12.2014.127

Azione in convalida di sequestro, restituzione di acconto versato per diritto di compera soggetto a condizione sospensiva (autorizzazione LAFE) non verificata

18 agosto 2015Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP 1 e AP 2, cittadini

stranieri, sono comproprietari per un mezzo ciascuno del mappale n. __________,

denominato __________. Il fondo è stato acquistato il 21 febbraio 2000 come

residenza secondaria, con gli usuali oneri LAFE menzionati a Registro Fondiario

(doc. 4). Con rogito n. 670 (doc. A) del notaio avv. G__________, il 9

settembre 2008 AP 1 e AP 2 (in seguito: venditori), hanno concesso un diritto

di compera della durata di un anno a AO 2 ed AO 1 (in seguito: acquirenti),

pure cittadini stranieri, al prezzo di fr. 8'000'000.- (otto milioni), con un

acconto a valere come pena di recesso di fr. 800'000.-. Al punto n. 2 del

rogito (pagina 3) le parti contrattuali hanno previsto che “i venditori si

impegnano ad eseguire a loro spese i lavori di cui all’allegato B non appena

constatato il valido esercizio del diritto di compera”. L’allegato B indica,

in particolare, la completa chiusura dei vani comprendenti la zona fitness la

zona piscina e due verande. Al punto n. 3 del medesimo rogito è invece indicato

che “le parti vengono rese attente del fatto che il presente acquisto è

subordinato all’ottenimento da parte degli acquirenti dell’autorizzazione delle

competenti autorità LAFE. Nel caso in cui essi non riuscissero, ad ottenere

questa autorizzazione, il presente atto verrà considerato nullo ed i concedenti

ritorneranno ai beneficiari l’acconto di fr. 800'000.- (ottocentomila)”.

B. Nell’ambito della procedura

di autorizzazione all’acquisto presso l’Autorità di prima istanza LAFE, quest’ultima

ha chiesto il calcolo della superficie abitabile netta (doc. B, 14) e ha poi ritenuto

vi fossero gli estremi per l’avvio di una procedura di verifica dell’esistenza

o meno di violazione degli oneri a suo tempo imposti (segnatamente circa la

superficie e l’effettivo utilizzo a residenza secondaria). L’Autorità di prima

istanza LAFE ha quindi ordinato il 10 ottobre 2008 la menzione di un divieto di

disporre sul fondo (doc. 4). Le parti contrattuali hanno conferito mandato

all’avv. M__________ per chiarire le problematiche LAFE (doc. 12). A fine

luglio 2009 le parti contrattuali si sono incontrate presso il notaio rogante

che le ha informate sul fatto che qualora l’autorizzazione LAFE non fosse stata

concessa, l’atto sarebbe stato da considerarsi nullo e l’acconto da

retrocedersi ai beneficiari. Il 7 agosto 2009 l’avv. M__________ ha scritto

alle parti contrattuali, con copia al notaio rogante, indicando che l’immobile

non avrebbe potuto essere trapassato con i lavori indicati nell’inserto B, in

particolare con la chiusura completa della zona piscina e delle verande, e ha

proposto un atto notarile aggiuntivo con nuovo inserto indicante le opere da

eseguirsi, o meglio eseguibili (in particolare una chiusura solo parziale del

locale piscina, fino a 15 cm dal soffitto); con detto testo la procedura LAFE -

egli così lasciava intendere - avrebbe potuto sbloccarsi (doc. C). I venditori hanno

aderito alla proposta mentre gli acquirenti l’hanno rifiutata. L’autorizzazione

LAFE non è poi stata concessa ed il saldo del prezzo non è stato versato. I venditori

hanno chiesto e ottenuto il sequestro dell’importo di fr. 880'000.- (acconto e

pena di recesso fr. 800'000.-, oltre fr. 80'000.- quale acconto spese) versato

dagli acquirenti (decisione del 22 febbraio 2010 della Pretura di Lugano, sezione

5, inc. EF.2009.2492, confermata il 28 aprile 2010 dalla CEF inc. 14.2010.21,

cfr. doc. E, F). A convalida dei sequestri, i venditori hanno fatto spiccare

contro gli acquirenti i PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano per

l’importo di fr. 800'000.-, oltre ad interessi al 5% dal 10 settembre 2009, ai

quali è stata interposta opposizione.

C. Con petizione del 9 marzo

2010 i venditori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1,

la condanna degli acquirenti in solido al pagamento di fr. 800'000.- oltre ad

interessi al 5% dal 10 settembre 2009, con conseguente convalida del sequestro

e rigetto delle suddette opposizioni, oltre alla protesta di tasse, spese e

ripetibili. Essi hanno ritenuto che il diritto di compera fosse scaduto senza

essere stato esercitato e, quindi, spettava loro la pena di recesso pattuita. Inoltre,

la condizione di validità dell’atto (autorizzazione LAFE) non si sarebbe

verificata per colpa dei convenuti, che non avevano accettato la modifica

dell’atto notarile così come proposto dall’avv. M__________. I convenuti si

sono opposti alle domande degli attori con la risposta del 10 dicembre 2010. Essi

hanno rilevato che AO 1 avrebbe importanti problemi di salute, che le

imporrebbero di svolgere attività fisica tutto l’anno, in luogo protetto

(chiuso) per evitare spifferi, freddo, ecc., e quindi la chiusura del locale

piscina-fitness sarebbe stata per essi essenziale. In replica e in duplica le

parti si sono confermate nelle loro tesi. L’istruttoria è consistita nel

richiamo di documenti, in audizioni testimoniali, nell’interrogatorio formale

degli attori, nonché in una perizia giudiziaria sulla situazione medica della

convenuta. Nei memoriali conclusivi le parti hanno ribadito le loro reciproche,

antitetiche tesi.

D. Con sentenza del 24 giugno

2014 il Pretore del Distretto di Lugano ha respinto la petizione e ha posto la

tassa di giustizia e le spese di fr. 10'500.- e le ripetibili per fr. 32'000.-

a carico degli attori. Il Pretore ha in sostanza constatato che l’inserto B del

rogito n. 670 prevedeva la chiusura della zona fitness e di quella della piscina,

e che l’istruttoria aveva dimostrato i motivi di salute della convenuta alla

base di tale volontà di chiusura. Egli ha pure ritenuto che il fatto che i

convenuti abbiano impedito il realizzarsi di una condizione (ottenimento dell’autorizzazione

LAFE) non è stato un atto contrario alla buona fede, perché le condizioni per

il rilascio di detta autorizzazione sono diventate dipendenti da una mutazione

del consenso da parte degli acquirenti, su un punto però per essi soggettivamente

essenziale. Infine, il giudice di prime cure ha evidenziato un comportamento

degli attori poco in sintonia con il principio della buona fede. In particolare,

egli ha ritenuto che essi avrebbero potuto prevedere l’insorgere di problemi con

le autorità LAFE per l’operazione in esame (a cominciare dal fatto che la

descrizione dell’oggetto nel rogito era fuorviante, giacché l’edificio veniva

indicato con una superficie di m2 76, mentre quest’ultima in realtà,

dopo l’ampliamento operato dagli attori negli anni precedenti, era di circa m2

180 e, con le chiusure dei vani richieste dai convenuti, sarebbe salita a circa

m2 200).

E. Con appello del 19 agosto

2014 gli attori hanno impugnato il giudizio pretorile, riproponendo le domande

di petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno ritenuto

che la chiusura del locale piscina e degli spazi fitness non può essere

considerata un elemento essenziale del contratto, che il rifiuto di

sottoscrivere l’atto aggiuntivo sarebbe stato dettato da motivi puramente

economici, che i venditori non avrebbero sottaciuto alcuna problematica LAFE

pregressa né si sarebbero in altro modo resi responsabili di culpa in

contrahendo. Essi hanno inoltre sostenuto l’applicazione errata del diritto

nella sentenza pretorile e la fondatezza della loro pretesa sulla pena di

recesso. Nella risposta del 30 settembre 2014 i convenuti si sono opposti

all’appello, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno asserito,

tra l’altro, l’essenzialità della chiusura dei vani, il fatto che tale essenzialità

sia stata conclamata e sarebbe suffragata dal quadro clinico della convenuta; che

l’iscrivibilità dell’atto notarile con le modifiche dell’inserto B proposte

dall’avv. M__________ non sarebbe stata comprovata e che gli attori sarebbero

stati in malafede. Delle ulteriori argomentazioni delle parti si dirà, se e per

quanto necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;

RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di

quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal

diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di

procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura

ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione

pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni

federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

2.

La decisione pretorile

impugnata è una decisione finale di prima istanza e, come tale, impugnabile

(art. 308 cpv. lett. a CPC); il valore di causa supera infatti fr. 10'000.—

(art. 308 cpv. 2 CPC). Gli appellanti sostengono una violazione degli art. 156

CO e 2 CC, e quindi un’errata applicazione del diritto, oltre ad un errato accertamento

dei fatti; si tratta di argomenti invocabili in questa sede (art. 310 lett.a e

lett.b CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione

di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo. Esso è munito

della decisione impugnata (art. 311 cpv. 1 CPC).

3.

È pacifico che tra le parti

è stato pattuito un diritto di compera per un immobile nella forma dell’atto

notarile (art. 216 CO e 657 CC). Non è contestato il mancato rilascio dell’autorizzazione

LAFE agli acquirenti. Il diritto di compera è pertanto di principio nullo, con

la conseguenza che l’importo di fr. 800'000.- versato quale acconto e pena di

recesso è da restituire conformemente al punto n. 3 del rogito. Il rilascio

dell’autorizzazione LAFE costituiva, infatti, una condizione sospensiva ai

sensi dell’art. 151 cpv. 1 CO: il rogito faceva nascere delle obbligazioni

(solo) con il rilascio dell’autorizzazione LAFE. La fattispecie è dunque

differente dall’ipotesi di annotazione del diritto di compera, successivamente

non esercitato. Non vi è stata alcuna annotazione a Registro fondiario del

diritto di compera e il rogito non ha espletato effetto obbligatori (e tanto

meno reali). È controverso in concreto il fatto che il mancato consenso dei

convenuti alla modifica dell’accordo sia stato dovuto al venire meno di un

elemento essenziale per gli acquirenti, e cioè la chiusura completa dei vani

piscina e fitness per i problemi di salute della convenuta.

4.

Gli appellanti rimproverano

al Pretore, in sintesi, un errato accertamento dei fatti e un’errata

applicazione del diritto per aver ritenuto essenziale per gli acquirenti la

chiusura completa dei vani fitness e piscina, poiché in contrasto con quanto

emerso dall’istruttoria. Essi sostengono che se si fosse trattato di un punto

essenziale del diritto di compera la pattuizione avrebbe dovuto essere inserita

in modo esplicito nel testo del rogito e non confinata in un semplice inserto

dell’atto notarile. La censura è infondata. Il punto n. 2 del rogito menziona

esplicitamente l’impegno dei venditori a eseguire a loro spese i lavori

indicati nell’inserto B, non appena constatato il valido esercizio del diritto.

La forma dell’atto pubblico risulta pertanto ossequiata anche per la clausola

relativa alla chiusura dei locali fitness e piscina. L’inserto a un rogito è

parte costitutiva dello stesso, tanto che la Legge sul Notariato del 23

febbraio 1983, in vigore al momento della firma del rogito, prevedeva al suo

art. 38 cpv. 2 che la pubblicazione dell’atto notarile concernesse il testo

dell’atto ed i suoi inserti. Addirittura, pure la sistematica del rogito mostra

(se ancora ve ne fosse bisogno) l’importanza dei lavori da eseguire e di quanto

inserito nell’inserto B: il rinvio a detta clausola si trova infatti al punto

n. 2 (relativo al prezzo, alle modalità di pagamento ed all’estinzione degli

oneri ipotecari: trattasi di elementi centrali), e precede addirittura

l’indicazione relativa al subordino dell’ottenimento dell’autorizzazione LAFE

(punto n. 3). Essa è quindi stata inserita proprio tra le pattuizioni e

condizioni centrali dell’atto notarile e non è stata confinata tra i punti

secondari, a comprova della sua importanza (per quanto indicata in parte tramite

rinvio all’inserto). Il contenuto dell’atto notarile era quindi sufficientemente

esplicito sui lavori da eseguire e sulla loro importanza nell’economia del

diritto di compera.

5.

A detta degli appellanti il

rifiuto degli acquirenti di sottoscrivere l’atto aggiuntivo al rogito proposto

dall’avv. __________ sarebbe stato dettato da motivi economici; i convenuti inoltre

avrebbero impedito il realizzarsi della condizione sospensiva in urto con la

buona fede, poiché la completa chiusura dei locali fitness e piscina non era un

elemento essenziale del contratto e non aveva giustificazioni mediche. Si

tratta quindi di verificare se la mancata sottoscrizione da parte dei convenuti

del suddetto atto aggiuntivo abbia costituito un agire in urto con la buona

fede.

5.1

Il Pretore si è in

particolare fondato su quanto riferito dal perito giudiziario dr. med. I__________,

il quale ha attestato che la convenuta “soffre di cervico-dorso-lombalgie in

presenza di osteoartrosi predominante al rachide cervico-dorsale e scoliosi a S

del rachide dorso-lombare, gonalgia bilaterali, nevralgie post-erpetiche della

prima branca del nervo trigemino a sx, allergie varie ma soprattutto alla api,

osteoporosi”, con miglioramento per quanto attiene a stanchezza

generalizzata, vertigini e disturbi del sonno. Egli le consiglia, tra l’altro,

“un’attività fisica regolare con carichi moderati, in parte a secco e in

parte in piscina” (segnatamente ginnastica, marcia fitness, nordic-walking,

rispettivamente nuoto e ginnastica), di “evitare l’esposizione al freddo e

alle correnti d’aria; evitare di fare il bagno in piscina con temperatura

inferiore a 30°”, e di “evitare al possibile il contatto con le api”

(perizia, pag. 9). Gli appellanti rilevano che secondo il perito giudiziario gli

esercizi ginnici e natatori non devono essere effettuati in un ambiente

completamente chiuso (appello, pag. 8). Se non che, il perito giudiziario ha precisato

che deve essere evitata l’esposizione al freddo e alle correnti d’aria. Tale

indicazione di tutta evidenza può essere seguita dalla convenuta solo se

l’ambiente è chiuso: in caso contrario le basterebbe uscire dalla piscina in

inverno (ma non solo), o sudare durante esercizi ginnici, perché essa rischi di

essere vittima del freddo, o di correnti d’aria. È pure pacifico che l’attività

di nordic walking sia evidentemente da svolgersi all’esterno, malgrado il

rischio allergico alle api riscontrato nell’interessata. Il fatto di svolgere

tale attività all’esterno non legittima però gli attori a considerare ipso

facto la caducità di qualsivoglia necessità di attività sportiva in luogo

chiuso: l’interessata non potrebbe d’altronde (né dovrebbe, né deve, né può)

vivere in ambiente di clausura, sterile ed asettico: tuttavia, l’esercizio del

nordic walking è da svolgersi portando “sempre con sé farmaci

anti-istaminici e la penna di Adrenalina, da utilizzare in caso di punture di

api” (perizia giudiziaria, pag. 9). Ciò basta a sottolineare l’esigenza,

comunque, di avere ambienti chiusi perlomeno per quanto possibile. Di tutta

evidenza, lo può e deve essere un locale piscina e fitness.

5.2

Dall’istruttoria, così come

accertato dal primo giudice, è dunque emerso che la convenuta aveva effettiva

necessità di disporre di spazi chiusi per il fitness e la piscina per motivi

medici, come accertato dalla perizia giudiziaria. Gli appellanti invero neppure

si confrontano seriamente con il referto peritale, se non “abbondanzialmente”

e con le poche (e deboli) indicazioni sopra menzionate, che non scalfiscono tuttavia

le risultanze istruttorie accertate dal Pretore. Di conseguenza, il rifiuto dei

convenuti di sottoscrivere il citato atto aggiuntivo al contratto notarile del diritto

di compera (in pratica la modifica dell’inserto B al rogito) non è abusivo e

risponde a precise necessità personali degli acquirenti. La mancata annotazione

del diritto di compera non è quindi ascrivibile ai convenuti, così come non lo

è – conseguentemente – la nullità dell’atto notarile.

6.

Quanto sopra vale

indipendentemente dal fatto che l’impressione del notaio rogante fosse della

realizzazione di opere di rifinitura ed abbellimento dell’oggetto e non di ampliamento,

trattandosi di un importo di fr. 500'000.- su un prezzo di fr. 8'000'000.-,

come affermano gli appellanti (appello, pag. 6, citante un passaggio della

testimonianza del notaio). Infatti, avantutto si tratta di mera impressione di

un terzo (per quanto pubblico ufficiale), che non aveva partecipato alle

trattative (verbale di deposizione del 25 ottobre 2011, pag. 1). Inoltre la

qualifica delle opere e la loro importanza economica rispetto al prezzo totale

dell’oggetto immobiliare non è decisiva, perché se oggettivamente dette opere

potrebbero essere di natura non essenziale, soggettivamente – per i motivi

sopra esposti – esse lo sono senz’altro, tanto che il medesimo notaio indicava nella

sua deposizione che “la modifica dell’oggetto come all’allegato B era

indispensabile per gli acquirenti al fine di stipulare il contratto”

(verbale 25 ottobre 2011, pag. 3). In effetti, “l’oggetto della

compravendita era il fondo come è adesso più i lavori che i venditori si

impegnavano ad eseguire dopo l’esercizio del diritto di compera, lavori

indicati nell’allegato B al rogito” (ibidem, pag. 4). D’altronde, era stata

“volontà degli acquirenti che tale allegato fosse annesso al rogito di

costruzione del diritto di compera” (ibidem, pag. 3), a comprova della

necessità per essi di vincolare l’esecuzione delle opere (anzi: vincolare

l’indicazione dell’oggetto modificato rispetto alla situazione al momento della

firma) alla forma notarile (per quanto tramite inserto) contestualmente alla

pattuizione principale relativa agli elementi essenziali del contratto. E poco

importa se l’idea fu della teste A__________, che agiva su mandato di vendita

degli attori (verbale 15 novembre 2011, pag. 4): il notaio rogante ha comunque

indicato che tale esigenza veniva effettivamente dagli acquirenti.

Ma v’è di più. La medesima teste ha riferito di avere mostrato ai convenuti

inizialmente un opuscolo descrivente la villa come si sarebbe presentata (solo)

con l’esecuzione dei lavori indicati nell’inserto B del rogito (ibidem, pag. 4).

Sempre la teste ha pure indicato che la convenuta, incontratesi le parti sul

posto per visitare la villa, ebbe subito a dire che gli spazi fitness e piscina

dovevano essere chiusi (senza che la teste abbia riportato esservi state

obiezioni in merito degli attori, che anzi ciò avevano già previsto, come

detto, nel loro opuscolo di vendita). In altre parole, gli stessi attori

offrivano in vendita l’oggetto immobiliare con le modifiche indicate (chiusura

completa dei locali fitness e piscina), e poi pattuite, per un prezzo di fr.

8'000'000.- (o di

fr. 7'500'000.- senza di esse, ipotesi però non presa in considerazione dalle

parti), come hanno indicato esplicitamente nei loro interrogatori formali

(verbale del 5 dicembre 2011, ad. 11, pag. 11).

7.

Gli appellanti rimproverano

al Pretore di aver erroneamente accertato un loro comportamento poco

trasparente sul tema dell’autorizzazione LAFE. Essi ribadiscono che la

descrizione dell’oggetto del diritto di compera indicato nel rogito non era

fuorviante, in quanto corrispondeva ai dati figuranti a Registro fondiario e che

gli acquirenti avevano visitato la villa ed erano ben consci della superficie

effettiva. Rilevano inoltre che la necessità di ottenere l’autorizzazione LAFE

era chiaramente indicata nel rogito e che il mandato conferito a un legale per

risolvere i problemi LAFE era stato dato congiuntamente dalle parti

contrattuali, sicché il problema amministrativo non poteva essere una sorpresa

per gli acquirenti. Sostengono poi i venditori che le loro indicazioni

sull’assenza di problemi per l’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, criticate

dal primo giudice, erano dovute aI loro convincimento che tutto era “sotto

controllo” (appello, pag. 16), avendo essi stessi potuto acquistare a suo tempo

la villa ottenendo la necessaria autorizzazione. L’affermazione si scontra con

le risultanze istruttorie. Dagli atti è emerso che gli appellanti avevano

ristrutturato e ampliato l’abitazione dopo averla acquistata, con la

conseguenza che la superficie abitabile effettiva, di circa m2 180, non

corrispondeva più a quella di m2 100 menzionata nell’autorizzazione

LAFE (deposizione avv. M__________, verbale 25 ottobre 2011, pag. 7). Con le

opere previste dall’inserto B (chiusura completa dei portici e della zona piscina)

la superficie abitabile sarebbe diventata di oltre m2 200, ciò che

non era ammissibile dal profilo LAFE (ibidem, pag. 7). Inoltre i lavori di

ampliamento eseguiti a suo tempo dagli attori non erano stati comunicati, come

d’obbligo, alla competente autorità LAFE (cfr. decisione 10 ottobre 2008

dell’Autorità di I istanza del Distretto di Lugano LAFE, doc. 4; deposizione

avv. M__________, ibidem). Gli appellanti hanno invero riferito, nei loro

interrogatori formali, di aver indicato agli architetti l’esigenza di

rispettare le condizioni LAFE, ma ciò non toglie che essi hanno ignorato

l’obbligo di annunciare il rilevante cambiamento da loro eseguito alla

superficie abitabile autorizzata, provocando così la procedura di accertamento

avviata il 10 ottobre 2008 (doc. B). Essi hanno dunque offerto in vendita un

oggetto (la villa con le modifiche previste nell’inserto B, come riferito dal

notaio) senza essersi premurati di farne accertare la conformità alle

condizioni LAFE menzionate nella loro autorizzazione. In tali circostanze a

giusta ragione il Pretore ha ritenuto poco trasparente il comportamento dei

venditori sul tema dell’autorizzazione LAFE. Non giovano dunque agli appellanti

le loro diffuse considerazioni sulle informazioni che avrebbero dovuto assumere

gli acquirenti prima di sottoscrivere un diritto di compera per otto milioni di

franchi svizzeri. L’impossibilità di eseguire i lavori previsti dall’inserto B,

infatti, trova origine nell’ampliamento della superficie abitabile eseguito a

suo tempo dai venditori senza far fronte agli obblighi imposti

dall’autorizzazione LAFE.

8.

La compravendita

immobiliare non si è quindi perfezionata per l’impossibilità dei venditori di

far fronte a quanto pattuito, vale a dire trasmettere agli acquirenti la

proprietà dell’immobile così come offerto in vendita e descritto nel rogito di

costituzione del diritto di compera, ossia la villa con i lavori previsti

dall’inserto B. Con la chiusura della zona piscina e delle verande, infatti, la

superficie abitabile avrebbe superato il limite massimo concesso dalle norme

LAFE per una residenza secondaria (doc. C, audizione del teste avv. M__________,

ibidem) e avrebbe comportato il mancato rilascio dell’autorizzazione LAFE agli

acquirenti. La nullità del diritto di compera così come pattuito nel rogito n.

670.

(doc. A) è quindi imputabile ai venditori. Il rifiuto degli acquirenti di

accettare una modifica per essi soggettivamente essenziale dell’oggetto della

compravendita non viola pertanto la buona fede. A ciò nulla muta la circostanza

che i convenuti in un secondo tempo hanno offerto un prezzo notevolmente più

basso (interrogatorio formale dell’attore, pag. 6), che non è stato accettato

dai venditori. Va anche rilevato che nulla nel fascicolo processuale prova che

l’autorizzazione LAFE sarebbe stata rilasciata agli acquirenti nell’ipotesi in

cui essi avessero accettato la modifica proposta dall’avv. M__________. Il

legale ha invero esposto di aver avuto un colloquio con l’Ufficiale del

registro fondiario, che avrebbe confermato l’annotabilità del diritto di

compera con la rinuncia alla chiusura completa del locale fitness, piscina e

verande (doc. C, audizione del 25 ottobre 2011, pag. 6) e con la garanzia di

rispettare la licenza edilizia rilasciata nella primavera 2009. Tale colloqui

informali non garantiscono tuttavia che l’autorizzazione sarebbe stata

rilasciata a conclusione della procedura LAFE, dopo gli accertamenti usuali.

9.

In conclusione, la

condizione sospensiva, costituita dall’ottenimento dell’autorizzazione LAFE,

non si è verificata per l’inadempimento dei venditori. Non si ravvisa inoltre un

comportamento contrario alla buona fede nel rifiuto degli acquirenti di

modificare l’oggetto del contratto su un punto per loro soggettivamente

essenziale. Di conseguenza il diritto di compera è nullo e l’acconto di fr.

800'000.- deve essere restituito ai convenuti, come esplicitamente previsto al

punto n. 3 del rogito (doc. A). La sentenza del Pretore resiste pertanto alle

critiche degli appellanti e di conseguenza l’appello va respinto con conferma

della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).

10.

Le spese giudiziarie sono

poste a carico degli appellanti, interamente soccombenti (art. 106 cpv. 1 CPC)

e sono commisurate al valore di causa di fr. 800'000.-, valido anche per un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (nella versione in

vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti

esecutivi, pag. 38 e 39). L’indennità per ripetibili in favore degli appellati

è determinata seguendo i criteri indicati dall’art. 11 del Regolamento sulla

tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la

fissazione delle ripetibili (Rtar).

per i quali motivi,

decide:

1.

L’appello 19 agosto 2014 di

AP 1 e AP 2 è respinto.

2.

Gli oneri processuali di

appello in complessivi fr. 12'000.-, già anticipati dagli appellanti, restano a

loro carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte complessivi fr. 10’000.-

per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso

è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso

in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).