Interpretazione clausola contrattuale (principio dell'affidamento): pena convenzionale o patto di indennizzo forfettario?

Incarto n.

12.2014.184

Lugano

26 febbraio 2016/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Sartori-Lombardi (giudice supplente)

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2012.78 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione (azione di

disconoscimento del debito)

6

aprile 2012 da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP

1

rappr. da RA 1

con cui l’attore ha chiesto

l’accertamento dell’inesistenza della pretesa di fr. 200'000.- oltre interessi

del 5 % dal 1° luglio 2011, posta in esecuzione da AP 1 con precetto esecutivo n.

__________ dell’UE di __________, nonché l’annullamento di tale esecuzione;

domanda alla quale si è

opposta la convenuta e che il Pretore aggiunto ha accolto con sentenza 25

settembre 2014;

appellante la convenuta con

appello 23 ottobre 2014 con cui chiede la riforma del giudizio pretorile nel

senso di respingere la petizione con protesta di tasse, spese e ripetibili di

seconda istanza;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1.Con

rogito di data 11 novembre 2010 AO 1 ha venduto a AP 1 tre unità di PPP, Fol.

n. __________9, __________2 e __________3, del condominio __________ sito al

fondo base n. __________ RFD di __________, concludendo con l’acquirente anche

un contratto di appalto per l’edificazione della medesima. Il prezzo

complessivo per la vendita e la costruzione della PPP ammontava a complessivi

fr. 2'606'512.- (doc. 10).

Al momento della

sottoscrizione dell’atto notarile le tre PPP erano destinate ad abitazione

primaria. Nell’ambito di tale contratto il venditore ha assicurato di aver

riservato appositamente per l’acquirente la necessaria SUL libera (ovvero non

sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie) impegnandosi a

ottenere, entro e non oltre il 30 giugno 2011, una nuova licenza edilizia, cresciuta

in giudicato, relativa al cambiamento di destinazione in uffici. Al riguardo le

parti hanno pure pattuito: “nel caso in cui ciò non dovesse avvenire il

venditore si riconosce già sin d’ora debitore verso l’acquirente del pagamento

di un’indennità di CHF 600'000.-- (seicentomila), ritenuto che l’acquirente

diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo” (doc. 10, pag. 17, pt. 9).

2.Alla

scadenza del termine pattuito solo le PPP n. __________2 e n. __________3

beneficiavano della licenza edilizia quale uffici (v. doc. 1). Di conseguenza AP

1, con scritti 25 luglio 2011, 28 luglio 2011 e 17 agosto 2011 lamentava

all’indirizzo del venditore il mancato conseguimento della terza licenza

edilizia entro il termine stabilito, postulando pertanto il pagamento dell’indennità

di fr. 600'000.- (doc. D, E, F). Non ottenendo riscontro AP 1 ha avviato nei

confronti del venditore una procedura esecutiva per l’incasso di fr.

200'000.--, oltre interessi del 5% dal 1° luglio 2011 (doc. N), corrispondente a

un terzo dell’indennità prevista. L’opposizione formulata da AO 1 è stata

rigettata in via provvisoria con sentenza 14 marzo 2012 (doc. B).

Nel frattempo, con

risoluzione di data 14 dicembre 2011, il Municipio del Comune di __________

rilasciava la licenza edilizia per il cambio di destinazione da appartamento a

ufficio anche per la terza PPP n. __________9 (doc. 2).

3.In data 6

aprile 2012 AO 1 ha inoltrato alla Pretura __________ una petizione intesa al

disconoscimento di debito vantato da AP 1. A mente del primo, al 30 giugno 2011

anche il cambiamento di destinazione della PPP n__________ sarebbe, in pratica,

già stato realizzato, perché l’acquirente aveva potuto beneficiarne quale

ufficio sin dalla consegna delle superfici edificate. A quel momento mancava

unicamente la formalità dell’accertamento da parte della competente Autorità,

avvenuta il 14 dicembre 2011. Secondo l’attore, l’indennità sarebbe stata

prevista unicamente per il caso in cui le PPP non fossero mai state utilizzate

quali uffici.

La convenuta si è

opposta integralmente alla petizione sostenendo che al momento della stipulazione

del contratto di compravendita l’attore le avrebbe garantito l’ottenimento,

entro e non oltre il 30 giugno 2011, delle licenze edilizie relative al

cambiamento di destinazione delle tre unità di PPP, impegnandosi al versamento

dell’indennità pattuita in caso di inadempimento. La clausola contrattuale non

si presterebbe a una diversa interpretazione. Non essendosi completamente

realizzata la circostanza prevista, a causa di un ritardo imputabile al

venditore, la penale per la PPP n. __________9 sarebbe pertanto dovuta.

In replica l’attore ha

ribadito che il senso della clausola relativa al versamento di un’indennità

fosse unicamente quello di garantire che alle tre unità di PPP fosse riservata

la necessaria parte della SUL libera da vincoli di destinazione, di cui

disponeva l’immobile e ciò per evitare che la convenuta diventasse proprietaria

di appartamenti non convertibili in uffici. Soltanto in tale ultima evenienza,

ossia qualora non fosse stato possibile il prospettato cambio di destinazione,

l’indennità sarebbe stata riconosciuta. Il ritardo nell’adempimento di una

semplice formalità, senza alcuna conseguenza sostanziale, non giustificherebbe

in alcun modo il versamento dell’indennità.

A mente dell’attore,

inoltre, l’accordo non riguardava una pena convenzionale, bensì un indennizzo.

In tal caso spetterebbe alla convenuta asserire e provare l’esistenza di un

danno, ciò che, in concreto, non sarebbe avvenuto. In via subordinata, nella

denegata ipotesi in cui si fosse in presenza di una pena convenzionale,

l’attore ha chiesto che la stessa sia drasticamente ridotta dal Giudice, perché

sproporzionata.

In duplica la

convenuta ha ribadito e precisato le proprie argomentazioni sostenendo che la

clausola in questione costituirebbe una pena convenzionale giusta l’art. 160 e

segg. CO.

Esperita

l’istruttoria, nell’ambito degli allegati conclusionali le parti si sono

confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.

4.Con

sentenza 25 settembre 2014 il Pretore aggiunto del Distretto di Lugano ha

accolto la petizione, accertando l’inesistenza del debito di fr. 200'000.- a

carico di AO 1 e ordinando all’Ufficio esecuzioni di __________ la

cancellazione dell’esecuzione n. __________ del 24 ottobre 2011 a suo carico.

Le tasse e spese di giustizia di complessivi fr. 5'200.- sono state poste a

carico della convenuta con l’obbligo di rifondere all’attore fr. 6'000.- a

titolo di ripetibili. In sostanza il giudice di prime cure, costatata la divergenza

delle parti sul contenuto della clausola n. 9 del rogito di compravendita e, in

particolare, sulla natura dell’indennità ivi prevista, ha ritenuto necessario

effettuare l’interpretazione della medesima secondo il principio

dell’affidamento. A mente del Pretore aggiunto, partendo dal contenuto

letterale della clausola, non sarebbe infatti stato possibile escludere ogni

dubbio riguardo l’applicazione immediata della penalità, pretesa dalla

convenuta, non essendo chiaro se le parti abbiano voluto stabilire una pena

convenzionale in caso di mancato rispetto dell’impegno entro il termine fissato

e a prescindere da un effettivo pregiudizio, oppure se abbiano voluto stabilire

un indennizzo forfettario qualora AP 1 si fosse ritrovata definitivamente

proprietaria di tre PPP a scopo abitativo.

Richiamandosi ai

principi giurisprudenziali, e valutate le risultanze istruttorie, il primo

giudice ha concluso che le parti avevano concluso un accordo di indennizzo

forfettario, dovuto unicamente qualora la violazione contrattuale avesse

arrecato un danno al creditore. Non avendo la convenuta allegato né preteso di

avere subito un danno, il giudice di prime cure ha accolto la petizione di AO 1,

accertando l’inesistenza del debito di fr. 200'000.- posto in esecuzione nei

suoi confronti da AP 1.

5.La

convenuta è insorta contro il giudizio pretorile con appello 23 ottobre 2014,

nell’ambito del quale postula la riforma della sentenza di prima istanza nel

senso di respingere l’azione di disconoscimento del debito promossa da AO 1 con

petizione 6 aprile 2012, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda

istanza.

In particolare AP 1

rimprovera al giudice di prime cure di aver violato il diritto federale non

essendo legittimato a interpretare la clausola contrattuale litigiosa, il cui

tenore, a mente dell’appellante, sarebbe sufficientemente chiaro e non soggetto

a interpretazioni di sorta.

Inoltre,

l’accertamento della volontà dei contraenti operato dal Pretore aggiunto sarebbe

manifestamente errato, contrario alle risultanze istruttorie e dunque

insostenibile, risultando la sentenza, in definitiva, arbitraria. L’appellante

rimprovera altresì al Pretore di non aver motivato sufficientemente la

sentenza, violando così l’art. 29 cpv. 2 Cost. e gli art. 238 e 239 CPC. La sentenza

lederebbe, infine, anche gli art. 83 LEF e 8 CC, non potendosi esigere dalla

convenuta la dimostrazione del danno in presenza di una pena convenzionale.

L’appellato, con

risposta 9 dicembre 2014, ha concluso per la reiezione dell’appello, anch’esso

con protesta di tasse, spese e ripetibili.

Delle argomentazioni

delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

Fatti

6.Nella

fattispecie si tratta di determinare dapprima se la clausola contrattuale che

ha dato origine alla vertenza fosse davvero sufficientemente chiara, tale da

non doversi rendere necessaria alcuna interpretazione, oppure se il giudice di

prime cure abbia legittimamente provveduto a interpretare il testo in

questione.

In concreto la

clausola n. 9 del rogito di compravendita prevede quanto segue: “il

venditore garantisce che il cambiamento di destinazione in uffici è senz’altro

realizzabile in tempi brevi dato che egli qui garantisce di riservare

appositamente per l’acquirente la necessaria SUL non sottoposta a vincolo di

destinazione per abitazioni primarie e dunque libera; … omissis…; il venditore

si impegna quindi ad ottenere a favore dell’acquirente la precitata licenza

edilizia, che dovrà essere definitiva entro e non oltre il 30 (trenta) giugno

2011 (duemilaundici); nel caso in cui ciò non dovesse avvenire il venditore si

riconosce già sin d’ora debitore verso l’acquirente del pagamento di

un’indennità di CHF 600'000.-- (seicentomila), ritenuto che l’acquirente

diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo “ (doc. 10, pag. 17).

Come correttamente

rilevato dal Pretore l’esame del tenore letterale di detta clausola non

consente di escludere ogni dubbio riguardo la natura e l’applicazione di tale

indennizzo.

In effetti, il

versamento dell’indennità sembra dipendere da due diverse condizioni: il

mancato ottenimento del cambiamento di destinazione entro il 30 giugno 2011, da

un lato, e la circostanza stante la quale l’acquirente diverrà proprietaria di

PPP a scopo abitativo, dall’altro. Ipotesi, quest’ultima, che non si è, in

concreto verificata.

Se le parti avessero

voluto far dipendere il versamento dell’indennizzo unicamente da una questione

temporale; ossia dall’ossequio degli obblighi che incombevano al venditore

entro il termine indicato, non si sarebbe dovuto aggiungere la seconda

condizione che, non essendosi verificata, provoca dubbi circa l’esigibilità

dell’indennità.

In simili circostanze

è pertanto corretto procedere all’interpretazione della clausola contrattuale,

il cui tenore non è sufficientemente chiaro, come a ragione indicato dal Pretore

aggiunto. Di conseguenza la censura sollevata dall’appellante in tal senso non

può essere accolta.

7.Accertata

la necessità di interpretare la clausola oggetto delle divergenze fra le parti bisogna

esaminare se l’interpretazione operata dal Pretore sia corretta oppure se la

stessa risulti arbitraria, così come sostenuto dall’appellante nell’ambito

delle proprie censure.

7.1 Giusta l’art. 18 cpv. 1 CO

il contenuto di un contratto è determinato in primo luogo mediante l’interpretazione

soggettiva, ovvero sulla base della reale e comune volontà delle parti, senza

limitarsi alle espressioni che le stesse hanno utilizzato. Se questa non può

essere determinata o diverge, o se una parte non ha compreso la volontà

dell’altra, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti

delle parti secondo il principio dell’affidamento; deve pertanto ricercare il

senso che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva

ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell’altra, tenuto conto dell’insieme

delle circostanze, quali lo scopo e gli interessi delle parti, le loro

condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e il loro

comportamento successivo. Il principio dell’affidamento permette di imputare a

una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento

anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF 135 III 410,

consid. 3.2; 131 III 606, consid. 4; 129 III 118, consid. 2.5).

7.2 In concreto, il Pretore

aggiunto, per stabilire se la clausola in esame debba essere ricondotta

all’istituto della pena convenzionale (art. 160 segg. CO) come preteso

dall’appellante, oppure a un patto di indennizzo forfettario, come sostenuto

dal convenuto, ha ritenuto opportuno procedere all’apprezzamento ex ante,

esaminando in particolare, se al momento della stipulazione del contratto, le

parti abbiano puntato l’attenzione al danno che l’acquirente avrebbe potuto

subire in caso di inadempimento, determinandone anticipatamente il valore, oppure

se l’indennizzo era stato stabilito unicamente per fare pressione sul venditore

(cfr. sentenza 25 settembre 2014, pag. 3 con riferimento a SJ 2009 II 20).

A differenza della pena

convenzionale l’accordo di indennità forfettaria non è disciplinato dalla

legge, ma è definito dalla dottrina come un accordo tramite il quale le parti

stabiliscono anticipatamente l’ammontare del risarcimento che sarebbe dovuto in

caso di violazione del contratto, a prescindere dalla valutazione delle

circostanze particolari dell’eventuale inadempimento e delle concrete

conseguenze di questo (Werro, La

peine conventionnelle: quelques aspects saillants de l’actualité

jurisprudentielle, in: Werro, Pichonnaz, Fountoulakis, Dreyer, Chappuis, La

pratique contractuelle 2, Symposium en droit des contrats, con rif. ivi

Considerandi

citati). L’indennità è dovuta unicamente se la violazione ha causato un danno

al creditore, che è quindi tenuto a dimostrarne l’esistenza, ma appunto non la

sua estensione (cfr. sentenza 25 settembre 2014, pag. 5).

Malgrado quanto

asserito dall’appellante nell’ambito delle proprie censure, l’assunzione della

notaia rogante avv. __________ quale teste, non permette di chiarire la

situazione. Come correttamente argomentato dal Pretore aggiunto la notaia si è

limitata a dichiarare di avere costatato la comune e concorde volontà delle

parti sul fatto che “AP 1 voleva acquistare degli uffici e Salinetti aveva

garantito di ottenere il cambio di destinazione per le tre PPP e di ottenerlo

entro il 30 giugno 2011” (cfr. verbale di audizione testi 18 ottobre 2012,

pag. 2). Contrariamente a quanto preteso dall’appellante la notaia rogante non

ha però fornito risolutivi elementi atti a determinare le reali intenzioni dei

contraenti in merito all’indennità di fr. 600'000.- (doc. 10, pag. 17 i.f.).

7.3

Dalle dichiarazioni delle

parti emerge chiaramente che per l’acquirente era di prioritaria importanza

acquistare le tre unità di PPP da destinare a uso ufficio, soprattutto per

quanto attiene alle PPP n. ____________________ e ____________________,

site al piano attico, ove essa, unitamente a un’altra __________ cui era legata

da rapporti di collaborazione, intendeva trasferire la propria attività, mentre

per la PPP al piano inferiore vi erano dei potenziali interessati a prenderla

in locazione per uso ufficio (cfr. verbale interrogatorio __________, AU di AP

1, 31 gennaio 2013, pag. 1).

A tale fine il

venditore, si è impegnato a riservare appositamente per l’acquirente la

necessaria SUL non sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie

e dunque libera, nonché ad occuparsi della procedura relativa al cambiamento di

destinazione da abitazione primaria a uffici.

In effetti il venditore

ha dichiarato che “La AP 1 aveva avanzato il timore che se per qualsiasi

motivo loro non avessero potuto utilizzare la superficie come ufficio (ad

esempio per un ricorso, perché io me ne scappavo, ecc…), loro avrebbero dovuto

subire dei costi di ritrasformazione in appartamento e avrebbero dovuto cercare

dei nuovi locali ad uso ufficio avendo già dato la disdetta degli spazi che già

occupavano.”, e che pertanto “l’indennità era prevista unicamente per

l’evenienza che l’acquirente avrebbe subito dei costi in relazione al mancato

ottenimento del cambiamento di destinazione.”, affermazione poi precisata

nel senso che “Io sulle prime non volevo accettare l’inserimento

dell’indennità ed in particolare per quella cifra, tuttavia i compratori mi avevano

garantito che questa cifra sarebbe andata a copertura di eventuali danni che

loro avrebbero subito in caso di mancato cambiamento di destinazione. Dato che

io ero certissimo che il cambiamento di destinazione era già stato autorizzato

ho alla fine accondisceso all’inserimento della clausola e del relativo

importo.“ (cfr. verbale interrogatorio AO 1, 31 gennaio 2013, pag. 3).

In merito alla scadenza

temporale del 30 giugno 2011 il venditore rileva che tale termine era stato

inserito poiché l’acquirente doveva entrare negli uffici siti alle due PPP al

piano attico al 1° luglio 2011 (cfr. verbale di interrogatorio citato, pag. 3).

Ciò che, in concreto, è avvenuto essendo stata rilasciata la licenza edilizia

prima di tale termine (doc. D e doc. 1).

AO 1 ha infine

chiarito, che per quanto attiene alla terza PPP posta al piano inferiore,

l’acquirente si era riservata di decidere in seguito quale destinazione dare

alla medesima; lo stesso ha pertanto inoltrato solo in un secondo tempo la

relativa domanda di cambiamento di destinazione, come emerge dalla

documentazione versata agli atti (in particolare verbale interrogatorio AO 1,

31.

gennaio 2013, pag. 3, ultimo periodo, v. anche doc. D).

7.4

Da

quanto precede risulta pertanto che, come correttamente rilevato dal Pretore aggiunto,

la convenuta non ha fornito valide motivazioni riguardo l’inserimento di una

scadenza temporale nell’ambito della clausola oggetto di contestazioni se non

la necessità organizzative legate al suo trasferimento. Con la fissazione

dell’indennità l’appellante mirava sostanzialmente a cautelarsi

dall’eventualità di non poter utilizzare i propri beni immobili quali uffici,

ciò che rappresentava per lei l’ipotesi più pregiudizievole (v. sentenza 25

settembre 2014, pag. 5 in alto).

L’aver agito contro il

venditore soltanto per un terzo dell’importo, anziché per l’intera indennità,

costituisce un’ulteriore dimostrazione di quanto precede, ossia l’interesse dell’appellante

a utilizzare le PPP acquistate quali uffici. Se invece fosse stata

preponderante la scadenza temporale, l’acquirente avrebbe dovuto far valere

l’intero importo previsto quale indennizzo, in virtù dell’obbligazione

adempiuta tardivamente.

In conclusione, le considerazioni sulla definizione della clausola litigiosa

divengono ininfluenti, preminente risultando invece il fatto che la condizione

per poter pretendere all’importo di

fr. 600'000.- era che AP 1 diventi proprietaria di PPP a scopo abitativo, ciò

che non si è tuttavia realizzato.

Ne consegue che, anche volendo aderire alla tesi della pena convenzionale,

l’appello non meriterebbe accoglimento. A ragione il venditore osserva poi che in

questa ipotesi l’acquirente commette un abuso di diritto facendo leva sul

mancato rispetto di un termine rimasto privo di conseguenze.

Volendosi invece

intravvedere nella clausola litigiosa un indennizzo forfettario questo non è

dovuto per l’evidente assenza di danno.

Il giudizio impugnato,

adeguatamente motivato contrariamente a quanto ritiene l’appellante, merita

pertanto di essere confermato.

8.

Le spese

processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla

controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Nella commisurazione delle

spese giudiziarie si tiene conto del valore litigioso di fr. 200'000.-. La tassa

di giustizia è calcolata in base ai parametri previsti dagli art. 2, 7 e 13 LTG.

L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i

criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di

patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili (Rtar).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar

decide:

1. L’appello 23 ottobre 2014

di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di

complessivi fr. 8'000.-, in parte già anticipate, sono poste a carico

dell’appellante, la quale rifonderà alla controparte un importo di fr. 5'000.- a

titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 2.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).