12.2014.158
Mediazione immobiliare, cessione di credito, provvigione del mediatore
26 maggio 2015Italiano18 min
Source ti.ch
Incarto n.
12.2014.158
Lugano
26 maggio 2015/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Fiscalini
e Sartori-Lombardi (supplente)
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura
semplificata - inc. n. SE.2012.337 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione
3 - promossa con petizione 4 settembre 2012 da
AO
1
rappr. dall’avv. RA 2
contro
AP
1
rappr. dall’avv. RA 1
con
cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento della somma
di fr. 18'900.- oltre interessi del 5 % dal 18 aprile 2012, domanda alla quale
si è opposta la convenuta e che il Pretore ha accolto con decisione 12 agosto
2014;
appellante
la convenuta con appello 17 settembre 2014 con cui chiede la riforma del
giudizio pretorile nel senso di respingere la petizione, modificando di
conseguenza anche il dispositivo sulle spese giudiziarie, il tutto con protesta
di spese e ripetibili di seconda istanza;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1.Il 20
ottobre 2011 AP 1 ha conferito mandato di mediazione alla società C__________
per la vendita, in particolare, di unità abitative presso la “Residenza R__________”
a __________ (doc. A), fra cui la PPP __________ sita sul fondo base n. __________
di __________ (appartamento n. 13), di proprietà di D__________. Il contratto
prevedeva che C__________ avrebbe ricevuto a titolo di provvigione il 3% del
prezzo di compravendita dei singoli fondi venduti, dopo l’avvenuto
perfezionamento del relativo atto notarile con contestuale liberazione dei
soldi da parte del notaio. C__________ doveva annunciare per iscritto il nome
del cliente interessato a AP 1 dopo aver visitato l’appartamento, al fine di
evitare l’accavallarsi con trattative di quest’ultima o di terzi.
Il 28 novembre 2010 M__________,
rispondendo ad un annuncio pubblicato da AP 1 – che agiva in rappresentanza del
proprietario D__________ – sulla piattaforma internet “Immoscout 24”, si diceva interessata ad un appartamento di 3 ½ locali presso la Residenza R__________, offerto
a un prezzo di fr. 419'950.-, chiedendone la relativa documenta-zione (doc. 1 e
2.1.). Il medesimo giorno AP 1 ha scritto al proprietario D__________
chiedendogli la protezione clienti per M__________ (doc. G). Fra quest’ultima e
AP 1 è intervenuto uno scambio di e-mail aventi in oggetto informazioni
generiche sulla situazione e la disponibilità degli appartamenti, terminato con
la comunicazione 19 dicembre 2010 di AP 1 (doc. 2.1-4), la quale sosteneva di
non poter evadere tutte le richieste della potenziale acquirente.
Nell’ambito
della corrispondenza intervenuta non è stato fatto alcun riferimento all’appartamento
attico, né è stato fissato un appuntamento per la visita degli immobili
denominati Residenza R__________.
2. In seguito M__________ si è
rivolta alla società AO 1, che aveva accesso ai dati di C__________, dimostrando
nuovamente interesse per la Residenza R__________ in __________ e chiedendo
informazioni e documentazione, trasmessi con la comunicazione del 22 febbraio
2011 (doc. B6). Due giorni dopo C__________ ha fissato un appuntamento per la
visita degli appartamenti presso la Residenza R__________, avvenuta il 2 marzo
2011 alla presenza di M__________ e di P__________, dipendente di AO 1 e Mi__________,
dipendente di C__________ (cfr. doc. B2; verbale audizioni testimoniali 13
marzo 2013, teste __________, pag. 5). Con scritto e-mail 3 marzo 2011 a AP 1, C__________ ha chiesto la protezione clienti per i coniugi __________, che erano
intenzionati ad acquistare l’appartamento attico sito nell’immobile denominato
R__________ 2 tramite la loro ditta __________ (doc. 3). AP 1 ha risposto che
aveva già avuto contatti in dicembre con la stessa cliente (doc. C) e ha quindi
comunicato a quest’ultima che si sarebbe occupata personalmente del proseguimento
delle trattative (doc. B2). Ciò che è effettivamente avvenuto (doc. 4.1-2 e 5).
Con contratto notarile del 31 marzo 2011, M__________ e D__________ hanno
concluso la compravendita immobiliare avente in oggetto l’acquisto del foglio
di PPP __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________ con
diritto esclusivo sull’appartamento n. 13 al piano attico, nonché la quota di
comproprietà di 1/49 della part. n. __________ RFD di __________, adibita a
posteggio, a un prezzo complessivo di fr. 629'000.- (cfr. doc. 5). Il 29 aprile
2011 AP 1 ha sottoscritto una dichiarazione, nell’ambito della quale ella
attesta di aver ricevuto la somma di fr. 18'870.- per la vendita
dell’appartamento n. 13 della Residenza __________, PPP n. __________ del fondo
base n. __________ RFD di __________ a M__________ al prezzo complessivo di fr.
629'000.- (3% fr. 18'870.-), e meglio come risulta dal doc. 7. Sempre durante
il mese di aprile 2011, C__________ e AP 1 sottoscrivevano un nuovo accordo,
dello stesso tenore del precedente, avente in oggetto la vendita degli
appartamenti siti alla Residenza R__________ (doc. 6.1). Dall’annessa lista
degli appartamenti in vendita si evince come l’attico n. 13 di 4 ½ locali
risultava a quel momento già venduto (cfr. doc. 6.2).
3. Con convenzione scritta del
6 settembre 2011 C__________ ha ceduto a AO 1 il suo credito nei confronti di AP
1, a titolo di provvigione, derivante dalla vendita dell’appartamento di cui
alla PPP __________ del fondo base n. __________ RFD di __________, risp. la
quota di 1/49 del fondo n. __________ RFD di __________ a M__________, indicata
dalla cedente a AP 1 quale potenziale acquirente (doc. D). Il 30 novembre 2011
la cessionaria AO 1 si è rivolta a AP 1 per il tramite del proprio legale,
invitando quest’ultima a voler versare la provvigione in suo favore. A fronte
del diniego di AP 1, AO 1 ha avviato la procedura conciliativa presso la
Pretura di Lugano, sfociata nell’autorizzazione ad agire 15 giugno 2012 (doc.
H).
4. Il 4 settembre 2012 AO 1 ha
inoltrato una petizione alla Pretura di Lugano, sezione 3 tendente ad ottenere
la condanna di AP 1 al versamento dell’importo di fr. 18'900.- oltre interessi
del 5 % dal 18 aprile 2012. Sostanzialmente, a mente dell’attrice appare
pacifico che tra AP 1 e C__________ sia sorto un contratto di mediazione e che
la provvigione pattuita fra le parti sia dovuta in virtù dell’avvenuta vendita a
M__________ di un immobile indicato nel contratto di mediazione. Secondo
l’attrice l’attività di C__________, supportata dalla collaborazione del
proprio dipendente P__________, è stata determinante, in ogni caso perlomeno
una concausa di natura psicologica, per la conclusione del citato contratto di
compravendita. Senza l’intervento di Mi__________ e di P__________, M__________
non avrebbe mai, secondo l’attrice, acquistato l’appartamento in oggetto.
Essendo fondata la pretesa di C__________, sulla scorta del contratto di
cessione di credito, AO 1 è legittimata a far valere la propria richiesta di
pagamento nei confronti di AP 1. Nelle proprie osservazioni, poi riprese nelle
conclusioni, AP 1 chiede di respingere integralmente la petizione sostenendo
che tutte le trattative per la vendita della PPP __________ sita al fondo base
n. __________ RFD di __________ siano state gestite da lei personalmente, e
che, al contrario né C__________, né AO 1 abbiano partecipato ad alcun
approccio atto a concludere il contratto di compravendita immobiliare. Essa
contesta inoltre la validità della cessione del credito di cui al doc. D.
5. Con sentenza 12 agosto 2014
il Pretore del Distretto di Lugano ha accolto la petizione, condannando AP 1 a
versare ad AO 1 l’importo di fr. 18'900.- oltre interessi del 5% dal 18 aprile
2012. Il giudice di prime cure ha dapprima accertato che tra la convenuta e C__________
era stato validamente concluso un contratto di mediazione relativo alla vendita
delle unità abitative presso la Residenza R__________ a __________ (doc. A), di
cui fa parte pure l’appartamento n. 13 oggetto delle pretese fatte valere
dall’attrice. L’unica condizione posta per il riconoscimento della provvigione,
fissata al 3% del prezzo di compravendita, era che C__________ annunciasse per
iscritto il nome del cliente interessato all’acquisto alla convenuta dopo aver
visitato il fondo. Sulla scorta dell’istruttoria esperita e, in particolare,
delle deposizioni testimoniali, fra cui quella dell’acquirente, il Pretore ha
inoltre stabilito che C__________ aveva adempiuto alle condizioni contrattuali
e aveva diritto a percepire la provvisione stipulata. Secondo il Pretore, C__________
aveva partecipato attivamente al sopralluogo con M__________, tramite il
proprio collaboratore Mi__________, coadiuvato da P__________, dipendente dell’attrice,
con la quale vi era un accordo interno di collaborazione, e aveva chiesto
immediatamente la protezione cliente alla convenuta, rispettando così le
condizioni previste dal contratto di mediazione. Inoltre, dalle dichiarazioni
dell’acquirente, sarebbe emerso chiaramente il nesso causale psicologico fra
l’attività dell’attrice e la conclusione del contratto di compravendita. Infine
il Pretore ha pure stabilito che l’accordo di cessione di credito stipulato il
6 settembre 2011 (doc. D), pur non contenendo indicazioni precise in merito
all’ammontare della pretesa, comunque già allora determinabile (3% del prezzo
di vendita), era formalmente valido. Di conseguenza la petizione dell’attrice
andava integralmente accolta.
5. La convenuta è insorta
contro il giudizio pretorile con appello 17 settembre 2014, nell’ambito del
quale postula la riforma della sentenza di prima istanza, nel senso di
respingere integralmente la petizione con protesta di spese e ripetibili. In
particolare, la convenuta sostiene di aver gestito personalmente le trattative
che hanno condotto alla vendita dell’appartamento di cui alla PPP __________
sita sul fondo base n. __________ RFD di __________, lamentando sia l’errato
accertamento dei fatti, nell’ambito delle deposizioni testimoniali, da parte
del Pretore, sia l’errata applicazione del diritto, non sussistendo, a suo
dire, alcuna valida cessione di credito. L’appellata, con osservazioni 27
ottobre 2014, ha concluso per la reiezione dell’appello, anch’essa con protesta
Fatti
di spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, se e per
quanto necessario, nei prossimi considerandi.
6. Nella fattispecie si tratta
di determinare dapprima se l’accordo di cessione di credito tra C__________ e AO
1, di cui al doc. D, costituisce valida cessione di credito. Se ciò non fosse,
infatti, verrebbe meno la legittimazione attiva dell’attrice.
Nell’ambito
delle proprie censure l’appellante sostiene che la cedente non aveva maturato
alcun diritto a una mercede e che pertanto il contratto di cessione sarebbe
nullo, giacché fondato su una pretesa inesistente.
6.1 Giusta l’art. 164 CO il
creditore può cedere ad altri il suo credito se non vi osta la legge, la convenzione
o la natura del rapporto giuridico. Secondo consolidata giurisprudenza il
credito deve essere sufficientemente determinato o perlomeno determinabile (DTF
84 III 355; D. Girsberger, Basler
Kommentar, 4a ed. N. 36 ad Art. 164 OR). Secondo l’art. 165 cpv. 1
CO per la validità della cessione, si richiede la forma scritta, laddove è
sufficiente che l’atto sia sottoscritto dal solo cedente.
6.2 Nel caso in esame l’accordo
di cessione di credito doc. D è formalmente valido. Come correttamente rilevato
dal Pretore nell’ambito della sentenza qui posta in esame “pur non
contenendo tale accordo indicazioni precise in merito all’ammontare delle
pretese, è pacifico che lo stesso fosse già allora determinabile (3% del prezzo
d’acquisto)” (cfr. sentenza 12 agosto 2014, pag. 7).
7. Resta da esaminare la
questione a sapere se il credito oggetto dell’accordo di cessione esistesse
realmente, ossia se la cedente poteva vantare una pretesa nei confronti della
convenuta, derivante dal contratto di mediazione doc. A. Secondo l’appellante
l’attività di mediazione ai sensi dell’art. 413 cpv. 1 CO sarebbe stata svolta
da lei personalmente ed esclusivamente. Ella medesima avrebbe quindi diritto
alla totalità della mercede, ritenendo altresì sufficientemente comprovato il nesso
causale psicologico tra la sua attività e l’acquisto dell’appartamento da parte
di M__________. La deposizione testimoniale di quest’ultima, così come quella
del teste P__________, a suo dire interessato alla lite, non avrebbero alcun
valore probatorio e il Pretore sarebbe incorso in un errore di accertamento dei
fatti, fondandosi sulle rispettive dichiarazioni.
7.1 Come rilevato dal Pretore
nella sentenza qui impugnata, è innegabile che l’accordo stipulato dalla convenuta
con C__________ in data 20 ottobre 2010 (doc. A), costituisce un contratto di
mediazione ai sensi degli art. 412 e segg. CO. Per mezzo di tale accordo la convenuta
ha conferito mandato a C__________ per la vendita delle unità abitative presso
la “residenza R__________” a __________, fra cui anche l’appartamento n. 13
effettivamente venduto a M__________ e oggetto delle pretese fatte valere
dall’attrice con la petizione, dietro versamento di una provvigione
corrispondente al 3% del prezzo di compravendita dei singoli fondi venduti. L’unica
condizione posta era che la mandataria C__________ annunciasse per iscritto il
nome del cliente interessato all’acquisto alla convenuta dopo aver visitato il
fondo.
7.2 Giusta l’art. 413 CO la
provvigione è dovuta unicamente in presenza di due condizioni: la conclusione
del negozio principale tra il mandante e un terzo, e il nesso causale tra detta
conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al secondo requisito la dottrina
parla di “psychologischer Kausalzusammenhang”, per distinguerlo dal concetto
comunemente utilizzato nell’ambito della responsabilità da atto illecito. Il
procedimento attraverso il quale il singolo viene determinato a compiere
un’azione è un fatto puramente soggettivo. Esso non può pertanto essere
appurato attraverso “il corso naturale delle cose” e le “esperienze di vita” (Schweiger, Der Mäklerlohn, Zurigo 1986,
p. 85; Amman, Basler Kommentar OR
I, art. 413 nn. 4 ss). Affinché ci sia nesso causale non è necessario che
l’attività del mediatore sia stata l’unico motivo che ha indotto il terzo a
contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario sia stata perlomeno una
concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II 378). Ciò può verificarsi
in particolare nel caso in vui vengano incaricati più mediatori che agiscono
indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso, tuttavia, a ogni mediatore
spetterà solo una parte della provvigione concordata, a seconda dell’intensità
del nesso causale che lo riguarda (DTF 100 II 367; 72 II 421). Rimane invece
fermo il diritto delle trattative in modo autonomo, ma sulla base dei contatti
precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422; Ammann op. cit., art. 412 n. 8). La
prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della
mancata prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in
base alla quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In
tale ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II
361). A ogni modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una
presunzione in relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia
posto in essere delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il
terzo, e a queste sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale
(DTF 57 II 193 c. 3; Gautschi,
Berner Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d). A fronte di una simile
condotta del mediatore, sarà dunque il mandante a dover dimostrare che tali
attività non sono state una causa ai sensi dell’art. 413 CO. (II CCA sentenza
inc. 12.2010.24 del 3 dicembre 2010).
8. La questione fondamentale
nella presente fattispecie è pertanto esaminare se la cedente abbia adempiuto
ai propri obblighi con il conseguente diritto a percepire la provvigione; in
altre parole va accertato se tra la conclusione della compravendita immobiliare
e l’attività della cedente vi sia stato un rapporto di causalità nel senso
precisato precedentemente.
8.1 Dall’istruttoria è emerso
come lo scambio di informazioni avvenute tra l’appellante e M__________, terminato
con la comunicazione 19 dicembre 2010, non potesse essere ritenuto tale da
indurre quest’ultima a concludere l’affare. Come rettamente considerato dal
Pretore, la convenuta aveva fornito alla potenziale acquirente informazioni
piuttosto generiche relative alla Residenza, la posizione e la disponibilità
degli appartamenti. In tale scambio di corrispondenza non è mai stato fatto
riferimento alcuno all’appartamento n. 13 (attico) poi effettivamente
acquistato, bensì ad altri appartamenti. La deposizione testimoniale dell’acquirente
è senz’altro attendibile ed è assai chiara al riguardo. La censura sollevata
dall’appellante riguardo una presunta antipatia della medesima nei suoi confronti
è sprovvista di rilievo. La circostanza che la testimone abbia trovato
“unsympatisch” (risposta 4 pag. 5) la convenuta e ne abbia menzionato le
risposte arroganti e “wischi-waschi” (risposta 2 pag. 3), non può essere
considerata una dimostrazione di inimicizia e ostilità, come pretende
l’appellante in questa sede. Come già rilevato dal Pretore, la testimone è da
ritenere credibile, in quanto essa ha solo espresso la sua insoddisfazione per
le carenti informazioni ricevute dall’appellante, oggettivamente rilevabili
dalla comunicazione 19 dicembre 2010 (doc. 2.4). Alle precise e circostanziate
domande della potenziale acquirente, infatti, la convenuta ha dato una risposta
del tutto generica. Dall’istruttoria è poi emerso chiaramente che la potenziale
acquirente si era successivamente messa in contatto con la ditta attrice, e più
precisamente con P__________, il quale, potendo contare su un rapporto di
collaborazione con la mandataria, aveva avuto accesso ai dati relativi agli
appartamenti siti nella Residenza R__________. Le dichiarazioni concordanti dei
testi P__________, B__________ e M__________ permettono di affermare con
certezza che la proposta di visitare l’appartamento n. 13 (attico), poi
effettivamente acquistato, è avvenuta ad opera di P__________ coadiuvato da Mi__________,
dipendente della mandataria. L’acquirente ha spiegato di essere stata motivata
all’acquisto esclusivamente da P__________ “Ohne Herr__________ hätte ich nie
eine Wohnung daraf gekauft. Hätte er mir nicht die
Attikawohnung engeboten, hätte ich niemals dort eine Wohnung gekauft” (cfr.
verbale rogatoria teste M__________, 5 settembre 2013, pag. 3, risposta al
quesito N. 5). La stessa ha pure ulteriormente dichiarato: „über die Wohnung,
welche ich auschliesslich gekauft habe, habe ich mit Frau AP 1 nie geredet. Das
stand nie zur Diskussion“ (cfr. verbale rogatoria teste M__________, 5,9.2013,
pag. 3, risposta al quesito N. 4). Il nesso causale tra l’attività
dell’appellante e la compravendita avvenuta non è pertanto dato. Anzi,
dall’istruttoria è emerso che quest’ultima, confrontata con domande precise della
potenziale acquirente, le aveva dato risposte poco professionali e del tutto
generiche, tali da non invogliarla a visitare la Residenza. A titolo di esempio, la potenziale acquirente non ha nemmeno potuto sapere dalla
convenuta se era disponibile un appartamento con vista sul lago (doc. 2.4).
8.2 Alla luce della suesposta
giurisprudenza appare per contro evidente che le considerazioni del Pretore, il
quale ha ritenuto accertato il nesso causale tra l’attività della cedente e per
essa di P__________, con il quale collaborava, e la conclusione del contratto
di compravendita, siano da ritenere corrette. La cedente, quale unica controparte
contrattuale dell’appellante ha poi provveduto a notificare per iscritto alla
medesima il nominativo della potenziale acquirente, unitamente a quello della
sua società, subito dopo la visita all’appartamento (doc. 3), ossequiando così
pienamente ai propri obblighi contrattuali. Ne discende che il credito della mandataria
cedente nei confronti della mandante per la provvigione derivante dalla vendita
dell’appartamento n. 13 sito alla Residenza R__________, e corrispondente al 3%
del prezzo di vendita, ossia fr. 18'900.- risulta comprovato. Lo stesso poteva
dunque essere validamente ceduto, come in effetti è avvenuto con l’accordo 6
settembre 2011. Di conseguenza la pretesa vantata dalla cessionaria nei
confronti dell’appellante, in base al contratto di cessione di credito doc. D, trova
conferma negli atti. La sentenza pretorile resiste dunque alle censure
sollevate e l’appello 17 settembre 2014 deve di conseguenza essere respinto.
9. Le spese processuali
seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla controparte
un’adeguata indennità per ripetibili.
Nella commisurazione delle spese
giudiziarie si tiene conto di un valore di fr. 18'900.--. Le spese processuali
sono calcolate in base ai parametri previsti dalla Legge sulla tariffa
giudiziaria per una procedura semplificata di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG,
versione in vigore dal 10 febbraio 2015). L’indennità ripetibile in favore
dell’appellata è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del
Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza
giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).
Per i quali motivi,
richiamati la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
1. L’appello 17 settembre 2014
di AP 1 è respinto.
Considerandi
2.
Le spese della procedura
d’appello di complessivi fr. 1'800.- sono poste a carico dell’appellante, la
quale rifonderà alla controparte un importo di fr. 2'000.- a titolo di
ripetibili.
3.
Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 3
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente Il vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere
pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.-- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a
fr. 30'000.-- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).