12.2014.114

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti - locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione

22 settembre 2014Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

Il bene locato corrisponde alla PPP del fondo base mapp. RF di __________,

pari a 19,650 / 1000, con diritto esclusivo sull'unità condominiale n. 60, di

proprietà dei summenzionati locatori comproprietari in ragione di quote

variabili (doc. A).

2.In merito alle indicazioni delle parti nei vari documenti agli atti

vanno rilevate, per dovere di precisione e per migliore comprensione, una serie

di particolarità (e apparenti incongruenze) della cui rilevanza si dirà, se del

caso, nei successivi considerandi e nell'ambito dell'evasione delle relative

censure.

Il contratto di locazione (doc. B), redatto su formulario prestampato ("modello

CATEF 2000") indicava quale parte locatrice "AO 1, AO 2, G B, AO

4 (Rappresentato da: avv. M B,)" nominando quindi la terza

comproprietaria con un differente cognome rispetto a quello risultante

dall’iscrizione a Registro Fondiario (doc. A) e omettendo di indicare AO 5,

società proprietaria della quota I e pertanto comproprietaria in ragione di

12/36 (doc. A). Nella convenzione 1° febbraio 2007 (doc. B1) i proprietari del

bene locato in questione venivano per contro indicati quale "C C P,

costituito da AO 1, M, AO 2, M, AO 3 B, M, AO 4., L, e loro successori in

diritto, di seguito indicati "CPP", rappresentato dall'ing. A D, L"

(doc. B1 pag. 1).

Nella corrispondenza tra le parti, di cui meglio si dirà in seguito, compaiono

in qualità di rappresentanti della parte locatrice sia il già menzionato C C

P (doc. 1, D1, D2, E, L, M1), sia l'Amministrazione C P con recapito

in via a L (doc. F1, G, I1, I2, M2) indicata quale rappresentante dei locatori

anche nell'istanza all'Ufficio di conciliazione (doc. H) e nel relativo verbale

d'udienza del 22 maggio 2014 (inc. UC).

3.Con scritto 6 luglio 2011 il C C P sollecitava a AP 1 il pagamento del

saldo delle pigioni arretrate (fr. 32'053,42) per il periodo comprendente

alcuni mesi del 2010 e i mesi da gennaio a luglio 2011 (doc. D1). Faceva

seguito lo scritto 10 febbraio 2012 con richiesta di pagamento della somma

complessiva di fr. 43’200.- a titolo di pigioni arretrate da marzo 2011 a febbraio 2012 (doc. D2).

Il successivo 21 febbraio AP 1 scriveva al summenzionato Consorzio con

riferimento a “Nostra locazione al C P -, L – PPP 60 nel C P” lamentando

una forte perdita finanziaria a causa delle mancate vendite, imputando il danno

ad una serie di fattori connessi con i lavori in corso in prossimità del

negozio. Sottolineato lo sforzo profuso per far comunque fronte al pagamento

delle pigioni avendo posto fiducia nel futuro ripristino di “una condizione

di locazione simile a quella iniziale”, la conduttrice contestava il saldo

delle pigioni scoperte invocando i pagamenti intervenuti e le deduzioni

convenute a suo favore, allegando una ricapitolazione secondo la quale

l’arretrato sarebbe stato di circa fr. 20'000.- (doc. 1).

Con comunicazione del 31 gennaio 2014 inviata da AP 1 a "B E, E, GAO 4

C C P" (doc. L) la conduttrice comunicava l'intervenuta sublocazione

alla società AP 2 a valere dal 1° febbraio 2014, suscitando la risposta

negativa del 10 febbraio 2014 (doc. M1) e la precisazione dell’11 marzo 2014

(doc. M2).

4.Con raccomandata 10 febbraio 2014 (doc. E) i locatori hanno diffidato

la conduttrice a versare entro trenta giorni l'importo di fr. 122'960.- a

titolo di pigioni arretrate, oltre interessi, con la comminatoria di cui

all'art. 257d CO relativa alla disdetta straordinaria del contratto per mora.

Con lettera 18 marzo 2014 i locatori, rappresentati dall'Amministrazione C P, hanno

poi notificato, con modulo ufficiale, la disdetta del contratto per il 30

aprile 2014 (doc. F1). La conduttrice ha contestato tale disdetta straordinaria

con istanza 16 aprile 2014 dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in

materia di locazione (doc. H). All’udienza di conciliazione del 22 maggio 2014

non è stato raggiunto un accordo e alla conduttrice è quindi stata rilasciata

l’autorizzazione ad agire prevista dall’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.

5.Con istanza 2 maggio 2014 la parte locatrice (e meglio AO 1, AO 2, AO 3,

AO 4 e AO 5) ha chiesto alla Pretura l’espulsione della conduttrice AP 1, così

come della pretesa subconduttrice AP 2, nella procedura sommaria a tutela dei

casi manifesti. A mente degli istanti, la mora della conduttrice ha

giustificato la disdetta straordinaria del contratto. Vista la mancata

liberazione dei locali entro il termine fissato (doc. F1 e I1), gli istanti

hanno quindi chiesto di ordinare la riconsegna dell’ente locato entro dieci

giorni, con le comminatorie di rito. Nel contempo gli istanti hanno pure

chiesto che il Pretore, sempre nell'ambito della medesima procedura per la

tutela dei casi manifesti, condannasse la conduttrice e la subconduttrice in

solido al pagamento di fr. 3’600.- mensili a valere dal 1° maggio 2014 e fino

alla riconsegna dei locali illecitamente occupati.

All'udienza del 27 maggio 2014 gli istanti hanno confermato la loro domanda,

alla quale si sono opposte le convenute con motivazioni di cui si dirà, per

quanto rilevanti, nei seguenti considerandi.

6.Con decisione 13 giugno 2014 il Pretore ha accolto la domanda di

espulsione della conduttrice e della subconduttrice, condannando altresì le

convenute in solido a versare agli istanti fr. 3’600.- mensili dal 1° maggio

2014 fino alla riconsegna dei locali, ponendo a loro carico tassa e spese di

giustizia in solido e condannandole con medesimo vincolo di solidarietà alla

rifusione di ripetibili.

Il primo giudice, esposte dottrina e giurisprudenza relative alla procedura a

tutela dei casi manifesti di cui all'art. 257 CPC, ha dapprima esaminato la

censurata nullità della disdetta a seguito della pretesa notifica da parte di

una persona estranea al contratto. Constatata la facoltà di rappresentanza

delle persone che hanno sottoscritto la diffida e la successiva disdetta del

contratto, il Pretore ha respinto l'eccezione di nullità sollevata dalle

convenute. Accertata pure la legittimazione passiva della subconduttrice

convenuta, bastando a tal proposito la circostanza concreta che la vede

occupare l'ente locato, il giudice di prime cure ha esaminato le tesi delle

convenute relative ai disagi patiti a causa dei lavori in corso. Constatato

come la conduttrice non abbia fatto uso della facoltà di deposito della pigione

ai sensi dell'art. 259g CO, seguendo la specifica procedura che impone peraltro

di assegnare un termine ai locatori per eliminare i pretesi difetti all'ente

locato, il Pretore ha ritenuto illegittima la pretesa della locatrice di

trattenere la pigione. A mente del primo giudice, neppure la lunga attesa della

creditrice prima di inviare una disdetta permette di dedurre una rinuncia al

pagamento delle pigioni arretrate. Accertata l'esistenza dei presupposti di cui

all'art. 257d CO, ovvero la mora, la regolare diffida e la disdetta notificata nelle

dovute forme, il Pretore non ha ravvisato circostanze tali da far apparire la

disdetta abusiva (art. 271 cpv. 1 CO) e ha respinto la relativa contestazione,

escludendo altresì la possibilità di ottenere la protrazione invocata (art.

272a cpv. 1 lett. a CO). Alla luce della fattispecie considerata liquida, il

giudice di prime cure ha pertanto accolto l'istanza di sfratto, ordinando le

relative misure esecutive, condannando altresì le convenute al pagamento di un

importo mensile di fr. 3’600.- per il periodo di occupazione illecita dei

locali, ponendo a loro carico spese e ripetibili.

7.Con appello del 30 giugno 2014

le convenute sono insorte contro la decisione pretorile

postulandone la riforma nel senso di

respingere la domanda di sfratto e modificare di conseguenza la decisione

relativa a spese e ripetibili, protestate tasse, spese e ripetibili di secondo

grado.

Con risposta 8 agosto 2014 gli appellati hanno proposto di respingere l’appello e di confermare la

decisione pretorile, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e

seconda istanza, con argomenti di cui si dirà, per quanto rilevanti, nei

seguenti considerandi.

8.Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati

dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o

in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in

procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)

che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a

ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie la parte locatrice ha scelto di

chiedere l’espulsione delle conduttrici con la procedura sommaria di tutela

giurisdizionale dei casi manifesti. Tale scelta procedurale comporta che il

giudice di appello deve valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate

dal Pretore ed è pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi (sentenze

del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). Il nuovo documento

prodotto con l’appello (scritto 22 maggio 2014 denominato "doc. B")

non può dunque essere considerato per il giudizio, che si deve fondare solo sul

contenuto dell’incarto SO.2014.1916.

Abbondanzialmente si rileva come la produzione del documento in questione non

avrebbe comunque potuto essere ammessa neppure ai sensi dell'art. 317 CPC

poiché tardiva, siccome la lettera 22 maggio 2014 di AP 1 a AP 2 avrebbe potuto

essere prodotta già con la risposta di causa in occasione dell'udienza del 27

maggio 2014.

9.Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

La giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1) ha

chiarito che un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma se può

essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del

fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).

La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del

rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la

sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei

rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la

tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in

particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente

obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente

confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato

in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento

delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice

circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non

possano a priori essere considerate prive di rilevanza.

Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid.

2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la

conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge

tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del

diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è

di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una

decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le

circostanze del caso.

10. Con riferimento alla

procedura di disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore, va

anzitutto chiarito che il solo fatto che una disdetta straordinaria sia stata

contestata dinanzi alla competente autorità di conciliazione non esclude che il

giudice possa accordare la tutela giurisdizionale dei casi manifesti (DTF 8

luglio 2013 4A_265/2013 consid. 5). Nei casi di disdetta straordinaria basata

sull'art. 257d CO, come quella in concreto emanata, per evitare che la

protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto

sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257

CPC, la tutela giurisdizionale dei casi manifesti può essere accordata unicamente

se non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione dei fatti e la

disdetta su questa basata risulti chiaramente giustificata (DTF 8 luglio 2013

4A_265/2013 consid. 6 e DTF 3 aprile 2012 4A_7/2012 consid. 2.5).

11. Con le censure

d'appello la conduttrice e la subconduttrice (in seguito indicate per praticità

quali conduttrici) premettono di aver nel frattempo liberato e riconsegnato i

locali, ma di essere "pronte a rientrare nella locazione non appena

questa lodevole Autorità giudiziaria di secondo grado avrà statuito la

legittimità della stessa, se del caso" (appello pag. 3 n. 1). Alla

luce della riconsegna dei locali avvenuta il 30 giugno 2014, circostanza

confermata anche dagli appellati (risposta pag. 2 ad. 1), si pone

preliminarmente il quesito a sapere in quale misura la domanda formulata con

l'appello di medesima data sia ancora attuale e quindi ricevibile. Tra i

presupposti processuali della procedura d'appello vi è infatti l'interesse

degno di protezione a ricorrere (Cocchi/Trezzini/Bernasconi,

Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2010, pag. 1344

ad art. 308-334 CPC).

Concretamente, prima ancora che l'ordine pretorile contestato abbia potuto

divenire effettivo, passando in giudicato, è in effetti venuta meno la situazione

di fatto posta alla base della domanda di espulsione. Se ne deve dedurre che è

pure venuto a mancare un interesse degno di protezione per le appellanti, che

peraltro neppure hanno invocato circostanze che permettano, foss'anche in via

di eccezione, di giungere a diversa conclusione. Viste le circostanze concrete,

la decisione di questa Corte sulla contestata decisione pretorile di espulsione

delle conduttrici non è infatti più potenzialmente idonea a creare il vantaggio

materiale postulato dalle ricorrenti, né potrà modificarne la situazione

giuridica.

D'altra parte, la riconsegna senza condizioni dei locali oggetto di locazione,

oltre a costituire acquiescenza e rendere priva d'oggetto la lite pendente,

parrebbe pure atta a costituire una consensuale cessazione del rapporto di

locazione, dovendosi intendere quale espressione di tale volontà, perlomeno per

atti concludenti, da parte delle conduttrici. La questione può rimanere

indecisa poiché la censura è, come visto, comunque irricevibile.

Già per questo motivo l'appello, limitatamente alla domanda di annullamento

della decisione di espulsione delle conduttrici, si rivela pertanto

manifestamente inammissibile. La procedura a tutela dei casi manifesti (ai

sensi dell'art. 257 CPC) contestata dinanzi a questa Corte, fatta eccezione per

la domanda di pagamento di un indennizzo di cui si dirà in seguito, è infatti

finalizzata all'espulsione del conduttore in mora e quindi alla restituzione

dell'ente locato. La questione della validità del contratto, rispettivamente

della nullità della disdetta, per quanto rilevante nell'ambito del giudizio

sulla legittimità della domanda d'espulsione (cfr. consid. 9) non ha alcuna

portata autonoma in questa procedura, l'interesse della parte conduttrice ad un

simile accertamento dovendo semmai essere oggetto di una specifica procedura dinanzi

alla Pretura (art. 209 cpv. 4 CPC), che nel caso concreto neppure risulta

essere stata promossa dalle appellanti.

Abbondanzialmente si esaminano comunque qui di seguito le varie censure di merito

che, come si vedrà ai considerandi successivi, vanno comunque anch'esse

respinte poiché infondate, nella limitata misura in cui non risultino

irricevibili per carenze formali e di motivazione.

12. Le

appellanti contestano anzitutto la regolarità della disdetta straordinaria che

a loro parere sarebbe viziata da nullità poiché la diffida e la disdetta non

emanavano da persone autorizzate a rappresentare i locatori, mancando agli atti

le relative procure.

La censura è irricevibile poiché sostanzialmente fondata su argomenti proposti

per la prima volta in questa sede e perché non si confronta adeguatamente con

il giudizio pretorile. Infatti, nella risposta di causa in occasione

dell'udienza 27 maggio 2014 (act. III) le convenute si sono soffermate sui

motivi che a loro parere avrebbero reso nulla la disdetta ritenuta abusiva ai

sensi degli art. 271 segg. CO in quanto contraria al principio della buona

fede. A proposito del preteso vizio di forma, in tale circostanza le appellate

si sono limitate ad un breve inciso del seguente tenore nella conclusione

dell'allegato: "Ne consegue che la disdetta (oltretutto viziata perché

sottoscritta dall'amministrazione e non dai locatori i quali non hanno neppure

firmato la diffida ex art. 257d CO) è nulla e l'istanza di sfratto priva di

fondamento". Il Pretore ha comunque esaminato la questione,

concludendo che "sia l'avv. M B che l'Amministrazione C P SA, e per

essa il suo amministratore unico, erano perfettamente autorizzati a

sottoscrivere la diffida rispettivamente la disdetta" (sentenza pag.

5). Con gli argomenti proposti con l'appello, in modo peraltro assai confuso,

le conduttrici sembrano rinunciare a ribadire la tesi iniziale secondo la quale

la diffida e la disdetta avrebbero dovuto essere firmate da tutti i locatori,

cercando piuttosto di dedurre una nullità per vizio di forma dall'assenza di

una formale procura. La censura, come detto irricevibile, è pure infondata,

siccome la valida rappresentanza dei locatori così come accertata dal Pretore

trova conferma nei documenti agli atti, in particolare nello stesso contratto

di locazione (doc. B) e nel contestuale accordo (doc. B1), nella corrispondenza

intercorsa tra le parti e nella stessa istanza di contestazione della disdetta

del 16 aprile 2014 inviata dal patrocinatore delle appellanti all'Ufficio di

Conciliazione (inc. UC richiamato).

13. A mente

delle appellanti la disdetta sarebbe inoltre abusiva poiché la locatrice

avrebbe agito in malafede pretendendo un cospicuo pagamento dopo ben quattro

anni in cui sarebbe rimasta silente, ritenuta la notorietà dei disagi causati

dal "c L" (appello pag. 5). La censura è irricevibile poiché

non si confronta con il giudizio pretorile che, a questo riguardo, ha rilevato

come la locatrice abbia in due occasioni sollecitato in forma scritta il

pagamento delle pigioni arretrate (doc. D1 e D2, in merito ai quali le

appellanti cercano invano, con argomenti peraltro nuovi e irricevibili, di

contestare la forza probatoria) e qualificato come irrilevante il tempo

trascorso non potendosi dedurre in buona fede una rinuncia all'incasso dello

scoperto.

14. Le

appellanti sottolineano come rilevante il fatto che la locatrice non avrebbe

risposto alle rimostranze scritte del 21 febbraio 2012 (doc. 1), ciò che "poteva

ragionevolmente indurre la parte conduttrice a ritenere che per i surriferiti

disagi venisse presa in considerazione una riduzione della pigione, se non un

congelamento e/o desistenza con conseguente ridefinizione delle condizioni

contrattuali afferenti il periodo in questione (2012-2014)". La tesi

non può essere accolta. Ancora una volta le appellanti espongono una loro

visione delle circostanze occorse, ma omettono di confrontarsi con il giudizio

pretorile che, a questo proposito, ha rilevato come il diritto di locazione non

preveda una simile facoltà della parte conduttrice di trattenere la pigione o

ridurre unilateralmente il canone, rimandando alla procedura di deposito

codificata dall'art. 259g CO e rilevando l'importanza dell'assegnazione di un

termine per l'eliminazione del preteso difetto. A questo riguardo giova

rilevare come l'invocato scritto del 21 febbrio 2012 (doc. 1) non accennasse

neppure ad una pretesa di riduzione della pigione, limitandosi a asserire in

modo generico un danno all'attività, a formulare auspici per il futuro con

riferimento alla fine del cantiere in corso e soprattutto a esporre i conteggi

corretti attestanti uno scoperto inferiore a quanto preteso dai locatori.

L'argomentazione delle appellanti non è comunque atta a sovvertire la

conclusione pretorile in merito alla mora nel pagamento delle pigioni dovute.

Le tesi ora proposte forniscono anzi, a ben vedere, la conferma della palese

inadempienza contrattuale, se solo si pensa come le appellanti neppure

pretendano che il difetto lamentato giustificasse un azzeramento della pigione.

Sulla base delle circostanze ora invocate, anche il deposito dell'intera

pigione presso il competente Ufficio non avrebbe quindi avuto effetto

liberatorio ai sensi dell'art. 259g CO. Abbondanzialmente, va peraltro rilevato

come nelle comparse scritte in prima sede le convenute avessero esplicitamente

riconosciuto la mora, formulando impegni in merito ad un pagamento nel corso

dei mesi successivi (memoriale di risposta prodotto all'udienza del 27 maggio

2014, pag. 2).

Va infine rilevato come, a fronte dell'indubbia mora nel pagamento delle

pigioni, dagli atti processuali non risulti che i locatori abbiano mai

tollerato tale violazione contrattuale, come il Pretore ha accertato. È vero

che essi hanno atteso a lungo prima di inviare la diffida di pagamento con

comminatoria di disdetta del 10 febbraio 2014 (doc. E), ma a quel momento i

loro crediti per pigioni (dal 2010 in poi) non erano minimamente prescritti

(sentenza del Tribunale federale 4A_347/2012 del 5 novembre 2012) e non vi è

dunque stato alcun abuso di diritto dei locatori nell’inviare la disdetta

straordinaria immediatamente dopo la scadenza infruttuosa del termine di

pagamento.

15. Per gli

stessi motivi vanno pure respinte le, peraltro generiche, censure relative alla

pretesa annullabilità della disdetta che, a mente delle appellanti, sarebbe

stata data poiché la conduttrice ha fatto valere in buona fede pretese

derivanti dalla locazione (art. 271a cpv. 1 lett. a CO). Ancora una volta

emerge in modo evidente la contraddizione tra la tesi secondo la quale la

conduttrice potesse in buona fede ritenere di essere esonerata dal pagamento

dell'intera pigione e le attuali allegazioni invocanti al più il diritto ad una

riduzione a seguito dei non meglio definiti (e peraltro non dimostrati e tutt'altro

che notori) disagi causati dalla presenza di un cantiere.

Le appellanti omettono anche a questo proposito di confrontarsi con il giudizio

pretorile che, ricordata dottrina e giurisprudenza del Tribunale Federale in

merito alla contestazione della disdetta contraria alle regole della buona fede

(art. 271 cpv. 1 CO) anche nei casi di disdetta per mora, non ha ravvisato le

necessarie circostanze eccezionali rilevando l'ingente scoperto accumulato

(sentenza impugnata pag. 7).

16. Le

appellanti chiedono infine di annullare anche il giudizio che le condanna al

pagamento in solido di fr. 3’600.-, omettendo però di apportare argomenti a

sostegno di questa richiesta che pertanto, oltre ad essere irricevibile per

carente motivazione, neppure può avere valenza autonoma di censura vista la

conferma della validità della disdetta straordinaria per mora.

17. L’appello

30 giugno 2014 delle conduttrici, per quanto ricevibile, deve essere respinto.

Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in

conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG. Il valore litigioso della procedura di

appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al

Tribunale Federale, ammonta a fr. 129’600.-

come calcolato dal Pretore.

Per

questi motivi,

richiamati

l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,

decide:

1. Nella misura

in cui è ricevibile l’appello 30 giugno 2014 di AP 1 e AP 2 è respinto e

di conseguenza la decisione 13 giugno 2014 (incarto SO.2014.1916) della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4, è confermata.

Considerandi

2.

Le spese

processuali della procedura di appello di complessivi fr. 200.- sono poste a

carico delle appellanti in solido, le quali, pure con vincolo di solidarietà, verseranno

alla parte appellata fr. 2'500.- per ripetibili.

3.

Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).