12.2014.90
Procedura sommaria di tutela dei casi manifesti per espulsione di conduttore dopo disdetta straordinaria per violazione degli obblighi contrattuali, negata in cocnreto situazione chiara in fatto e in
31 luglio 2014Italiano14 min
Source ti.ch
Incarto n.
12.2014.90
Lugano
31 luglio 2014/jm
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo,
presidente,
Bozzini
e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2014.69 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti,
espulsione da immobile) della Pretura del
Distretto di Vallemaggia promossa con istanza 2 maggio 2014 da
AP
1
rappr. dall' RA 1
contro
AO
1
rappr. dall' RA 2
chiedente l’espulsione immediata della
convenuta dall’abitazione di __________ con protesta di tassa, spese e
ripetibili;
domanda alla quale si è opposta la
convenuta, con osservazioni scritte del 7 maggio 2014, e che il Pretore ha
respinto con decisione 12 maggio 2014;
appellante l’istante, che con appello del
23 maggio 2014 chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di
accogliere integralmente l’istanza e di ordinare alla conduttrice la riconsegna
dei locali con le comminatorie di rito, protestate tassa, spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.Dal 1° luglio 2013 AP 1 ha concesso in locazione a AO 1 un’abitazione
di quattro locali a __________ per una
pigione annuale di fr. 15’600.- oltre spese accessorie (doc.
A). Tra le parti sono sorte divergenze relative, tra l’altro, alla detenzione
di un cane all’interno dell’ente locato (doc. C e D) con riferimento alla
clausola contrattuale sulla tenuta di “piccoli animali” (doc. A). Con
raccomandata 12 marzo 2014 la locatrice ha notificato, con modulo ufficiale, la
disdetta del contratto per il 30 aprile 2014 (doc. E). La conduttrice ha
contestato tale disdetta straordinaria con istanza 16 aprile 2014 dinanzi all’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Minusio. All’udienza di
conciliazione del 6 maggio 2014 non è stato raggiunto un accordo e alla
conduttrice è quindi stata rilasciata l’autorizzazione ad agire prevista
dall’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.
2.Con istanza 2 maggio 2014 la locatrice ha chiesto alla Pretura
l’espulsione della conduttrice nella procedura sommaria a tutela dei casi
manifesti. A mente dell'istante, la conduttrice avrebbe contravvenuto agli
accordi presi ospitando un cane negli spazi locati e, malgrado la richiesta di
allontanarlo (doc. C), si sarebbe poi espressamente rifiutata (doc. D). Vista
la mancata liberazione dei locali entro il termine fissato con la disdetta
straordinaria, l'istante ha quindi chiesto di ordinare la riconsegna con
effetto immediato dell’ente locato, con le comminatorie di rito. Entro
il termine impartitole dal Pretore per formulare osservazioni scritte (atto
II), la convenuta ha prodotto la risposta del 7 maggio 2014 con la quale si è
sostanzialmente opposta all’istanza, esponendo una serie di circostanze in
merito ai dissidi sorti tra le parti. Con
separata comunicazione di stessa data la convenuta ha trasmesso alla Pretura
copia del verbale dell’Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di __________ con la relativa autorizzazione ad agire ai sensi
dell’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC. Con scritto 8 maggio 2014 pure l’istante ha
inviato analoga comunicazione, producendo altresì documentazione relativa
all’attività svolta dalla conduttrice con i cani e fotografie atte, a suo
parere, a dimostrare i danni da questi arrecati all’orto.
3.Con decisione 12 maggio 2014 il Pretore ha respinto la domanda di
espulsione della conduttrice, ponendo tassa e spese di giustizia a carico
dell’istante.
Riassunti gli estremi del dissidio sorto tra le parti in merito alla tenuta di
cani negli spazi dati in locazione, accennato altresì ad altri motivi di
contrasto emersi che avrebbero addirittura comportato ripetuti interventi della
polizia e renderebbero verosimile l’esistenza di procedure penali pendenti
presso il Ministero Pubblico, rievocata la disdetta straordinaria e la relativa
procedura di conciliazione, il Pretore ha anzitutto ricordato i criteri alla
base della normativa di legge sull’espulsione del conduttore. Esposti a questo
proposito brevi riferimenti alla dottrina, il primo giudice ha quindi rilevato
come, nel caso concreto, il contratto di locazione non avesse ancora preso
termine, non sussistendo alcuna valida disdetta passata in giudicato, ciò che
rende inammissibile la richiesta di espulsione formulata dall’istante sulla base
della disdetta del 12 marzo 2014 (doc. E). Ricordata la contestazione della
disdetta e il termine, non ancora decorso, assegnato alla conduttrice per
procedere giudizialmente contestando la disdetta dinanzi alla competente Pretura,
il primo giudice ne ha dedotto l’impossibilità di accogliere la domanda di
espulsione, difettando i requisiti di una “procedura per casi manifesti”
ai sensi dell’art. 257 CPC, mancando a suo parere sia la “necessaria
chiarezza in diritto”, sia la “facile dimostrabilità del fondamento
della domanda di espulsione” (sentenza pag. 2 e 3 consid. 6).
4.Con appello del 23 maggio 2014 l’istante è insorta
contro la decisione pretorile postulandone la riforma nel senso di accogliere integralmente la domanda
di espulsione, protestate tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di
giudizio.
Con osservazioni (correttamente: risposta) 18 giugno 2014 l’appellata ha proposto di respingere l’appello e
di confermare la decisione pretorile, con protesta di tasse, spese e ripetibili
di prima e seconda istanza. Con replica 30 giugno 2014 e duplica 4 luglio 2014
le parti hanno ribadito le rispettive tesi e domande con argomenti di cui si
dirà, per quanto rilevanti, nei seguenti considerandi.
5.Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati
dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o
in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in
procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)
che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n.
1429 pag. 260). Nella fattispecie la locatrice ha scelto di chiedere
l’espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela
giurisdizionale dei casi manifesti. Tale scelta procedurale comporta che il
giudice di appello deve valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate
dal Pretore ed è pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi (sentenze
del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). I nuovi documenti
prodotti con l’appello e con la replica (invocando l’art. 317 CPC) non possono
dunque essere considerati per il giudizio, che si deve fondare solo sul
contenuto dell’incarto SO.2014.69.
6.Giusta
l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
La giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), ha
chiarito che un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma se può
essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del
fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare).
La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del
rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la
sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei
rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la
tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in
particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente
obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente
confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato
in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento
delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice
circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non
possano a priori essere considerate prive di rilevanza.
Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid.
2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la
conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge
tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del
diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è
di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una
decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le
circostanze del caso.
7.Con
riferimento alla procedura di disdetta del contratto di locazione per mora del
conduttore, va anzitutto chiarito che il solo fatto che una disdetta
straordinaria sia stata contestata dinanzi alla competente autorità di
conciliazione non esclude che il giudice possa accordare la tutela
giurisdizionale dei casi manifesti (DTF 8 luglio 2013 4A_265/2013 consid. 5).
Nei casi di disdetta straordinaria basata sull'art. 257f CO, come quella in concreto emanata, per evitare che la protezione accordata dalla massima
inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla
procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale dei
casi manifesti può essere accordata unicamente se non sussistono dubbi sulla
completezza dell'esposizione dei fatti e la disdetta su questa basata risulti
chiaramente giustificata (DTF 8 luglio 2013 4A_265/2013 consid. 6 e DTF 3
aprile 2012 4A_7/2012 consid. 2.5).
8.La
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO richiede, cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza, l’invio di un avvertimento scritto al
conduttore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fine; Lachat, Commentaire
romand CO I, n. 10 ad art. 257f; Weber, Basler
Kommentar, OR I, 3a ed., n. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo obbligo di diligenza, il carattere
intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore e il rispetto di
un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del
Tribunale federale inc.4C.306/2003 del 20.2.2004 pubblicata in SJ 126/2004 I
pag. 439). La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative
comporta l’inefficacia della disdetta straordinaria (Lachat,
op. cit., n. 12).
Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni per la
disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (Weber, Basler Kommentar, OR I, n. 8 ad
art. 257f).
9.Con
le censure d'appello la locatrice espone anzitutto le circostanze relative alla
stipulazione del contratto di locazione, del quale il divieto di tenuta di cani
sarebbe stato un elemento essenziale. La ripetuta violazione contrattuale a tal
proposito, e la volontà della conduttrice di non desistere dal suo
comportamento illegittimo malgrado formale diffida, sarebbero quindi validi
motivi di disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO.
A mente dell'appellante, che cita la dottrina a tal proposito, il Pretore
avrebbe erroneamente ritenuto che la procedura di merito pendente per la contestazione
della validità della disdetta fosse motivo sufficiente per escludere
l’espulsione della conduttrice. Egli avrebbe infatti a torto omesso di
verificare se la liceità della disdetta straordinaria fosse manifesta ai sensi
dell’art. 257 CPC, sebbene si sia trovato di fronte ad una vertenza
caratterizzata da fatti incontestati e da una situazione giuridica chiara. A
comprova di quanto “il diritto di disdire il contratto di locazione in
applicazione dell’art. 257f CO rappresenta nella fattispecie un caso giuridico
chiaro fondato su fatti incontestati” (appello pag. 7 n. 4) l’appellante
rievoca quindi i fatti salienti e espone considerazioni al riguardo, con ampie
citazione di dottrina e giurisprudenza.
10. Preliminarmente va
rilevato come la censura risulti in parte addirittura irricevibile, siccome
l’appellante espone circostanze in precedenza mai allegate e quindi non
proponibili per la prima volta in sede di appello (art. 317 CPC). La censura è
comunque da respingere. Innanzitutto poiché, contrariamente a quanto
l’appellante pretende, il Pretore non si è affatto espresso in termini tanto
categorici nel senso di escludere a priori la possibilità per la locatrice di
chiedere l’espulsione con la procedura a tutela dei casi manifesti in presenza
di una procedura di merito di contestazione della validità della disdetta.
L’accenno pretorile a tale circostanza, nel caso concreto è semmai da ritenere
in relazione alla specifica situazione che rende la fattispecie tutt’altro che
chiara e di immediato accertamento, come meglio si dirà in seguito.
11. A torto
l’appellante pretende inoltre che, sulla base delle circostanze concrete, il
giudice potesse agevolmente accertare, nell’ambito della procedura sommaria, la
validità della disdetta e quindi il fondamento della domanda di espulsione.
Appare infatti evidente come il giudizio in merito alla possibilità della
locatrice di far capo alla disdetta straordinaria del contratto di locazione ai
sensi dell’art. 257f CO imponga non solo l’accertamento di tutte le circostanze
rilevanti, ma pure un loro apprezzamento da parte del giudice di prime cure.
Nel caso concreto un simile accertamento già sarebbe stato impossibile per le
evidenti carenze nelle allegazioni dell’istante che, solo con l’appello e in
modo pertanto irrito, cerca ora di supplirvi, dimostrando indirettamente con la
profusione di un tale sforzo come la situazione di fatto fosse tutt’altro che
evidente.
Ad escludere la fattispecie dal campo di applicazione dell’art. 257 CPC vi è
comunque la necessità per il giudice di apprezzare le circostanze e statuire di
conseguenza in merito all’effettiva gravità dei motivi invocati, ovvero della
pretesa violazione contrattuale. Solo nell’ambito di una procedura di merito e
al termine della relativa istruttoria il Pretore potrà infatti valutare se il
comportamento della conduttrice, segnatamente in merito alla presenza nei
locali, o nell’annesso giardino, di uno o più cani in circostanze da chiarire,
costituisca o meno una violazione contrattuale alla luce della clausola relativa
alla detenzione limitata a “piccoli animali accettati purché non arrechino
danni alla casa, disturbi ai vicini e non usino il giardino per bisogni”
(doc. A). Una volta stabilita un'eventuale violazione degli obblighi
contrattuali, il giudice sarà comunque tenuto a valutare se questa sia
sufficientemente grave e intollerabile da giustificare una disdetta
straordinaria, appurando se tale condotta illecita sia proseguita malgrado una
chiara diffida, e se questa sia poi stata concretamente notificata nel rispetto
dei requisiti formali richiesti (ovvero tramite il modulo ufficiale ai sensi dell’art.
266l cpv. 2 CO che non è agli atti, malgrado la disdetta del 12 marzo 2014,
doc. E, ne faccia menzione).
Se ne deduce che, nel caso concreto, neppure
la situazione giuridica può pertanto essere ritenuta chiara, l'applicazione delle relative norme non potendo essere considerata
univoca.
12. L’appello
23 maggio 2014 della locatrice, per quanto ricevibile, deve pertanto essere
respinto nella misura in cui chiede l’espulsione della conduttrice.
L’impugnazione deve comunque essere accolta parzialmente, sebbene non formuli
una tale richiesta, nel senso di
riformare il giudizio pretorile dichiarando l’istanza di espulsione
irricevibile. Infatti, in assenza dei requisiti per ammettere una domanda secondo
la procedura per casi manifesti, il giudice non può respingerla, ma deve
limitarsi a dichiararla irricevibile (art. 257 cpv. 3 CPC).
13. Le spese
processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità
all’art. 9 cpv. 3 LTG. Il valore litigioso della procedura di appello, importo
determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale Federale,
ammonta a fr. 32'500.-, pari al canone di locazione fino al termine ordinario di disdetta
(DTF 119 II 147 consid. 1), contrattualmente previsto per il 31 maggio 2016
(doc. A).
Per
questi motivi,
richiamati
l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
Fatti
I. Nella misura
in cui è ricevibile l’appello 23 maggio 2014 di AP 1 è parzialmente accolto
e di conseguenza la decisione 12 maggio 2014 (incarto SO.2014.69) del Pretore
del Distretto di Vallemaggia è così riformata:
1. L’istanza
2 maggio 2014 è irricevibile.
2. La
tassa di giustizia di complessivi fr. 100.-, da anticipare come di rito,
resta
a carico dell’istante. Non si assegnano ripetibili.
Considerandi
II. Le spese
processuali della procedura di appello di complessivi fr. 200.- sono poste a
carico dell’appellante, la quale verserà all’appellata fr. 2'000.- per
ripetibili.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Vallemaggia
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La
presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).