12.2014.131

Locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione

14 gennaio 2015Italiano20 min

Source ti.ch

Fatti

A. Dal

mese di agosto 2009 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento di 2

locali al quarto piano dell’immobile sito in via __________ a __________. Il

contratto prevede una pigione annua di fr. 12'600.- pagabile in rate mensili

anticipate di fr. 1'050.- cadauna (v. doc. A).

In data 13 febbraio 2013 il locatore ha notificato al conduttore la disdetta

con effetto dal 1° ottobre 2013, che è stata prontamente contestata dinnanzi al

competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest (in

seguito: UC). Non essendo le parti giunte a un’intesa in quella sede, ed

ottenuta quindi l’autorizzazione ad agire, con istanza 3 giugno 2013 AP 1 ha

chiesto in via principale l’annullamento della disdetta e in via subordinata

una protrazione di quattro anni, sostenendo che l’ente locato era idoneo

all’uso mentre l’iniziativa del locatore costituiva una ritorsione a seguito

delle contestazioni sollevate in merito alla gestione dell’immobile. Con

osservazioni 2 luglio 2013 AO 1 ha chiesto la reiezione dell’istanza, ribadendo

quanto esposto in sede di conciliazione, ossia che la disdetta era motivata

dalla necessità di procedere a improrogabili lavori di manutenzione dell’ente

locato, onde evitare il prodursi di danni maggiori e ulteriori importanti disagi

agli inquilini. Quella procedura, inc. SE.2013.226 della Pretura di Lugano,

sezione 4, richiamato in questa sede (v. verbale udienza 20 febbraio 2014, pag.

2 e 3) è giunta allo stadio delle conclusioni (presentate il 18 marzo 2014 dal

locatore e il 20 marzo successivo dal conduttore), ove le parti hanno

confermato le loro contrapposte tesi e domande.

B. Con

lettera 21 giugno 2013 AP 1 ha chiesto al rappresentante del locatore una

riduzione della pigione in ragione di fr. 90.- al mese facendo riferimento al

tasso ipotecario di riferimento (v. inc. UC 194/13 – Ov). Con e-mail 4 ottobre

2013 il conduttore ha lamentato l’assenza di reazione alla citata lettera e

assegnato al rappresentante del locatore il termine di una settimana per una

presa di posizione in difetto di che avrebbe depositato le pigioni, a decorrere

da quella del mese di ottobre 2013, presso l’Ufficio di conciliazione (v. doc.

C dell’inc. SE.2014.59 della Pretura di Lugano, sezione 4, anch’esso richiamato

nella procedura qui in esame: v. verbale udienza 20 febbraio 2014, pag. 2 e 3).

In data 7 ottobre 2013 AP 1 ha sottoscritto una convenzione dichiarandosi

d’accordo di ricevere fr. 192,45 a titolo di indennità per i disagi patiti

durante i lavori di ripristino per perdite d’acqua nei locali da lui abitati,

aggiungendo che rimaneva riservata la questione relativa alla riduzione dell’affitto

(doc. 3). Il 21 ottobre 2013 AO 1 ha diffidato AP 1 a pagare entro 30 giorni la

pigione e le spese accessorie del mese di ottobre, per un importo complessivo

di fr. 1'180.- (v. doc. B e inc. UC 209/13). Con e-mail 23 ottobre 2013 il

conduttore ha comunicato, sempre al rappresentante del locatore, che la pigione

di ottobre era stata versata all’Ufficio di conciliazione in relazione alla sua

richiesta “di diminuzione dell’affitto per diminuzione dei tassi ipotecari e di

risarcimento spese di pulizie ancora dovutemi da parte vostra, sebbene sono

trascorsi 8 mesi oramai” (v. ancora doc. C del richiamato inc. SE.2014.59). In

data 7 novembre 2013 AO 1 ha trasmesso a AP 1 la diffida di pagamento per la

pigione e le spese accessorie del mese di novembre (v. doc. C e inc. UC 209/13

– Ov). Il 27 novembre seguente il locatore ha notificato al conduttore su

modulo ufficiale la disdetta per mora del contratto di locazione a decorrere

dal 31 dicembre 2013 (v. doc. D e inc. UC 209/13). In data 29 novembre 2013 AP

1 ha presentato all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano

Ovest un’istanza di riduzione della pigione a partire dal mese di ottobre 2013 in ragione di fr. 120.- mensili richiamando a titolo di motivazione la diminuzione dei tassi

ipotecari (v. inc. UC 194/13 – Ov). Con istanza 17 dicembre 2013 AP 1 ha quindi

chiesto al medesimo ufficio di annullare la disdetta indicando che le pigioni

di ottobre e novembre e degli ulteriori mesi erano state depositate. L’UC ha

citato le parti a comparire il 7 gennaio 2014 per discutere entrambe le istanze

citate (v. doc. E e F). I verbali delle udienze danno atto della mancata intesa

tra le parti e con relativo rilascio all’istante dell’autorizzazione ad agire

(v. inc. UC 194/13 – Ov e 209/13 – Ov). Il verbale riferito all’istanza di

riduzione della pigione riporta che le pigioni di ottobre, novembre e dicembre

2013 erano state effettivamente depositate con valuta 29 ottobre, 3 dicembre e

19 dicembre, per complessivi fr. 3'450.-, e che essendo il deposito tardivo

rispetto ai termini contrattuali e comunque non essendo riferite a una

procedura concernente difetti dell’ente locato, l’ufficio procedeva alla loro

liberazione a favore del locatore (v. doc. G e inc. UC 194/13 – Ov).

C. Con

istanza 30 gennaio 2014 AO 1 ha chiesto di ordinare a AP 1 di liberare

l’appartamento locato entro 5 giorni dall’intimazione della decisione

pretorile, di impartire l’ordine quale misura concreta di esecuzione ex art.

263 cpv. 3 CPC, di ammonire il convenuto che l’inesecuzione dell’ordine darà

titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni e di comminare al

convenuto l’azione penale dell’art. 292 CP, protestate tasse, spese e

ripetibili. L’istante ha in particolare sostenuto che il deposito delle pigioni

era infondato oltre che tardivo, pertanto privo di effetto liberatorio, con

conseguente validità della disdetta.

Nel corso dell’udienza 20 febbraio 2014 AP 1 ha chiesto di respingere l’istanza

e dichiarare nulla la disdetta. Il convenuto ha contestato di essere in mora,

il deposito della pigioni di ottobre essendo stato preannunciato il 4 ottobre

2013, quindi prima della diffida del 21 ottobre seguente, ed essendo comunque

avvenuto entro il termine di 30 giorni fissato da quest’ultima per il pagamento.

Pure le successive pigioni sono state a suo dire depositate nei termini delle

diffide. Egli evidenzia poi la malafede del locatore che nella parallela causa

di cui all’inc. SE.2013.226 ha fondato la sua disdetta sostenendo che

l’immobile presentava dei difetti mentre nella presente procedura rimprovera al

conduttore di aver operato il deposito delle pigioni senza far valere la

presenza di difetti.

Nel corso della medesima udienza le parti hanno proceduto alla discussione

finale riconfermandosi nelle rispettive e antitetiche allegazioni e domande.

D. Con

decisione 28 luglio 2014 il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine a AP 1

di mettere a libera disposizione di AP 1 l’appartamento locato entro il 30

settembre 2014, con la comminatoria dell’azione penale in caso di disobbedienza

a decisione dell’autorità, l’ammonimento che l’inesecuzione della decisione

darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine alla

polizia cantonale, rispettivamente comunale, di prestare man forte per l’esecuzione

della decisione a richiesta dell’istante.

Il primo giudice ha avantutto precisato che il deposito delle pigioni era

tardivo poiché avvenuto dopo la scadenza prevista dal contratto e pertanto non

aveva effetto liberatorio. Il Pretore ha poi osservato che il convenuto aveva

depositato le pigioni invocandone la riduzione a causa della diminuzione del

tasso ipotecario di riferimento nonché facendo valere un indennizzo per i

disagi dovuti agli interventi avvenuti nel suo appartamento, e quindi non poteva

prevalersi dell’esistenza di difetti, ossia fondare il deposito sugli art. 259a

seg. CO, tanto più che nella parallela procedura di cui all’inc. SE.2013.226

aveva sostenuto che l’ente locato era idoneo all’uso. Il primo giudice ha

quindi rimproverato al conduttore di non aver adito l’Ufficio di conciliazione

nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 259h CO. Infine il Pretore non ha

ravvisato motivi per ritenere la disdetta contraria al principio della buona

fede dal momento che il locatore aveva saputo del deposito delle pigioni solo

dopo l’inoltro dell’istanza 29 novembre 2013 del conduttore all’UC, che le

stesse erano state liberate solo dopo l’udienza del 7 gennaio 2014, che il

locatore poteva legittimamente considerare risolta la problematica dell’indennizzo

per i disagi subiti dal conduttore con l’accordo 7 ottobre 2013 e che la

riduzione del tasso ipotecario non legittima il deposito delle pigioni. La

disdetta è così stata considerata valida, con conseguente accoglimento della

domanda di espulsione. Per tener conto delle particolarità della fattispecie e

dello stato di salute del conduttore il termine per liberare l’appartamento è

stato fissato al 30 settembre 2014.

E. Con

atto di appello 14 agosto 2014 AP 1 ha chiesto la riforma della decisione pretorile

nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di conseguenza di dichiarare

nulla la disdetta 27 novembre 2013. Degli argomenti contenuti nell’appello,

così come di quelli della risposta 5 settembre 2014 di AO 1 si dirà nei

considerandi di diritto.

F. Con

petizione 6 febbraio 2014 AP 1 ha chiesto di dichiarare nulla la disdetta 27

novembre 2013 e di ridurre di un importo imprecisato la pigione dovuta a

decorrere dal mese di ottobre 2013 (v. richiamato inc. SE.2014.59). Anche in

questa procedura l’attore ha in buona sostanza contestato la mora nel

versamento delle pigioni e evidenziato la malafede del locatore. Nelle sue

osservazioni 11 febbraio 2014 AO 1 ha chiesto la reiezione della petizione e la

conferma della disdetta richiamando quanto esposto nell’istanza di sfratto e aggiungendo

che l’ente locato era perfettamente agibile e l’uso pattuito non era

minimamente pregiudicato, pertanto non si giustificava una riduzione della

pigione.

Con sentenza 28 luglio 2014 il Pretore ha respinto la petizione accertando la

validità della disdetta 27 novembre 2013 con effetto a decorrere dal 31

dicembre 2013.

Anche in questo giudizio, così come nella decisione di sfratto, il Pretore ha

rilevato come il deposito delle pigioni fosse tardivo e pertanto privo di effetto

liberatorio, quindi che il conduttore non poteva prevalersi in buona fede

dell’esistenza di difetti tali da giustificare il deposito, infine non ha

ravvisato motivi per considerare la disdetta contraria al principio della buona

fede. Per quanto concerne la richiesta di riduzione della pigione il Pretore

l’ha respinta già per il fatto che l’istanza 29 novembre 2013 era tardiva.

Contro questa sentenza non è stato interposto appello.

e considerato

Considerandi

1.

Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati

dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o

in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in

procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)

che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a

ed., n. 1429 pag. 260). Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che

qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni

non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

2.

Nel

presente caso occorre avantutto rilevare che AP 1 non ha impugnato la sentenza

28.

luglio 2014, inc. SE.2014.59, con la quale il Pretore ha accertato la

validità della disdetta 27 novembre 2014 di modo che quel giudizio è cresciuto

in giudicato. Con l’appello in esame il conduttore chiede di respingere

l’istanza di sfratto, promossa con la procedura sommaria dei casi manifesti,

invocando la nullità della disdetta. Ciò conduce a due osservazioni. Da un lato

la nullità di una disdetta può essere invocata in qualsiasi momento e

l’autorità giudicante può verificarla d’ufficio (II CCA 11 febbraio 2013, inc.

12.2012

, consid. 5; Bohnet/Montini,

Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 39 ad art. 257d CO). A titolo

generale va ricordato che la sanzione della nullità di una decisione rappresenta

una relativizzazione della regiudicata formale (v. Trezzini, CPC Comm, art. 59, pag. 184). D’altro lato la

natura della procedura in esame, così come la protezione accordata dalla

massima inquisitoria sociale vigente nel diritto della locazione, non conducono

a una diminuzione delle esigenze di motivazione dell’appello (Reetz/Theiler in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2a ed., Art. 311,

N. 37). La dottrina e la giurisprudenza hanno così precisato che l’appellante

deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali

ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare.

L’appellante deve in altri termini non solo spiegare per quale motivo le sue

argomentazioni sarebbero fondate, ma anche perché sarebbero erronee o

censurabili le motivazioni del Pretore (TF 7 dicembre 2011, inc.4A_659/2011,

consid. 4; per molte: II CCA 11 marzo 2014, inc. 12.2013.87, consid. 8; Reetz/Theiler, op. cit., Art. 311, N.

36). Da quanto precede deriva che in assenza di chiare censure l’autorità

d’appello non deve esaminare criticamente il giudizio impugnato, salvo in

presenza di errori manifesti, in particolare nell’accertamento dei fatti (ZPO –

Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, Kunz,

Art. 311, N. 94).

Ciò premesso, come si vedrà nei prossimi considerandi, si può già qui osservare

da un lato che l’appello non si confronta in maniera sufficiente con la

decisione impugnata, d’altro lato che il puntuale esame dei fatti in essa

contenuto non consente di condurre al risultato auspicato dall’appellante,

ossia l’accertamento della nullità della disdetta.

3.

L’appellante ritiene dimostrato dai documenti dell’incarto in esame e

da quelli degli incarti richiamati (SE.2013.226, SE.2014.59) che i lavori di

risanamento prospettati dal locatore non giustificano un allontanamento

definitivo del conduttore e che la disdetta 13 febbraio 2103 è infondata poiché

sarebbe la conseguenza delle lamentele del conduttore. L’argomento risulta di

difficile comprensione. L’appellante omette di considerare che la problematica

della ristrutturazione dell’immobile, e quindi la disdetta 13 febbraio 2013,

costituiscono il tema della procedura di cui all’inc. SE.2013.226, non ancora

oggetto di decisione da parte del primo giudice.

4.

L’appellante argomenta poi che alla luce delle circostanze egli poteva

correttamente ritenere che il deposito delle pigioni costituiva un suo buon

diritto. Richiamando la DTF 125 III 120 egli sostiene la fondatezza e l’utilità

dei depositi effettuati in buona fede. Ora, anche volendo prescindere dal

mancato confronto con il giudizio impugnato, con conseguente irricevibilità

dell’appello su questo punto per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC),

si osserva che il richiamo alla citata sentenza del Tribunale federale non è

d’aiuto all’appellante. In quel caso il deposito era avvenuto in maniera

formalmente corretta e il giudizio concerneva unicamente le condizioni

materiali del deposito stesso, e più precisamente se il conduttore aveva

invocato in buona fede l’esistenza di un difetto. Nel caso in esame invece il Pretore

ha già spiegato in maniera dettagliata che il deposito di ben tre pigioni era

stato tardivo e pertanto privo di effetto liberatorio (v. giudizio impugnato,

in particolare pag. 4), inoltre che detto deposito era avvenuto con riferimento

alla postulata riduzione del corrispettivo e a un’indennità per risarcimento di

spese di pulizia (v. istanza 29 novembre 2013 nell’inc. 194/13 – Ov dell’UC,

nonché doc. 3) e non a causa di difetti dell’ente locato. Per quanto concerne

la mora del conduttore, ossia sul fatto che la pigione depositata anche un solo

giorno dopo la scadenza prevista contrattualmente è reputata non pagata ed

espone il conduttore a una disdetta per mora, è pertanto sufficiente rinviare

alla decisione impugnata. Per la precisione si può aggiungere che in data 4

ottobre 2013 AP 1 non avrebbe già più potuto validamente depositare la pigione

di ottobre, come ivi preannunciato (v. doc. C dell’inc. SE.2014.59), ma semmai

quella di novembre. A torto il conduttore ha pertanto negato, a più riprese, l’esistenza

della mora. In ogni modo giova sottolineare che né lauspicata riduzione nella

misura di fr. 120.- mensili (v. istanza citata), né un’indennità di fr. 192,45

(v. doc. 3), giustificano il deposito della pigione intera. Infine, e come

giustamente rilevato dal primo giudice, dopo aver sostenuto che l’ente locato è

idoneo all’uso (v. istanza 3 giugno 2013 di AP 1, pag. 4, inc. SE.2013.226),

risulta arduo pretendere che il deposito delle pigioni era comunque riferito

all’esistenza di difetti. Ma anche volendo seguire questa tesi l’appellante non

spiega come sia giustificabile il deposito di tre mensilità a fronte di lavori

della durata di un solo mese (v. conclusioni 20 marzo 2014 di AP 1 nell’inc.

SE. 2013.226, in particolare pag. 1 e 2, con richiamo all’audizione

testimoniale di __________ D__________ avvenuta in data 11 novembre 2013), ma

soprattutto non considera che il deposito della pigione non è previsto a titolo

di garanzia per disagi non ancora verificatisi (v. art. 259a e 259g CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,

pag. 274, n. 7.3.2, 7.3.3).

5.

In questa sede AP 1 si duole nuovamente del fatto che la diffida e la

disdetta gli erano state notificate direttamente dal locatore che aveva così

evitato di coinvolgere il suo patrocinatore, a quel momento già noto.

Nuovamente l’appellante non si confronta con il giudizio impugnato (v. pag. 7)

con conseguente irricevibilità del gravame anche su questo punto. In ogni modo

si rileva che il conduttore non ha chiesto la riduzione della pigione per il

tramite del suo patrocinatore (v. lettera 21 giugno 2013 nell’inc. UC 194/13 –

Ov e doc. C nell’inc. SE.2014.59). Non si vede per quale motivo il locatore

avrebbe dovuto inviare le diffide prima e la disdetta poi al patrocinatore dell’inquilino.

Da tale modo di agire AP 1 non ha peraltro subito alcun pregiudizio, come

rettamente indicato dal primo giudice, senza contare che nulla gli avrebbe

impedito di interpellare il proprio avvocato già al momento della prima

diffida, senza parlare della partecipazione all’udienza indetta dall’UC. Se il

conduttore ha deciso di agire da solo senza coinvolgere il proprio legale (v.

inc. SE.2013.226, verbale udienza 20 febbraio 2014, interrogatorio di AP 1,

pag. 3) non è certo possibile muovere un rimprovero al locatore. La censura

risulta in realtà pretestuosa.

6.

L’appellante rimprovera poi al Pretore di aver misconosciuto che la

disdetta era stata data poiché il conduttore aveva fatto valere in buona fede

delle pretese derivanti dalla locazione, ossia nuovamente la riduzione della

pigione e il rimborso spese di fr. 200.-, e pertanto doveva essere annullata in

applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Il riferimento a questa norma è

nuovo e di conseguenza irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). Sul tema della buona

fede il gravame è comunque già irricevibile poiché non si confronta con quanto

esposto a tal proposito nella decisione impugnata (v. pag. 6 e 7). In ogni modo

l’appellante dimentica che la disdetta è stata data per mora e non in ragione

di pretese legittime da lui avanzate. Inoltre, il conduttore non tiene conto

del fatto che il silenzio del locatore alla richiesta di riduzione del

corrispettivo non lo autorizzava al deposito di quest’ultima, ma gli imponeva

di agire nei termini indicati all’art. 270a cpv. 2 CO. Infine, il deposito

della pigione mensile (a tre riprese) riferito a una richiesta di diminuzione

della pigione di fr. 90.- prima e in seguito di fr. 120.-, non corrisponde a

una pretesa fatta valere in buona fede derivante dalla locazione. Analoga

considerazione vale per la pretesa di fr. 192,45 per spese di pulizia.

7.

Quale ultima richiesta il conduttore auspica un differimento dell’espulsione

fino al 30 settembre 2016, questo per motivi di opportunità. Una proroga della

locazione risulta esclusa in virtù di quanto prevede l’art. 272 cpv. 1 lett. a

CO. Il Pretore ha comunque già tenuto conto dello stato di salute del

conduttore differendo lo sfratto fino al 30 settembre 2014. La richiesta è

inoltre priva di motivazione dal momento che l’appellante nemmeno tenta spiegare

quali difficoltà ha incontrato nella ricerca di un altro alloggio. In altri

termini, il fatto che AP 1 all’inizio del 2014 non fosse in grado di cercare un

appartamento (v. inc. SE.2013.226, verbale udienza 20 febbraio 2014, audizione

testimoniale dr. med. __________ C__________, pag. 2), non significa che questa

incapacità perduri, rispettivamente che egli non abbia la possibilità di far

ricorso a terzi per aiutarlo a trovare una nuova sistemazione. Anche su questo

punto l’appello, per quanto ricevibile, va respinto.

8.

In conclusione, i fatti risultano immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica è chiara, come accertato dal primo giudice. La decisione

impugnata merita pertanto conferma con conseguente reiezione dell’appello,

nella misura in cui è ricevibile. Le spese processuali seguono la soccombenza

(art. 106 CPC) e sono fissate in conformità degli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG. Il

valore litigioso, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al

Tribunale federale, ammonta a fr. 37'800.-, come accertato dal Pretore e non

contestato dall’appellante. Nella fissazione delle ripetibili, come già in

prima sede, si è tenuto conto delle particolarità del caso e meglio della

situazione economica dell’appellante, al beneficio di prestazioni assistenziali.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello

14 agosto 2014 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

La decisione di sfratto 28 luglio 2014 del Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 4, inc. SO.2014.478, è confermata.

2. Le

spese processuali di appello di complessivi fr. 100.- sono poste a carico

dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 700.- a titolo

di ripetibili di appello.

3. Notificazione:

- le

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).