Locazione - disdetta straordinaria - espulsione a fine contratto

Incarto n.

12.2014.177

Lugano

25 novembre 2014

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2014.984

della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza (di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti) 8 settembre 2014 da

AO

1

rappr. da RA 1

contro

AP 1

AP 2

volta ad ottenere

l’espulsione dei convenuti dall’appartamento di 5 ½ locali al quinto piano e

dal posteggio n. 2 al pianterreno dello stabile in __________ a __________,

domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell’istanza,

e che il Pretore aggiunto con decisione 3 ottobre 2014 ha accolto;

appellanti i convenuti, con

atto di appello 15 ottobre 2014, con cui chiedono di disporre l’audizione di un

testimone con conseguente annullamento del querelato giudizio;

mentre l’istante non è

stato invitato a presentare la risposta all’appello;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che i coniugi AP 1 e AP 2

conducono in locazione dal 1° novembre 2012 rispettivamente dal 1° dicembre

2012 l’appartamento di 5 ½ locali al quinto piano rispettivamente il posteggio

n. 2 al pianterreno dello stabile __________ in __________ a __________ di

proprietà di AO 1, per una pigione mensile, comprensiva dell’acconto per le

spese accessorie, di complessivi fr. 1'740.- (doc. A e B);

che con raccomandata 17 giugno

2014 (doc. C con allegata fotografia) la locatrice, tramite l’amministratore

dello stabile, ha diffidato separatamente i conduttori a voler subito eliminare

l’antenna parabolica da loro installata sul tetto in violazione del punto n.

9.6b del contratto (doc. A) e del verbale d’udienza in Pretura del 2 giugno

2014, con la comminatoria della disdetta straordinaria giusta l’art. 257f CO in caso di mancato riscontro;

che con raccomandata 2 luglio

2014 (doc. D) la locatrice, sempre tramite l’amministratore dello stabile, ha

notificato separatamente ai conduttori la disdetta straordinaria dei contratti

di locazione, sul modulo ufficiale, per il 31 agosto 2014;

che con istanza 8 settembre 2014 (promossa

nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art.

257 CPC) la locatrice, preso atto che l’ente locato non era stato liberato in

data 31 agosto 2014 (cfr. doc. F), ha chiesto l’espulsione dei conduttori

dall’appartamento e dal posteggio da loro ancora occupati;

che in occasione dell’udienza del

29 settembre 2014 l’istante si è confermata nella sua domanda aggiungendo tra

l’altro che i convenuti continuavano a disturbare i vicini e impedivano la

corretta usufruibilità dei posteggi (doc. G-M), mentre i convenuti l’hanno

contestata, rilevando in particolare di aver immediatamente tolto l’antenna

parabolica dopo aver ricevuto la diffida e negando per il resto di aver creato

disturbi ai vicini;

che con decisione 3 ottobre 2014 il

Pretore aggiunto ha accertato che i fatti, per quanto contestati, apparivano

chiari: ai convenuti, che già erano stati richiamati in precedenza al rispetto

delle clausole contrattuali e si erano espressamente impegnati a rispettarle

sottoscrivendo il verbale d’udienza in Pretura del 2 giugno 2014 nell’ambito di

un’altra causa che li vedeva coinvolti (inc. n. SO.2014.448), pochi giorni

dopo, il 17 giugno 2014, era in effetti stata intimata una comminatoria - da

loro ritirata il 20 giugno 2014 - per l’eliminazione dell’antenna parabolica da

loro installata sul tetto dell’immobile (con oltretutto un cavo penzolante e

cadente lungo la facciata, cfr. fotografia allegata al doc. C) in crassa

violazione del contratto e in una situazione di pericolo per gli altri inquilini

o terzi nonché di rischio di danneggiamento per l’immobile stesso, ritenuto che

Fatti

il 2 luglio 2014 la parabola era ancora presente (doc. N); egli ha ritenuto che

in tali circostanze anche la situazione giuridica era chiara, atteso che

l’agire dei convenuti costituiva una grave e reiterata violazione delle clausole

contrattuali ai sensi dell’art. 257f CO, tale da giustificare l’inoltro della

disdetta in data 2 luglio 2014 e, stante la mancata liberazione dell’ente

locato entro il termine di disdetta del 31 agosto 2014, l’espulsione immediata

dei convenuti dall’appartamento e dal posteggio occupati;

che con l’appello 15 ottobre

2014, che qui ci occupa, i convenuti chiedono di disporre l’audizione di un

testimone e di annullare di conseguenza il querelato giudizio: essi osservano

di essere stati assenti all’estero quando era stata notificata la diffida; rilevano

di aver immediatamente provveduto a rimuovere la parabola al loro rientro, il

30 giugno 2014 (come il custode N__________ __________, di cui era stata

chiesta l’audizione in prima sede, avrebbe potuto confermare); contestano che

il 2 luglio 2014 l’antenna fosse ancora presente, aggiungendo per altro che

l’amministratore dello stabile mai aveva preteso dagli altri inquilini di

rimuovere le antenne da loro installate in vari tempi; e negano che vi fosse la

situazione di grave e incombente pericolo evidenziata nel giudizio pretorile;

che l’appello dei convenuti è

manifestamente infondato e irricevibile e come tale può senz’altro essere evaso

nell’ambito della procedura preliminare dell’art. 312 cpv. 1 CPC, senza che sia

necessario notificarlo alla controparte;

che innanzitutto l’argomentazione

d’appello secondo cui i convenuti sarebbero stati all’estero al momento della

notifica della diffida e meglio fino al 30 giugno 2014 è irricevibile, essendo

stata sollevata per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC);

essa sarebbe per altro stata infondata anche nel merito, non essendo stata

minimamente comprovata, tanto più che i convenuti nemmeno hanno censurato in

questa sede l’assunto pretorile secondo cui essi avrebbero provveduto a

ritirare la diffida il 20 giugno 2014, ciò che ovviamente implica la loro

presenza in Svizzera a quel momento;

che l’argomentazione secondo cui

essi avrebbero provveduto a rimuovere la parabola già il 30 giugno 2014, come

il custode N__________ __________, di cui era stata chiesta l’audizione in

prima sede, avrebbe potuto confermare, è irrilevante e comunque infondata: essa

è innanzitutto priva di rilevanza nella misura in cui in tal modo essi non

contestano comunque che la sua rimozione non sia avvenuta immediatamente dopo

la diffida, ricevuta il 20 giugno 2014; ma è pure infondata nel merito, la

relativa circostanza essendo rimasta non provata in prima sede senza che al

Pretore aggiunto potesse essere rimproverato un comportamento arbitrario: a

Considerandi

parte il fatto che nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti

di cui all’art. 257 CPC l’assunzione di testimoni non presenti all’udienza,

qual’era il custode N__________ __________, non era ammessa (DTF 138 III 123

consid. 2.1.1; TF 16 settembre 2014 4A_350/2014 consid. 3.4.2 e 3.4.3; II CCA

19.

agosto 2013 inc. n. 12.2013.115), si osserva in effetti che i convenuti in occasione

dell’udienza del 29 settembre 2014 non avevano assolutamente preteso che quel

teste, offerto a titolo eventuale dalla sola controparte a sostegno delle sue

allegazioni, avrebbe in ogni caso dovuto essere sentito per confermare la

circostanza da loro addotta, sicché il primo giudice, nell’ambito

dell’apprezzamento anticipato della prova, ben poteva concludere, senza

arbitrio, per la sua irrilevanza, ciò che esclude un eventuale annullamento

della decisione ed il conseguente rinvio dell’incarto alla Pretura per una

nuova decisione previa assunzione di quella prova;

che l’argomentazione secondo cui non

sarebbe vero che il 2 luglio 2014 l’antenna fosse ancora presente è nuovamente irrilevante

e comunque nuovamente infondata: essa, anche in questo caso, è irrilevante

nella misura in cui in tal modo i convenuti non contestano comunque che la sua

rimozione non sia avvenuta immediatamente dopo la diffida, ricevuta il 20

giugno 2014; ed è infondata anche nel merito, per le ragioni che sono appena

state esposte; si aggiunga, a questo proposito, che i convenuti neppure hanno

spiegato per quali motivi di fatto e di diritto il Pretore aggiunto non potesse

o dovesse desumere il contrario sulla base del doc. N (e-mail del custode N__________

__________), menzionato nella sua decisione;

che irricevibile, siccome nuovo

(art. 317 cpv. 1 CPC), e oltretutto infondato, siccome non provato, è il

rilievo dei convenuti, che del resto non sarebbe tale da conferir loro un

miglior diritto, secondo cui l’amministratore dello stabile mai aveva preteso

dagli altri inquilini di rimuovere le antenne da loro installate in vari tempi;

che del tutto irrilevante è

infine il fatto che i convenuti neghino l’esistenza della situazione di grave e

incombente pericolo evidenziata nel giudizio, essi non avendo in ogni caso

censurato l’altro assunto pretorile secondo cui essi avrebbero comunque agito

in chiara violazione del contratto e in una situazione di rischio di

danneggiamento per l’immobile stesso;

che in definitiva i convenuti non

sono stati in grado di smentire le circostanze di fatto accertate dal Pretore

aggiunto e le conclusioni giuridiche che questi ne ha successivamente tratto;

che l’appello in esame deve

pertanto essere respinto nella misura in cui è ricevibile;

che le spese processuali di

secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 12’180.-

(pigione e acconto per spese accessorie dal 31 agosto 2014 fino al prossimo

termine di scadenza ordinaria dei contratti del 31 marzo 2015, doc. A e B), seguono

la soccombenza (art. 106 CPC);

che non si attribuiscono

ripetibili all’istante, alla quale non è stato chiesto di esprimersi

sull’appello;

che un ricorso al Tribunale

federale non ha effetto sospensivo automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata

una diversa decisione da parte del giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3

LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamata la LTG,

decide:

1. L’appello 15 ottobre 2014 di

AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali di

complessivi fr. 100.- sono a carico degli appellanti in solido. Non si attribuiscono

ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Bellinzona

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente Il vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta

a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e

a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2

LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al

procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che

concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate

indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una

parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni

pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la

competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di

altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se

le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso

comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una

procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia

dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).