12.2014.68

Azione di accertamento di inesistenza del debito, mercede per mediazione immobiliare, nesso causale tra attività del mediatore e la decisione di comperare, negato in cocnreto doppio mandato di mediazi

11 settembre 2015Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

A. L’11 novembre 2010 AP 1 ha

conferito a AO 1 un mandato di vendita (non esclusivo) relativo ai propri fondi

n. __________ per un prezzo di fr. 1'350'000.- fino al 31 dicembre 2010, in

seguito di fr. 1'385'000.- (doc. 2). La provvigione riconosciuta al mediatore

era del 3% del prezzo di vendita (oltre agli esborsi verso terzi sopportati,

indipendentemente dall’esito dell’attività mediatoria). La durata del mandato è

stata limitata a un anno, con provvigione comunque da riconoscersi anche dopo

la scadenza annuale, se l’immobile fosse stato offerto dal mediatore a un

futuro (effettivo) acquirente durante il periodo di validità del contratto. Il

mediatore ha pubblicato annunci di vendita dei citati fondi in internet su più

siti (doc. D dell’inc. S0.2012.1019, richiamato I). Il 20 dicembre 2011 egli ha

inviato alla proprietaria una scheda denominata “Kundenschutz” relativa

all’interessato R__________, con l’indicazione di aver offerto a quest’ultimo

l’acquisto dei due fondi nel novembre 2011 (doc. E del suddetto incarto). Il 26

giugno 2012 la proprietaria ha venduto i fondi a R__________ al prezzo complessivo

di fr. 1'400'000.- (doc. H dell’incarto richiamato). AO 1 ha quindi chiesto

alla venditrice il 28 settembre 2012 il pagamento di fr. 42'000.- entro il 15

ottobre 2012. Non avendolo ricevuto, egli l’ha escussa per pari importo con PE

n. __________ dell’UE di Locarno del 3 novembre 2012. A seguito d’opposizione interposta

dall’escussa al precetto, AO 1 ha chiesto il rigetto provvisorio

dell’opposizione, ottenuto dal Pretore di Locarno-Campagna con decisione n.

SO.2012.1019 del 29 gennaio 2013 (per l’importo di fr. 42'000.-, oltre ad

interessi al 5% dal 16 ottobre 2012). La decisione è cresciuta in giudicato e l’escussa

non ha introdotto un’azione di disconoscimento del debito.

B. Il 5 marzo 2013 la

venditrice ha introdotto presso la medesima Pretura un’azione di accertamento

di inesistenza del debito di fr. 42'000.- (oltre interessi), oggetto della

citata esecuzione a proprio carico; essa ha pure chiesto in via supercautelare

e cautelare la sospensione provvisoria di detta esecuzione. L’attrice ha

sostenuto che il contratto di vendita è stato stipulato molto tempo dopo la

fine del mandato di mediazione, che il mediatore (perlomeno) prima della

scadenza del proprio mandato non avrebbe svolto atti a favore della parte

venditrice e che quanto dichiarato dall’acquirente in merito al concorso del

mediatore nella procedura di vendita non sarebbe attendibile. Essa ha pure

protestato tasse, spese e ripetibili. La causa di merito non è stata preceduta

da una procedura conciliativa, in virtù dell’art. 198 lett. e cpv. 2 CPC. La

domanda supercautelare di sospensione è stata respinta dal Pretore il 7 marzo

2013. Il 14 marzo 2013 è intervenuto il pignoramento di averi bancari

dell’attrice per l’importo posto in esecuzione. Il 15 marzo 2013 il convenuto

si è opposto alla domanda cautelare e con la risposta dell’8 aprile 2013 ha

avversato le domande di merito della petizione, pure con protesta di tasse,

spese e ripetibili. Per il convenuto la situazione sarebbe chiara: l’acquirente

avrebbe indicato di avere acquistato i fondi grazie alle indicazioni iniziali

del mediatore, e non vi sarebbe motivo di dubitare di ciò. Con replica dell’8

maggio 2013 e duplica del 14 giugno 2013 le parti hanno ribadito le loro

antitetiche tesi e domande. Il procedimento cautelare si è nel frattempo

risolto con la sospensione consensuale della procedura esecutiva (v. verbale di

udienza del 16 maggio 2013); il convenuto non vi si è più opposto, visto

l’intervenuto pignoramento. L’istruttoria è consistita nel richiamo

dell’incarto pretorile di rigetto provvisorio dell’opposizione,

nell’interrogatorio del convenuto e nell’audizione testimoniale del compratore.

Quest’ultimo ha indicato, tra l’altro, di essere entrato in contatto con la

venditrice grazie al mediatore, e di avere versato a quest’ultimo,

spontaneamente perché ritenuto giusto, dopo la firma del rogito, fr. 10'000.-. In

sede di conclusioni scritte le parti si sono riconfermate nelle loro domande,

il convenuto il 13 dicembre 2013, l’attrice il 16 dicembre 2013; quest’ultima

ha chiesto pure in via subordinata un accoglimento parziale della petizione per

fr. 18'000.- (oltre ad interessi).

C. Con sentenza del 10 marzo

2014 (n. OR.2013.9) il Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna ha

respinto la petizione, caricando all’attrice fr. 4'500.- per tassa di

giustizia, fr. 115.- per spese e fr. 5'000.- di ripetibili in favore del

convenuto.

D. Con appello del 10 aprile

2014 l’attrice ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di accogliere

la petizione, in via subordinata accertare l’inesistenza del debito

limitatamente a fr. 10'000.- (con conseguente carico alla parte attrice di ¾

delle tasse e spese di giustizia e di fr. 2'600.- per ripetibili ridotte). Essa

ha argomentato che quanto scritto, e poi testimoniato, dall’acquirente non

sarebbe attendibile, e comunque dubbioso nella sua credibilità a fronte di

numerose incongruenze (in particolare rispetto a quanto indicato dal

convenuto). Tali incongruenze sarebbero ancora più evidenti se raffrontate con

il comportamento, pure poco conforme alle tesi del mediatore, che quest’ultimo

avrebbe assunto quando ha saputo che non gli sarebbe stato riconosciuto

alcunché dalla venditrice. Inoltre, l’agire del convenuto sarebbe stato nell’esclusivo

interesse dell’acquirente, così che le conseguenze dell’art. 415 CO

tornerebbero applicabili. Nella risposta del 26 maggio 2014 il convenuto ha

chiesto la reiezione integrale dell’appello, pure con protesta di tasse, spese

e ripetibili. Egli ha sostenuto la chiarezza delle risultanze probatorie

relative al fatto che il compratore sarebbe stato avviato all’acquisto dall’intervento

del mediatore, segnatamente delle risultanze testimoniali. Non vi sarebbe alcun

motivo di considerare decaduta la mercede ai sensi dell’art. 415 CO, perché

egli non avrebbe concluso alcun contratto di mediazione con l’acquirente né

prima né dopo la stipula della compravendita. Infine non vi sarebbe motivo di

ridurre la percentuale del 3% pattuita, perché conforme al limite

giurisprudenziale.

E. Con replica spontanea del 13

giugno 2014 l’appellante ha ribadito le proprie perplessità in merito al

comportamento del convenuto e alla dichiarazione testimoniale, mentre

l’appellato le ha contestate con la duplica spontanea del 7 luglio 2014. Delle

ulteriori argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei

prossimi considerandi.

F. Con scritto del 26 giugno

2015 il patrocinatore dell’appellante, deceduta il 30 dicembre 2014, ha

indicato il subentro in causa dei suoi eredi __________, producendo le relative

procure.

e considerato

Considerandi

1.

decisione pretorile impugnata è una decisione finale di prima istanza e, come

tale, impugnabile (art. 308 cpv. lett. a CPC); il valore di causa supera

infatti fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). L’appellante sostiene una

violazione degli art. 412, 415 e 417 CO, e quindi un’errata applicazione del

diritto, oltre ad accertamenti errati dei fatti; si tratta di argomenti

invocabili in questa sede (art. 310 lett.a e lett. b CPC). Presentato nel

termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza (art. 311

cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo. Esso è munito della decisione impugnata

(art. 311 cpv. 1 CPC).

2.

Il Pretore ha qualificato

il “Verkaufsmandat” stipulato tra le parti (doc. B, inc. SO.2012.1019) come

contratto di mediazione ai sensi dell’art. 412 CO. Il primo giudice ha ritenuto

sufficientemente provato il fatto che la compravendita abbia avuto impulso

dall’attività del mediatore prima della scadenza del suo mandato, ha considerato

che la ricezione di fr. 10'000.- dall’acquirente non configurava un caso di

doppia mercede ai sensi dell’art. 415 CO, e ha considerato infine ammissibile

un ammontare della provvigione pari al 3% del prezzo di vendita anche per un

mediatore non professionista, così che non vi sarebbero gli estremi per una

riduzione della mercede ai sensi dell’art. 417 CO.

3.

Giusta l’art. 412 CO, col

contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione

per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto

verso pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si

esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile

contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di

compravendita e agisce tra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del

contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio

della sua onerosità (Rep. 1988, pag. 260; Gautschi,

Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann,

Basler Kommentar, n. 1 s. ad art. 412 CO). Premessa per poter pretendere la

mercede di mediazione è dunque la stipulazione del contratto mediato a seguito

dell’indicazione o dell’interposizione del mediatore (Ammann, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO), ritenuto che, oltre

alla stipulazione del contratto mediato, occorre che tra quest’ultima e

l’attività messa in atto dal mediatore vi sia un nesso causale psicologico,

ravvisabile di per sé anche se l’attività del mediatore non è la causa

esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando

anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO; Schweiger, Der Mäklerlohn, p. 81 segg.; Marquis, Le contrat de courtage

immobilier et le salaire du courtier, p. 441 segg.; DTF 72 II 89 e 421, 76 II

382, 84 II 525). Alla condizione del nesso causale è però possibile rinunciare

contrattualmente (DTF 97 II 357). L’onere della prova in merito all’esistenza

del nesso causale psicologico incombe al mediatore (art. 8 CC; il CCA 30 aprile

2007.

inc. n. 12.2006.52, 8 marzo 2010 inc. n. 12.2009.11).

4.

Nella fattispecie non è

contestato, oltre alla stipulazione di un contratto di mediazione, che la

compravendita degli immobili oggetto di tale contratto di mediazione sia

avvenuta ben dopo il 15 novembre 2011, data alla quale ha preso fine il

suddetto contratto. È controverso sapere se il convenuto fino a tale data abbia

svolto attività che abbiano poi portato alla stipula della compravendita

immobiliare, cioè se vi sia stato nesso causale psicologico tra il suo agire fino

al 15 novembre 2011 e detta stipula. L’appellante rimprovera al Pretore un

errato apprezzamento delle prove, per aver ritenuto che i contatti tra il

mediatore e l’acquirente erano avvenuti durante il periodo di validità del

contratto. A suo avviso la deposizione dell’acquirente non sarebbe attendibile,

viste le numerose incongruenze (in particolare rispetto a quanto indicato dal

convenuto). Tali incongruenze sarebbero ancora più evidenti se raffrontate con

il comportamento, pure poco conforme alle tesi del mediatore, che quest’ultimo

avrebbe assunto quando ha saputo che non gli sarebbe stato riconosciuto

alcunché dalla venditrice. Inoltre, l’agire del convenuto sarebbe stato

nell’esclusivo interesse dell’acquirente, così che le conseguenze dell’art. 415

CO tornerebbero applicabili.

5.

L’acquirente dei fondi,

sentito quale teste (verbale 25 ottobre 2013), ha indicato di aver saputo che i

fondi da lui poi acquistati erano in vendita tramite l’annuncio su internet del

convenuto, di averlo incontrato una prima volta nell’ottobre 2011 e una seconda

nella prima metà del successivo mese di novembre (quando il convenuto gli ha

consegnato un dossier relativo ai fondi in vendita). In seguito, terminati i

rapporti (contrattuali ma anche personali) tra attrice e convenuto, il teste si

è rivolto direttamente alla prima, chiedendo al secondo di farsi da parte. Dall’istruttoria

è dunque evidente che l’acquirente ha appreso dell’opportunità di acquistare i

fondi grazie all’intervento del convenuto. Come l’acquirente ha riferito nella

sua audizione, infatti, sul posto non vi erano cartelli indicanti che i fondi

erano in vendita, ed egli ha ricevuto dal convenuto le informazioni e i dati

tecnici che gli hanno permesso di maturare la convinzione, comunicata in

dicembre, di acquistare i fondi. Non è determinante in merito che le trattative

tra acquirente e venditrice siano poi proseguite per mesi, e che la stipula del

contratto di vendita sia avvenuta solo più di sette mesi dopo la fine del

contratto di mediazione. Si è trattato di discussione di dettaglio (limatura

del prezzo, oltretutto rifiutata, modalità di pagamento – con offerta di fr.

100'000.- in contanti non computati nel prezzo – invero poco edificante e comunque

pure rifiutata), che erano supportate comunque dalla pietra angolare poggiata

dal convenuto con la cattura dell’interesse del (futuro) compratore. L’agire

del convenuto ha quindi perlomeno concorso, e in misura tutt’altro che

insignificante, alla stipula della vendita tra le parti, poiché egli ha

indicato all’acquirente l’occasione di acquistare i fondi.

6.

L’appellante contesta la

fedefacenza della surriferita testimonianza del compratore, in virtù del tempo

trascorso, di alcune incongruenze con le dichiarazioni del convenuto, e di

alcuni atti ed omissioni di quest’ultimo che mal si concilierebbero con un

concreto diritto ad ottenere una provvigione. Orbene, non è il caso di chinarsi

su ogni singolo dettaglio delle due deposizioni (di pari data), o su elementi

figuranti solo nella dichiarazione scritta sottoscritta dall’acquirente o solo

nella sua deposizione testimoniale. Avantutto, entrambi (acquirente e convenuto)

non sono né giuristi né immobiliaristi (per quanto non sprovveduti:

commerciante e funzionario di banca). Inoltre le loro dichiarazioni sono

avvenute a due anni di distanza dai fatti, e detti fatti sono stati vissuti

senza la consapevolezza (per il convenuto perlomeno inizialmente) di doverli

poi riferire (teste) e comprovare (convenuto). Né indebolisce la testimonianza

il fatto che il teste abbia rammentato con precisione alcuni particolari non

figuranti nella dichiarazione scritta, ciò non essendo inusuale. Inoltre, sugli

elementi essenziali (gli incontri e le relative date) quanto riferito dal

testimone e dal convenuto è perfettamente congruente. Il teste è stato chiaro e

preciso nell’indicare di aver avuto le indicazioni sui fondi in vendita proprio

dal convenuto, con cui ha avuto contatti dapprima nell’ottobre 2011 e poi nella

prima metà di novembre 2011 (pag. 4 del verbale 25 ottobre 2013). Non giova

quindi all’appellante evocare dubbi su asserite incongruenze relative a punti

di dettaglio, per altro non decisivi per risolvere il quesito oggetto di

giudizio, in quanto sul punto essenziale, ossia quando è avvenuto il contatto

con il mediatore, la deposizione dell’acquirente è stata limpida e precisa e

non si presta a interpretazioni di sorta né a equivoci. L’apprezzamento delle

prove eseguito dal Pretore, che ha ritenuto sufficiente quanto riferito dal

teste R__________ per ritenere provato nella fattispecie il nesso causale

psicologico, resiste dunque alle critiche dell’appellante. Lungi dall’essere

“manifestamente confuso”, il quadro probatorio è chiaro sull’unico punto

essenziale per il giudizio.

7.

L’appellante sostiene che

vi sarebbero contraddizioni tra le deposizioni del convenuto e dell’acquirente,

che ne minebbero la credibilità e renderebbero dubbia l’esistenza di un

contatto nell’ottobre 2011. I motivi del versamento di fr. 10'000.-

dall’acquirente al convenuto, prosegue la parte appellante, sono stati indicati

in modo ben diverso dall’acquirente e dal convenuto, ciò che proverebbe che

quest’ultimo non è credibile non solo su tale episodio, ma anche sugli altri

fatti. Dall’istruttoria è emerso che l’acquirente ha versato al convenuto, dopo

la firma del contratto notarile di compravendita, l’importo di fr. 10'000.-

(cfr. verbale 25 ottobre 2013, pag. 5). Se si trattasse di una mercede per

interposizione nella vendita, il convenuto perderebbe il diritto alla propria

mercede, conformemente all’art. 415 CO. Secondo tale norma infatti, ove il

mediatore, contrariamente ai patti, avesse agito anche nell’interesse

dell’altra parte, o contrariamente alle norme della buona fede si fosse fatto

promettere anche dalla medesima una ricompensa, egli non potrà pretendere dal

suo mandante né la mercede né il rimborso delle spese. Il Tribunale federale ha

precisato di recente che il solo fatto che un mediatore concluda un contratto

di negoziazione con un venditore crea un conflitto di interessi e la

conseguente nullità del contratto. L’inevitabile conflitto di interessi così

provocato conduce alla nullità di entrambi i contratti e alla perdita del

diritto a ogni provvigione per il doppio mediatore (cfr. da ultimo DTF 141 III

64, pag. 67).

Tuttavia, nella fattispecie non

si può sostenere che il convenuto abbia pattuito una mercede di mediazione con

l’acquirente, e tantomeno che ciò sia avvenuto durante l’anno di validità del

contratto di mediazione con la venditrice (e cioè prima del 16 novembre 2011,

primo giorno di svincolo contrattuale tra le parti). Al contrario, è provato

dalla deposizione dell’acquirente che l’importo di fr. 10'000.- è stato versato

dopo la sottoscrizione del rogito, quindi dopo il 26 giugno 2012. L’acquirente

ha riferito di avere eseguito tale versamento “spontaneamente, perché lo trovo

giusto”. Non risulta quindi esservi stata la conclusione di un contratto di

intermediazione tra il convenuto e l’acquirente, né prima né dopo la scadenza

del contratto a suo tempo concluso con la venditrice. È ben vero che sul motivo

del versamento acquirente e mediatore hanno fornito versioni differenti (gesto

spontaneo perché giusto per l’uno, prestito verbale da restituirsi per l’altro).

Tuttavia, ciò non basta a infirmare la validità di quanto emerge dalle

dichiarazioni testimoniali dell’acquirente, la cui credibilità nemmeno è stata

messa in dubbio dall’appellante, la quale si è invece diffusa ampiamente

sull’assenza di credibilità del convenuto. Comunque ogni atto, foss’anche in

eccesso di zelo del convenuto, e foss’anche a favore dell’acquirente (non

risulta comunque a danno della venditrice), è avvenuto quando il convenuto

mediatore aveva già maturato il proprio diritto alla mercede. La sentenza

pretorile regge quindi alle critiche dell’appellante su questo punto.

8.

In via subordinata,

l’appellante sostiene che il Pretore avrebbe perlomeno dovuto ridurre la

mercede del mediatore in applicazione dell’art. 417 CO. Al riguardo il primo giudice,

dopo aver esposto i presupposti per una riduzione della mercede dovuta al

mediatore e aver illustrato la giurisprudenza al riguardo, ha esaminato le

circostanze del caso concreto, in particolare l’accessorietà dell’attività di

mediatore del convenuto, ed è giunto alla conclusione che una mercede del 3%,

rispettivamente del 3,7% tenendo conto di quanto versato spontaneamente

dall’acquirente, non era eccessiva e non doveva essere ridotta. L’appellante

ritiene insostenibile l’argomentazione del primo giudice. Essa espone che le

parti contrattuali avevano pattuito una mercede del 3% e non una mercede

variabile e afferma che l’importo di fr. 10'000.- era stato versato a parziale

tacitazione dell’eventuale mercede dovuta dalla venditrice, in seguito a fitte

trattative condotte tra l’aspirante acquirente e la figlia della venditrice.

Tale importo, prosegue l’appellante, era inteso alla liberazione, almeno

parziale, della venditrice e non è dunque sostenibile la condanna di

quest’ultima al pagamento integrale della mercede. La tesi dell’appellante non

trova il benché minimo conforto nell’istruttoria. Come riferito dall’acquirente

nella sua deposizione testimoniale, vi furono invero trattative con la figlia

della venditrice sulla mercede del mediatore, ma non fu raggiunto alcun

accordo, e in seguito la venditrice revocò alla figlia l’incarico di

rappresentarla (verbale del 25 ottobre 2013, pag. 3 a metà) e fece capire di

non voler pagare la mercede al mediatore (ibidem, pag. 5). Non si può dunque

seriamente sostenere che vi è stato un accordo sul pagamento della mercede tra

la venditrice e l’acquirente, né che l’acquirente ha voluto liberare la

venditrice dal pagamento, seppur parziale, della mercede. Anche su questo punto

la decisione del Pretore regge alle critiche e può essere confermata.

9.

In conclusione, l’appello

deve essere respinto in ogni suo punto e la decisione del Pretore confermata.

Le spese processuali, insieme a un’adeguata indennità per ripetibili (art. 95

cpv. 1 CPC) seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). La

tassa di giustizia dell’appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7

e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale

delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39). L’indennità ripetibile in

favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11

del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di

assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar). Il valore

litigioso determinante giusta l’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i

rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale è

stabilito in fr. 42'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1. L’appello 10 aprile 2014 è

respinto.

2. Le spese processuali di

appello, in complessivi fr. 4'000.-, già parzialmente anticipati dalla parte

appellante, restano a carico in solido di __________, __________, __________ e __________,

che rifonderanno in solido a AO 1 fr. 4'500.- a titolo di ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a

fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).