12.2014.50

Locazione. Espulsione

3 giugno 2014Italiano18 min

Fatti

B. Il 20 dicembre 2011 AO 1 ha notificato alla conduttrice, mediante l’apposito formulario ufficiale, la disdetta ordinaria del

contratto di locazione per la scadenza del 30 giugno 2012 (doc. C). A seguito

della richiesta di AP 1 di motivare la disdetta il locatore ha indicato che era

da ricondurre a un bisogno proprio, segnatamente del figlio __________ __________

che dopo il suo rientro da un soggiorno all’estero previsto per il successivo

aprile intendeva aprire negli spazi concessi in locazione “una nuova attività

inerente alla sua formazione in enologia per promuovere la vendita dei suoi

prodotti” (doc. D). In data 18 giugno 2012 le parti, dinnanzi al Pretore

aggiunto del Distretto di Bellinzona – adito dalla conduttrice con la richiesta

di concederle una protrazione della locazione fino al 31 agosto 2013 – hanno

concordato una protrazione fino a tale data con la precisazione seguente:

“ritenuto che per quella data i locali occupati dovranno esser inderogabilmente

liberati” (doc. Q).

C. Non avendo ricevuto in

consegna l’oggetto entro il termine concordato e testé indicato, il 1°

settembre 2013 il locatore ha adito la medesima Pretura chiedendo l’espulsione

della conduttrice dai vani commerciali e dagli antistanti posteggi situati in

via __________ a __________, con la procedura sommaria di tutela

giurisdizionale dei casi manifesti. Con osservazioni 7 ottobre 2013 la

conduttrice si è opposta alla domanda avversaria. Nelle conclusioni scritte le

parti, che hanno rinunciato al dibattimento finale, si sono confermate nei rispettivi

punti di vista. Con decisione 19 febbraio 2014 il Pretore aggiunto ha accolto

l’istanza, facendo ordine alla conduttrice di mettere a disposizione del locatore

l’oggetto locato a partire dall’8 marzo 2014 e disponendone l’esecuzione

effettiva.

D. Nel frattempo, dopo essersi

rivolta al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che in

mancanza di un accordo tra le parti ha rilasciato l’autorizzazione ad agire, la

conduttrice ha adito il 23 settembre 2013 la Pretura del Distretto di

Bellinzona chiedendo la protrazione della locazione per il periodo massimo

consentito dalla legge (inc. rich. SE.2013.89). Lo stesso giorno anche __________

e __________ __________, definendosi “titolari” di AP 1 e sulla base

dell’autorizzazione rilasciata loro dal competente Ufficio di conciliazione,

hanno adito la medesima Pretura chiedendo di formalizzare “la continuazione (il

ripristino) del contratto di locazione” inerente all’appartamento situato al

primo piano dello stabile in via __________ a __________ (inc. rich.

SE.2013.90).

E. Contro

il giudizio di espulsione 19 febbraio 2014 la conduttrice ha inoltrato appello in

data 3 marzo 2014, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso

di respingere l’istanza e di confermare la locazione conclusa tra le parti. Con

risposta 8 aprile 2014 il locatore postula invece la reiezione del gravame.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in

vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova

applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è

stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Contro una decisione emanata

in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno

fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni

(art. 314 CPC) e che ha per legge l’effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC).

Nella fattispecie il valore di causa è stato accertato dal primo giudice in fr.

33'000.-. La decisione impugnata è stata notificata il 21 febbraio 2014 e

l’appello 3 marzo 2014 è di conseguenza tempestivo, così come lo è la risposta,

presentata l’8 aprile 2014.

2. Dal 1°

gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del

contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura

sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non

richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n.

1429 pag. 260). Nella fattispecie il locatore ha scelto di chiedere

l’espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela

giurisdizionale dei casi manifesti. Tale scelta procedurale ha come conseguenza

che il giudice di appello deve valutare i fatti sulla base delle prove già

apprezzate dal Pretore ed è pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi

(sentenze del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013). L’appellante chiede di richiamare gli incarti

SO.2013.962, SE.2013.89 e SE.2012.37. Se il primo incarto menzionato non

necessita nemmeno una simile richiesta, dato che si tratta di quello inerente

alla procedura di prima istanza e la cui decisione pretorile è qui impugnata, e

il secondo è già stato richiamato dal Pretore aggiunto con ordinanza 15 ottobre

2013 e, quindi, fa parte anch’esso del carteggio processuale di prima sede, non

è così per l’inc. SE.2012.37. Esso non può quindi far parte del substrato

probatorio alla base del presente giudizio, salvo per i documenti relativi al

medesimo incarto, prodotti dalle parti e ammessi dal Pretore (vedi segnatamente

doc. Q).

3. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

In base alla giurisprudenza del

Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1) un fatto è immediatamente

comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza

dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata

mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi

manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non

può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la

prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte

contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi

manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove

essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale

non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il

convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva

sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta

possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della

pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate

prive di rilevanza.

Sempre in base alla

giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione

giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è

senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della

dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un

risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se

l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di

apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso

(II CCA, sentenze inc. 12.2012.190 del 13 dicembre 2012 e inc. 12.2012.168 del

13 dicembre 2012).

4. Il Pretore aggiunto ha

spiegato che la transazione delle parti di cui all’inc. SE.2012.37 –

formalizzata dinnanzi al primo giudice, secondo la quale “la domanda di

protrazione è accolta ed è quindi concessa sino alla data del 31 agosto 2013

ritenuto che per quella data i locali occupati dovranno esser inderogabilmente

liberati” (doc. Q) – non può essere interpretata altrimenti se non come

l’accordo di concedere alla conduttrice un’unica protrazione, con implicita rinuncia

a poterne successivamente richiedere una seconda. Egli ha poi precisato che le

motivazioni alla base della disdetta non erano, quindi, rilevanti ai fini del

giudizio. Di conseguenza, il primo giudice ha reputato che la conduttrice

occupa illecitamente i locali commerciali concessi in locazione e ha accolto la

domanda di espulsione. Egli ha concesso alla conduttrice “ritenuto il

particolare carattere commerciale dell’attività (…) un breve termine di due

settimane per organizzarsi nell’ottica della liberazione dei locali” e ha

pertanto fissato la data di uscita per l’8 marzo 2014.

5. Nella fattispecie in data

18 giugno 2012 le parti, dinnanzi al Pretore aggiunto del Distretto di

Bellinzona – adito dalla conduttrice con la richiesta di concederle una protrazione

della locazione fino al 31 agosto 2013 – hanno concordato una protrazione fino

a tale data con la precisazione seguente: “ritenuto che per quella data i

locali occupati dovranno esser inderogabilmente liberati” (doc. Q). Non vi è

chi non veda – come indicato dal primo giudice – che con la precisazione

“inderogabilmente” le parti abbiano pattuito una protrazione unica e definitiva

e, quindi, la rinuncia della conduttrice a chiedere una seconda protrazione. D’altra

Considerandi

parte l’appellante, a ben vedere, non contesta che quanto pattuito

corrispondeva a un’unica protrazione, ma sostiene che la transazione

giudiziaria di cui al doc. Q era fondata, da parte sua, sulle ragioni addotte

dalla controparte a fondamento della disdetta, ovvero la personale necessità di

utilizzo dell’immobile. Tale tesi è da essa sostenuta anche nella procedura di

richiesta di una seconda protrazione (inc. rich. SE.2013.89). Essa afferma di

essere venuta a conoscenza, dopo un anno da tale evento, che quelle non erano

le intenzioni del locatore, che invece intendeva locare lo stabile a terzi

(memoriale, pag. 6 e 11). Al riguardo essa biasima il Pretore aggiunto per aver

respinto, con ordinanza 15 ottobre 2013, le prove testimoniali e

l’interrogatorio delle parti, che a suo dire avrebbero dovuto dimostrare, per

l’appunto, le “vere intenzioni del signor AO 1” (appello, pag. 7 e 14). Sennonché l’appellante afferma che l’uso dell’ente locato da parte di terzi e non del

figlio del locatore “è stato dimostrato dalla documentazione versata agli atti

dalla controparte” e dalla sua stessa ammissione nell’istanza 1° settembre 2013

e in occasione dell’udienza 7 ottobre 2013 (appello, pag. 13). Essa ammette,

quindi, che l’assunzione di prove da essa postulata in prima sede era diretta a

dimostrare quanto, a suo dire, già emerge dalle prove agli atti (cfr. anche

memoriale, pag. 14). Il Pretore ha pertanto a ragione negato l’assunzione di

tali prove ritenendole ininfluenti ai fini del giudizio. Nemmeno è quindi stato

violato, come invece addotto dall’appellante, il suo diritto di essere sentita

(memoriale, pag. 15).

6.

Anche volendo, per ipotesi,

condividere la tesi della convenuta circa il fatto che la transazione

giudiziaria (doc. Q) è stata da essa sottoscritta unicamente perché convinta

circa l’uso proprio dei locali commerciali da parte del figlio del locatore,

tale utilizzo è stato dimostrato dal locatore ed emerge proprio dai riferimenti

al carteggio processuale indicati dall’appellante. Invero, nell’istanza 1°

settembre 2013 il locatore ha affermato che il 30 aprile 2013 il figlio, di

professione enologo e attivo come produttore in proprio di vini, ha

sottoscritto una convenzione a carattere misto con __________, __________,

avente come oggetti principale la collaborazione e la rappresentanza per la

promozione, la vendita, lo smercio dei prodotti vinicoli di __________ __________.

In altre parole, l’accordo prevede a favore di quest’ultimo l’utilizzo dei vani

in questione come vetrina di presentazione, cantina di degustazione e luogo di

vendita dei medesimi (istanza, pag. 4 in fondo e 5 in alto). Anche in occasione dell’udienza di discussione 2 ottobre 2013 il locatore ha affermato che “__________svolgerà

nei vani l’attività che ritiene ma compatibilmente all’uso garantito al signor __________

__________, tutto e meglio come al doc. R” (loc. cit. , pag. 3 in alto). Dalla convenzione menzionata emerge quanto testé indicato. Nelle premesse, parti

integranti dell’accordo, è precisato che “il signor __________ __________

intende commercializzare la propria produzione vinicola oltre i confini del

Canton Ticino” e “la ditta __________ è attiva nel campo della ristorazione ed

ha le conoscenze personali ed i necessari contatti per promuovere in Svizzera

ed in altri Stati la produzione viticola del signor __________”. Le parti

hanno, tra le altre cose, previsto che “____________________concede alla ditta __________

un diritto di rappresentanza della propria produzione vinicola (…) nella

nazioni ed alle condizioni indicate nel seguito” del contratto (doc. R,

clausola n. 2.1) e hanno stabilito le modalità di fissazione del prezzo dei

prodotti e l’assunzione dei costi di promozione dei medesimi, nonché la

percentuale di __________ sulla cifra d’affari da essa realizzata (doc. R,

clausole n. 4 e 5). Nell’ambito di tale convenzione __________ __________ si è

impegnato a “fare in modo” che __________ “possa locare spazi adeguati in via __________

a __________, nell’immobile di proprietà del padre del medesimo” (doc. R,

clausola n. 6.1), con la precisazione che tali spazi “saranno anche utilizzati

dalle parti per svolgere tutte le attività connesse con il presente contratto,

in particolare come punto di vendita e spazio espositivo, come deposito di

merce, come luogo promozionale e di organizzare eventi particolari

(presentazioni, degustazioni), ecc.” e che “____________________avrà libero

accesso a detti locali in ogni momento e potrà riporvi ogni e qualsiasi oggetto

o suppellettili” (doc. R, clausola n. 6.2 e 6.4). Quanto al pagamento della

pigione, le parti hanno concordato che “in considerazione del fatto che la

percentuale di cui al paragrafo n. 5 è consistente, i costi della locazione

saranno interamente a carico della ditta __________, ritenuto che il signor __________

__________ intercederà presso il proprietario affinché la pigione stessi [?]

sia la più contenuta possibile” (doc. R, clausola n. 6.6). Nel contratto di

locazione sottoscritto tra l’ing. AO 1 e __________ è poi indicato che “la

convenzione di rappresentanza 30 aprile 2013 sottoscritta tra __________ __________

e __________ è parte integrante del presente accordo” (doc. S, pag. 3). Da tale

documentazione emerge in maniera evidente il fatto che il figlio del locatore

necessita dell’oggetto concesso in locazione a AP 1 per poter esercitare al

meglio la propria attività vinicola. Per tacere del fatto che, come illustrato

sopra, la convenzione con __________ prevede che __________ __________ possa

usare in qualsiasi momento gli spazi commerciali in questione. Non si

comprende, quindi, la censura dell’appellante circa il mancato uso proprio da

parte del figlio del locatore, se non come un’indebita ingerenza della prima

nella gestione della propria impresa da parte di quest’ultimo. Non compete,

invero, alla convenuta sindacare sulle scelte imprenditoriali di __________ __________

pretendendo che quest’ultimo usi l’oggetto condotto in locazione a titolo di

rapporto di locazione con il padre e non invece nelle modalità previste nel

contratto di cui al doc. R. Alla luce di quanto illustrato sopra, quindi, i fatti

sono dimostrati e la situazione giuridica è chiara. La censura dell’appellante

secondo la quale in ragione dell’esistenza di fatti controversi il primo

giudice non avrebbe potuto applicare alla fattispecie la procedura sommaria

(memoriale, pag. 8 seg. e 11) e limitarsi, pertanto, a respingere l’istanza

della locatrice, non può quindi essere seguita.

7.

La conduttrice reputa,

altresì, che il Pretore non poteva limitarsi al “semplice rinvio a ciò che le

parti avevano concordato” nella procedura di cui al doc. Q, ma avrebbe dovuto

istruire i fatti nuovi da essa evocati e tener conto che due cause (inc. SE.

2013.

/90) erano pendenti dinanzi alla medesima Pretura, ovvero avrebbe dovuto

attendere l’esito di tali procedure (appello, pag. 10 e 13). Nell’inc.

SE.2013.89 inerente alla locazione dei vani commerciali la conduttrice ha

postulato la concessione di una seconda protrazione (cfr. pag. 12 in alto). Alla luce di quanto illustrato (sopra, consid. 5), a ragione il primo giudice non ne ha

tenuto conto. L’inc. SE.2013.90 concerne, invece, l’appartamento adibito ad

abitazione da parte di __________ e __________ __________, che non è oggetto

della presente procedura di espulsione.

8.

L’appellante

soggiunge che a riprova della mancata liquidità della fattispecie l’udienza di

discussione 7 ottobre 2013 si è protratta per ben due ore, e ciò a seguito

della sua presentazione delle osservazioni scritte e replica di controparte

(memoriale, pag. 10). Sennonché, il fatto che le parti dibattano, seppur a

lungo, nella causa, non significa ancora che essa non concerna fatti immediatamente

comprovabili e che la situazione giuridica non sia chiara. Se così non fosse,

si incorrerebbe nell’inaccettabile rischio di far dipendere la procedura

applicabile da altre condizioni – come asserito dall’appellante dalla volontà

di contestazione e dalla prolissità delle parti – rispetto a quelle poste dal

legislatore, nella fattispecie dall’art. 257 CPC.

9.

Da ultimo l’appellante si

lamenta del termine concessole dal Pretore aggiunto, che ha ordinato

l’espulsione a partire dall’8 marzo 2014 (memoriale, pag. 16). A suo dire tale

termine è “contenutissimo” e “la questione è tanto iniqua” per il fatto che il

contenzioso si protrae da diversi mesi, ovvero dal settembre 2013. Essa soggiunge

che la sua “sede sociale e legale (…), il punto di vendita e l’accoglienza alla

clientela, gli uffici amministrativi/contabili della ditta, nonché il

laboratorio di produzione delle pizze” si trovano tutti nell’oggetto condotto

in locazione. Essa dimentica, tuttavia, che già dalla transazione giudiziaria

18.

giugno 2012 doveva esserle chiaro, come evidenziato nei considerandi

precedenti, che la locazione sarebbe terminata, senza possibilità di seconda

protrazione, il 31 agosto 2013. Essa avrebbe dovuto, quindi, premunirsi in tal

senso, invece di dolersi ora del termine impartitole dal Pretore aggiunto che,

a ben vedere, nella fattispecie avrebbe potuto anche decidere l’espulsione

immediata dalla conduttrice e che, invece, le ha concesso più di due settimane

per procedere allo sgombero dei locali. In definitiva, il Pretore aggiunto ha a

ragione deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura

sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC).

10.

Ne consegue che l’appello va

respinto. L’appellante non può prevalersi di circostanze che possano impedire

l’esecuzione (art. 341 cpv. 3 CPC). Le spese processuali dell’appello vanno a

carico dell’appellante, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per ripetibili

di appello. Il valore litigioso ammonta a fr. 33'000.-, come accertato dal

primo giudice e non contestato dalle parti. Nella commisurazione delle spese

giudiziarie si tiene conto dei parametri previsti dalla legge per una procedura

sommaria di tale valore (art. 7, 9 e 13 LTG; art. 11 Regolamento sulle

ripetibili). Un ricorso al Tribunale federale non ha effetto sospensivo

automatico (art. 103 cpv. 1 LTF), riservata una diversa decisione da parte del

giudice dell’istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF).

Per i quali motivi,

decide: 1. L’appello 3 marzo 2014 di AP 1 è

respinto. La decisione 19 febbraio 2014 del Pretore aggiunto del Distretto

di Bellinzona, inc. SO.2013.962, è confermata.

2.

Le spese processuali di

appello di fr. 100.- sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di

rifondere a controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione alla

Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagine seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).