Precontratto di compravendita immobiliare nullo per vizio di forma, validità della pena convenzionale pattuita per risarcire l'interesse negativo, riduzione della pena convenzionale eccessiva dal 20%

Incarto n.

12.2014.93

Rinvio TF

Lugano

30 settembre 2014/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo,

presidente,

Bozzini

e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. OA.2010.649 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 14 settembre 2010 da

AO

1, __________

rappr. dall’avv. RA 2

contro

AP

1

rappr. dall’avv. RA 1

con cui

l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 100'000.-,

oltre interessi al 5% a decorrere dal 27 gennaio 2010, ed il rigetto definitivo

dell’opposizione al PE __________ dell’UE di Lugano;

domanda

alla quale si è opposta la convenuta e che il Pretore ha accolto con decisione

dell’11 gennaio 2012;

appellante

la convenuta, che con atto d’appello del 16 febbraio 2012 chiede di respingere

integralmente la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili in

entrambe le istanze;

mentre

l’attore, con risposta del 3 aprile 2012, propone la conferma della sentenza

pretorile, protestando tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza;

preso atto della

sentenza dell’11 marzo 2014 4A_413/2013 (DTF 140 III 200) con la quale la I Corte di diritto civile del Tribunale federale ha annullato la decisione 19 luglio 2013

della Camera (inc. 12.2012.33) e le ha rinviato l’incarto per nuova decisione

nel senso dei considerandi;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in

fatto:

A. AO

1 era interessato ad acquistare a fini aziendali una superficie al pianterreno

di un capannone industriale in costruzione sul fondo n. __________, proprietà

della società AP 1. In uno scritto datato 17 luglio 2009 e denominato “lettera

d’intenti”, la società AP 1, rappresentata dal suo membro del Consiglio di

amministrazione __________, e AO 1, dopo aver premesso di sapere che per la

validità dei contratti di compravendita immobiliare e dei relativi contratti

preliminari era necessaria la forma dell’atto pubblico, si impegnavano l’una (AP

1) a far costituire una PPP e a modificare i progetti del capannone, l’altro (AO

1) a comprare delle quote di PPP. Le parti contraenti hanno inoltre pattuito

una pena convenzionale di fr. 100'000.- nel caso in cui una di loro avesse

rinunciato per sua scelta a dar seguito agli impegni assunti. Le parti

contraenti si impegnavano così a sottoscrivere il contratto di compravendita

entro il 30 settembre 2009 e la proprietaria AP 1 a consegnare lo stabile entro il 31 dicembre 2010 (doc. B). La costituzione di una PPP, prima della

costruzione sul fondo n. __________, non è stata portata termine. AP 1 ha poi venduto a terzi il capannone oggetto della lettera d’intenti. Il 1° febbraio 2010, AO 1 ha chiesto a AP 1 il pagamento della pena convenzionale di fr. 100'000.- (doc. I) e al rifiuto di

quest’ultima, il 15 giugno 2010, le ha fatto spiccare per tale importo il PE n.

__________.

B. Con

petizione del 14 settembre 2010, AO 1 (attore) ha chiesto al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 1, la condanna di AP 1 (convenuta) al pagamento

della pena convenzionale di fr. 100'000.- oltre interessi al 5% dal 27 gennaio

2010. Nella risposta del 12 novembre 2010, la convenuta si è opposta alla

petizione, invocando un vizio di forma e la conseguente nullità della “lettera

di intenti” del 17 luglio 2009, adducendo inoltre che quest’ultima era stata

sottoscritta da una persona senza potere di rappresentanza. A istruttoria

ultimata, le parti si sono confermate nelle rispettive antitetiche posizioni

con i memoriali conclusivi del 25 agosto 2010, rinunciando a comparire al

dibattimento finale.

C. Statuendo

l’11 gennaio 2012, il Pretore ha accolto la petizione e ha condannato la

convenuta a pagare all’attore fr. 100’000.- oltre interessi al 5% dal 27

gennaio 2010, rigettando altresì in via definitiva l’opposizione interposta

dalla convenuta al PE n. __________ dell’UE di Lugano, mettendo tasse, spese e

ripetibili a carico della convenuta.

D. La

convenuta AP 1 è insorta con appello del 16 febbraio 2012 contro la decisione

pretorile, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione del 14

settembre 2010, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Nelle osservazioni

(correttamente: risposta) del 3 aprile 2012, l’appellato propone la conferma

della sentenza pretorile, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.

E. Statuendo

il 19 luglio 2013, questa Camera ha accolto l’appello, ha riformato la

decisione pretorile nel senso di respingere la petizione e ha posto a carico

dell’attore le spese giudiziarie di prima e di seconda sede (inc. 12.2012.33).

Il ricorso in materia civile proposto dall’appellato contro tale sentenza è

stato accolto il l’11 marzo 2014 dalla I Corte civile del Tribunale federale

(inc.4A_413/2013, pubblicato in DTF 140 III 200), che ha annullato la

decisione cantonale e ha rinviato l’incarto alla Camera per nuovo giudizio ai

sensi dei considerandi.

e considerando

1. La giurisprudenza sul

carattere vincolante di una decisione di rinvio del Tribunale federale

sviluppata in margine all’art. 66 cpv. 1 OG trova applicazione anche dopo il 1°

gennaio 2007 (DTF 135 III 334 consid. 2 pag. 335), data in cui è entrata in

vigore la nuova LTF. La cognizione del giudice cantonale, al quale la causa è

rinviata, è limitata dai motivi della decisione di rinvio, ritenuto che è anche

vincolato da ciò che è stato deciso definitivamente dal Tribunale federale e

dalle constatazioni di fatto che non sono state impugnate. In altre parole, dunque,

il ricorrente che è risultato vincente innanzi al Tribunale federale non può,

nella nuova procedura cantonale, subire un peggioramento della sua posizione

giuridica, essendo evidente che, nella peggiore per lui delle ipotesi, dovrà

accontentarsi di vedere confermato il risultato che la controparte non aveva

ritenuto di impugnare innanzi all’Alta Corte (DTF 135 III 334 consid. 1, 131

III 91 consid. 5.2).

2. Il Pretore ha esaminato la

lettera d’intenti di cui si prevale l’attore (doc. B) e, dopo aver illustrato

le differenze che intercorrono tra una lettera d’intenti e un precontratto, è

giunto alla conclusione che l’accordo sottoscritto il 17 luglio 2009 dalle

parti era da considerare un precontratto secondo l’art. 22 CO. In effetti,

rileva il primo giudice, in tale scritto emerge a più riprese la volontà delle

parti contraenti di concludere un contratto di compravendita immobiliare con le

modalità stabilite in quel testo, dove figura anche l’oggetto del contratto, il

prezzo e le modalità di pagamento, nonché una pena convenzionale di fr.

100'000.-. La mancanza della forma autentica prescritta dall’art. 216 CO,

prosegue il Pretore, rende di principio nullo l’accordo nella sua totalità.

Egli ha poi accertato che la convenuta commetteva un abuso di diritto nel

prevalersi del vizio di forma, poiché era stata lei la redattrice e

“l’ideologa” della lettera d’intenti e aveva pure dato iniziale esecuzione agli

impegni sottoscrivendo il rogito per la costituzione della PPP prima della

costruzione, ritirando poi la domanda di iscrizione. Non era stato dimostrato,

inoltre, che essa avesse proposto all’attore una soluzione alternativa

equivalente in un altro capannone di sua proprietà. Il Pretore ha infine

rilevato che la convenuta si prevaleva a torto della mancanza di poteri della

persona che aveva sottoscritto la lettera d’intenti del 17 luglio 2009. In definitiva, il primo giudice ha ritenuto che il doc. B era giuridicamente operante e

vincolante per le parti, nonostante il vizio di forma, così che l’attore aveva

diritto a ricevere la pena convenzionale di fr. 100'000.- a suo tempo pattuita.

3. L’appellante rimprovera al

Pretore il fatto di aver considerato la “lettera d’intenti” come un

precontratto secondo l’art. 22 CO. La convenuta sostiene che la lettera d’intenti

non fondava alcun obbligo giuridico per le parti, trattandosi solo della

dichiarazione dei reciproci interessi in vista delle trattative per la

conclusione del contratto. La conclusione della compravendita immobiliare

menzionata nella lettera d’intenti richiedeva, infatti, la costituzione di una

PPP e la costruzione del capannone da parte della proprietaria del fondo.

4. La lettera d’intenti (letter

of intent) è utilizzata nella fase preparatoria di un contratto nei settori

commerciali e finanziari che presentano una certa complessità o importanza

economica. Si tratta di una dichiarazione d’intenzione con la quale una parte

comunica all’altra il suo interesse alla conclusione di un contratto e desidera

avviare trattative a tal fine. Le parti non sono obbligate a concludere il

contratto e non possono vantare pretese reciproche, a differenza di quanto

avviene in un pre-contratto (sentenza del Tribunale federale 4C.409/2005 del 21 marzo 2006 in SJ 2006 I 433, consid. 2.3.1). Nella fattispecie, la “lettera

d’intenti” del 17 luglio 2009 è stata sottoscritta da entrambe le parti,

contiene alcuni elementi essenziali di una compravendita immobiliare, come il

prezzo di fr. 500'000.-, le modalità di pagamento e una pena convenzionale di

fr. 100'000.- per il caso in cui non si giungesse alla firma del contratto dopo

la costituzione della PPP. L’oggetto del contratto a quel momento non esisteva

ancora, perché l’aspirante acquirente desiderava solo una ben determinata

superficie al pianterreno del capannone edificando e non l’intero fondo. La

proprietaria si è quindi impegnata a costituire una proprietà per piani per

poter in seguito vendere all’attore solo la superficie che questi desiderava

acquistare. In altre parole, le parti avevano già concluso un accordo su tutti

gli elementi essenziali del contratto, che non potevano a quel momento

concludere per mancanza dell’unità di PPP da vendere. In tali circostanze, la

qualifica giuridica di precontratto attribuita dal Pretore al doc. B regge alla

critica. Anche se la citata lettera del 17 luglio 2009 fosse un precontratto, a

dire dell’appellante, essa non avrebbe in ogni modo effetti vincolanti per le

parti, per il vizio di forma che ne inficia la validità e non potendosi

ravvisare nel comportamento della convenuta un abuso di diritto, contrariamente

a quanto ritenuto dal primo giudice. La convenuta rileva che le parti erano

consapevoli dell’esigenza della forma autentica, che l’attore era assistito da

un legale durante le trattative e non può dunque essere considerato parte

debole, e che non ha accettato le offerte alternative da ella proposte in altri

suoi capannoni. La mancata conclusione del contratto di compravendita

immobiliare, a detta della convenuta, non le è quindi imputabile e non le può

essere richiesta la pena convenzionale pattuita nel doc. B, convenzione

accessoria che segue le sorti della lettera d’intenti. Infine, l’appellante

osserva che il membro del Consiglio di amministrazione che ha sottoscritto con

l’attore la nota lettera d’intenti non aveva diritto di firma individuale e non

poteva dunque validamente impegnare la società.

5. Nella decisione 19 luglio

2013 (inc. 12.2012.33) questa Camera aveva accertato, in estrema sintesi, che

la lettera d’intenti del 17 luglio 2009 non rivestiva la forma autentica

necessaria per legge, che l’accordo non era stato eseguito e che non si poteva

ammettere un abuso di diritto della parte venditrice, di modo che tutte le

clausole della lettera d’intenti, compresa la clausola n. 7 relativa alla pena

convenzionale di fr. 100'000.-, erano affette da nullità. Da qui la reiezione

della petizione.

6. Con la sentenza dell’11

marzo 2014 4A_413/2013, pubblicata in DTF 140 III 200, la I Corte civile del

Tribunale federale ha rilevato che una clausola comportante una pena convenzionale

poteva essere valida anche in assenza della forma autentica se essa si

proponeva solo il risarcimento dell’interesse negativo (consid. 5.3). I giudici

federali hanno pertanto rinviato l’incarto a questa Camera affinché esaminasse

Fatti

i motivi per i quali la proprietà per piani non era stata intavolata,

l’incidenza effettiva dell’omissione sulla vicenda contrattuale, i motivi del

ritiro dell’istanza di iscrizione della PPP e della decisione di vendere a

terzi, la cronologia degli eventi e le circostanze che hanno portato alla firma

della lettera d’intenti del 17 luglio 2009 (consid. 5.4). Infine, i giudici

federali hanno precisato che il nuovo giudizio doveva esaminare se la pena

convenzionale era stata pattuita per garantire la culpa in contrahendo e nell’affermativa

stabilire se erano i dati i presupposti di tale responsabilità, e in tal caso

ridurre la pena convenzionale se ritenuta eccessiva (consid. 5.5). Questa

Camera deve dunque emanare un nuovo giudizio esclusivamente sulla base dei

considerandi della citata sentenza federale dell’11 marzo 2014, in particolare dopo aver approfondito gli accertamenti relativi alle circostanze della vicenda

contrattuale tra le parti (DTF 140 III 200, consid. 5.4 e 5.5, pag. 204 e

205).

7. Per quel che concerne la

nullità della lettera d’intenti, è sufficiente rinviare ai considerandi della

DTF 140 III 200 (consid. 4.2 pag. 202). Come rilevato dal Tribunale federale

(DTF 140 III 200 consid. 5.3, pag. 204) la nullità della lettera d’intenti non

comporta tuttavia necessariamente la nullità della clausola contenente la pena

convenzionale oggetto della vertenza. Nella fattispecie, le parti si sono date

atto nello scritto del 17 luglio 2009 che lo stesso non rivestiva la forma

autentica necessaria per legge. È pertanto pacifica l’assenza della forma

autentica richiesta per un contratto preliminare di compravendita immobiliare e

la consapevolezza delle parti di sottoscrivere un atto formalmente viziato. Non

vi sono dubbi neppure sul fatto che il contratto non è stato in definitiva

eseguito, avendo la convenuta venduto l’intero capannone a un terzo nel gennaio

2010 (deposizione avv. __________, verbale 30 maggio 2011 e deposizione di __________,

verbale 15 giugno 2011). In questa sede rimane dunque da esaminare se la pena

convenzionale sia comunque valida, se l’appellante abbia commesso una culpa in

contrahendo e se, nell’ipotesi in cui sia dovuta la pena convenzionale, la

stessa non debba essere ridotta d’ufficio in quanto eccessiva (DTF 140 III

consid. 5.5 pag. 205).

8. Davanti al Pretore

l’istruttoria si è concentrata sui documenti prodotti dalle parti (doc. A-I di

parte attrice, doc. 1-5 di parte convenuta) e sulle audizioni di alcuni testi (avv. L__________, M__________, B__________). All’udienza del 15 giugno 2011 (act. VII, pag. 3)

le parti hanno rinunciato all’audizione degli altri testimoni notificati

all’udienza preliminare e in particolare la parte attrice ha rinunciato a tutte

le altre prove (richiami, domande di edizione, ispezione a Registro fondiario,

interrogatori formali). La lettera d’intenti del 17 luglio 2009 (doc. B) è

stata prodotta senza gli allegati inserti A e B in essa menzionati e si ignora

quindi quale parte del capannone fosse oggetto delle trattative e quali fossero

gli elementi essenziali per l’acquirente. Le parti hanno rinunciato agli

interrogatori formali, all’audizione del notaio avv. M__________, che aveva

rogato la costituzione di proprietà per piani prima della costruzione il 23

ottobre 2009 (doc. F) e all’ispezione a Registro Fondiario. Il fascicolo

processuale cantonale non comprende gli allegati che le parti presentano al

Tribunale federale e il giudizio in questa sede deve quindi fondarsi solo sulle

allegazioni delle parti esposte in sede cantonale e su quanto emerge dal

fascicolo processuale, segnatamente dai documenti agli atti e dalle deposizioni

testimoniali. Tutto si ignora delle trattative e delle circostanze che hanno

condotto alla sottoscrizione della nota lettera di intenti, se non per quanto

affermato dalle parti. La lettera d’intenti del 17 luglio 2009 portava sulla

compravendita immobiliare di una porzione di un fabbricato industriale [una

superficie di 190.48 mq al pianterreno, come da allegato A e B (non prodotti

agli atti della causa)] e prevedeva che il relativo contratto di compravendita

doveva essere sottoscritto entro il 30 settembre 2009 (doc. B, clausola n. 6). La

pena convenzionale qui in esame era prevista alla clausola n. 7, il cui tenore

è il seguente: “Qualora il signor AO 1, per

sua scelta non desse seguito all’impegno assunto con la sottoscrizione della

presente lettera di intenti, egli dovrà versare a AP 1, a titolo di risarcimento degli impegni assunti da AP 1 nei confronti dei propri creditori e di

riparazione dei costi assunti o sopportati, una pena convenzionale di CHF

100'000.=. Qualora AP 1, per sua scelta non desse seguito all’impego assunto

con la sottoscrizione della presenta lettera d’intenti, la stessa dovrà versare

a AO 1 a titolo di risarcimento degli impegni assunti da AO 1 nei confronti dei

propri creditori e di riparazione dei costi assunti o sopportati, una pena

convenzionale di CHF 100'000.=.”. In mancanza di altre indicazioni

concrete, non rimane che esaminare la clausola sulla pena convenzionale sulla

base del suo tenore letterale, chiaro e simmetrico. Entrambe le parti erano

vincolate in ugual misura dalla pena convenzionale, destinata a risarcire

l’interesse negativo (impegni presi presso i propri creditori o per costi

assunti in vista del contratto). Visti i considerandi della sentenza DTF 140

III 200, si deve concludere che la clausola contenente la pena convenzionale è

valida anche in assenza della forma autentica.

9. La questione della

responsabilità per culpa in contrahendo è stata sollevata dall’attore per la

prima volta con il ricorso al Tribunale federale (consid. 5.1 della sentenza 11

marzo 2014 4A_413/2013). Trattandosi di una questione di diritto, come indicato

Considerandi

dal Tribunale federale, questa Camera la esamina sulla base delle allegazioni

delle parti e dell’istruttoria di prima sede. Come si è visto, l’istruttoria è

scarna. A ogni modo dalla stessa si può ricavare che le parti hanno

concordemente spostato la data di sottoscrizione del contratto di compravendita

una prima volta al 30 ottobre 2009 e una seconda volta al 20 novembre 2009

(doc. 5). La compravendita poteva avere per oggetto solo un immobile e

richiedeva quindi la previa costituzione di una PPP sul fondo dove era in

costruzione il capannone industriale. La proprietaria del fondo ha sottoscritto

l’atto notarile di costituzione della PPP il 23 ottobre 2009 (doc. E e F), ma

non lo ha poi fatto iscrivere a Registro fondiario (deposizione avv. L__________, verbale del 30 maggio 2011). I motivi della mancata iscrizione non risultano

dall’istruttoria eseguita in prima sede. Da quanto risulta dalla deposizione

dell’allora legale dell’attore, che aveva allestito una bozza di atto notarile

di compravendita nel novembre 2009 (doc. I, secondo foglio), il perfezionamento

del contratto non era stato possibile in quanto il rogito di costituzione della

proprietà per piani doc. F presentava due problemi, e meglio la somma dei

millesimi non era corretta e mancava il regolamento, di modo che “non c’erano

gli elementi di base per costruire il progetto di contratto” (verbale del 30

maggio 2011, pag. 2). Se ne deve dedurre che la mancata iscrizione della

costituzione della proprietà per piani era dovuta a problemi della proprietaria

e non a ritardi dell’acquirente nel presentare una bozza di contratto. Nel

gennaio 2010 la proprietaria ha poi deciso di vendere a un solo acquirente

tutto il capannone, rinunciando così di fatto alla costituzione della proprietà

per piani e alla conclusione del contratto con l’attore. Dalla cronologia dei

fatti si può giungere alla conclusione che l’attore ha fatto quanto si poteva

pretendere da lui in vista della sottoscrizione del contratto di compravendita,

che non è giunto a conclusione per l’unilaterale decisione della proprietaria

di vendere tutto il capannone industriale a un terzo, senza rispettare quanto

previsto dalla lettera d’intenti. Anzi, dall’istruttoria è emerso che essa ha

condotto trattative in parallelo con due interessati, facendo sottoscrivere

all’attore la nota lettera d’intenti, e all’altro interessato un accordo di

riservazione in forma scritta (deposizione B__________ __________, verbale del

15.

giugno 2011). In simili circostanze si deve ritenere che sono date le

condizioni per imputare alla proprietaria una culpa in contrahendo, di modo che

essa deve di principio pagare la pena convenzionale pattuita nella lettera

d’intenti.

10.

Le parti hanno stabilito una

pena convenzionale di fr. 100'000.- per un valore della compravendita di fr.

500'000.-. La pena convenzionale ammonta quindi al 20% del prezzo concordato. Si

tratta quindi di accertare se essa debba essere ridotta e nell’affermativa in

quale misura. Giusta l’art. 163 cpv. 3 CO, il giudice deve ridurre secondo il

suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. In particolare, una pena

convenzionale dev'essere ridotta se c'è sproporzione tra il danno effettivo o

probabile e quello di cui le parti hanno previsto la possibilità (DTF 103 II

134.

consid. 4, 133 III 54 consid. 4.2). Una riduzione s’impone inoltre quando

l'importo stabilito è sproporzionato rispetto all'interesse della parte alla

sua integrale corresponsione, ritenuto che ciò deve essere valutato alla luce delle circostanze concrete, quali ad esempio la durata del contratto e la gravità della

colpa (DTF 114 II 264 consid. 1; II CCA 17 aprile 2007 inc. n. 12.2006.133). A

ogni modo il giudice deve ridurre solo con circospezione la pena convenzionale,

nel rispetto dell’autonomia delle parti e della loro volontà contrattuale (Mooser, Commentaire Romand CO-I, 2a

ed., n. 7 ad art. 163). Nella risposta 12 novembre 2010, la convenuta ha

ritenuto inapplicabile la pena convenzionale pattuita in quanto eccessiva e ne

ha formalmente chiesto la riduzione ai sensi dell’art. 163 cpv. 3 CO. Al

riguardo l’attore ha rilevato nella replica 16 dicembre 2010 che la pena

convenzionale non era sproporzionata e che era stata voluta e imposta dalla convenuta

(pag. 8). Dalla scarna istruttoria di prima sede è emerso che la società

proprietaria del capannone era attiva nel settore della costruzione e della

compravendita di immobili, come risulta dal suo scopo sociale (doc. C). A

differenza dell’attore, dunque, essa aveva esperienza nel settore contrattuale

immobiliare. L’allora legale dell’attore ha spiegato di ritenere che la pena

convenzionale fosse stata proposta dalla convenuta: “sicuramente questo documento

non è stato preparato dall’attore, perché mi aveva detto che aveva ricevuto

questo documento da firmare e mi chiedeva appunto cosa ne pensavo. In merito

alla pena convenzionale il signor AO 1 si spaventava della cifra e la trovava

gravosa. Mi ricordo che io gli dissi che, tenuto conto della sua natura

omni-comprensiva e anche dei valori in gioco, poteva ancora essere sostenibile”

(deposizione del 30 maggio 2011, pag. 2). La convenuta si è limitata a rilevare

nella risposta 12 novembre 2010 che la pena convenzionale era eccessiva e

doveva essere ridotta, senza addurre né tantomeno provare fatti che

giustificassero una riduzione della pena convenzionale liberamente pattuita

(DTF 133 III 43 consid. 4.1, 133 III 201 consid. 5.2). Né l’attore ha addotto quali

sono stati i costi da lui inutilmente sopportati in vista della conclusione del

contratto. L’istruttoria è poi del tutto silente sulle condizioni economiche

rispettive delle parti. In definitiva, questa Camera non ha a disposizione molti

elementi per stabilire, come richiesto dal Tribunale federale, se siano date in

concreto le condizioni per una riduzione della pena convenzionale. Gli elementi

da valutare in concreto sono l’esperienza dell’appellante nel settore immobiliare,

il fatto che la clausola è verosimilmente stata allestita dall’appellante e la

circostanza che la pena convenzionale ammonta a fr. 100'000.-, ossia al 20% del

prezzo di fr. 500'000.-. Sulla base di questi elementi, dei considerandi della

sentenza pubblicata in DTF 114 II 200 e della giurisprudenza del Tribunale

federale pubblicata in DTF 133 III 201 (consid. 5.5 pag. 212), si può quindi

ammettere che una pena convenzionale del 20% è eccessiva e che essa deve essere

ridotta al 10% del prezzo pattuito, vale a dire a fr. 50'000.-. In tale misura

va pertanto accolto l’appello.

11.

Visto quanto si è detto, ne

deriva l’accoglimento parziale dell’appello nel senso che la petizione è

accolta limitatamente all’importo di fr. 50'000.- oltre interessi al 5% dal 27

gennaio 2010, e in tale misura è respinta in via definitiva l’opposizione

interposta al PE __________ dell’UE di Lugano. Le spese processuali seguono la

reciproca soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC). La tassa di giustizia

di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG. Le

ripetibili vanno compensate. Il valore litigioso determinante giusta l'art. 74

cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili contro il

presente giudizio sul piano federale, è di fr. 100'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamata la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili;

decide:

I. L’appello del 16 febbraio

2012 di AP 1 è parzialmente accolto e la sentenza dell’11 gennaio 2012

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, OA.2010.649 è così riformata:

1. La petizione è parzialmente accolta e AP 1,

Lugano è condannata a versare a AO 1, __________, l’importo di CHF 50'000.-

oltre interessi al 5% dal 27 gennaio 2010.

2. È

rigettata in via definitiva, per l’importo di cui al punto 1, l’opposizione

interposta da AP 1 al PE n. __________ dell’UE di Lugano.

3. La tassa

di giustizia e le spese, di complessivi fr. 2'400.-, sono poste a carico di AP

1 per ½ e a carico di AO 1 per ½. Le ripetibili sono compensate.

II. Le

spese processuali di appello in complessivi fr. 1'500.-, già anticipate

dall’appellante, rimangono a suo carico per ½ e a carico di AO 1 per ½. Le

ripetibili di appello sono compensate.

III. Notificazione:

- __________

- __________

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta

a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e

a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il

ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso

in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).