12.2013.86

Locazione - appello

3 dicembre 2013Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. Nel corso del 2008 AO 1 ha concesso

in locazione alla AP 1, __________, un appartamento in __________ a __________.

In data 7 maggio 2010 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto per il

medesimo oggetto più un secondo posto auto, che indicava il suo inizio il 1°

maggio 2010 e la sua scadenza senza disdetta il 1° maggio 2011, per un

corrispettivo complessivo di fr. 2'400.- mensili (doc. D). Dopo quest’ultima data

sono sorte divergenze tra le parti in merito alla conclusione del contratto, il

locatore sostenendo un rinnovo tacito e rivendicando le relative pigioni oltre

a quelle rimaste impagate (doc. E).

B. In data 29 luglio 2011 AP 1 inviava

a AO 1, all’indirizzo di via dei __________ a __________, le chiavi

dell’appartamento e del telecomando dell’autorimessa (doc. G) e il medesimo

giorno dava disposizioni alla Banca __________ per la liberazione del deposito

di garanzia a favore del locatore (doc. H e 3).

Con istanza 24 agosto 2011 al competente Ufficio di conciliazione in materia di

locazione AO 1 sosteneva che il contratto con AP 1 era proseguito per atti

concludenti dopo il 1° maggio 2011 e che la consegna delle chiavi da lui

ricevute il 5 agosto 2011 costituiva una disdetta per la fine del successivo

mese di novembre, di conseguenza rivendicava l’importo di fr. 33'600.- oltre

interessi al 5% a titolo di pigioni scoperte, tre delle quali riferite al 2010.

Con la medesima istanza il locatore, richiamato il sopralluogo svolto dal perito

comunale degli immobili in data 17 agosto 2011 su richiesta del suo

rappresentante legale, sollevava sia l’esistenza di difetti sia la carente

pulizia dell’ente locato. Con lettera 13 ottobre 2011 il rappresentante legale

di AO 1 precisava all’attenzione dell’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione che l’importo richiesto per il ripristino dei difetti ammontava a fr.

3'906.-. All’udienza del 13 ottobre 2011 il predetto Ufficio, preso atto

dell’assenza, preannunciata, della parte convenuta, dichiarava fallito il

tentativo di conciliazione e rilasciava alla parte istante l’autorizzazione ad

agire. Per quanto precede si rinvia al doc. rich. I°.

C. Con petizione 28 ottobre/15

novembre 2011 AO 1 ha ribadito la tesi secondo cui il contratto di cui al doc.

D si era rinnovato per atti concludenti e, interpretando la restituzione delle

chiavi ad inizio agosto 2011 quale disdetta, ha sostenuto che la sua

conclusione doveva essere fissata per la fine di novembre del medesimo anno; di

qui la richiesta di 3 pigioni ancora dovute per il 2010 (maggio, luglio e

novembre) e di 11 pigioni per il 2011 (da gennaio a novembre), per complessivi

fr. 33'600.-. L’attore riteneva quindi la sua pretesa per la sostituzione della

vasca da bagno e per le pulizie dell’appartamento compensata con l’importo

depositato a titolo di garanzia e liberato a suo favore.

In sede di risposta AP 1 ha sostenuto che il contratto di locazione era da

intendersi concluso il 1° maggio 2011 non essendo intervenuta alcuna

riconduzione tacita, che il corrispettivo per i mesi di novembre e dicembre

2010 nonché gennaio 2011 era compensato dalla liberazione della cauzione mentre

quello dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2011 era a sua volta oggetto di

compensazione con la pretesa per le spese (fr. 1'050.-) e la perdita di

guadagno (fr. 7'500.-) del suo amministratore unico - che aveva dovuto

effettuare 5 trasferte in Ticino per tentare di restituire le chiavi al

locatore resosi irreperibile - nonché con un debito del padre dell’attore

connesso al consumo di elettricità (fr. 226,10), infine che non vi era stata

una regolare notifica dei difetti fermo restando che pure l’esistenza dei

medesimi era contestata.

In sede di replica (ove l’attore ha contestato le pretese della convenuta nei

suoi confronti e sostenuto la correttezza della notifica dei difetti) e duplica,

come nei rispettivi memoriali conclusivi scritti, le parti hanno confermato le

loro contrapposte tesi e domande di causa.

Con decisione 8 aprile 2013 il Pretore ha parzialmente

accolto la petizione condannando la convenuta a versare all’attore fr.

17'209,20, oltre interessi al 5% dalla data della decisione medesima; le spese

processuali sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e

le ripetibili compensate. Il primo giudice ha avantutto accertato che il

contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 7 maggio 2010 era venuto a

scadenza il 1° maggio 2011, trattandosi di un contratto di durata determinata e

non essendo emersi elementi tali da giustificare una riconduzione tacita dello

stesso, di qui la reiezione della pretesa attorea di vedersi riconoscere le

pigioni per il periodo da maggio a novembre 2011. Preso però atto della mancata

tempestiva restituzione delle chiavi (avvenuta in data 5 agosto 2011), senza

valida giustificazione in merito, il Pretore ha riconosciuto a favore del

locatore, oltre ai canoni di locazione scoperti corrispondenti a

fr.

16’800.-, anche un’indennità per occupazione illecita dell’ente locato per fr.

7'587,10 (pari al corrispettivo dalla scadenza contrattuale al 5 agosto 2011).

In seguito il primo giudice ha respinto la pretesa della parte convenuta di

vedersi riconoscere fr. 8'550.- a titolo di risarcimento per spese di trasferta

e perdita di guadagno. Infine ha pure respinto la pretesa di risarcimento danni

dell’attore considerando tardiva la notifica dei difetti e ha quindi dedotto

dall’importo per pigioni arretrate e occupazione illecita da un lato il

deposito di garanzia

(fr.

6'951,80), d’altro lato un debito della parte locatrice relativo al consumo di

elettricità (fr. 226,10). L’importo definitivo a favore dell’attore

corrispondeva pertanto, come sopra indicato, a complessivi fr. 17'209,20.

E. Con atto di appello 8 maggio 2013 AP

1 (in seguito AP 1) – nuova ragione sociale della società AP 1 a partire dal 19

aprile 2013 – ha chiesto la riforma della decisione pretorile nel senso di

respingere la petizione con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambi i

gradi di giudizio. Con risposta all’appello 15 luglio 2013 AO 1 postula la

reiezione del gravame con conseguente conferma del primo giudizio e protesta di

tassa, spese e ripetibili. Delle tesi esposte dalle parti si dirà nei

considerandi che seguono.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il

nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). A norma dell’art.

405.

cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento

della comunicazione della decisione (DTF 137 III 127 consid. 2, pag.129-130).

La decisione pretorile è stata resa in data 8 aprile 2013 sicché la procedura

d’appello è retta dal nuovo CPC. Nelle controversie patrimoniali con valore di

almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello

(art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC).

Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata in data 8 aprile 2013 in una procedura ordinaria con valore superiore a fr. 30'000.-. L’appello dell’ 8 maggio 2013 è

tempestivo, così come lo è la risposta 15 luglio 2013.

2.

L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da

riformare (v. Reetz/Theiler in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2a ed., n. 36

ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz,

n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011, inc. n.4A_659/2011, consid. 4; II CCA

18.

aprile 2013, inc. n. 12.2011.119 e riferimenti). Come meglio si vedrà in

seguito l’appellante si limita sostanzialmente a riproporre le proprie tesi,

già esposte negli allegati di prima sede, senza adeguato confronto con il

giudizio che impugna, ossia senza spiegare per quali motivi il giudizio del

Pretore sarebbe errato e pertanto da riformare, ciò che rende l’atto di appello

ricevibile solo in alcune sue parti.

3.

Dopo aver escluso un rinnovo tacito del

contratto per il periodo maggio - novembre 2011, così come auspicato

dall’attore, il Pretore ha spiegato per quali motivi la restituzione delle

chiavi, e con ciò dell’ente locato, non era avvenuta tempestivamente. Il primo

giudice ha in sostanza rimproverato alla convenuta di aver atteso la fine di

luglio 2011 per restituire le chiavi, rispettivamente di non aver inviato una

raccomandata all’indirizzo noto di __________ per cerziorarsi se qualcuno

ritirasse o meno gli invii (in effetti, in caso di ritorno della lettera al

mittente il locatore si sarebbe trovato in mora per rapporto all’offerta di

restituzione del bene locato), e ancora di non aver neppure tentato di assumere

informazioni circa l’indirizzo all’estero dell’attore presso la Cancelleria comunale di __________ e di non aver consegnato le chiavi al perito comunale

degli immobili (v. sentenza impugnata in particolare consid. 5). Il Pretore ha

così riconosciuto a favore dell’attore un’indennità per occupazione illecita

dal 1° maggio al 5 agosto 2011, pari a fr. 7'587,10, importo che andava

aggiunto a quello per sette pigioni scoperte (3 nel 2010 e 4 nel 2011)

corrispondente a fr. 16'800.- (v. sentenza impugnata consid. 6 e 7). Il primo

giudice ha quindi definito al limite del risibile la pretesa risarcitoria

riferita alle spese e alla perdita di guadagno che avrebbe patito

l’amministratore di AP 1 per essersi recato a suo dire 5 volte in Ticino alla

ricerca del locatore. A parte l’assenza di prova per 4 trasferte, anche se

realmente avvenute, le stesse erano da ricondurre a una libera scelta

dell’amministratore della convenuta nell’intento di risolvere un problema che

andava invece affrontato in tutt’altro modo, ha concluso il Pretore (v.

sentenza impugnata, consid. 8).

4.

Dal canto suo l’appellante, senza

confrontarsi compiutamente con il primo giudizio come più sopra indicato,

ribadisce che era nell’impossibilità di riconsegnare le chiavi a causa del

comportamento dell’attore. Essa si limita alla propria interpretazione dei

fatti sostenendo che non poteva essere preteso che “mettesse in atto sforzi sproporzionati

e ulteriori rispetto a quelli che sarebbe ragionevole attendersi da un soggetto

in buona fede” (v. appello, pag. 7). Ora, l’appellante non si avvede che il

Pretore, rimproverandole di non aver inviato una raccomandata all’indirizzo di __________

a __________, rispettivamente di non aver contattato la Cancelleria comunale e il perito comunale degli immobili, non ha certo preteso sforzi sproporzionati

in vista della restituzione delle chiavi in tempi ragionevoli. Non è poi dato comprendere

come per effetto dei doc. D e E AP 1 abbia potuto dedurre a quale indirizzo

inviare le chiavi (v. appello pag. 7). L’appellante non spiega poi cosa le

avrebbe impedito di contattare la Cancelleria comunale di __________ o il perito comunale degli immobili, il fatto che la sua sede fosse all’epoca a __________

(__________) non costituendo certo valida giustificazione.

5.

Richiamando il doc. E, l’appellante sostiene

che per l’anno 2010 vi fosse una sola pigione scoperta e non tre, come poi

sostenuto in causa dall’attore. In realtà nel citato documento AO 1 si lamenta

del fatto che da dicembre 2010 l’affitto non è più stato pagato ma non si

esprime sul numero di pigioni mensili scoperte in quel medesimo anno, ciò che

già sarebbe sufficiente a respingere la censura. Inoltre il Pretore ha a

ragione precisato che spettava alla locataria-debitrice dimostrare l’avvenuto

pagamento e che una prova in merito mancava per i canoni di maggio, luglio e

dicembre 2010, rivendicati dall’attore già in sede di petizione (pag. 3, ad 3).

In effetti, spetta al conduttore dimostrare l’esecuzione del suo obbligo

contrattuale, ossia il pagamento del corrispettivo (art. 257 CO). In altri

termini, incombeva alla convenuta dimostrare che il suo obbligo era decaduto

per intervenuto adempimento (v. CPC Comm, Trezzini,

art. 154, pag. 692), dimostrazione che come già accertato in prima sede non è

avvenuta.

6.

L’appellante ritiene che dalla testimonianza

di __________ risulterebbe che l’amministratore della società avrebbe svolto

cinque sopralluoghi per tentare di riconsegnare le chiavi e che pertanto a

torto il Pretore avrebbe considerato non provate almeno quattro trasferte in

Ticino. Anche questa critica è manifestamente infondata. La teste ha dichiarato

che “In maggio 2011 siamo ancora venuti in Ticino (avevo con me la biancheria

che avevo lavato) per vedere se c’era qualcuno a cui consegnare le chiavi e

l’appartamento” (v. verbale udienza 10 dicembre 2012, pag. 7). Appare evidente

che da quanto precede non è certo possibile dedurre ben cinque trasferte. Ma

anche volendo ammettere l’esistenza degli asseriti sopralluoghi, i medesimi non

potrebbero essere definiti “un modo di procedere adeguato” in vista della

riconsegna delle chiavi (v. appello pag. 11). E’ ancora una volta evidente che

intraprendere dei viaggi nella speranza di incontrare per caso il locatore o la

persona da questi incaricata di occuparsi della casa è tutt’altro che adeguato.

Infine, anche volendo prescindere dalle considerazioni che precedono, si

osserva che la pretesa per perdita di guadagno è rimasta allo stadio di

allegazione.

7.

In conclusione l’appello,

manifestamente infondato e al limite del temerario, dev’essere respinto nella

limitata misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione

del Pretore.

Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolati sulla

base di un valore ancora litigioso di fr. 17'209,20 in una procedura ordinaria (v. consid. 1), importo determinante anche ai fini di un eventuale

ricorso al Tribunale federale, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106

cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello 8 maggio 2013 di AP 1,

respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 1’500.-,

in parte già anticipate, sono poste a carico dell’appellante, la quale verserà

alla parte appellata fr. 1'700.- per ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle

cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso

ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di

locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori

inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza

cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in

materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in

materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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