Compravendita immobiliare

Incarto n.

12.2014.115

Lugano

19 gennaio 2016

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2012.2 della Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 23 gennaio 2012 da

AO 1

AO 2

rappr.

dall' RA 2

contro

AP 1

AP 2

rappr.

dall' RA 1

con cui gli attori hanno

chiesto la condanna dei convenuti al versamento di

fr. 85'000.-, oltre

interessi al 5% dal 7 maggio 2011, richiesta ridotta in sede di conclusioni a

fr. 77'728.- per quanto concerne il capitale, e al rimborso di fr. 1'000.- pagati

per tasse e spese della procedura di conciliazione;

domanda avversata dai

convenuti, i quali hanno postulato la reiezione integrale della petizione, e

che il Pretore, con sentenza 3 giugno 2014, ha accolto, condannando i convenuti

in solido a pagare agli attori fr. 77'728.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio

2011 e fr. 1'000.- per spese processuali della conciliazione;

appellanti i convenuti

con atto di appello 30 giugno 2014, con cui chiedono la riforma del giudizio

impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli attori, con

risposta 8 settembre 2014, postulano la reiezione del gravame, con protesta di

spese e ripetibili di secondo grado;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Mediante istromento n. 240, di

data15 gennaio 2010, della notaia __________ __________ G__________, AP 1 e AP

2 hanno venduto a AO 1 e AO 2 il mapp. __________80 di __________ e la quota D

pari a 1/5 della comproprietà coattiva del mapp. __________81, costituito dalla

strada d'accesso al precitato mapp. __________80, al prezzo di fr. 550'000.-

(doc. D e doc. 2). I venditori sono inoltre proprietari del mapp. 2221,

confinante con il mapp. __________81 e che pure detiene una quota di 1/5 sulla

coattiva al mapp. __________81.

La seconda frase del patto 3 del contratto

stabiliva che "Si tratta di un fondo accessibile e pronto per l'edificazione".

La traduzione in lingua tedesca del rogito, costituente l'inserto A dello stesso,

indicava a sua volta che "Es handelt sich um voll erschlossenes,

baureifes Bauland". Il rogito informava anche, al patto 4, che gli

acquirenti avrebbero separatamente sottoscritto, nei giorni successivi, un

contratto d'architettura con la __________ Sagl, __________, per l'edificazione

sul fondo in oggetto di una villa con mercede "chiavi in mano"

di complessivi fr. 1'700'000.- (doc. D e doc. 2).

B. Il 1° febbraio 2010 sono

iniziati i lavori di costruzione della villa al mapp. __________80, sulla scorta

della licenza edilizia rilasciata dal municipio il 24 marzo 2009 alla __________

Sagl (doc. I° richiamato dall'ufficio tecnico del comune di __________). Nel

corso dei primi mesi del 2011, al termine della costruzione grezza, l'impresa incaricata

dell’edificazione, __________ SA, ha effettuato la ricerca dei raccordi sotto

la strada coattiva al mapp. __________81 per procedere all'allacciamento della

costruzione alla rete di distribuzione dell'acqua potabile, a quella dell'elettricità

e alla fognatura, senza tuttavia trovarli (cfr. verbali di deposizione dei

testi arch. __________ P__________, del 29 gennaio 2013, pag. 5,

rispettivamente __________ M__________, dell'11 settembre 2012, pag. 4).

Mediante invio raccomandato 15

marzo 2011 del loro patrocinatore, AO 1 e AO 2 hanno quindi formalmente

notificato a AP 1 e AP 2, quale difetto, l'assenza delle canalizzazioni

necessarie (approvvigionamento idrico, evacuazione acque luride, elettricità,

cavi telefono, TV ecc.) ed hanno chiesto, a titolo di risarcimento del minor

valore, l'impegno di questi ultimi a sopportare l'integralità delle spese necessarie

per l'urbanizzazione definitiva del fondo (doc. G).

Tra le parti è quindi sorta una

corrispondenza che non ha permesso di appianare la vertenza. Fallito anche il

tentativo di conciliazione, il 24 ottobre 2011 AO 1 e AO 2 hanno ricevuto

l'autorizzazione ad agire ai sensi dell'art. 209 del Codice di diritto

processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC; RS 272; doc. N).

C. Con

petizione 23 gennaio 2012 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 e AP 2,

chiedendo la condanna degli stessi al versamento in loro favore di fr.

85'000.-, oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2011. Questo importo era

costituito dal rimborso, per fr. 26'000.-, dei costi sopportati per la posa dell'impianto

di smaltimento delle acque luride in loco (pozzo perdente) sul fondo mapp. __________80

e, per fr. 59'000.-, di quelli per l'esecuzione degli allacciamenti alla rete

di distribuzione dell'acqua potabile, a quella dell'elettricità e alla

fognatura comunale, eseguiti sotto la strada coattiva al mapp. __________81

(cfr., riassuntivamente, il doc. III, con cui gli attori hanno prodotto le fatture,

richiamate dal Pretore). Questa richiesta è stata ridotta in sede di

conclusioni, per quanto attiene al capitale, a fr. 77'728.-, tale il costo delle

menzionate esecuzioni accertato dal perito giudiziario arch. __________ Pa__________.

Gli attori hanno inoltre sollecitato il rimborso di fr. 1'000.- pagati per

tasse e spese della procedura di conciliazione.AP 1 e AP 2 hanno postulato la

reiezione integrale della petizione.

D. Con sentenza 3 giugno 2014

il Pretore ha accolto l'azione. Egli ha ritenuto che le parti avevano concluso

un contratto di compravendita immobiliare, per la cui interpretazione era determinante

la versione tedesca, i contraenti essendo tutti germanofoni e l'atto essendo

stato, di conseguenza, pubblicato nella citata lingua (cfr. deposizione della

notaia __________ __________ G__________ dell'11 settembre 2012, pag. 2). L'interpretazione

del patto 3 conduceva quindi alla conclusione che il fondo compravenduto era

stato definito, oggettivamente, come completamente urbanizzato e edificabile.

L'assenza di urbanizzazione del mapp. __________80 e della coattiva al mapp. __________81

rappresentava un difetto del bene, che non era noto agli acquirenti al momento

della sottoscrizione del contratto e che essi nemmeno avrebbero potuto conoscere.

La notifica del difetto, tramite lo scritto 15 marzo 2011 del legale degli

attori, era pure data. Per questo motivo il Pretore ha ammesso l'azione di

risarcimento del minor valore dell'immobile (azione estimatoria ) a tenore

degli art. 197 segg. CO. Quanto all'entità del danno, il giudice ha fondato il

proprio giudizio sul referto peritale, che - mediante verifica delle fatture

prodotte dagli attori - aveva accertato in fr. 77'728.- i costi di

realizzazione dell'urbanizzazione dei fondi. Gli interessi sono stati

riconosciuti dal 7 maggio 2011, ovvero 15 giorni dopo lo scritto 22 aprile 2011

del patrono degli attori (doc. H), a valere quale interpellazione (art. 102

cpv. 1 CO). Il primo giudice ha altresì riconosciuto, in favore degli attori, la

rifusione delle spese processuali riferite alla procedura di conciliazione,

pari a fr. 1'000.-.

E. Con atto di appello 30

giugno 2014 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del giudizio impugnato, nel senso

di respingere integralmente la petizione, con protesta di tassa, spese e

ripetibili di entrambe le sedi.

Gli insorgenti criticano

l'accoglimento della pretesa di controparte a vario titolo. In primo luogo

perché il mapp. __________80 doveva essere considerato urbanizzato, in quanto al

beneficio di una licenza edilizia; essi non avevano inoltre promesso

l'esistenza di condotte e/o infrastrutture sotto la strada coattiva al mapp. __________81.

In ogni caso, il progetto di edificazione prevedeva la possibilità di evacuare

le acque luride verso una fossa biologica sul sottostante mapp. 2219, di proprietà

di __________ B__________. Possibilità di cui gli acquirenti non hanno voluto

far capo. In secondo luogo, perché la notifica degli asseriti difetti, a oltre

un anno dalla conclusione del contratto di compravendita, appariva tardiva. Da

ultimo, perché i costi per l'urbanizzazione richiesti dagli attori sono stati

confermati dal perito giudiziario, senza verificare i quantitativi elencati, per

cui il Pretore non poteva fondarsi sul relativo accertamento peritale per

fissare il risarcimento.

Con risposta 8 settembre 2014 gli

attori postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili,

sposando completamente le tesi del Pretore, confortate da ulteriori

argomentazioni di cui si dirà, per quanto necessario, in diritto.

e considerato

in diritto: 1. È pacifico che tra gli attori e

Fatti

i convenuti, qui appellanti, sia venuto in essere un contratto di compravendita

immobiliare (art. 216 segg. CO). Relativamente alla garanzia per i difetti, l’art.

197 CO, cui rinvia l'art. 221 CO, stabilisce che il venditore risponde verso il

compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o

giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o

l’attitudine all’uso cui essa è destinata (cpv. 1), anche quando tali

manchevolezze non gli sono note (cpv. 2). Premessa per l’esercizio dell’azione

di garanzia è la tempestiva notifica del difetto giusta l'art. 201 CO, a meno

che il venditore abbia intenzionalmente ingannato il compratore (art. 203 CO). La

legge impone al compratore di esaminare lo stato della cosa compravenduta tosto

che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e, se vi scopre difetti di

cui il venditore sia responsabile, di dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1

CO), ritenuto che in caso contrario la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv.

2 CO). In caso di difetti apparsi più tardi, dev’esserne data notizia al

venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata

anche rispetto a questi difetti (art. 201 cpv. 3 CO). Quando sia dovuta la

garanzia per i difetti della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere,

coll'azione redibitoria, la risoluzione della vendita o, coll'azione

estimatoria, il risarcimento per il minor valore della stessa (art. 205 cpv. 1

CO).

2. Giusta l'art. 19 cpv. 1

della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979

(LPT; RS 700), un fondo è urbanizzato se, ai fini della prevista utilizzazione,

vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte d'acqua, d'energia e

d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo

senza dispendio rilevante. Nel caso di specie, alla data della cessione (15

gennaio 2010), il mapp. __________80 disponeva di un accesso pavimentato alla

strada comunale sovrastante (via __________), costituito dalla coattiva al

mapp. __________81, ma sotto quest'ultima non erano presenti, in particolare, le

condotte dell'acqua potabile, dell'energia e delle fognature, di modo che, al

momento dell'edificazione della casa al mapp. __________80, i proprietari - qui

appellati - hanno dovuto realizzarle a loro spese. A ragione, quindi, il

giudice di prime cure ha ritenuto di trovarsi in presenza di un difetto del

fondo acquistato dagli appellati, quantomeno poiché, nel caso di specie, i

venditori - qui appellanti - avevano espressamente assicurato che il fondo fosse

completamente urbanizzato.

3. Gli appellanti sostengono

che il mapp. __________80 doveva essere considerato urbanizzato, in quanto al

beneficio di una licenza edilizia, e inoltre che il progetto di edificazione

prevedeva la possibilità di evacuare le acque luride verso una fossa biologica

sul sottostante mapp. __________19, di proprietà __________ B__________. Possibilità

di cui gli acquirenti non hanno voluto far capo.

In effetti, il 24 marzo 2009 il

municipio di __________ aveva rilasciato alla __________ Sagl la licenza

edilizia per l'edificazione di una casa d'abitazione al mapp. __________80: questo

significa che il fondo era considerato urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b

LPT). Al riguardo va rilevato anzitutto che, per i terreni posti nella zona

fabbricabile, in sede di rilascio della licenza edilizia la verifica

dell'urbanizzazione è, soprattutto, concentrata sull'esistenza dell'accesso e alla

garanzia dello smaltimento delle acque di scarico, in quanto gli altri impianti

dell'urbanizzazione, di più agevole realizzazione, sono sostanzialmente sempre

possibili. In più – e la circostanza appare decisiva – per il rilascio del

permesso di costruzione non è strettamente necessario che le infrastrutture

relative a tutti questi impianti siano già esistenti al momento del rilascio medesimo:

basta che esse lo siano al momento in cui l'edificazione è terminata, pronta

per essere utilizzata (cfr. tra tanti, per quanto concerne l'accesso, Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo

1996 , n. 578 ad art. 77 LALPT).

Nella fattispecie, al momento

della celebrazione del contratto di compravendita, la strada privata per

Considerandi

raggiungere il mapp. __________80 era esistente e pavimentata, mentre che per

quanto concerneva l'eliminazione delle acque di scarico, il progetto approvato prevedeva

l'allacciamento della costruzione alla fossa biologica esistente sul mapp. __________19,

poco distante, di proprietà di __________ B__________. Sulla soprastante via __________

non esistevano infatti ancora le fognature comunali. Questa impostazione del

progetto era stata approvata da parte dell'autorità competente, la quale aveva

prescritto che "lo smaltimento delle acque luride deve avvenire tramite

pozzo perdente provvisorio; allacciamento alla fognatura comunale non appena

possibile secondo i contenuti del PGS" (cfr. avviso cantonale 9

febbraio 2009, contenuto nell'incarto edilizio doc. I° richiamato dall'ufficio

tecnico del comune di __________). Secondo quanto affermato dal teste arch. __________

P__________, l'allacciamento non ha poi potuto essere eseguito perché, a detta

dell'arch. M__________, che si era occupato della costruzione della strada

coattiva al mapp. __________81, il pozzo posato al mapp. __________19, di

proprietà B__________, era insufficiente per sopportare un nuovo allacciamento

(cfr. deposizione arch. __________ P__________, 29 gennaio 2013, pag. 4). Anche

il teste __________ M__________, dell'impresa di costruzioni __________ SA, ha

confermato che era previsto l'allacciamento a un pozzo perdente sull'altro lato

della strada, ma ciò non fu possibile, per cui si optò per un pozzo specifico

per l'abitazione sul mapp. __________80 stesso (cfr. deposizione __________ M__________,

11.

settembre 2012, pag. 5).

È con ciò assodato che, al

momento del rilascio della licenza edilizia (e, in concreto, anche a quello della

conclusione del contratto di compravendita), al fondo facevano difetto gli

allacciamenti alla rete dell'acqua potabile e dell'energia e inoltre quello,

sia provvisorio sia definitivo, alla fognatura. La circostanza che questi

impianti potessero essere realizzati entro il termine dell'edificazione dell'abitazione

al mapp. __________80 rendeva tuttavia possibile il rilascio del permesso

stesso, quantunque – in realtà – il fondo non fosse ancora urbanizzato nel

senso dell'art. 19 cpv. 1 LPT. Detto altrimenti, la licenza edilizia attestava

unicamente che il fondo era urbanizzabile (e vincolava, nello stesso tempo, il beneficiario

a urbanizzarlo entro il termine della costruzione che sarebbe stata eseguita

sul fondo); non assicurava invece che il fondo fosse già effettivamente

urbanizzato alla data del suo rilascio.

4.

Il Pretore ha in seguito spiegato

perché la notifica del difetto, data tramite lo scritto 15 marzo 2011 del

legale degli attori (doc. G) fosse tempestiva, malgrado essa intervenisse a poco

più di un anno dalla celebrazione della compravendita (cfr. consid. 14 della

sentenza impugnata). Gli appellanti censurano questa deduzione, sostenendo tuttavia

semplicemente che la notifica del difetto intervenisse a oltre un anno dalla

conclusione del contratto e al fatto che la licenza edilizia fosse addirittura precedente

a tale momento (cfr. appello 30 giugno 2014, pag. 8). Essi non si confrontano pertanto

criticamente con la dettagliata argomentazione del giudizio pretorile, che

aveva giustificato proprio questa specificità, per cui le loro censure appaiono

d'acchito irricevibili per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Riguardo

a l'invocata licenza edilizia va, del resto, rilevato - per quanto quest'autorizzazione,

conseguita da terzi, possa apparire di rilievo - che in concreto, oltre a non

garantire la preesistenza effettiva degli impianti dell'approvvigionamento idrico,

dell'energia e dello smaltimento delle acque di scarico, prospettava altresì una

soluzione quo allo smaltimento (provvisorio) di queste ultime che - com'è stato

appurato molto più tardi (ossia solo nei primi mesi del 2011; cfr. consid. B) -

non ha nemmeno potuto essere attuata (cfr. consid. 2).

5.

Gli appellanti censurano,

da ultimo, il giudizio di primo grado perché il Pretore ha fondato il suo

giudizio, quo alla definizione dell'importo del risarcimento, sul referto

peritale, in cui l'esperto aveva confermato i costi per l'urbanizzazione

richiesti dagli attori, senza però verificare i quantitativi elencati.

In merito va detto che il Pretore

stesso ha messo in rilievo questa problematica, atteso come il perito avesse precisato

di non aver verificato i quantitativi elencati nei documenti esaminati, perché un

esame a posteriori si rivelava impossibile, e di essere pertanto partito dal

presupposto "che gli stessi siano corretti essendo stati controllati e

approvati dalla direzione dei lavori e dal committente" (cfr. referto peritale

30.

novembre 2013, cifra 3.3, pag. 6). Dall'esame di dettaglio del referto, il

giudice di prime cure ha tuttavia potuto convincersi che l'esperto aveva approfonditamente

verificato le fatture, decurtando talune precise posizioni, per cui,

apprezzando liberamente le prove a tenore dell'art. 157 CPC, egli ha ritenuto

di poter far affidamento sul referto peritale, chiaro e coerente.

Ferme queste premesse, le

contestazioni degli appellanti non possono essere ascoltate nemmeno su questo

oggetto.

6.

Sulla scorta di quanto

precede, l'appello, in quanto ricevibile, dev'essere respinto. Gli

oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle

ripetibili,

decide: 1. L’appello

30 giugno 2014 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. Le spese processuali di

appello di fr. 4'000.-, anticipate dagli appellanti, sono poste a loro carico,

in solido. Gli appellanti sono inoltre tenuti a rifondere agli appellati identico

importo a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).