto: 1. Contro una decisione emanata in procedura

sommaria di tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 46'080.-

come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro

10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1

CPC). La decisione impugnata è stata notificata all’appellante il 23 aprile

2013; l’appello in esame, spedito il 3 maggio 2013, è dunque tempestivo e, da

questo punto di vista, ammissibile.

2. Dal

1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine

del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la

previa conciliazione (Hohl,

Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie,

l’espulsione dell’appellante conduttore è stata decisa in procedura sommaria di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Ora, in tale tipo di procedura non

sono ammesse nuove prove in seconda istanza, i giudici di appello dovendo

decidere sulla base delle prove assunte nella procedura davanti al Pretore

(sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5 pubb.

in SJ 2013 I 129). Ne segue che i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova

presentati in questa sede dall’appellante sono improponibili e che la Camera

deve emanare il proprio giudizio solo sulla base dell’incarto SO.2013.998 della

Pretura di Lugano, sezione 4.

3. Secondo

l’art. 257 cpv. 1 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2),

accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono

incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara

(cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel

merito (cpv. 3). In base alla più recente giurisprudenza del Tribunale federale

(DTF 138 III 620 consid.

5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può

essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del

fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).

La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del

rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la

sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei

rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la

tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in

particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente

obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente

confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato

in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento

delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice

circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non

possano a priori essere considerate prive di rilevanza.

Sempre

in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la

situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza

giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto

della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un

risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se

l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di

apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso.

4. L’appellante

rimprovera al Pretore di aver rifiutato la richiesta di audizione dei testi __________

e __________ (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 2

nell’inc. n. SO.2013.998). La questione del diritto alla prova, parte del

diritto di essere sentiti sancito dall’art. 53 CPC va esaminata in primo luogo.

Fosse accertata la violazione del diritto di essere sentiti, infatti, la

sentenza del Pretore sarebbe nulla già per tale vizio (DTF 135 I 187 consid.

2.2 pag. 190, 137 I 195 consid. 2.2 pag. 197), senza necessità di esaminare le

altre censure proposte dall’appellante. Ora, dagli atti di causa risulta che il

Pretore ha rifiutato tali mezzi di prova perché ai fini del giudizio riteneva sufficiente

la documentazione agli atti (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013,

pag. 2 nell’inc. n. SO.2013.998). In altre parole, la giudice di prima istanza

ha ritenuto che i testimoni proposti dal convenuto non potevano mutare il suo

convincimento sulla dimostrazione della pretesa avanzata dall’istante, così che

esse potevano d’acchito essere considerate prive di rilevanza. Si pone quindi

il quesito a sapere se l’apprezzamento anticipato delle prove operato dal

Pretore è corretto o se invece avrebbe dovuto dichiarare l’istanza di

espulsione in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti

irricevibile.

4.1. L’appellante

ha proposto tali mezzi di prova a sostegno della sua contestazione della

disdetta e meglio per far accertare il carattere abusivo della stessa: __________,

sua madre, avrebbe potuto riferire “sulla questione degli interessi

economici in gioco” e __________ e __________ avrebbero, a suo dire, potuto

“chiarire, visto il carattere sociale della procedura, se la proprietà e

l’amministrazione della AO 1 sono realmente al corrente della procedura” (verbale

udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 1 nell’inc. n. SO.2013.998). Se

non che, le prove offerte dal convenuto sono del tutto inutili ai fini del

giudizio sulla validità della disdetta. La madre dell’appellante avrebbe dovuto

riferire di fatti posteriori all’emanazione della disdetta straordinaria, e

meglio che nel mese di giugno 2013, ossia 5 mesi dopo la notifica della

disdetta, avrebbe incassato una somma di denaro consistente e si sarebbe

pertanto fatta garante per il pagamento futuro della pigione. Ora, la validità

della disdetta deve essere giudicata al momento in cui l’autore disdice il

contratto di locazione (Bohnet / Martini,

Commentaire pratique – Droit du bail à loyer, n. 31 ad art. 271 CO). Ciò che

accade in epoca posteriore non può intaccarne la validità. In simili

circostanze, l’audizione della madre del convenuto è del tutto inutile ai fini

del giudizio, come correttamente deciso dal Pretore.

4.2 Né

erano utili le deposizioni di __________. È vero, come addotto dall’appellante,

che secondo il Tribunale federale i casi tipici di contrarietà alle regole della

buona fede sono l’assenza d’interesse all’esercizio di un diritto,

l’utilizzazione di una istituzione giuridica in modo contrario al suo scopo, la

disproporzione manifesta degli interessi in presenza, l’esercizio di un diritto

senza riguardo e l’attitudine contradditoria. Tuttavia, la stessa Alta corte,

in quella medesima decisione, ha rilevato che nel contratto di locazione (art.

235 CO) l’interesse del locatore si concentra sul pagamento della pigione,

quale contropartita della sua prestazione, e non gli si può quindi imporre di

tollerare un conduttore in mora. Ne segue che la disdetta notificata per il

mancato pagamento della pigione si fonda su un interesse perfettamente

legittimo del locatore, che non può essere qualificato di abusivo (sentenza del

Tribunale federale 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4.). Nel caso

concreto, la disdetta straordinaria è stata motivata dalla mora del conduttore,

che non ha pagato tutto quanto dovuto nel termine di 30 giorni previsto

dall’art. 257d CO. Non aveva dunque alcun senso sentire i testi proposti dal

convenuto in mora nel pagamento della pigione per interrogarli sui motivi alla

base della disdetta e sulla loro conoscenza della procedura in corso.

4.3. Se

ne deve quindi concludere che il Pretore non ha in alcun modo violato il

diritto alla prova del convenuto, avendo respinto mezzi di prova inutili e

privi di pertinenza per il quesito a giudizio, facendo corretto uso degli

strumenti previsti dal Codice di procedura (art. 152 cpv. 1, 124 cpv. 1 CPC).

5. Nel

merito, l’appellante afferma che non si è in presenza di un caso manifesto ai

sensi dell’art. 257 CPC. La situazione giuridica, prosegue l’appellante, non

poteva essere ritenuta chiara dal momento che il Pretore era chiamato a fare

uso di “apprezzamento” nel giudicare dell’abusività o meno della

disdetta. Una situazione giuridica è chiara, come prescritto dall’art. 257 cpv.

1 lett. b CPC, laddove la conseguenza giuridica è evincibile dall’applicazione

della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e

l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco, ciò che non sarà

generalmente il caso se l’applicazione della norma esige una decisione in

equità o un apprezzamento da parte del giudice (DTF 138 III 123, consid. 2.1.2).

Ciò non esclude né un’attività interpretativa del giudice, né un’attività di

apprezzamento delle risultanze probatorie amministrate. È tuttavia necessario

che il risultato di siffatta interpretazione rispettivamente di siffatto apprezzamento

sia talmente chiaro e gli strumenti di giudizio talmente consolidati che la

situazione giuridica sia chiara (Trezzini

in Cocchi / Trezzini / Bernasconi,

Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), pag. 1141

ad art. 257 CPC e referenze citate).

6. Sostanzialmente,

l’appellante ribadisce che un pagamento tardivo di soli 4 giorni (e non di 3

come accertato dal Pretore) non poteva giustificare l’invio di una disdetta,

ritenuto altresì che l’importo scoperto era di fr. 1'841.20, corrispondente a

un mese di pigione (appello pag. 3). La prima giudice ha accertato che il convenuto

non poteva prevalersi della giurisprudenza per la quale un conduttore può

chiedere con successo l’annullamento di una disdetta in caso di pagamento

effettuato appena scaduto il relativo termine assegnato con la diffida, poiché egli

non è sempre stato puntuale nei suoi pagamenti. Dall’istruttoria è emerso da un

lato che il conduttore ha pagato il saldo dell’importo scoperto qualche giorno

dopo la scadenza del termine di diffida (la differenza tra i quattro giorni ammessi

dall’appellante e i tre giorni accertati dal Pretore è irrilevante), e dall’altro

che nel passato il conduttore è stato ripetutamente diffidato per i ritardi nel

pagamento della pigione. La locatrice lo ha sollecitato il 27 gennaio 2011

(doc. C), il 16 giugno 2011 (doc. F), il 22 giugno 2012 (doc. I), il 7 agosto

2012 (doc. J), il 25 ottobre 2012 (doc. M) e, da ultimo, il 17 dicembre 2012 (doc.

N); diffide a cui sono seguite le disdette dell’8 marzo 2011 (doc. D), del 19

luglio 2012 (doc. G), del 10 settembre 2012 (doc. K) e, quella qui in esame,

del 21 gennaio 2013 (doc. O). Né l’importo di fr. 1841.20 rimasto scoperto alla

scadenza del termine poteva essere considerato di poco conto, trattandosi della

pigione di un mese intero (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011del 27

gennaio 2012, consid. 7). In simili circostanze, il Pretore non poteva che

giungere a una soluzione chiara in applicazione di meccanismi giuridici

evidenti: il pagamento effettuato da un conduttore ripetutamente in ritardo nel

pagamento della pigione, quattro giorni dopo la scadenza del termine assegnato

con la diffida, non può condurre a ritenere abusiva ai sensi dell’art. 271 cpv.

1 CO la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Né giova

all’appellante prevalersi del fatto che egli “vive in quell’appartamento da

35 anni, ovvero dalla nascita”. La lunga permanenza nell’ente locato non

dispensa infatti il conduttore dal far fronte puntualmente al pagamento della

pigione (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011del 27 gennaio 2012,

consid. 7). La locatrice, del resto, ha già dato ampia prova di disponibilità

nei confronti del conduttore in mora con il ritiro di tre precedenti disdette

(doc. E, H, M), segnalando poi nell’ottobre 2012 che non era più disposta a

tollerare oltre ritardi nel pagamento della pigione (doc. I, M).

7. L’appellante

rimprovera ancora al Pretore un diniego di giustizia per non essersi espresso

sul suo quesito volto a sapere: “se il locatore è in grado di prevalersi di

una disdetta per mora e/o ordinaria dopo aver abusato del formulario ufficiale

di cui al doc. 2 in data 3 dicembre 2012 e aver preteso con l’arteficio della

minaccia di cui all’art. 257d CO il pagamento delle spese amministrative (doc.

N)”. La censura è infondata già solo per il fatto il

giudice non deve pronunciarsi su tutti gli argomenti sottopostigli, ma solo su

quelli rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid. 4.1. e sentenze

citate; Trezzini, op. cit., pag. 1055 ad art. 238 CPC). A ogni modo, i quesiti posti

dal convenuto sono ininfluenti per il giudizio. In primo luogo, l’asserito uso

abusivo da parte della locatrice del modulo ufficiale il 3 dicembre 2012 (doc.

2) è stato superato dall’invio, il 17 dicembre 2012, della diffida formulata

nel rispetto delle norme di legge (doc. N) e, il 21 gennaio 2013, dall’invio della

nuova disdetta su modulo ufficiale (doc. O). Il tema avrebbe potuto essere

rilevante se la locatrice avesse avviato la procedura di espulsione avvalendosi

della disdetta del 3 dicembre 2012, ciò che non è stato il caso. Anche il

quesito relativo all’addebito delle spese amministrative di ritardo poteva

rimanere irrisolto, poiché la disdetta straordinaria del contratto di locazione

non ha fatto seguito al mancato pagamento di tali spese amministrative (fr.

40.-, doc. N), ma al mancato pagamento dell’intero canone di locazione per il

mese di dicembre 2012 di fr. 1'841.20. Infine, la contestazione dell’appellante

sulla protezione triennale dalla disdetta, prevista dall’art. 271a lett. d e e

CO, è manifestamente infondata, poiché l’art. 271a cpv. 3 lett. b CO la esclude

in caso di disdetta per mora.

8. Il

Pretore chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in

seguito a disdetta straordinaria per mora, deve accertare i fatti decisivi per

tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della

diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica

della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata

riconsegna dei locali alla scadenza del contratto. In concreto, la proprietaria

istante ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato a norma di

legge il conduttore in mora (doc. N), di aver notificato con il formulario

ufficiale la disdetta straordinaria del contratto al conduttore (doc. O) e di

non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del contratto; il conduttore,

del resto, non ha nemmeno contestato il mancato pagamento dell’intero importo

diffidato entro il termine impartito, né la mancata riconsegna dei locali. In

simili circostanze, è a giusta ragione che il Pretore ha ritenuto priva di

fondamento la contestazione della disdetta e ha ammesso l’esistenza di un caso

manifesto secondo l’art. 257 CPC, accogliendo l’istanza di espulsione e disponendone

l’esecuzione diretta. L’appello, infondato in ogni suo punto, va respinto.

9. Per

il valore di causa nella procedura di appello si rinvia al valore di fr.

46'080.- accertato dal Pretore.

spese processuali sono disciplinate dalla legge sulla tariffa giudiziaria del

30 novembre 2010 (LTG), la quale prevede, all’art. 9 cpv. 3, che nelle controversie

in materia di locazione e di affitto di abitazioni e di locali commerciali come

pure di affitto agricolo, la tassa è fissata tra 100.- e 200.- franchi e, all’art.

13, che per decisioni su appello del Tribunale di appello la tariffa è la metà

di quella delle decisioni del pretore nella procedura originaria. Pertanto, le

spese processuali per questa decisione sono fissate a fr. 100.- e poste

interamente a carico dell’appellante, interamente soccombente. Alla parte

appellata è assegnata un’indennità per ripetibili calcolata secondo i criteri

indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio

d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili

(Rtar).

Per questi

motivi

richiamati

la LTG e il Rtar,

decide: 1. L’appello

3 maggio 2013 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

spese processuali della procedura d’appello di complessivi fr. 100.- sono poste

a carico dell’appellante, il quale verserà altresì alla parte appellata fr.

1’500.- per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il ricorso è ammissibile se

il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori

inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive

un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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