12.2014.136

Contratto di locazione

23 ottobre 2015Italiano37 min

Source ti.ch

Fatti

I. Con

l’appello 22 agosto 2014 qui esaminato la

conduttrice è insorta contro il giudizio pretorile 12 agosto 2014 (sopra, lett.

E), chiedendone la riforma nel senso di accogliere le richieste formulate con

le conclusioni di prima istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe

le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1'500.- per la procedura d’appello. Con risposta 24

ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello

incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione

testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di

accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere

alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione. Con risposta 11

dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del

gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di

appello incidentale, queste ultime indicate in

fr. 1'000.-.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in

vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova

applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore

aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308

cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali

di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di

provvedimenti cautelari (lett. b). Trattandosi di decisioni pronunciate in

controversie patrimoniali, l’appello presuppone che il valore litigioso secondo

l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga almeno fr. 10'000.-

(art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso in concreto, ove il valore di causa è

stato fissato dal Pretore aggiunto in fr. 191'880.- (decisione impugnata,

consid. 1).

2. Il primo giudice ha accertato,

anzitutto, che la notifica dei difetti allegati dall’attrice era stata

effettuata successivamente alla ricezione della disdetta del contratto di

locazione e che quest’ultima era stata motivata dal grave stato di degrado

riscontrato dalla figlia della locatrice al primo piano dell’ente locato. Di

conseguenza, egli ha spiegato che la disdetta non era ritorsiva. Ciò posto, il Pretore

aggiunto ha accertato che la disdetta del contratto di locazione aveva prodotto

i suoi effetti per il 28 febbraio 2014 e ha rifiutato la domanda di protrazione.

Riconosciuta, infine, l’esistenza di un difetto legato alla presenza di umidità

e di muffa al piano superiore dello stabile, al vano scala e piccole tracce

nella saletta, egli ha concesso una riduzione della pigione nella misura del

10% da giugno 2011 compreso fino all’eliminazione dei difetti in questione.

I. Sull’appello

principale

3. L’appellante sostiene, in

primo luogo, che il valore di causa è di fr. 19'880.- (memoriale, pag. 2 in

alto). Essa rinvia, al riguardo, a quanto accertato dal Pretore aggiunto senza

motivare ulteriormente il proprio asserto. La sua indicazione è quindi da

attribuire a una mera svista redazionale e non a una contestazione dell’importo

fissato dal primo giudice in

fr. 191'880.- (cfr. sopra, consid. 1).

4. L’attrice chiede che sia

esperito un sopralluogo, affinché questa Camera possa rendersi conto “in modo

del tutto indipendente ed oggettivo dello stato vetusto e precario dello

stabile” (appello, pag. 2 in basso). Le parti possono chiedere all’autorità di

appello di assumere nuove prove in due determinati casi: da una parte si tratta

dei nuovi mezzi di prova ex art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto

quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli

preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle

circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia

“pseudo nova”; Trezzini in:

Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile

svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC è pure data la

possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere

prove ritualmente offerte ma da questi respinte (Trezzini, op. cit., p. 1389; Reetz/Hilber

in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n.

32 ad art. 317; II CCA, inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013 con

riferimenti). In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti

possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove,

ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il

Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 pag. 6684; Vouilloz, La preuve dans le Code de

procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832; Passadelis, Stämpflis Handkommentar ZPO,

n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157; Hasenböhler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO

Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di

determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già

consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti,

senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit.,

ibidem; II CCA, sentenza inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013).

L’apprezzamento anticipato delle prove costituisce il contrappeso necessario

per rimediare – ai fini di uno snellimento del procedimento – a un esercizio

sproporzionato del diritto alla prova (Messaggio concernente il Codice di

diritto processuale civile svizzero: FF 2006, pag. 6684 e 6685). L’appellante

si limita ad affermare in maniera apodittica che il sopralluogo sarebbe

necessario per i motivi indicati in ingresso, senza tuttavia spiegare perché

questa Camera non possa fondare il proprio convincimento

sulle risultanze processuali già agli atti e, quindi, argomentare la rilevanza

di tale mezzo di prova. La sua domanda, non sufficientemente motivata, è

quindi irricevibile (art. 310 e 311 cpv.1 CPC).

5. L’attrice afferma anzitutto

che il Pretore aggiunto si sarebbe dipartito dal presupposto errato che a

essere oggetto della causa è il termine della disdetta, mentre la vertenza è da

ricondurre alla notifica della presenza di muffa nell’ente condotto in

locazione e alla conseguente disdetta del contratto da parte della locatrice con

lo scopo, a suo dire, di non ovviare a tale difetto (appello, pag. 7 in alto).

L’appellante principale confonde, tuttavia, gli accertamenti circa il momento

in cui la disdetta ordinaria avrebbe effetto secondo le scadenze previste

contrattualmente (cosa che è stata esaminata dal Pretore aggiunto a pag. 4

della decisione) con la questione di sapere se la disdetta ha natura ritorsiva

(questione trattata dal primo giudice a pag. 5 segg. e, meglio, al consid. 3).

Su quest’ultimo aspetto l’attrice allega che il primo giudice avrebbe accertato

in maniera arbitraria i fatti, reputando che la disdetta sarebbe valida poiché

giustificata dall’incuria dello stabile, mentre è stato dimostrato che la muffa

esisteva già quando l’ente era condotto in locazione dai precedenti conduttori

e, quindi, che è da ricondurre alla sua vetustà (memoriale, pag. 7 in mezzo). Sennonché,

la conduttrice dimentica che – come spiegato diffusamente dal primo giudice (decisione

querelata, pag. 6 in alto) – la tutela dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO ha lo

scopo di reprimere le cosiddette “disdette rappresaglia”, ossia quelle che

sono notificate dal locatore per ripicca o per ritorsione in risposta a

legittime pretese fatte valere nei suoi confronti dal conduttore nell’ambito

del contratto di locazione. Nella fattispecie il Pretore aggiunto ha appurato

che la figlia della locatrice ha sì effettuato un sopralluogo al piano

superiore del __________ __________ __________ a seguito della richiesta in tal

senso di __________ __________, che aveva segnalato la presenza di muffa.

Tuttavia, in tale occasione egli non ha avanzato alcuna pretesa e questa è

stata formulata per la prima volta il 30 giugno 2011, ossia dopo la notifica

della disdetta del contratto di locazione (decisione impugnata, pag. 6). È

quindi inconsistente, su questo punto, la censura circa l’esistenza della muffa

già prima della notifica del difetto. Per il resto, l’appellante afferma che la

disdetta le è stata notificata a seguito della sua richiesta di eliminazione

della muffa (memoriale, pag. 8 in alto), senza sostanziare per quale motivo

l’accertamento pretorile indicato sopra (notifica della disdetta prima della

richiesta di eliminazione del difetto in questione) non troverebbe conforto

nelle risultanze processuali, come invece illustrato dal primo giudice. Essa si

limita, una volta di nuovo, a menzionare le emergenze istruttorie

sull’esistenza della muffa prima della disdetta contestata, che tuttavia su

questo punto sono come detto irrilevanti.

6. L’appellante principale

ribadisce che la disdetta è abusiva poiché è in realtà motivata dalla mancanza

di volontà della locatrice di eliminare i difetti presenti nell’ente locato,

così come, a dire della conduttrice, già avvenuto con i precedenti inquilini

(memoriale, pag. 8 in fondo). A titolo esemplificativo essa rinvia alla

testimonianza di __________ __________, laddove questi ha dichiarato che “tutti

questi lavori li ho fatti senza nulla chiedere alla signora AO 1 anche perché

sapevo già la sua risposta. Ho infatti chiesto una volta di poter eliminare il

camino in fondo alla sala ma mi è stato risposto di no” (verbale 18 aprile

2012, pag. 12 in mezzo) e soggiunge che il primo giudice si sarebbe contraddetto

laddove ha rilevato che “per quanto concerne il difetto della cantina (…) il

pavimento era stato sistemato dal signor __________, che aveva avuto anche modo

di riferire di aver fatto dei lavori nei locali superiori”, senza poi trarne

le conseguenze da essa invocate. Anche se si volesse seguire la tesi

dell’appellante principale secondo la quale tale risultanza dimostrerebbe la

riluttanza della locatrice all’eliminazione dei difetti, va detto che nulla

muta alla circostanza che la disdetta è avvenuta, come accertato dal Pretore

aggiunto ed esaminato sopra (consid. 5), prima della richiesta di eliminazione

dei medesimi.

7. L’attrice prosegue

affermando che la muffa si era già manifestata in precedenza ed è dovuta principalmente

alla vetustà dello stabile, al tipo di costruzione e alla mancanza generale di

manutenzione (appello, pag. 8 in basso). Al riguardo essa rinvia alla perizia

giudiziaria, ove è indicato che “la presenza di muffa è attribuita al tipo di

costruzione, muri in pietrame e malta di calce e da umidità ascendente”

(perizia giudiziaria ottobre 2013, risposta n. 2.1), con riferimento alla muffa

presente sulle pareti del vano scale e dei due locali (risposta n. 2), e

laddove il perito ha rilevato che le cause della muffa sono “in primo luogo il

tipo di costruzione, la vetustà dell’edificio e scarsa manutenzione. La

presenza di muffa è dovuta alla mancata ventilazione corretta e in modo

predominante che i locali sono disabitati da diverso tempo e nei periodi freddi

non riscaldati. Inoltre la formazione di condenza, poi tramutata in muffa, è

dovuta alla diversità di temperature esterne e interne (Punti freddi)”

(risposta n. 5.4). Secondo l’appellante principale, poi, il perito giudiziario

avrebbe riscontrato numerosi difetti che al contrario di quanto reputato dal

Pretore aggiunto non possono esserle attribuiti. Essa sostiene che di

conseguenza la considerazione pretorile secondo la quale la disdetta sarebbe

giustificata poiché volta a sanzionare il suo comportamento non può essere

condivisa. Sennonché, il primo giudice ha reputato che non vi fossero

sufficienti elementi atti ad avvalorare la tesi che la disdetta contestata era

ritorsiva, poiché lo stato di incuria del piano superiore dell’ente locato –

addotto dalla locatrice con lettera 16 giugno 2011 a motivazione della disdetta

– è stato confermato dal perito giudiziario (decisione querelata, pag. 6 in

fondo e 7 in alto). Nella missiva testé menzionata la locatrice ha spiegato

che la disdetta era notificata poiché “i locali in uno stato di manutenzione

che con un eufemismo può essere definito scandaloso (…)”, rilevando sì la

questione dell’“estesa formazione di muffa nera”, ma anche di “finestre e

imposte chiuse, con presenza di ragnatele; assoluta carenza di pulizia dei

locali, dell’arredamento e degli infissi; presenza di generi alimentari sul

tavolo e nell’armadio (…). Il WC presenta delle incrostazioni che inducono a

dedurre per una completa carenza di pulizia di lunga data. In condizioni simili

sono la doccia, l’armadietto, il lavandino e il bollitore. Sulla base di queste

constatazioni è anzitutto possibile ricordarVi che una situazione come questa è

in palese contrasto con le norme igieniche richieste per la gestione di un

esercizio pubblico. Inoltre questa situazione contravviene alle norme legali

che impongono al conduttore di mantenere la cosa locata in uno stato durevole

di pulizia e di ordine, tanto riguardo allo stabile, quanto riguardo alle

istallazioni e che eviti il loro deterioramento e la perdita di valore (…) per

la mia cliente è venuta completamente a mancare la fiducia che deve presiedere

a un corretto rapporto fra le parti contraenti” (inc. rich. SE.2011.88: doc.

C). La carente pulizia di parte dell’ente locato risulta, come indicato dal

Pretore aggiunto, anche dalla perizia giudiziaria. Alla domanda di sapere “Qual

è lo stato di manutenzione, specialmente riguardo alla pulizia all’interno e

all’esterno dell’ente locato”, il perito giudiziario ha risposto: “Per ciò che

riguarda il locale Bar, locale pranzo, cucina lo ritengo accettabile, ai piani

superiori regna lo stato di abbandono (…)” (risposta n. 4, pag. 12). Con le

proprie allegazioni l’appellante si riferisce, come evidenziato sopra, unicamente

alla presenza di muffa e di umidità nello stabile, senza confrontarsi con la

questione della grave carenza di igiene, già di per sé sufficiente per motivare

la disdetta del contratto di locazione. In tal senso è inconferente il rinvio

dell’appellante alle testimonianze di __________ __________, __________ __________

e __________ __________, che non si sono pronunciati sulla questione della

pulizia all’interno dell’ente (memoriale, pag. 9 in fondo e 10). Per gli stessi

motivi qui illustrati non può essere seguita la tesi dell’attrice secondo la

quale il Pretore aggiunto si sarebbe contraddetto reputando non ritorsiva la

disdetta contestata e riconoscendo al contempo una riduzione della pigione per

la presenza di muffa e umidità, dato che tali difetti sono da attribuire anche

alla locatrice (appello, pag. 7 in mezzo). Su questo punto l’appellante

conclude sostenendo che la controparte avrebbe dovuto, prima di notificarle la

disdetta, assegnarle un termine per eliminare i difetti da essa cagionati in

applicazione dell’art. 257f CO (memoriale, pag. 7 in basso). Va ricordato,

tuttavia, che quest’ultima ha notificato una disdetta rispettando le scadenze

ordinarie del contratto di locazione e che la validità della medesima è stata

vagliata per definirne l’abusività o meno. Non si pon mente, quindi, di esaminare

la questione della mancata assegnazione di un termine per violazione della

diligenza giusta il disposto testé menzionato. Ne consegue che le censure

dell’appellante circa l’abusività della disdetta contestata non possono essere

condivise e che su questo punto l’appello è respinto.

8. La conduttrice contesta,

altresì, la decisione pretorile di non concederle una protrazione del contratto

di locazione (appello, pag. 11). Essa sostiene, anzitutto, che la prima

scadenza del contratto è stata concordata dalle parti per il 29 febbraio 2014.

Sulla base delle risultanze processuali il Pretore aggiunto ha fissato tale

scadenza al 28 febbraio 2014 (decisione querelata, pag. 5). L’attrice non si

confronta con la motivazione pretorile, sicché al riguardo l’appello è

irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Essa prosegue affermando che, in

ragione della scadenza contrattuale prevista nel febbraio 2014 e non nel

febbraio 2012, avrebbe effettuato un investimento importante, pari a

fr. 100'000.-, e una valutazione commerciale per poter esercitare l’attività

(cfr. anche risposta all’appello incidentale, pag. 6 in alto). In questa

maniera essa non si confronta, tuttavia, una volta di nuovo con la motivazione

pretorile, che ha proprio fissato il termine ordinario del contratto per il

febbraio 2014. L’appellante principale critica, poi, l’argomentazione del primo

giudice secondo la quale nel lasso di tempo avuto a disposizione per ricercare

una soluzione alternativa i titolari di AP 1 avrebbero potuto organizzarsi in

modo tale da trasferire la loro attività nell’immobile, di loro proprietà,

adibito a ristorante a __________ (decisione querelata, pag. 8). La conduttrice

sostiene che tale accertamento è errato, dato che lo stabile in questione

sarebbe adibito ad abitazione e una trasformazione in ristorante comporterebbe

una procedura defatigante in ragione dei lavori da eseguire e dei necessari

permessi (memoriale pag. 11). L’attrice dimentica, tuttavia, che la motivazione

indicata sopra è stata espressa a titolo aggiuntivo dal primo giudice (“A ciò

si aggiunga”) e che questi ha spiegato che la conduttrice non ha prodotto

alcuna prova attestante il pregiudizio subìto e l’investimento effettuato.

Inoltre, stabilendo che il termine contrattuale corrisponde al 28 febbraio

2014, è riconosciuta la durata minima che essa aveva postulato nelle

discussioni precontrattuali al fine di giustificare il proprio investimento,

mentre agli atti nulla lascia trasparire che un’interruzione del contratto a

detta data le avrebbe causato danni particolari. Il primo giudice ha peraltro

soggiunto che l’attrice aveva saputo con largo anticipo che alla fine di

febbraio 2014 il contratto sarebbe comunque giunto a scadenza e ha avuto quasi

tre anni per cercare una soluzione alternativa, cosa che invece non ha fatto

(decisione querelata, pag. 8). Anche al riguardo l’appellante non si confronta

compiutamente con la motivazione pretorile. Essa si limita, infatti, ad

affermare che la disdetta sortisce effetti gravosi perché deve cessare la

propria attività per la prima scadenza contrattuale, mentre non vi sarebbe

alcuna conseguenza negativa per la locatrice, che riceve il canone di locazione

e che non avrebbe alcuna necessità di disporre dell’esercizio per una sua

attività professionale, rispettivamente che ingiustamente le è stata negata una

protrazione per permetterle di trovare un’ubicazione per continuare l’attività

commerciale (appello, pag. 12 in alto). Su questo punto l’appello è pertanto

inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Quanto alla documentazione prodotta

dalla conduttrice con la risposta all’appello incidentale e inerente alla

ristrutturazione con cambio di destinazione del fondo di sua proprietà e

menzionato sopra, per i motivi testé illustrati essa è irrilevante ai fini del

giudizio.

9. La conduttrice sostiene che

al contrario di quanto reputato dal Pretore aggiunto l’art. 259d CO si applica

anche in presenza di difetti originari (appello, pag. 12). Essa confonde,

tuttavia, le fattispecie in cui la normativa prevista agli art. 259a-259i CO è

applicata in funzione del rinvio stabilito all’art. 258 cpv. 2 e 3 CO, ossia in

caso di inadempimento o non perfetto adempimento del contratto in occasione

della consegna della cosa, con quelle ove gli art. 259a segg. CO vanno applicati

direttamente, poiché si è in presenza di un difetto successivo alla consegna

dell’ente locato (“nachträgliche Mängel”; Higi,

Zürher Kommentar, Zurigo 1994, n. 35 ad art. 258 CO e n. 7 ad art. 259a CO). L’art.

258 cpv. 2 CO prevede che il conduttore abbia accettato la cosa nonostante i

difetti e che persista nel chiedere il perfetto adempimento del contratto (cpv.

2 CO). Nel presente caso al momento della sottoscrizione del contratto di

locazione i coniugi __________ hanno confermato di aver preso visione dell’ente

e degli oggetti di proprietà della locatrice e di aver reputato i medesimi

conformi all’uso a cui sono contrattualmente destinati (inc. SE.2011.88: doc. F

e non L come indicato dal primo giudice). Correttamente il Pretore aggiunto ha

spiegato che la sottoscrizione di tale clausola esclude una riduzione di

pigione per gli elementi del bene condotto in locazione così accettati, fatto

salvo, tuttavia, un peggioramento del loro stato, e ha precisato che siccome

essa non faceva alcun accenno allo stato concreto dello stabile all’inizio

della locazione non poteva liberare la locatrice dai suoi obblighi inerenti

all’eliminazione dei difetti, salvo che tali informazioni fossero emerse

dall’istruttoria, cosa che è in parte avvenuta (decisione querelata, pag. 9). A

nulla giova, peraltro, il riferimento dell’appellante alla sentenza di questa

Camera inc. 12.1996.12 del 23 aprile 1996, che tratta di una fattispecie da

questo punto di vista del tutto diversa. Su questo punto l’appello è quindi

respinto.

10. L’appellante principale

afferma che i difetti si sono in ogni caso manifestati dopo la consegna dei

locali e che gli stessi sono ascrivibili alla vetustà dell’immobile, come

risulterebbe in maniera chiara da tutti i rapporti dei periti comunali e dalla

perizia giudiziaria, sicché non le può essere imputata alcuna responsabilità

per i medesimi (memoriale, pag. 12 in fondo e 13 in alto). Il primo giudice ha

attribuito in parte alla conduttrice la presenza di muffa nell’ente condotto in

locazione. Egli ha spiegato che secondo il perito giudiziario le problematiche

dell’ente locato sono dovute in primo luogo al tipo di costruzione, alla

vetustà dell’edificio e alla scarsa manutenzione, specificando altresì che la

muffa è causata principalmente dal fatto che i locali sono disabitati da

diverso tempo e quindi non riscaldati nei periodi freddi, mentre gli stessi

dovrebbero essere riscaldati ad almeno 17° e areati giornalmente per una durata

di almeno 5-10 minuti. Su questo punto il Pretore aggiunto ha altresì precisato

che secondo la testimonianza di __________ __________ (conduttore dal luglio

2000 al febbraio 2006) la muffa sulla parete della stanza che dà verso il

nucleo di __________ (lato nord) è stata levata quando è iniziato il suo

rapporto di locazione ed essa non si è più ricreata durante la sua presenza

(decisione impugnata, pag. 12). Se da un lato, quindi, la vetustà dell’immobile

riveste un ruolo importante nella presenza di muffa e umidità, dall’istruttoria

è altresì emerso che essa è stata favorita dall’atteggiamento dell’attrice. L’appellante

non contesta tali accertamenti (anzi, nella risposta all’appello incidentale –

cfr. pag. 6 in fondo – fa riferimento proprio ai medesimi), che peraltro sono

puntualmente confermati dal carteggio processuale, sicché su questo punto il

gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv.1 CPC). Con la risposta all’appello

incidentale essa soggiunge che dall’audizione di __________ __________ è invece

emerso che i locali al primo piano erano riscaldati (pag. 9 in mezzo).

Sennonché, ella ha dichiarato che “il piano di sopra se non erro è riscaldato

da un piccolo radiatore posto nel bagno” (verbale di audizione 5 dicembre 2012,

pag. 42 in mezzo), di modo che risulta evidente che tale fonte di calore non

sia sufficiente a garantire la temperatura indicata nel referto dal perito

giudiziario e menzionata sopra. Infine, il riferimento della conduttrice alla

testimonianza di __________ __________ (risposta all’appello incidentale, pag.

7 in alto), laddove questa ha dichiarato che “non vi era muffa nelle camere al

piano superiore ma ve ne era sul muro delle scale che salgono dalla cucina. Una

delle due camere al piano superiore era da me utilizzata come deposito

merce/alimentare, l’altra per il riposo del personale o come sala giochi per

mia nipote” (verbale di audizione testimoniale 15 febbraio 2012, pag. 6),

dimostra, semmai, che la circostanza, per l’attrice, di non usare i locali al

piano superiore ha contribuito alla manifestazione dei difetti in questione.

11. Secondo la conduttrice,

inoltre, vi è uno stato di degrado delle finestre della cucina e della saletta,

così come le imposte sarebbero staccate (appello, pag. 15 in fondo). Tuttavia,

essa non trae conclusioni dal proprio asserto. D’altra parte il Pretore

aggiunto ha accertato l’esistenza di difetti alla finestra del primo piano nonché

ai serramenti e alle persiane (decisione, impugnata, pag. 12 in fondo e 13 in

alto), vagliando poi la questione di sapere se a tale titolo fosse giustificata

una riduzione della pigione (loc. cit., pag. 13 in mezzo). Anche su questo

punto l’appello è quindi inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso

dicasi per la censura riguardante il locale cantina (appello, pag. 15 in

fondo), per nulla sostanziata.

12. L’appellante contesta

l’ammontare della riduzione della pigione stabilita dal primo giudice

(memoriale, pag. 15 segg.). Come detto, il Pretore aggiunto ha spiegato che la

presenza di umidità e di muffa è da ricondurre sia a un problema di isolazione

sia al comportamento della conduttrice e che tale difetto è limitato al piano

superiore e al vano scala del ristorante, ad eccezione di piccole tracce di

umidità e di muffa nella saletta. Egli ha inoltre sottolineato che la locataria

non utilizza i locali al primo piano e non ha dimostrato che i problemi di umidità

e di muffa abbiano compromesso la sua attività commerciale. Reputando,

tuttavia, che la conduttrice versa una pigione per avere la possibilità di

usufruire dell’intero stabile e che le infiltrazioni d’acqua e la carenza di

isolazione le hanno causato dei disagi, egli ha concesso una riduzione del 10%

della pigione. Quanto ai difetti alle finestre, il Pretore aggiunto ha

precisato che essi non giustificano una riduzione del canone di locazione

poiché di carattere meramente estetico, non compromettendo in alcun modo

l’attività di ristorazione (decisione impugnata, pag. 14 in mezzo). Ancora una

volta la conduttrice non si confronta con la motivazione pretorile. Essa si

limita, infatti, ad affermare apoditticamente che la presenza di muffa

nell’ente condotto in locazione non le ha permesso di esercitare la sua

attività normalmente, essendo a suo dire i locali poco decorosi, a elencare le

riduzioni da essa postulate senza tuttavia rinviare al carteggio processuale in

relazione ai difetti asseriti, a definire “ingiusto” l’accertamento secondo il

quale la muffa nei locali è anche da attribuire al suo comportamento e ad

affermare che il primo piano dello stabile non ha potuto essere utilizzato

(cfr. anche risposta all’appello incidentale, pag. 10 in basso e 11 in alto e

in mezzo). Di conseguenza, anche su questo punto l’appello è irricevibile (art.

310 e 311 cpv. 1 CPC).

13. Alla luce di quanto

illustrato sopra la richiesta dell’appellante di accogliere la sua domanda

cautelare 20 novembre 2012 dev’essere disattesa, così come quella volta alla liberazione

in suo favore del canone di locazione in ragione del 50% (gravame, pag. 18 in

alto). Nemmeno si giustifica di accogliere quest’ultima richiesta nella misura

del 10%. Infatti, la questione della liberazione delle pigioni depositate

presso l’UC competente è oggetto della causa inc. SE.2011.88, il cui giudizio è

impugnato dinanzi a questa Camera (inc. 12.2014.182).

14. La conduttrice contesta,

infine, il riparto delle spese giudiziarie di prima istanza. Essa afferma che

la soccombenza della controparte è, infatti, “ben superiore” alla sua (appello,

pag. 18 in mezzo). Il primo giudice ha posto a carico dell’attrice 9/10 delle

spese giudiziarie e ha addossato il restante alla convenuta. Considerato che il

giudizio pretorile sull’entità della riduzione della pigione è confermato, la

suddivisione summenzionata resiste senz’altro a critica. In definitiva, nella

misura in cui è ricevibile l’appello principale è respinto.

Considerandi

II. Sull’appello

incidentale

15.

La locatrice critica il

Pretore aggiunto per aver fissato la scadenza contrattuale al 28 febbraio 2014,

anziché al 29 febbraio 2012 (appello, pag. 22 segg.). Essa sostiene che la sua

contestazione è importante nell’ipotesi che il giudizio di prima istanza sia

riformato e che alla conduttrice sia concessa una protrazione della locazione.

Ritenuto che la richiesta in tal senso dell’appellante principale è respinta

per i motivi illustrati (sopra, consid. 8) non vi è motivo di chinarsi sulle

censure espresse su questo punto dall’appellante incidentale.

16.

La convenuta sostiene,

altresì, che alla controparte non dev’essere concessa alcuna riduzione della

pigione. La locatrice non contesta gli accertamenti pretorili sull’entità dei

difetti ma afferma che essi sono da attribuire esclusivamente alla colpa della controparte,

che avrebbe peraltro tardato nel segnalarle la formazione di muffa (appello,

pag. 24 segg.). Per quanto concerne la questione della tempestività della

notifica, il Pretore aggiunto ha spiegato che la locatrice si era limitata a riferire

alla conduttrice di lasciare passare l’inverno, senza ritenere di visionare la

situazione dei locali superiori, dimostrando così un atteggiamento poco

collaborativo. Di conseguenza, il primo giudice ha reputato che la circostanza

di avvalersi in corso di causa dell’argomento dell’intempestività della

notifica dei difetti per contestare la riduzione della pigione era contraria al

principio della buona fede (decisione impugnata, pag. 11 in alto). L’appellante

incidentale non si confronta compiutamente con tale motivazione, sicché al

riguardo il suo gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Sulla

scorta dell’istruttoria il Pretore aggiunto ha poi spiegato che la muffa era da

imputare sia alla mancanza di isolazione dello stabile sia al comportamento

della conduttrice (decisione impugnata, pag. 12). La locatrice sostiene che “se

si esamina in modo completo e oggettivo la perizia giudiziaria riguardo alle

cause che hanno provocato la formazione della muffa, si deve necessariamente

concludere che essa è esclusivamente da attribuire alla colpa della conduttrice

per l’assenza di diligenza nella manutenzione e nella pulizia dell’ente

locato”. Essa sostiene, altresì, che al contrario di quanto accertato dal primo

giudice il perito giudiziario non ha riscontrato alcuna infiltrazione d’acqua e

il tipo di costruzione e la vetustà dell’edificio, come pure l’assenza di

isolazione, costituiscono soltanto una costatazione descrittiva delle

caratteristiche dell’ente locato che non giustificano una riduzione della

pigione, poiché già note alla controparte all’inizio del rapporto locativo

(appello incidentale, pag. 25 in mezzo). A fronte della motivazione pretorile

fondata su rinvii precisi sia alle testimonianze sia alla perizia giudiziaria,

la critica della convenuta, che nemmeno indica i passaggi del referto peritale

sui quali si fonda, non soddisfa i dettami posti dagli art. 310 e 311 cpv. 1

CPC, sicché su questo punto il gravame incidentale è, una volta di nuovo,

irricevibile. La locatrice soggiunge che siccome la controparte ha ammesso di

non usare i locali al piano superiore, allora non vi è alcun difetto che

pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (appello

incidentale, pag. 25 in fondo e 26 in alto). Essa dimentica, tuttavia, che il

Pretore aggiunto ha contemplato l’aspetto del mancato utilizzo, spiegando che

la conduttrice paga comunque una pigione tale da avere la possibilità di

usufruire dell’intero stabile, piano superiore compreso (decisione impugnata,

pag. 14 in mezzo). Anche al riguardo l’appellante incidentale si limita a

ribadire il proprio punto di vista senza confrontarsi in maniera esauriente con

la motivazione pretorile. Infine, la critica della convenuta inerente al

riferimento del primo giudice alla sentenza di questa Camera di cui all’inc.

12.1996.12

– che a suo dire contempla una fattispecie differente rispetto a

quella indicata dal primo giudice – è ininfluente ai fini del giudizio.

Infatti, nel fissare l’entità della riduzione egli ha contemplato la

giurisprudenza in materia e nulla lascia intendere che la decisione di cui

all’incarto summenzionato sia stata a sé stante decisiva in tal senso. Ne

consegue, in definitiva, l’irricevibilità dell’appello incidentale.

III. Sulle spese giudiziarie

17.

In sintesi, l’appello

principale è respinto nella misura in cui è ricevibile e l’appello incidentale

è inammissibile, con conseguente conferma della decisione pretorile. Il Pretore

aggiunto ha fissato il valore di causa in fr. 191'880.- (decisione impugnata,

pag. 4, consid. 1). Sebbene a pag. 18 in mezzo del proprio gravame l’appellante

principale sembra contestare tale importo, dato che indica il valore di causa

in almeno fr. 44'000.-, a pag. 2 in alto essa ha aderito alla cifra stabilita

dal primo giudice (cfr. sopra, consid. 3). In assenza di valida contestazione

non vi è quindi motivo di scostarsi dalla cifra indicata dal primo giudice. Il

valore litigioso dell’appello incidentale è invece di

fr. 13'858.-, pari alla riduzione del 10% della pigione stabilita dal primo

giudice (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 fino a settembre 2015 compresi. Le

spese giudiziarie di secondo grado – calcolate sui valori di causa testé

indicati, validi anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale – seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cvp.1 CPC).

La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7

e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale

delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39), mentre le indennità per

ripetibili seguendo quelli indicati all’art. 11 Rtar.

Per i quali motivi,

decide: 1. L’appello principale 22 agosto

2014.

di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2.

Le spese processuali della

procedura di appello principale di fr. 5'000.- sono poste a carico

dell’appellante principale, che rifonderà alla controparte fr. 4'000.- per

ripetibili di appello principale.

3.

L’appello incidentale 24

ottobre 2014 di AO 1 è irricevibile.

4.

Le spese processuali della

procedura di appello incidentale di

fr. 1'000.- sono poste a carico dell’appellante incidentale, che rifonderà alla

controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello incidentale.

5.

Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Bellinzona.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso è superiore a fr. 15'000.-; per valori inferiori il ricorso è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).