Locazione - protrazione - durata

Incarto n.

12.2014.92

Lugano

10 ottobre 2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura semplificata in materia di locazione, inc.

n. SE.2013.382 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4,

promossa con petizione 4 ottobre 2013 da

AP

1

rappr. dall' RA 1

contro

AO 1

AO 2

tutte

rappr. dall' RA 2

chiedente una protrazione

di 4 anni del contratto di locazione avente per oggetto un appartamento in via

a L;

domanda avversata dalle

convenute, che hanno postulato la reiezione della petizione chiedendo altresì di

confermare la scadenza del contratto per il 31 agosto 2013, e che il Pretore

con decisione 19 maggio 2014 ha parzialmente accolto, accordando all’attore una

protrazione unica e definitiva fino al 31 agosto 2014;

appellante l'attore con

atto di appello 18 giugno 2014, con cui chiede la riforma del querelato

giudizio nel senso di concedere una prima protrazione fino al 31 agosto 2017,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre le convenute, con

risposta 31 luglio 2014, postulano la reiezione del gravame pure con protesta

di spese e ripetibili;

richiamata la decisione 3

settembre 2014 con cui la presidente di questa Camera ha dichiarato

irricevibile la domanda di autorizzazione all'esecuzione anticipata della

sentenza formulata dalle appellate il 31 luglio 2014;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con

contratto 10 gennaio 2011 AO 1 e AO 2 hanno concesso in locazione a AP 1, a

valere dal 1° aprile 2011 e per una durata determinata fino al 31 agosto 2013,

una un appartamento di quattro locali oltre cucina e servizi in via C a L. Nel

medesimo stabile AP 1 conduceva in locazione dal 1° marzo 2009 (fino alla

cessione del contratto a suo figlio P R a far tempo da 1° gennaio 2011) pure i

locali commerciali destinati all’esercizio pubblico denominato Ristorante

Pizzeria F (doc. B, C e D inc. SO.2013.3883).

2. Con

petizione 4 ottobre 2013, preceduta dal tempestivo tentativo di conciliazione di

fronte al competente Ufficio che ha rilasciato la relativa autorizzazione ad

agire, AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 e AO 2 innanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4, al fine di ottenere una protrazione del

contratto di locazione di 4 anni, ovvero fino al 31 agosto 2017. A sostegno della sua richiesta l'attore ha in sostanza evidenziato l'irreprensibile uso

dell'ente locato e la seria difficoltà nel reperire una soluzione alternativa, tenuto

conto dell'attività che lui e gli altri familiari occupanti l'alloggio svolgono

nel ristorante situato nel medesimo immobile e della conseguente incertezza

professionale sommata alle difficoltà finanziarie familiari. A suo parere, la

scelta delle proprietarie di procedere a lavori di ristrutturazione è da

considerarsi privata e personale, gli era sconosciuta al momento della

stipulazione del contratto e non può prevalere al diritto alla proroga

spettante al conduttore quale parte debole tenuta a subire gli effetti gravosi

di un trasferimento.

3. Con

osservazioni (correttamente: risposta) 4 novembre 2013 le convenute si sono

opposte alla petizione, chiedendo al giudice di confermare la scadenza del

contratto per il 31 agosto 2013. Evidenziato come il contratto sia stato

stipulato per una durata determinata proprio in vista dei lavori di completa

ristrutturazione dell'immobile, le locatrici hanno rilevato come una

protrazione sarebbe di conseguenza esclusa ai sensi dell'art. 272a cpv. 1 lett.

d CO e come questa comporterebbe inoltre effetti gravosi sul piano finanziario.

4. Esperita

l’istruttoria di causa e confermatesi le parti nelle rispettive allegazioni e

domande in occasione delle arringhe finali, con decisione 19 maggio 2014 il

Pretore ha parzialmente accolto la petizione. Accertato come le parti abbiano

stipulato un contratto di locazione che prevedeva espressamente una durata

determinata fino al 31 agosto 2013 e come il conduttore fosse già allora a

conoscenza delle intenzioni edificatorie delle locatrici, il primo giudice ha

innanzitutto escluso l'applicabilità dell'art. 272a cpv. 1 lett. d CO invocato

dalle convenute, siccome nessuna condizione relativa ai lavori è stata

espressamente inserita nel contratto. Tenuto conto della reale necessità della

parte locatrice di tornare in possesso dei locali per iniziare i lavori al

beneficio della licenza edilizia e ponderata la circostanza che ha visto il

conduttore sottoscrivere un contratto nel gennaio 2011 ben sapendo che la

permanenza nei locali era garantita solo per breve tempo, il Pretore ha rilevato

come l'invocazione degli effetti gravosi della fine della locazione ai sensi

dell'art. 272 CO rasentasse addirittura l'abuso di diritto e concluso ritenendo

equa, soppesati i rispettivi interessi, una protrazione di un anno fino al 31

agosto 2014.

5. Con

appello 18 giugno 2014 l'attore chiede di riformare il querelato giudizio nel

senso di ottenere una prima protrazione fino al 31 agosto 2017, protestate

spese e ripetibili di entrambe le sedi. Della risposta 31 luglio 2014 con cui

le convenute postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei

prossimi considerandi.

Con decisione 3 settembre 2014 la presidente di questa Camera ha dichiarato

irricevibile la domanda 31 luglio 2014 delle appellate che postulavano

l'autorizzazione all'esecuzione anticipata della sentenza (atto VIII).

6. Secondo

gli art. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO il conduttore di abitazioni può esigere la

protrazione della locazione per una durata massima di 4 anni se la fine della

medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si

giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

Sono considerati effetti gravosi ai sensi della disposizione le condizioni

particolari che rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi

entro il termine fissato nella disdetta; non così, invece, i disagi

inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante una protrazione non vengono

attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat,

Le bail à loyer, p. 771; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11 e 14

ad art. 272 CO).

Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice pondera gli interessi

delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati dall’art. 272

cpv. 2 lett. a-e CO - le circostanze che hanno determinato la conclusione del

contratto e del contenuto dello stesso, la durata della locazione, la

situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure il loro

comportamento, l’eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti

od affini come pure la sua urgenza, la situazione sul mercato locale degli

alloggi e dei locali commerciali - e dello scopo della protrazione, che risiede

in sostanza nel concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per

cercare un’adeguata soluzione alternativa o, perlomeno, ad attenuare i disagi

che la disdetta gli cagiona (DTF 136 III 190 consid. 6; TF 26 gennaio 2009

4A_143/2008 consid. 7.1, 7.1.1 e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i

vantaggi (SVIT, op. cit., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des

Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), p. 80 seg.; DTF 105 II 197; 22 dicembre

2004 4C.343/2004 consid. 4.1, 26 giugno 2006 4C.29/2006 consid. 3.1; II CCA 23 dicembre 2008 inc. n. 12.2008.103, 20 febbraio 2009 inc. n. 12.2008.57, 15

settembre 2009 inc. n. 12.2008.235, 11 febbraio 2013 inc. n. 12.2012.95 RtiD

I-2014 20c pag. 774, 2 ottobre 2013 inc. n. 12.2013.12).

7. Con l'appello

l'attore riepiloga anzitutto le circostanze che hanno portato alla stipulazione

del contratto di locazione, sottolineando come questo fosse in relazione con

l'altro rapporto di locazione relativo agli spazi commerciali dello stesso

immobile per il ristorante gestito dal figlio, mettendo altresì in risalto il

fatto che entrambi vivono nell'appartamento e sono nel contempo dipendenti

dell'esercizio pubblico.

Ammesso di essere stato a conoscenza dei progetti edilizi delle locatrici già

al momento della stipulazione del contratto, l'appellante rileva come nessuna

clausola sia stata inserita a questo proposito e come questa sarebbe in ogni

caso irrilevante.

Tali considerazioni dell'appellante non costituiscono a ben vedere neppure una

censura poiché si limitano a ribadire circostanze che lo stesso Pretore ha

rilevato, compresa l'assenza di una pattuizione ai sensi dell'art. 272a cpv. 1

lett. d CO atta ad escludere a priori ogni ipotesi di protrazione.

8. L'appellante

rimprovera quindi al primo giudice una scorretta "ponderazione della

durata della proroga" (appello pag. 3 n. 3.2), siccome le intenzioni

edificatorie delle convenute sarebbero state vaghe e imprecise.

La censura risulta irricevibile già per carente motivazione (art. 311 CPC),

poiché si limita a esporre una soggettiva valutazione delle circostanze senza

confrontarsi compiutamente con le tesi del Pretore. Anche nel merito la

contestazione è comunque da respingere, come si vedrà ai considerandi

successivi, qualunque sia il significato che si voglia attribuirle, ovvero sia

nel caso che la si consideri come censura rivolta alla ponderazione dei

contrapposti interessi delle parti, sia che la si ritenga piuttosto una critica

alla definizione della durata del periodo di protrazione.

9. L'appellante

prosegue rimproverando alle convenute di aver valutato male la situazione,

dovendosi esse attendere che venisse concessa una protrazione, e contestando la

rilevanza dell'ottenimento di una licenza edilizia per un'operazione

immobiliare riconducibile ad "una scelta intimamente privata e

personale volta ad un'operazione o ad una speculazione edilizia"

(appello pag. 4 n. 4.2).

La censura è nuovamente irricevibile poiché non si confronta con il giudizio

impugnato, limitandosi ad un generico rimprovero al giudice per non aver fatto

accenno a tali circostanze, la cui rilevanza peraltro l'appellante non è stato

in grado di allegare e dimostrare neppure in questa sede. Stessa sorte tocca pure

al blando rimprovero di non aver evidenziato a sufficienza nella sentenza altri

fatti, pretesi come oggettivamente rilevanti, quali l'assenza della licenza

edilizia al momento della firma del contratto, la stipulazione del contratto

senza clausola specifica da parte di una comunione ereditaria "notoriamente

e comunemente complicata da gestire e che raramente si decide in modo unanime

con una certa celerità" (appello pag. 5 n. 5.3) o le condizioni di

grave crisi del settore della ristorazione con difficoltà a reperire vani

sostitutivi, o ancora gli scenari di dover far capo all'assicurazione

disoccupazione o all'aiuto assistenziale per i dipendenti dell'esercizio e per

Fatti

i membri della famiglia del ricorrente.

Parimenti irricevibili, non potendo essere qualificate come censure d'appello,

sono le parti dell'allegato ricorsuale con le quali vengono semplicemente riproposti

ampi stralci della sentenza, accompagnandole con laconiche espressioni di

dissenso ("quindi riteniamo sbagliato", "ed ancor più

sbagliato" (appello pag. 5 n. 5.1.e 5.2).

10. L'appellante conclude

ribadendo gli effetti gravosi a suo dire insopportabili e ingiustificati di uno

sfratto per fine locazione invocando una protrazione sulla base di una

ponderazione degli interessi che "non può che propendere a favore della

parte contrattuale più debole" (appello pag. 6), la continuazione del

rapporto locativo potendo senz'altro essere imposta alle locatrici.

Se anche si volesse considerare tale argomentazione ricevibile, malgrado

l'evidente carenza argomentativa, e procedere ad un esame quale censura all'errato

apprezzamento da parte del Pretore dei fatti di causa e delle prove assunte, la

critica risulta comunque priva di fondamento.

In merito alla durata della protrazione, che in caso di locali abitativi può

essere al massimo di 4 anni, il giudice di prime cure gode infatti di un ampio

potere di apprezzamento, ritenuto che egli deve in particolare tener conto

dello scopo della protrazione che è quello di concedere al conduttore del tempo

per trovare una soluzione sostitutiva, soppesando i rispettivi interessi delle

parti. Esercitando il suo potere di apprezzamento, egli viola il diritto

federale solo se non rispetta i limiti fissati dalla legge, se si lascia

guidare da considerazioni estranee alla disposizione legale, se non prende in

considerazione gli elementi di apprezzamento pertinenti o se giunge a

conclusioni a tal punto ingiustificabili da doversi ammettere un abuso del suo

potere d’apprezzamento (DTF 125 III 226 consid. 4b, 135 III 121 consid. 2; TF

26 giugno 2006 4C.28/2006 consid. 3.2).

Nel caso concreto, il Pretore ha rispettato i limiti fissati dall’art. 272b

cpv. 1 CO, non si è lasciato guidare da considerazioni estranee alla

disposizione di legge ed ha considerato gli elementi di apprezzamento

pertinenti.

Alla luce delle circostanze accertate e apprezzate nel querelato giudizio e

tenuto conto del fatto che l’attore era a conoscenza con largo anticipo (dal

gennaio 2011, ovvero da circa 2 anni e sette mesi) del fatto che il contratto

non sarebbe stato rinnovato alla sua scadenza contrattuale (circostanza questa

che giustifica di ridurre la durata della protrazione, cfr. DTF 125 III 226

consid. 4c; TF 25 febbraio 201 4A_621/2009 consid. 2.4.1), neppure si può

ritenere che la decisione del Pretore di concedere all’attore una protrazione

unica e definitiva di un anno sia nel suo esito manifestamente ingiusta o di

un’iniquità scioccante. A questo proposito è circostanza sicuramente rilevante atta

a giustificare una protrazione il fatto che l'attore e la sua famiglia siano

attivi professionalmente nell'esercizio pubblico situato nello stesso immobile e

che il primo possa essere confrontato con una certa difficoltà nella ricerca di

locali sostitutivi. D'altro canto va però considerato il fatto che le convenute

abbiano a loro volta un legittimo interesse proprio (sia pure non talmente

urgente da escludere una protrazione) a ristrutturare l’intero immobile di cui

fa parte l’ente locato, stabile peraltro da loro stesse in precedenza

parzialmente occupato e liberato in vista dei lavori di ristrutturazione. E'

parimenti rilevante, e quindi già tale da ridurre massicciamente la durata

della protrazione, la circostanza che l’attore non è stato in grado di

dimostrare una ricerca con la necessaria serietà, intensità e sistematicità dei

locali sostitutivi, e ciò malgrado sia stato consapevole con largo anticipo che

il contratto non sarebbe stato rinnovato alla scadenza. Se a questo si aggiunge

il fatto che in presenza di un contratto a tempo determinato, com’è

pacificamente quello vigente tra le parti, una protrazione dovrebbe essere

concessa solo con estremo riserbo, dato che le stesse parti contraenti avevano

a suo tempo stabilito di comune accordo il momento in cui il contratto si

sarebbe dovuto concludere (Lachat,

Le bail à loyer, p. 774; Giger,

op. cit., p. 80; SVIT, op. cit.,

n. 13 ad art. 272 CO; Weber, op.

cit., n. 14 ad art. 272 CO; Higi,

op. cit., n. 213 ad art. 272 CO; TF 1 febbraio 2010 4A_552/2009 consid. 5.2.1 e

2.5.2; II CCA 28 luglio 1997 inc. n. 12.97.123, 18 novembre 1999 inc. n.

12.1999.138, 14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52), non si può ritenere che la

concessione nella fattispecie di una protrazione pari ad un quarto di quella

massima legale, possa essere considerata decisamente insufficiente. In tali

circostanze è in definitiva escluso che il giudizio di primo grado su tale

questione possa essere riformato a favore dell’attore.

11. Ne discende che l’appello

dell’attore deve essere respinto, nella misura in cui è ricevibile, con conseguente

conferma della decisione pretorile.

Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in

conformità all'art. 8 cpv. 1 LTG. Il valore litigioso della procedura di

appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al

Tribunale federale, ammonta a fr. 46'800.-, corrispondente alla pigione e alle

spese accessorie dovute per gli ulteriori 3 anni di protrazione rivendicati in

questa sede dall’attore.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG e il Rtar,

decide:

I. Nella misura in cui è

ricevibile l’appello 18 giugno 2014 di AP 1 è respinto e di conseguenza la

decisione 19 maggio 2014 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è

confermata.

Considerandi

II. Gli oneri processuali di complessivi

fr. 500.-, da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo

di rifondere alla parte appellata fr. 2’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).