12.2013.82
Locazione - protrazione unica e definitiva
18 marzo 2014Italiano29 min
Source ti.ch
Incarto n.
12.2013.82
Lugano
18 marzo 2014/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2011.456 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 28 dicembre
2011 da
AP
1
rappr. dall’ RA 1
contro
AO
1
rappr. dall’ RA 2
chiedente una protrazione
unica e definitiva di 6 anni, fino al 31 marzo 2018, del contratto di locazione
avente per oggetto i locali commerciali destinati all’esercizio pubblico __________
sito in __________ a __________;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione chiedendo altresì di
far ordine all’attrice di liberare l’ente locato entro il 31 marzo 2012 con la comminatoria
dell’art. 292 CP, e che il Pretore con decisione 4 aprile 2013 ha parzialmente accolto, accordando all’attrice una protrazione unica e definitiva di 2 anni, e
meglio fino al 31 marzo 2014;
appellante l'attrice con
atto di appello 3 maggio 2013, con cui, previa l’assunzione di nuove prove in
seconda istanza, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di concederle
una protrazione unica e definitiva di 5 anni, cioè fino al 31 marzo 2017,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con risposta
20 giugno 2013, previa l’assunzione di nuove prove in seconda sede, postula la
reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamata la decisione 14
gennaio 2014 con cui la presidente di questa Camera ha respinto le istanze delle
parti volte all’assunzione di nuove prove in appello;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Con contratto 5 aprile 1993
(doc. F inc. UC), __________ ha concesso in locazione a AP 1 per la durata - prorogabile
- di 10 anni, dal 1° aprile 1992 al 31 marzo 2002, una superficie al
pianterreno di 128 mq con terrazza di mq 25 (oltre ai relativi locali tecnici
nei piani interrati) adibita ad uso commerciale ed in particolare a
ristorante-bar (denominato “__________” e poi “__________”) nel palazzo sito in
Via __________ / __________ a __________. Il 27 maggio / 25 giugno 2003 (doc.
3) __________, utilizzatrice in leasing dell’immobile, ha sottoscritto con AP 1
un nuovo contratto di locazione sempre di durata decennale, dal 1° aprile 2002
al 31 marzo 2012, avente per oggetto sostanzialmente quei medesimi locali. Il
27 giugno 2008, a seguito del cambiamento di proprietà dell’immobile, nel
frattempo acquistato da AO 1, quest’ultimo è subentrato nel contratto di
locazione di cui al doc. 3, circostanza di cui è stato dato atto nell’“addendum
1 al contratto di locazione” dell’11 agosto 2008 (doc. 2). Con lettera 20
gennaio 2009 (doc. 4) il nuovo locatore ha quindi rammentato alla conduttrice
che il contratto di locazione sarebbe giunto a scadenza il 31 marzo 2012,
precisando che oltre quella data egli non era intenzionato a continuare il
rapporto di locazione.
2. Con petizione 28 dicembre
2011 - preceduta dal tempestivo tentativo di conciliazione di fronte al
competente Ufficio, che ha rilasciato la relativa autorizzazione ad agire - AP
1 ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, al fine di ottenere una protrazione unica e definitiva del contratto
di locazione di 6 anni, fino al 31 marzo 2018. A sostegno della sua richiesta, essa ha in sostanza evidenziato la lunga durata della locazione
(in essere dal febbraio 1991), la difficoltà nel reperire una soluzione
alternativa nella medesima zona, lo stretto legame commerciale con il luogo di
situazione dell’ente locato, nonché l’impatto economico che la fine del
contratto avrebbe avuto per i suoi 10 dipendenti e per il suo azionista unico,
allora quasi sessantenne, che ricavava il suo sostentamento dall’attività
dell’esercizio pubblico.
Il convenuto si è opposto alla petizione,
chiedendo altresì di far ordine all’attrice di liberare l’ente locato entro il
31 marzo 2012 con la comminatoria dell’art. 292 CP. Egli ha da una parte
evidenziato di essere intenzionato a ristrutturare l’intero palazzo, tanto da aver
lasciato scadere gli altri contratti di locazione e da aver rinunciato a
rilocare gli spazi sfitti, ed ha dall’altra rilevato che la controparte, oltre
ad essersi resa responsabile di una serie di violazioni e inadempienze
contrattuali, non si era attivata seriamente nella ricerca di locali
alternativi e ciò quantunque l’impossibilità di continuare la locazione dopo il
31 marzo 2012 le fosse ben nota almeno dal 20 gennaio 2009.
3. Esperita l’istruttoria di
causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la decisione
4 aprile 2013 qui impugnata, ha parzialmente accolto la petizione. Egli ha innanzitutto
esaminato gli interessi del locatore, concludendo che gli stessi non erano tali
da escludere una protrazione: le violazioni e le inadempienze contrattuali addebitate
all’attrice (la posa di una veranda all’esterno dell’esercizio pubblico e l’occupazione
di spazi comuni con conseguente ostruzione dei percorsi e delle uscite di
emergenza), già discusse nell’ambito di una causa parallela (inc. n.
DI.2009.928) a cui rinviava, non erano in effetti sufficienti, e lo stesso
valeva per le ulteriori lagnanze evidenziate in questa procedura (l’utilizzo
della veranda quale locale fumatori, l’occupazione abusiva degli spazi e dei percorsi
esterni e l’utilizzo della cucina dopo l’orario di chiusura), che peraltro non erano
state oggetto di diffida e nemmeno erano state debitamente sostanziate e
comprovate, mentre che la controversia relativa alle spese accessorie esulava
dalla presente procedura e a tutt’oggi non aveva fatto oggetto di una causa; l’intenzione
del convenuto, fondata su considerazioni di carattere prettamente economico, di
ristrutturare l’intero stabile non era a sua volta così urgente da escludere una
protrazione, tant’è che egli era in possesso solo di una licenza edilizia
preliminare. Per quanto riguardava gli interessi della conduttrice, il giudice
di prime cure ha invece ritenuto che la concessione di una protrazione era
giustificata già con riguardo alla durata della locazione, al fatto che in quegli
anni la stessa si era creata una certa clientela legata all’ubicazione del
ristorante, al fatto che l’ente locato serviva al sostentamento del suo azionista
unico ed alle sue difficoltà nel reperire una soluzione alternativa, anche se
gli sforzi intrapresi dall’attrice nella ricerca di locali sostitutivi (e
meglio le richieste formulate dal suo amministratore unico e le due
pubblicazioni di annunci, riferiti a locali nella stessa zona) non erano stati
sufficientemente seri, intensi e sistematici, e nonostante l’entità degli
investimenti effettuati dall’attrice nell’ente locato negli ultimi 5 anni,
ossia in un periodo in cui essa era consapevole dell’impossibilità di
ammortizzarli, non era stata debitamente comprovata. Ciò posto, soppesati i
relativi interessi delle parti e tenuto conto del fatto che già nell’agosto
2008 all’attrice era stato comunicato che il contratto non sarebbe stato
rinnovato oltre la scadenza del 31 marzo 2012, il Pretore ha concluso per la
concessione di una protrazione del contratto di locazione unica e definitiva di
2 anni, fino al 31 marzo 2014.
4. Dell’appello 3 maggio 2013 con
cui l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di ottenere
una protrazione unica e definitiva di 5 anni, cioè fino al 31 marzo 2017, e
della risposta 20 giugno 2013 con cui il convenuto postula la reiezione del gravame
si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
Con decisione 14 gennaio 2014 la
presidente di questa Camera ha nel frattempo respinto le istanze volte all’assunzione
di nuove prove in appello presentate dalle parti nei loro rispettivi allegati.
5. Secondo gli art. 272 cpv. 1
e 272b cpv. 1 CO il conduttore di locali commerciali può esigere la protrazione
della locazione per una durata massima di 6 anni se la fine della medesima
produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si
giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
Sono considerati effetti gravosi
ai sensi della disposizione le condizioni particolari che rendono impossibile o
difficile trovare locali sostitutivi entro il termine fissato nella disdetta;
non così, invece, i disagi inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante
una protrazione non vengono attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat, Le bail à loyer, p. 771; SVIT,
Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11 e 14 ad art. 272 CO).
Ai fini della decisione sulla
protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in
particolare, dei fattori elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO - le
circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto
dello stesso, la durata della locazione, la situazione personale, familiare ed
economica delle parti come pure il loro comportamento, l’eventuale fabbisogno
del locatore o dei suoi stretti parenti od affini come pure la sua urgenza, la
situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali - e dello
scopo della protrazione, che risiede in sostanza nel concedere al conduttore un
termine più ampio e sufficiente per cercare un’adeguata soluzione alternativa
o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (DTF 136 III
190 consid. 6; TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 consid. 7.1, 7.1.1 e 7.1.2),
senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, op. cit., n.
11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), p. 80 seg.; Tercier, Les
contrats spéciaux, 3ª ed., n. 2483; DTF
105 II 197; TF 21 marzo 2000 4C.455/1999 consid. 4a, 22 dicembre 2004 4C.343/2004 consid. 4.1, 26 giugno 2006 4C.29/2006 consid. 3.1; II CCA 23 dicembre 2008 inc. n.
12.2008.103, 20 febbraio 2009 inc. n. 12.2008.57, 15 settembre 2009 inc. n.
12.2008.235, 11 febbraio 2013 inc. n. 12.2012.95, 2 ottobre 2013 inc. n.
12.2013.12).
6. Nella prima parte
dell’appello (da p. 2 a 9 e da p. 29 a 30) l’attrice chiede di poter allegare -
e poi dimostrare sulla base delle prove da lei offerte - una serie di fatti a
suo dire rilevanti per l’esito della lite e segnatamente il comportamento
ostruzionistico messo in atto dal convenuto con l’intento di definitivamente scoraggiarla
a rimanere nei locali (con particolare riferimento alle vicissitudini circa la
posa di una struttura a ponteggio sorretta da pilastri, poi smantellata dalla controparte
il 28 marzo 2013, e alla sospensione a tempo indeterminato, decisa il 5 luglio
2012, dell’autorizzazione comunale concessale all’occupazione del suolo
pubblico con tavolini, sedie, ombrelloni e ogni altro manufatto, con
conseguente ordine di smantellamento della terrazza dell’esercizio pubblico),
osservando che gli stessi risalirebbero a un’epoca successiva allo scambio
degli allegati e addirittura alle conclusioni, e costituirebbero così dei “nova”
autentici, ammissibili in seconda istanza. Non è così. Le circostanze di cui
l’attrice intende prevalersi in questa sede, sia pure in parte non ancora
concluse a tutt’oggi, erano in effetti iniziate ben prima della data di deliberazione
della sentenza da parte del Pretore e, se allegate, avrebbero pertanto potuto
essere considerate fino a quel momento (art. 229 cpv. 3 CPC). Addotte per la
prima volta solo in questa sede, esse sono pertanto nuove e con ciò irricevibili
in base all’art. 317 cpv. 1 CPC, disposizione che regola in maniera completa e
autonoma la possibilità di invocare nuovi fatti e nuovi mezzi di prova in
appello (cfr. DTF 138 III 625 consid. 2.1 e 2.2, secondo cui in questa sede è
esclusa l’applicazione per analogia dell’art. 229 cpv. 3 CPC). Fossero per
ipotesi anche stati ricevibili, quei nuovi fatti non sarebbero in ogni caso stati
rilevanti per l’esito della lite, non potendosi ritenere che l’intervento (tutto
sommato assai marginale) del convenuto nelle menzionate procedure
amministrative concernenti l’ente locato, motivato più che altro da esigenze di
sicurezza e di ordine pubblico effettivamente fondate, fosse contrario agli
accordi contrattuali, siccome volto a far desistere l’attrice dal rimanere nei
locali: nonostante l’impressione soggettiva che l’attrice ritiene di poter trarre
dai fatti, nulla prova infatti che nell’occasione il convenuto abbia oggettivamente
agito in malafede o con intenti ostruzionistici.
7. Analoghe considerazioni possono
essere fatte anche in relazione ai presunti comportamenti non rispettosi
dell’art. 257f CO rimproverati all’attrice nell’ambito della causa parallela
(inc. n. DI.2009.928) volta all’annullamento della disdetta straordinaria
significatale il 13 maggio 2009 (doc. 1), nel frattempo risoltasi a sfavore del
qui convenuto, non potendosi ritenere che gli stessi, a seguito dell’esito di
quella lite per la prima volta qui invocato, fossero stati formulati da
quest’ultimo contrariamente agli accordi contrattuali, in malafede o con
intenti ostruzionistici, allo scopo di far desistere l’attrice dal rimanere
ulteriormente nei locali.
8. Nel prosieguo del suo
esposto l’attrice e, sia pure in minor misura, il convenuto rimproverano al
Pretore un errato apprezzamento dei fatti di causa e delle prove assunte,
rispettivamente, la sola attrice, un palese diniego di giustizia per aver
omesso di esaminare alcune argomentazioni di fatto e di diritto sollevate negli
allegati di causa e nelle conclusioni.
8.1 L’attrice ha ragione a
censurare (a p. 14) l’assunto pretorile secondo cui già nell’agosto 2008, in occasione della sottoscrizione dell’“addendum 1 al contratto di locazione” (doc. 2),
alla stessa era stato comunicato che il contratto non sarebbe stato rinnovato
oltre la scadenza del 31 marzo 2012. In realtà da quel documento non si evince
nulla in tal senso ed è invece solo con la lettera 20 gennaio 2009 (doc. 4), ossia
circa 5 mesi dopo, che il convenuto l’ha poi informata di quella circostanza.
Ciò non toglie in ogni caso che l’intenzione di non rinnovare il contratto alla
scadenza prevista era stata resa nota all’attrice con ampio anticipo, oltre 3
anni e due mesi prima di quel termine.
8.2 L’attrice rimprovera al
Pretore (a p. 15) di aver ritenuto che al momento in cui il convenuto le aveva
comunicato di non voler rinnovare il contratto alla scadenza del 31 marzo 2012 la
locazione fosse in essere da solo 15 anni, quando invece la stessa, che aveva
preso inizio nel febbraio 1991 (in effetti nel contratto di cui al doc. F inc.
UC era indicato che lo stesso annullava e sostituiva un altro precedente contratto
del 28 febbraio 1991), perdurava già da 18 anni e al momento della scadenza prevista
sarebbe durata per ben 21 anni, il che è corretto. Ora, nella sua decisione il
Pretore si è in realtà limitato ad evidenziare che la locazione era di lunga durata
- ciò che non è qui contestato dalle parti - e che al momento in cui l’attrice
era stata informata del fatto che il contratto non sarebbe stato rinnovato alla
scadenza del 31 marzo 2012 la stessa perdurava “da oltre 15 anni”, ciò che, pur
essendo forse un po’ vago e approssimativo, non è concettualmente sbagliato.
Contrariamente a quanto preteso dall’attrice (a p. 15), è in ogni caso chiaro
che questa sola circostanza non è tale da “allungare di almeno 3 anni” la
protrazione concessa.
8.3 L’attrice (a p. 15 e 16)
aggiunge di aver fatto affidamento nell’ulteriore rinnovo del contratto anche
dopo il 31 marzo 2012 e di aver a quel proposito effettuato negli ultimi 5 anni
investimenti per oltre € 200'000.-. L’assunto non può essere condiviso.
Diversamente dal contratto
concluso con __________ (doc. F inc. UC), che prevedeva una durata della
locazione decennale prorogabile per altri 5 anni, il contratto con __________
(doc. 3), a cui il convenuto era poi subentrato, non menzionava più la facoltà
per il conduttore di rinnovare il contratto alla scadenza decennale, per cui è
escluso che l’attrice, che del resto non menziona in questa sede altre
circostanze a sostegno della sua tesi, potesse far affidamento nell’ulteriore
rinnovo della locazione dopo il 31 marzo 2012.
Quanto agli investimenti di €
200'000.- che sarebbero stati da lei effettuati negli ultimi 5 anni a conferma
di quel suo affidamento, la circostanza - evocata dal suo azionista unico in
sede di interrogatorio (teste __________ p. 2) - non può essere considerata, l’attrice
non avendo censurato in questa sede l’assunto pretorile secondo cui l’entità
degli stessi non era comunque stata debitamente comprovata mediante la
produzione dei relativi documenti. In ogni caso, l’effettuazione di eventuali
investimenti da parte del conduttore nel corso della locazione non è ancora un
motivo per poter ammettere un suo affidamento nel rinnovo del contratto,
qualora, come nella fattispecie, egli non abbia allegato e provato un accordo
in tal senso con il locatore oppure ancora un comportamento di quest’ultimo
tale da poterlo oggettivamente dedurre.
8.4 L’attrice (da p. 27 a 29) rimprovera al Pretore di non aver considerato il fatto che essa occupasse 10-12 impiegati e
che il suo azionista unico avrebbe raggiunto l’età pensionabile nel corso del febbraio
2017. La censura dev’essere respinta. Effettivamente nella sentenza il giudice
di prime cure non ha ritenuto di menzionare queste due circostanze, che erano
state debitamente allegate e comprovate (sul numero dei dipendenti, cfr. i testi
__________ p. 2 e __________ p. 3). Sennonché, a parte il fatto che l’esistenza
di un certo numero di dipendenti in seno a una società che gestisce un
esercizio pubblico è finanche implicito, si osserva, in diritto, che
l’eventualità che i dipendenti dell’attrice, tra cui il suo azionista unico e
direttore, possano perdere il lavoro a seguito della fine del contratto di
locazione non è tale da costituire un effetto gravoso per lei e per la sua
famiglia (Lachat, op. cit., p.
772; Higi, op. cit., n. 98 ad art.
272 CO; TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 e 4A_189/2008 consid. 7.5.2) di cui il
Pretore dovrebbe tener conto, anche se egli nell’esame dei contrapposti
interessi delle parti ha poi ritenuto di sottolineare che l’azionista unico
dell’attrice traeva dalla società il suo sostentamento. In altre parole, le due
circostanze ora evidenziate dall’attrice e non menzionate dal Pretore, non sono
rilevanti per la questione della proroga e quand’anche lo fossero state,
nell’ambito di un giudizio globale della fattispecie, a fronte di tutti gli
altri aspetti rilevati nella sentenza, non sarebbero comunque tali da
comportare una diversa conclusione in punto alla durata della protrazione.
8.5 Il convenuto, da parte sua,
ribadisce (da p. 11 a 13) che la controparte si sarebbe resa responsabile di tutta
una serie di violazioni e inadempienze contrattuali già evocate in prima
istanza, che pure avrebbero dovuto essere considerate. Sennonché in questa
sede, venendo meno all’onere di motivazione che gli incombeva (art. 311 cpv. 1
CPC), egli non ha spiegato per quali motivi non potesse essere condiviso
l’assunto pretorile che le aveva ritenute non sufficienti (la posa di una
veranda all’esterno dell’esercizio pubblico e l’occupazione di spazi comuni con
conseguente ostruzione dei percorsi e delle uscite di emergenza), le aveva
ritenute non sufficienti, non oggetto di diffida e nemmeno debitamente
sostanziate e comprovate (l’utilizzo della veranda quale locale fumatori, l’occupazione
abusiva degli spazi e dei percorsi esterni e l’utilizzo della cucina dopo
l’orario di chiusura), rispettivamente aveva ritenuto che le stesse esulavano
dalla presente procedura e a tutt’oggi non avevano fatto oggetto di una causa (la
controversia relativa alle spese accessorie), motivazioni queste con cui non si
è minimamente confrontato nella sua risposta all’appello, limitandosi al
proposito a ricopiare letteralmente o quasi quanto da lui allegato nelle
osservazioni alla petizione prima (a p. 4-6) e nelle conclusioni poi (a p. 4-6).
8.6 L’attrice (da p. 16 a 24) dichiara di non condividere la conclusione pretorile secondo cui essa non si sarebbe
adoperata da subito e con la necessaria serietà e diligenza nella ricerca di
enti sostitutivi: a suo dire, l’istruttoria aveva permesso di accertare come essa,
come rilevato dal suo azionista unico in sede testimoniale (teste __________ p.
2), si fosse interessata per il ritiro dell’intero immobile in questione e per
l’occupazione dei locali del __________ nel maggio 2010, del negozio __________
accanto al ristorante __________ nel maggio-luglio 2009, del ristorante __________
e del ristorante __________ entrambi nella primavera del 2012, nonché fosse in
contatto con persone che conoscevano il mercato immobiliare di __________ ed avesse
pubblicato due annunci sul “Corriere del Ticino”, nell’agosto 2011 (doc. L inc.
UC) e nel gennaio 2012 (doc. C), e, dopo la decisione del Pretore, un altro sul
medesimo giornale e sul “Giornale del Popolo” nell’aprile 2013; contesta che
nell’ambito di una prima protrazione le potesse essere imposto di far capo a
un’agenzia immobiliare specializzata, esigenza esatta solo in caso di seconda
protrazione, rispettivamente, per quelle stesse ragioni, di estendere le sue
ricerche ad altre zone più discoste e meno “pregiate”, al di fuori cioè della “top
location” di __________ (una fascia di ca. 500 m sul lungolago, cfr. teste __________ p. 3 ), in cui si trovava l’esercizio pubblico.
8.6.1 Nel caso di specie le
ricerche effettuate dall’attrice dopo il 20 gennaio 2009 sono in definitiva, né
più né meno, proprio quelle poche che il giudice di prime cure aveva
evidenziato sotto la denominazione “richieste formulate dal suo amministratore
unico” e menzionando le due pubblicazioni di annunci (ora quattro, se si
considerano anche quelli successivi alla sentenza pretorile); esse, rimaste più
che altro allo stadio di semplici abboccamenti e perlopiù nemmeno riferite a
locali effettivamente disponibili (il ritiro dell’intero immobile in questione
era solo una remotissima possibilità già per il fatto che nemmeno era stata provata
la disponibilità del convenuto a venderlo; la locazione del __________ non
entrava in considerazione prima della fine del 2012 [cfr. doc. M inc. UC]; l’acquisto
del negozio __________ accanto al ristorante __________ era stato a suo dire escluso
dai rispettivi proprietari; i locali del ristorante __________ erano già stati a
suo dire venduti ad altri e quelli del ristorante __________ erano da lei stati
ritenuti troppo cari), erano oltretutto state limitate alla sola “top location”
di __________.
8.6.2 Visto quanto precede e tenuto
conto che il Tribunale federale ha già avuto modo di stabilire che quando il
locatore notifica al conduttore la disdetta con largo anticipo - e ciò vale per
analogia anche nel caso, come quello qui in discussione, in cui egli conferma
con largo anticipo che non rinnoverà il contratto di durata determinata - alla
richiesta di protrazione si applicano per analogia le condizioni più
restrittive valide per la seconda protrazione, per cui il conduttore non deve
restare inattivo ma deve cercare seriamente una nuova sistemazione (TF 18
giugno 1990 4C.97/1990 consid. 3a, pubblicata in Rep. 1990 p. 146), il giudizio
con cui il Pretore ha ritenuto che l’attrice, confrontata con gli effetti
gravosi derivanti dalla scadenza del contratto di locazione, non avesse intrapreso tutto (Higi,
op. cit., n. 242 ad art. 272 CO) quanto si poteva ragionevolmente pretendere da
lei per porre rimedio agli stessi, può essere confermato. Pur essendo
incontestabile che l’attrice non fosse rimasta del tutto inattiva nella ricerca
di soluzioni alternative, si osserva in effetti che quelle poche ricerche
avrebbero potuto essere più incisive ed estese e avrebbero potuto e dovuto
indurla a considerare anche soluzioni non ideali e temporanee: innanzitutto
essa si è limitata a far pubblicare due soli annunci in un unico giornale - se
si escludono i due pubblicati dopo la sentenza -, il tutto senza invece aver
ritenuto di consultare internet o di rivolgersi ad altri giornali oppure a una
o più agenzie immobiliari specializzate (SVIT, op. cit., n. 34 ad art. 272 CO),
il cui costo non sarebbe certo stato proibitivo; essa si è inoltre limitata a
ricercare spazi commerciali perlopiù nella sola “top location” di __________ (si
pensi al tenore degli annunci da lei fatti pubblicare), quando invece
ragionevolmente avrebbero potuto entrare in linea di conto anche altre zone discoste
e meno “prestigiose”, ove era possibile trovare oggetti in vendita a prezzi
ridotti (teste __________ p. 3); e infine ha ritenuto di non approfondire o di
rinunciare alle poche offerte di enti locali che le si erano presentate - tra
cui non può comunque essere preso in considerazione il __________, menzionato
per la prima volta dal convenuto, e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1
CPC), solo in questa sede - non interessandosi degli spazi disponibili (ad
esempio i locali del __________ apparentemente liberi alla fine del 2012, cfr.
doc. M inc. UC) rispettivamente adducendo che gli stessi non erano idonei per la
dimensione (i locali del ristorante ex
“Botero”, allorché erano stati messi in vendita, cfr. petizione p. 11) rispettivamente
per il prezzo e/o le spese di avviamento (i locali del ristorante __________),
senza che in realtà quella presunta inidoneità fosse confermata oggettivamente.
A questo proposito, la giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di stabilire
che il conduttore che cerca locali equivalenti a quelli che abbandona non può
accontentarsi, specie in presenza di una locazione di locali commerciali, di
ricercare ed accettare solamente la soluzione alternativa ideale per
ubicazione, superficie e prezzo (SVIT, op. cit., n. 63 ad art. 272 CO), ma deve
eventualmente adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione solo
transitoria (TF 24 ottobre 1988 pubblicata in Droit du bail 1989 n. 27),
rispettivamente accettare di pagare le pigioni usualmente più care per quella
categoria di oggetti (DTF 105 II 197 consid. 3b) oppure, se non vuole spendere
di più di quello che versava precedentemente, limitarsi a prendere in
considerazione superfici minori (II CCA 8 febbraio 1993 inc. n. 190/92, 19
settembre 1994 inc. n. 90/94, 28 luglio 1997 inc. n. 12.97.123) o ubicazioni
meno favorevoli (Higi, op. cit.,
n. 102 e 242 ad art. 272 CO; di tenore analogo Weber, Basler Kommentar, 4ª ed., n. 17 ad art. 272 CO, secondo cui il conduttore deve in tal caso ridurre notevolmente le sue
aspettative ed in particolare accettare ogni offerta che non appaia
impraticabile per motivi validi; II CCA 11 febbraio 2013
inc. n. 12.2012.95).
9. In un considerando
conclusivo (da p. 24 a p. 27) l’attrice, fondandosi su alcune recenti sentenze
del Tribunale federale rispettivamente del Pretore e confermate dal Tribunale
d’appello, ritiene che il giudice di prime cure, concedendole una protrazione
di soli 2 anni, invece della proroga di 5 anni da lei ancora postulata in
questa sede, aveva in ogni caso travalicato i limiti concessigli dalla legge
nell’apprezzamento delle circostanze secondo il principio dell’equità. Non è
così.
9.1 In merito alla durata della
protrazione, che in caso di locali commerciali può essere al massimo di 6 anni,
il giudice di prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento, ritenuto che
egli deve in particolare tener conto dello scopo della protrazione che è quello
di concedere al conduttore del tempo per trovare una soluzione sostitutiva,
soppesando i rispettivi interessi delle parti. Esercitando il suo potere di
apprezzamento, egli viola il diritto federale solo se non rispetta i limiti
fissati dalla legge, se si lascia guidare da considerazioni estranee alla
disposizione legale, se non prende in considerazione gli elementi di
apprezzamento pertinenti o se giunge a conclusioni a tal punto ingiustificabili
da doversi ammettere un abuso del suo potere d’apprezzamento (DTF 125 III 226
consid. 4b, 135 III 121 consid. 2; TF 26 giugno 2006 4C.28/2006 consid. 3.2).
9.2 Nel caso concreto, è incontestabile
che il Pretore ha rispettato i limiti fissati dall’art. 272b cpv. 1 CO, non si è
lasciato guidare da considerazioni estranee alla disposizione di legge ed ha tutto
sommato considerato gli elementi di apprezzamento pertinenti.
Alla luce delle
circostanze risultanti dai considerandi che precedono - corrispondenti in
larghissima misura a quelle già accertate e apprezzate nel querelato giudizio -
e tenuto conto del fatto che l’attrice era stata informata con largo anticipo
(ben 3 anni e due mesi prima) del fatto che il contratto non sarebbe stato
rinnovato alla sua scadenza contrattuale (circostanza questa che giustifica di
ridurre la durata della protrazione, cfr. DTF 125 III 226 consid. 4c; TF 25
febbraio 201 4A_621/2009 consid. 2.4.1), neppure si può ritenere che la decisione
del Pretore di concedere all’attrice una protrazione unica e definitiva di 2
anni sia nel suo esito manifestamente ingiusta o di un’iniquità scioccante. A
questo proposito, se da una parte il fatto che l’attrice gestisse un piccolo esercizio
pubblico da lungo tempo (da oltre 21 anni alla data della sua scadenza, di cui
10 sulla base del contratto in essere), che occupasse una decina di dipendenti (tra
cui il suo azionista unico, prossimo all’età di pensionamento) e che fosse
confrontata con una certa difficoltà nella ricerca di locali sostitutivi, specie
nel centro di Lugano, è tale da comportare un’importante protrazione, sia pure non
ancora prossima a quella massima; dall’altra, però, il fatto che il convenuto
abbia a sua volta un legittimo interesse proprio - sia pure non talmente
urgente da escludere una protrazione - a ristrutturare l’intero immobile contenente
l’ente locato, che l’attrice non abbia provveduto a ricercare con la necessaria
serietà, intensità e sistematicità dei locali sostitutivi e che essa sia stata
informata con largo anticipo del fatto che il contratto non sarebbe stato
rinnovato è però già tale da ridurre in buona parte la durata di quella protrazione
(anche se in particolare quest’ultimo aspetto non implica automaticamente, da
solo, che la protrazione debba essere ridotta in modo lineare del tempo
intercorso tra la data in cui il locatore ha comunicato la sua intenzione di
non rinnovare il contratto alla sua scadenza e quest’ultima, cfr. TF 22
dicembre 2004 4C.343/2004 consid. 4.3). Se a questo si aggiunge il fatto che in
presenza di un contratto a tempo determinato, com’è pacificamente quello
vigente tra le parti, una protrazione dovrebbe essere concessa solo con estremo
riserbo, dato che le stesse parti contraenti avevano a suo tempo stabilito di
comune accordo il momento in cui il contratto si sarebbe dovuto concludere (Lachat, Le bail à loyer, p. 774; Giger, op. cit., p. 80; SVIT, op. cit., n. 13 ad art. 272 CO; Weber, op. cit., n. 14 ad art. 272 CO; Higi, op. cit., n. 213 ad art. 272 CO; TF
1 febbraio 2010 4A_552/2009 consid. 5.2.1 e 2.5.2; II CCA 28 luglio 1997 inc.
n. 12.97.123, 18 novembre 1999 inc. n. 12.1999.138, 14 settembre 2005 inc. n.
12.2005.52), non si può certo ritenere che la concessione nella fattispecie di
una protrazione pari ad un terzo di quella massima legale, possa essere
considerata decisamente insufficiente. Tutt’altro. In tali circostanze è in
definitiva escluso che il giudizio di primo grado su tale questione possa
essere riformato a favore dell’attrice.
9.3 È poi manifestamente a torto
che l’attrice ritiene che in 7 casi analoghi il Tribunale federale e il Pretore
avrebbero concesso protrazioni maggiori di quella ora riconosciuta dal Pretore,
che dovrebbe con ciò essere riformata. In 4 delle 5 sentenze del Tribunale
federale menzionate nell’appello, che per altro non hanno per oggetto
fattispecie analoghe a quella che ci occupa (già solo poiché non concernono
contratti di locali commerciali di durata determinata in cui il mancato rinnovo
era stato annunciato con ampio anticipo), i giudici federali non avevano
ritenuto di modificare le decisioni che erano state loro sottoposte, rammentando
perlopiù, oltretutto solo nel limite delle censure a loro sottoposte, l’ampio
potere di apprezzamento di cui l’autorità cantonale disponeva nella particolare
materia, non abusato in quelle particolari occasioni (TF 16 dicembre 2010
4A_567/2010 e DTF 136 III 190; nelle altre sentenze, TF 16 dicembre 2010
4A_518/2010, 25 febbraio 2010 4A_421/2009, il tribunale si era oltretutto
limitato a respingere le richieste del conduttore di aumentare la protrazione
concessa); solo nella sentenza pubblicata in mp 2005 p. 100 (TF 22 dicembre
2004 4C.343/2004), che presenta indubbiamente delle similitudini con la
fattispecie in esame, l’Alta Corte aveva ritenuto di aumentare da 2 anni e
mezzo a 4 anni la protrazione a favore del conduttore, un negozio di
abbigliamento in centro a Losanna che si estendeva su una superficie di gran
lunga più ampia di quella in esame (di 618 mq), ma in quell’occasione, oltre ad
essere in presenza di un rapporto locativo rispettivamente di un contratto
durati assai più a lungo (54 anni rispettivamente 20 anni) ed a mancare un
interesse rilevante del locatore, non si trattava di una locazione a tempo
determinato e i giudici avevano ritenuto di intervenire più che altro perché
l’autorità inferiore non aveva considerato tutte le circostanze di fatto pertinenti.
Quanto alle 2 sentenze pretorili menzionate nel gravame (quella del 18 dicembre
2007 nell’inc. n. DI.2005.709 e 710 [pubblicata nella Raccolta di
giurisprudenza in materia di locazione 2006-2009, Vol. 12, n. 40] e quella del
25 luglio 2012 nell’inc. n. DI.2009.170), neanche queste riguardano fattispecie
equiparabili a quella in esame (non essendo relative a contratti di locali
commerciali di durata determinata in cui il mancato rinnovo era stato
annunciato con ampio anticipo) e oltretutto gli appelli presentati contro
quelle decisioni erano sì stati respinti da questa Camera, ritenuto però che nel
primo caso alla stessa nemmeno era stato chiesto di esprimersi sul tema della
protrazione (inc. n. 12.2008.11, decisione a sua volta poi confermata dal
Tribunale federale con sentenza 4A_432/2008), mentre che nel secondo l’appello
del locatore sul tema della protrazione non aveva comportato un approfondito
esame del merito, il gravame essendo in larghissima misura irricevibile (inc.
n. 12.2012.161).
10. Ne discende che l’appello
dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile con
conseguente conferma della decisione pretorile, ritenuto che gli oneri
processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati sulla
base di un valore litigioso di fr. 316'200.- (corrispondente alla pigione e
alle spese accessorie dovute per gli ulteriori 3 anni di protrazione
rivendicati in questa sede dall’attrice, cfr. doc. 3), seguono la soccombenza
(art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
Fatti
I. L’appello 3 maggio 2013 di
AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
Considerandi
II. Gli oneri processuali di
complessivi fr. 3’000.-, da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico
con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 6’000.- per ripetibili.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000.
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).