12.2015.100

Locazione - restituzione di spese accessorie anticipate - indebito arricchimento - riconsegna dell'ente locato difettoso - notfica dei difetti - modifica della cosa

23 maggio 2016Italiano32 min

Source ti.ch

Fatti

I tre contratti di locazione sono

giunti a scadenza il 30 giugno 2011, ritenuto che quello stesso giorno è stata

effettuata la verifica dei locali alla presenza del perito comunale (cfr. doc. O).

2. Con petizione 27 dicembre

2011 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. S), ha

convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO

1 affinché a quest’ultimo fosse fatto ordine di versarle fr. 7'640.05 (recte:

fr. 7'640.50) oltre interessi, somma corrispondente alle spese accessorie da

lei asseritamente pagate in eccesso (fr. 3'508.- per il periodo 2009-2010 e fr.

3'965.30 per il periodo 2010-2011) rispettivamente alle tasse e alle spese

d’incasso da lei corrisposte all’UE di Lugano per ottenere il ritiro e la

cancellazione del PE n. __________ fattole spiccare in precedenza (fr. 167.20),

e di liberare il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre gli interessi nel

frattempo maturati.

Il convenuto si è opposto alla

petizione e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna della controparte al

pagamento di una somma poi aumentata in sede conclusionale da fr. 17'764.85 a fr.

20'984.15 oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Egli ha preteso il

risarcimento delle spese per la riparazione dei danni all’ente locato (fr. 3'375.-

per il parquet al pianterreno,

fr. 615.60 per l’eliminazione di danni determinati dalla presenza di

installazioni elettriche al pianterreno, fr. 1'973.90 per le piastrelle del

bagno app. 3 locali al primo piano, fr. 1'084.80 per gli apparecchi del bagno app.

3 locali al primo piano, fr. 259.20 per l’eliminazione dei cavi app. 3 locali

al primo piano,

fr. 2'119.50 per le piastrelle del bagno app. 5 locali al primo piano, fr.

367.20 per l’eliminazione dei cavi app. 5 locali al primo piano, fr. 731.- per

la sostituzione delle lampade esterne), della spesa per l’eliminazione delle

pareti divisorie al pianterreno

(fr. 1'458.-), della spesa per il ripristino dei contatori AIL

(fr. 1'135.20), della spesa per il ripristino dei cilindri (fr. 2'877.10) e

della perdita risultante dalla mancata locazione dell’appartamento al

pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011 (fr. 4'987.65).

La domanda riconvenzionale è

stata avversata dall’attrice.

3. Il Pretore, con decisione 23

aprile 2015, ha respinto la petizione (dispositivo n. 1) con accollo

all’attrice delle spese processuali di complessivi fr. 500.- e delle ripetibili

di fr. 700.- (dispositivo n. 2) ed ha parzialmente accolto la domanda

riconvenzionale nel senso che ha condannato l’attrice al pagamento di fr.

10'457.95 oltre interessi e ha rigettato in via definitiva limitatamente a

fr. 4'335.10 oltre interessi l’opposizione interposta al PE (dispositivo n. 3)

con tasse e spese di complessivi fr. 500.- a carico di entrambe le parti in

ragione di metà ciascuna e compensazione delle ripetibili (dispositivo n. 5),

ritenuto che il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre agli interessi

maturati è stato liberato a favore del convenuto a parziale copertura del suo

credito (dispositivo n. 4). Il giudice di prime cure ha in sostanza riconosciuto

al convenuto il risarcimento della spesa per l’eliminazione delle pareti

divisorie al pianterreno (fr. 1'458.-), della spesa per il ripristino dei

contatori AIL (fr. 1'135.20), della spesa per il ripristino dei cilindri (fr.

2'877.10) e della perdita risultante dalla mancata locazione dell’appartamento

al pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011 (fr. 4'987.65). Le altre pretese

delle parti sono invece state tutte respinte.

4. La decisione pretorile è

stata impugnata da entrambe le parti.

Con appello 21 maggio 2015

(parzialmente rettificato l’indomani) l’attrice ha chiesto la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e di respingere la

domanda riconvenzionale con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo

grado, ribadendo il buon fondamento delle proprie pretese e l’infondatezza di

quelle riconosciute dal giudice di prime cure a favore della controparte.

Con appello incidentale 1° luglio

2015 il convenuto ha invece chiesto di riformare la decisione pretorile nel

senso di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale con protesta di

spese e ripetibili di entrambe le sedi, ritenendo giustificati anche gli altri

suoi crediti non ammessi dal Pretore.

Della risposta all’appello 1°

luglio 2015 del convenuto e della risposta all’appello incidentale 22 luglio

2015 dell'attrice, con le quali è stata postulata la reiezione del gravame di

parte avversa, si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

5. Innanzi al Pretore l’attrice

aveva innanzitutto preteso la restituzione delle spese accessorie da lei pagate

in eccesso per il periodo 2009-2010 (fr. 3'508.-) e per il periodo 2010-2011

(fr. 3'965.30), rilevando che il contratto relativo all’appartamento di 3

locali al primo piano non prevedeva il pagamento di spese accessorie, che nel

contratto relativo all’appartamento di 4 locali al pianterreno le spese per

l’ascensore non facevano parte delle spese accessorie da pagare, che nei

contratti relativi all’appartamento di 4 locali al pianterreno e all’appartamento

di 5 locali al primo piano le spese per la lavatrice non facevano parte delle

spese accessorie da pagare, che neppure rientravano nelle spese accessorie da

pagare le somme esposte per la sostituzione delle luci nei vani comuni e la

posizione forfetaria fatturata per servizio riscaldamento e che si imponeva di

ridurre dal 3% all’1% l’onere amministrativo esposto dal convenuto.

5.1 Nel giudizio qui impugnato il

Pretore ha respinto la richiesta relativa alla restituzione delle spese

accessorie pagate in eccesso dall’attrice per il periodo 2008-2009, ritenendo

che la pretesa fosse da una parte prescritta siccome non azionata entro un anno

dalla scoperta dell’errore (art. 67 cpv. 1 CO) e fosse dall’altra in ogni caso

infondata in quanto il relativo pagamento non era avvenuto involontariamente

(art. 63 cpv. 1 CO).

In questa sede l’attrice ha

rimproverato al giudice di prime cure di essersi pronunciato su una pretesa da

lei non azionata, e meglio quella relativa alla restituzione delle spese accessorie

pagate in eccesso per il periodo 2008-2009, e di non essersi invece espresso su

quelle da lei effettivamente fatte valere, quelle relative alla restituzione

delle spese accessorie pagate in eccesso per i periodi 2009-2010 e 2010-2011,

non prescritte e neppure infondate ai sensi dell’art. 63 cpv. 1 CO. A ragione.

È innanzitutto evidente che il

Pretore abbia nell’occasione deciso su una pretesa non azionata dall’attrice e

non si sia invece assolutamente pronunciato su quelle oggetto della causa.

Queste ultime pretese non erano poi

ovviamente prescritte, visto e considerato che l’istanza di conciliazione

(interruttiva del termine di prescrizione, cfr. 135 n. 2 CO) volta alla

restituzione delle spese accessorie pagate in eccesso il 12 novembre 2010 per

il periodo 2009-2010 (doc. I) e il 23 settembre 2011 per il periodo 2010-2011

(doc. L2) era stata inoltrata il 2 novembre 2011, ossia entro il termine

annuale dell’art. 67 cpv. 1 CO.

E nemmeno si può ritenere che la

restituzione di quanto versato a suo tempo dall’attrice sarebbe già esclusa

siccome il relativo pagamento era avvenuto volontariamente (art. 63 cpv. 1 CO).

La dottrina ha in effetti evidenziato che il debitore, che, come l’attrice

(cfr. doc. H e M), ha effettuato un pagamento dopo essersi espressamente

riservato la facoltà di chiederne la restituzione qualora lo stesso non fosse giustificato,

non perde il diritto alla restituzione (Keller/Schaufelberger,

Ungerechtfertigte Bereicherung, 3ª ed., p. 56). Oltretutto nel caso di specie parte

dei pagamenti in questione, segnatamente quello relativo al periodo 2009-2010

(cfr. doc. H), neppure potevano essere considerati volontari, essendo avvenuti

a seguito dell’inoltro di una comminatoria di pagamento ai sensi dell’art. 257d

CO (TF 17 luglio 2013 4A_88/2013 consid. 6.5; II CCA 6 maggio 2008 inc. n.

12.2007.129).

5.2 Ciò premesso, si tratta ora

di esaminare se ed eventualmente in che misura l’attrice abbia pagato più del

dovuto con riferimento alle spese accessorie per i periodi 2009-2010 e 2010-2011.

5.2.1 Essa ha innanzitutto

sostenuto che il contratto relativo all’appartamento di 3 locali al primo piano

non prevedeva il pagamento di spese accessorie. L’assunto non può essere condiviso.

Nonostante sia vero che nello scritto 3 aprile 1992 (doc. C) - con cui il

convenuto aveva informato l’attrice che quell’appartamento sarebbe stato messo

a disposizione per fine giugno, che la durata del contratto sarebbe stata come

quella del precedente doc. A e che la pigione allora indicata sarebbe stata indicizzata

- non si faceva menzione di eventuali spese accessorie, si osserva in effetti

che in occasione della successiva sottoscrizione del contratto avente per

oggetto l’appartamento di 5 locali al primo piano, nel giugno 1997, il

convenuto aveva rammentato alla controparte di aver allora ritenuto opportuno

redigere un contratto ad hoc e “fare semplicemente riferimento al contratto

CATEF (già sottoscritto per il piano terreno e l’altro appartamento al 1°

piano)” (doc. Z), rispettivamente che valevano per il resto “le norme di cui al

contratto tipo edito dalla CATEF, noto alle parti in quanto sottoscritto in

relazione ai contratti esistenti per i locali al piano terreno e al 1° piano”

(doc. B): in assenza di una qualsiasi obiezione da parte dell’attrice a questa

presa di posizione, si può dunque ragionevolmente ritenere che il contratto firmato

dalle parti su formulario CATEF, ossia in definitiva quello allestito per l’appartamento

di 4 locali al pianterreno (doc. A, contenente l’obbligo di pagamento di alcune

spese accessorie, e meglio “riscaldamento e acqua calda, illuminazione, pulizia

scale e vani comuni, depurazione, sgombero neve (eventuale)”), fosse pure stato

sottoscritto o comunque valesse, in quegli stessi termini, anche per l’appartamento

di 3 locali al primo piano.

5.2.2 L’attrice ha in seguito

evidenziato che le spese per l’ascensore andavano pagate come spese accessorie

solo nell’ambito del contratto relativo all’appartamento di 5 locali al primo

piano (doc. B, contenente l’obbligo di pagamento delle seguenti spese

accessorie: “riscaldamento ed acqua calda, illuminazione ed elettricità,

pulizia dei vani comuni, ascensore, fognatura, spazzatura e depurazione”) ma

non per quanto riguardava gli altri due appartamenti da lei condotti in

locazione. Il rilievo è fondato. Nel contratto di cui al doc. A, relativo

all’appartamento di 4 locali al pianterreno, l’ascensore non è in effetti

indicato tra le spese accessorie. Quella posizione non è da pagare nemmeno per

l’appartamento di 3 locali al primo piano che, come detto, è soggetto alla

medesima regolamentazione, ritenuto che il convenuto non ha preteso né provato

di aver in seguito notificato alla controparte una modifica unilaterale del

contratto in tal senso secondo le forme dell’art. 269d CO. Poco importa se il

conteggio delle spese accessorie contenente quella posizione sia in precedenza

stato pagato dall’attrice per molti anni (TF 29 aprile 2002 4C.24/2002 consid.

3.2).

5.2.3 L’attrice ha ragione anche laddove

ha fatto notare che nei contratti di locazione relativi ai tre appartamenti le

spese per la lavatrice non facevano parte delle spese accessorie da pagare. Anche

qui non è stato né preteso né provato che il convenuto abbia in seguito notificato

alla controparte, nelle forme dell’art. 269d CO, che gli esborsi per il

servizio lavanderia costituivano delle spese accessorie da pagare. E, di nuovo,

poco importa se il conteggio delle spese accessorie contenente quella posizione

sia in precedenza stato pagato dall’attrice per molti anni (TF 29 aprile 2002

4C.24/2002 consid. 3.2).

5.2.4 La contestazione relativa

alla sostituzione delle luci (e meglio delle lampadine) nei vani comuni e al

servizio riscaldamento (e meglio la sua messa in esercizio, sorveglianza, ecc.,

cfr. lettera 16 aprile 2012 alla Pretura) può pure essere ammessa. La prima

posizione, pur rientrando apparentemente nella spesa accessoria “illuminazione”,

costituisce in realtà una semplice riparazione o sostituzione di

un’installazione, che per diritto imperativo non può essere posta a carico del

conduttore (cfr. SVIT, Das schweizerische Mietrecht - Kommentar, 3ª ed., n. 2 e

14 ad art. 257-257b CO; II CCA 26 agosto 1997 inc. n. 12.97.145). La seconda,

pur rientrando nella spesa accessoria “riscaldamento”, non può invece essere

caricata all’attrice trattandosi di una somma esposta in modo forfetario senza

che sia stato allegato e provato un esborso corrispondente o conforme a quanto

previsto dall’art. 5 cpv. 3 OLAL (poco importando, anche perché non provato dal

convenuto, che l’esposizione di un tale importo forfetario sarebbe stato

finanche vantaggioso per gli inquilini, che in tal modo si sarebbero visti

“graziati” dall’esposizione di somme effettive ben maggiori).

5.2.5 L’attrice non può invece

essere seguita laddove pretende di ridurre dal 3% (percentuale già inferiore al

tasso usuale del 3.5 - 5%, cfr. art. 4 cpv. 3 OLAL; SVIT, op. cit., n. 26 ad

art. 257-257b CO) all’1% l’onere amministrativo esposto dal convenuto “considerato

come il lavoro del locatore sia stato pagato in eccesso negli anni precedenti”.

Essa non ha in effetti spiegato se e in che misura il lavoro del locatore (non

è invero dato a sapere di quale “lavoro” si tratti) sia stato pagato in eccesso

negli anni precedenti. E neppure ha spiegato come mai quella circostanza giustificasse

di ridurre di 2/3 l’onere amministrativo da lui esposto per i periodi 2009-2010

e 2010-2011.

5.3 Ricapitolando, i conteggi

delle spese accessorie per il periodo 2009-2010 (doc. G) e per il periodo

2010-2011 (doc. L) devono essere così corretti:

a) appartamento di 4 locali al

pianterreno (periodo 2009-2010)

spesa totale

fr. 25'036.45

ascensore ./.

fr. 2'753.75

lavatrice ./.

fr. 238.85

sostituzione luci ./.

fr. 131.40

servizio riscaldamento ./.

fr. 500.-

spese amministrative 3%

fr. 642.35

totale

fr. 22'054.80

di cui il 20% a carico

dell’attrice, ossia in ragione di fr. 4'410.95, a fronte dei fr. 5'157.50 a lei

fatturati (doc. G), con una pretesa a suo favore di fr. 746.55.

b) appartamento di 3 locali al

primo piano (periodo 2009-2010)

spesa totale

fr. 25'036.45

ascensore ./.

fr. 2'753.75

lavatrice ./.

fr. 238.85

sostituzione luci ./.

fr. 131.40

servizio riscaldamento ./.

fr. 500.-

spese amministrative 3%

fr. 642.35

totale

fr. 22'054.80

di cui il 9% a carico

dell’attrice, ossia in ragione di fr. 1'984.90, a fronte dei fr. 2'320.85 a lei

fatturati (doc. G), con una pretesa a suo favore di fr. 335.95.

c) appartamento di 5 locali al

primo piano (periodo 2009-2010)

spesa totale

fr. 25'036.45

lavatrice ./.

fr. 238.85

sostituzione luci ./.

fr. 131.40

servizio riscaldamento ./.

fr. 500.-

spese amministrative 3%

fr. 724.95

totale

fr. 24'891.15

di cui il 13% a carico

dell’attrice, ossia in ragione di fr. 3'235.80, a fronte dei fr. 3'352.35 a lei

fatturati (doc. G), con una pretesa a suo favore di fr. 116.55.

d) appartamento di 4 locali al

pianterreno (periodo 2010-2011)

spesa totale

fr. 29'693.25

ascensore ./.

fr. 2'825.40

lavatrice ./.

fr. 241.90

sostituzione luci ./.

fr. 132.60

servizio riscaldamento ./.

fr. 500.-

spese amministrative 3%

fr. 779.80

totale

fr. 26'773.15

di cui il 20% a carico

dell’attrice, ossia in ragione di fr. 5'354.60, a fronte dei fr. 6'116.80 a lei

fatturati (doc. L), con una pretesa a suo favore di fr. 762.20.

e) appartamento di 3 locali al

primo piano (periodo 2010-2011)

spesa totale

fr. 29'693.25

ascensore ./.

fr. 2'825.40

lavatrice ./.

fr. 241.90

sostituzione luci ./.

fr. 132.60

servizio riscaldamento ./.

fr. 500.-

spese amministrative 3%

fr. 779.80

totale

fr. 26'773.15

di cui il 9% a carico

dell’attrice, ossia in ragione di fr. 2'409.55, a fronte dei fr. 2'752.75 a lei

fatturati (doc. L), con una pretesa a suo favore di fr. 343.20.

f) appartamento di 5 locali al

primo piano (periodo 2010-2011)

spesa totale

fr. 29'693.25

lavatrice ./.

fr. 241.90

sostituzione luci ./.

fr. 132.60

servizio riscaldamento ./.

fr. 500.-

spese amministrative 3%

fr. 864.55

totale

fr. 29'683.30

di cui il 13% a carico

dell’attrice, ossia in ragione di fr. 3'858.80, a fronte dei fr. 3'975.95 a lei

fatturati (doc. L), con una pretesa a suo favore di fr. 117.15.

Per quei due periodi l’attrice ha

pertanto pagato fr. 2'421.60

(fr. 746.55 + fr. 335.95 + fr. 116.55 + fr. 762.20 + fr. 343.20 +

fr. 117.15) in eccesso, somma che le va pertanto restituita oltre agli

interessi al 5% dal 2 novembre 2011, data di inoltro dell’istanza di

conciliazione, prima valida interpellazione agli atti (art. 102 CO; II CCA 26

agosto 1997 inc. n. 12.97.145).

6. Nella sede pretorile

l’attrice aveva pure chiesto il risarcimento delle tasse e delle spese

d’incasso (di complessivi fr. 167.20) da lei corrisposte all’UE di Lugano per

ottenere il ritiro e la cancellazione del PE n. __________ (doc. L1) fattole

spiccare dal convenuto con riferimento al mancato pagamento delle spese

accessorie da lei dovute per il periodo 2010-2011 (doc. L). La pretesa,

disattesa dal Pretore per il fatto che il pagamento della somma posta in

esecuzione era avvenuto successivamente alla notifica del PE e qui riproposta

dall’attrice, non può essere accolta. A parte il fatto che l’attrice, venendo

meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), nemmeno si è

confrontata con l’argomentazione addotta dal giudice di prime cure sicché

l’appello su questo punto è persino irricevibile, si osserva in effetti che

essa non ha assolutamente spiegato, né in prima sede né in seconda istanza, per

quali ragioni s’imponesse il risarcimento delle somme versate per ottenere il

ritiro e la cancellazione del PE, che oltretutto, come si è appena visto,

riportava importi in larga misura giustificati.

7. Da parte sua, il convenuto,

innanzi al Pretore, aveva innanzitutto chiesto il risarcimento delle spese per

la riparazione dei danni all’ente locato (fr. 3'375.- per il parquet al

pianterreno, fr. 615.60 per l’eliminazione di danni determinati dalla presenza

di installazioni elettriche al pianterreno, fr. 1'973.90 per le piastrelle del

bagno app. 3 locali al primo piano, fr. 1'084.80 per gli apparecchi del bagno app.

3 locali al primo piano, fr. 259.20 per l’eliminazione dei cavi app. 3 locali

al primo piano, fr. 2'119.50 per le piastrelle del bagno app. 5 locali al primo

piano, fr. 367.20 per l’eliminazione dei cavi app. 5 locali al primo piano e

fr. 731.- per la sostituzione delle lampade esterne).

7.1 Nella sua decisione il

giudice di prime cure ha respinto la pretesa, ritenendo in sostanza che i

difetti all’ente locato non fossero stati notificati tempestivamente giusta

l’art. 267a CO.

In questa sede il convenuto ha

censurato l’assunto pretorile, ribadendo che i difetti erano invece stati notificati

per tempo. La censura è perlopiù fondata. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso

di accertare che la verifica dei locali ad opera del perito comunale era

avvenuta il 30 giugno 2011 alla presenza delle parti (cfr. doc. O) e che il

relativo verbale di constatazione, allestito in data 4 luglio 2011 (doc. O, che

diversamente da quanto preteso dal convenuto non è in concreto costitutivo, per

il suo tenore, di una valida notifica dei difetti), era poi pervenuto al

convenuto l’11 luglio 2011, come accertato dal Pretore senza che la circostanza

sia stata censurata in questa sede dall’attrice: in tali circostanze è evidente

che la notifica dei difetti da parte del convenuto, avvenuta l’indomani con

scritto 12 luglio 2011 (doc. P) sia tempestiva, non potendosi pretendere,

contrariamente a quanto preteso dal Pretore, che il locatore proceda alla

notifica degli stessi ancor prima di essere in possesso degli accertamenti concordemente

delegati al perito comunale (tanto più che, come si vedrà più avanti, consid.

8.4, la restituzione dell’ente locato non era allora validamente avvenuta). Il

giudizio di intempestività della notifica del danno relativo alle lampade

esterne, reso dal Pretore con l’argomentazione di cui si è detto, può invece

essere confermato, visto e considerato che il relativo danno era in realtà stato

notificato dal convenuto solo in occasione dell’inoltro dell’istanza di

adduzione di nuovi fatti del 25 aprile 2012, quando invece a suo dire la

presunta appropriazione delle lampade esterne da parte dell’attrice - per altro

non dimostrata, visto che la teste M__________ __________ aveva escluso che

l’attrice avesse rimosso quelle lampade (p. 2) - era da lui stata scoperta

almeno 10 giorni prima (ritenuto che la dottrina e la giurisprudenza esigono

che la notifica avvenga entro 2 o 3 giorni, al massimo entro una settimana,

cfr. Lachat, Commentaire romand,

2ª ed., n. 3 ad art. 267a CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 805 n. 4.1; Higi, Zürcher Kommentar, n. 33 ad art.

267a CO; SVIT, op. cit., n. 35 ad art. 267-267a CO; CdB 1997 p. 28; TF 7

gennaio 2014 4A_388/2013 consid. 2.3.1; II CCA 26 marzo 1999 inc. n. 12.98.238),

atteso che, per sua stessa ammissione, egli già nella prima metà del mese di

aprile 2012 aveva poi provveduto a sollecitare il suo elettricista a

ripristinare l’illuminazione esterna (cfr. istanza di adduzione di nuovi fatti

del 25 aprile 2012 p. 2).

7.2 Ciò posto, occorre stabilire

se ed eventualmente in che misura il convenuto possa pretendere il risarcimento

dei danni da lui notificati tempestivamente.

7.2.1 Le pretese di risarcimento dei

danni relative ai due appartamenti al primo piano (fr. 1'973.90 per le

piastrelle del bagno app. 3 locali, fr. 1'084.80 per gli apparecchi del bagno app.

3 locali,

fr. 259.20 per l’eliminazione dei cavi app. 3 locali, fr. 2'119.50 per le

piastrelle del bagno app. 5 locali e fr. 367.20 per l’eliminazione dei cavi app.

5 locali) devono essere respinte già per il solo fatto che il convenuto,

gravato dell’onere della prova (TF 22 dicembre 2011 4A_469/2011 consid. 2.1; II

CCA 29 settembre 2014 inc. n. 12.2013.210), non ha assolutamente dimostrato che

quei due appartamenti non fossero già difettosi all’inizio della locazione, dal

1° luglio 1990, data in cui sono entrate in vigore le nuove norme sul diritto

della locazione, non valendo più la presunzione secondo cui il conduttore aveva

ricevuto la cosa locata in buono stato (art. 271 cpv. 3 vCO; Lachat, op. cit., n. 6 ad art. 267 CO; Higi, op. cit., n. 119 seg. ad art. 267

CO).

Queste considerazioni non

valgono invece per i danni riscontrati all’appartamento di 4 locali al

pianterreno, che come detto è stato locato prima del 1° luglio 1990, di cui si

dirà qui di seguito.

7.2.2 La pretesa risarcitoria di fr.

3'375.- (cfr. fattura 19 novembre 2011 n. 755 della ditta V__________ __________

allegata alle conclusioni di causa) per la riparazione del parquet dell’appartamento

al pianterreno non può essere accolta già per il solo fatto che il convenuto,

gravato anche qui dell’onere della prova (TF 22 dicembre 2011 4A_469/2011

consid. 2.1; II CCA 29 settembre 2014 inc. n. 12.2013.210), non ha dimostrato né

il danno al parquet, che avrebbe poi imposto la parziale sostituzione del

manufatto, né che lo stesso fosse stato causato dall’attrice. Nel verbale di

constatazione (doc. O) il perito comunale ha in effetti unicamente indicato,

con riferimento al parquet, che “in alcuni locali il pavimento, rivestito in

liste di legno, lascia apparire fra i giunti delle perline delle macchie dovute

ad infiltrazioni di umidità proveniente dal substrato di fondo”, sennonché, a

parte il fatto che non è stato provato che le infiltrazioni di umidità fossero

imputabili all’attrice o a suoi ausiliari (cfr. anzi doc. V10, confermato dal

suo estensore, il teste A__________ __________ [p. 2], da cui risulta che

l’inconveniente sarebbe stato causato da una trasudazione di umidità dalla

cantina sottostante, mentre il personale addetto alle pulizie aveva declinato

ogni responsabilità), neppure risulta che la riparazione effettuata al

pavimento e oggetto della pretesa risarcitoria sia stata conseguente a questo

problema (cfr. doc. 4). Il convenuto, fondandosi sul preventivo della ditta poi

intervenuta V__________ __________ (doc. 4), ha anzi sostenuto che

quell’intervento si imponeva “causa graffiature in diversi punti provocate

dalle sedie a rotelle”, sennonché la circostanza (ivi compreso il fatto che la

stessa potesse eccedere la normale usura) non è stata minimamente dimostrata,

il teste V__________ __________, l’unico offerto dal convenuto sul tema, non

essendo stato assunto dal Pretore senza che in questa sede il convenuto abbia

contestato quella decisione o abbia ritenuto di reiterarne l’assunzione ad opera

del primo giudice o di questa Camera. Si aggiunga, per completezza di

motivazione, che l’importo di cui il convenuto semmai avrebbe potuto pretendere

il risarcimento sarebbe stato di gran lunga inferiore a quello di fr. 3'375.- da

lui azionato: ritenuto che il parquet in legno era stato ricoperto nel corso

del 2004 con delle lastre esternamente in materiale sintetico (teste A__________

__________ p. 2) con un costo di fr. 10'975.20 (fr. 10'200.- + IVA, cfr. doc.

5), che la nuova copertura aveva una durata di vita di 10 - 15 anni (cfr. la

tabella sulla durata di vita allestita congiuntamente dall’Associazione

svizzera inquilini e dall’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari

consultabile al sito www.asloca.ch,

tanto più che lo stesso convenuto aveva indicato una durata dell’installazione

di circa una decina anni, cfr. risposta p. 6), di cui 7 nel frattempo già

trascorsi e che del pavimento in questione erano in definitiva stati sostituiti

solo 45 dei 150 mq a suo tempo posati (come risulta da un confronto tra il doc.

5 e la fattura 19 novembre 2011 della ditta V__________ __________), l’importo

da risarcire sarebbe in effetti stato tutt’al più di fr. 1'448.70 (fr.

10’975.20 : 150 mq x 45 mq : 12.5 anni x 5.5 anni; sul tema cfr. TF 1° novembre

2006 4C.261/2006 consid. 3.1, 16 luglio 2013 4A_73/2013 consid. 6.2.2; Higi, op. cit., n. 113 segg. ad art. 267

CO), somma poi da ridursi almeno di un ulteriore 20 - 50% in considerazione del

fatto che l’ente locato veniva utilizzato per scopi commerciali.

7.2.3 Ma nemmeno la pretesa di fr.

615.60 per l’eliminazione dei danni determinati dalla presenza di installazioni

elettriche al pianterreno (e meglio “rimozione delle lampade, cavi di prese elettriche

e telefoniche aggiuntive all’impianto base dell’appartamento con rispettive

canaline, chiusura buchi con stucco, stuccature parti basse delle porte rovinate

con stucco a 2 componenti”, cfr. preventivo di cui al doc. 7) può essere

ammessa. Nel verbale di constatazione (doc. O) il perito comunale ha in effetti

accertato la presenza “nel locale nord” di “un cavo elettrico da togliere” e

“nel corridoio nord-sud” di un “cavo elettrico posato sopra lo zoccolino, da

eliminare” aggiungendo poi che “in tutti i locali sono presenti luci al neon

non originali dell’appartamento e quindi sono da togliere, così come i cavi elettrici

di collegamento a queste lampade”; egli ha pure rilevato che la “porta

d’entrata principale” presentava “parecchi spifferi d’aria fra telaio e anta” e

che “tutte le porte, ante e telai sono da ripitturare”. Ora, nella risposta

riconvenzionale l’attrice ha sostenuto di aver provveduto nei giorni successivi

a levare gli elementi da rimuovere indicati nel rapporto e la circostanza può qui

essere ammessa, visto e considerato che le posizioni preventivate a questo

titolo nel doc. 7 non sono poi state riportate nella fattura delle opere

eseguite (e meglio nella fattura 18 settembre 2011 n. 2326 della ditta P__________

__________ allegata alle conclusioni di causa). Quanto alla chiusura con lo

stucco di non meglio precisati buchi, per altro anche in questo caso poi

neppure oggetto della successiva fattura, la somma esposta per la stessa non

può essere risarcita siccome il perito comunale non aveva evidenziato

l’esistenza di quei buchi, non provati nemmeno da altre risultanze istruttorie,

il doc. 7, non confermato in sede testimoniale dal suo estensore, non essendo

sufficiente alla scopo. Analoghe considerazioni si impongono per le stuccature

delle parti basse delle porte rovinate, ritenuto che nel verbale di

constatazione di cui al doc. O il perito comunale si era limitato ad indicare

che la porta principale presentava degli spifferi e tutte le porte andavano

ridipinte, senza aver preteso che le stesse fossero state rovinate (oltre la

normale usura) e andassero dunque stuccate.

8. Il giudizio pretorile è stato

censurato anche laddove il Pretore aveva riconosciuto al convenuto il

risarcimento della spesa per l’eliminazione delle pareti divisorie al

pianterreno (fr. 1'458.-), della spesa per il ripristino dei contatori AIL (fr.

1'135.20), della spesa per il ripristino dei cilindri (fr. 2'877.10) e della

perdita risultante dalla mancata locazione dell’appartamento al pianterreno dal

30 giugno al 31 agosto 2011 (fr. 4'987.65).

8.1 La spesa per l’eliminazione

delle pareti divisorie posate dall’attrice sin dall’inizio nell’appartamento al

pianterreno per ricavarne delle aule (fr. 1'458.-) non può essere risarcita. Contrariamente

a quanto ritenuto dal Pretore, nell’occasione non si tratta in effetti di un

caso di rimozione di oggetti ancora presenti nell’ente locato e non

appartenenti al locatore, ma piuttosto di una miglioria o di una modifica della

cosa locata effettuata con il consenso del locatore (nel contratto di cui al

doc. A era in effetti stato esplicitamente stabilito, al punto 21 e in deroga a

quanto stabilito al punto 17, che “eventuali altri lavori di sistemazione [N.d.R.

ai locali] per renderli idonei all’uso desiderato, saranno a carico

dell’inquilino”), per la quale, in base al diritto previgente (applicabile

siccome gli interventi in questione erano iniziati prima del 1° luglio 1990,

cfr. SVIT, Mietrecht Kommentar, 2ª ed., n. 14 seg. ad art. 260-260a CO; II CCA 13

novembre 1995 inc. n. 12.95.229, 17 agosto 2001 inc. n. 12.2001.22), dunque non

si poteva di regola più pretendere il ripristino dello stato anteriore al

termine del contratto (cfr. Schmid,

Zürcher Kommentar, n. 18 ad art. 263 vCO).

8.2 La spesa per il ripristino

dei tre contatori AIL nei tre appartamenti (fr. 1'135.20) che l’attrice nel

corso del 1997 aveva provveduto a far sostituire per farne posare uno unico può

invece essere caricata all’attrice. Nonostante non si possa anche qui condividere

l’assunto pretorile secondo cui la posizione andava ammessa siccome si era in

presenza di un caso di rimozione di oggetti ancora presenti nell’ente locato e non

appartenenti al locatore, quando invece anche in questo caso si trattava

piuttosto di una miglioria o di una modifica della cosa locata, si osserva in

effetti che l’attrice non ha provato che l’intervento fosse avvenuto con il

consenso scritto o almeno verbale del convenuto, dal fatto che l’AIL abbia

provveduto all’installazione (doc. 33) non potendosi ancora dedurre l’esistenza

di un tale consenso, ciò che giustifica di porre a suo carico le spese di ripristino

(art. 260a cpv. 1 e contrario CO; cfr. TF 1° novembre 2006 4C.261/2006 consid.

3.1).

8.3 Può pure essere confermato

il risarcimento della spesa assunta per il ripristino dei cilindri (fr. 2'877.10).

È in effetti incontestato che l’attrice non abbia provveduto a riconsegnare

tutte le chiavi passe-partout relative agli enti locati (nella risposta

riconvenzionale essa aveva in effetti ammesso di non averne ancora consegnate

6, che si era impegnata a consegnare in sede di udienza, senza per altro averlo

poi fatto), ciò che imponeva la sostituzione dei cilindri in applicazione

dell’art. 267 cpv. 1 e 97 CO (TF 7 gennaio 2014 4A_388/2013 consid. 2.1).

8.4 Corretta è infine anche la

decisione con cui il Pretore ha riconosciuto al convenuto il risarcimento della

perdita

(fr. 4'987.65) derivata dalla mancata locazione dell’appartamento al

pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011, anche se non si può condividere

l’assunto pretorile secondo cui ciò s’imponeva in quanto il convenuto era

potuto entrare in possesso dei locali sgomberati dalle pareti divisorie solo

per il 1° settembre 2011. La giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di

stabilire che nel caso, che si è qui verificato (cfr. il considerando precedente),

in cui il conduttore omette di riconsegnare le chiavi dell’ente locato non si è

in presenza di una valida riconsegna dello stesso (TF 7 gennaio 2014 4A_388/2013

consid. 2.1; mp 1998 p. 182), per cui il locatore può pretendere, sempre in applicazione

dell’art. 267 cpv. 1 e 97 CO, la pigione dovuta fino a che lo stesso è stato

liberato (TF 4 dicembre 2012 4A_456/2012 consid.

2.1, 7 gennaio 2014 4A_388/2013 consid. 2.1).

8.5 Le pretese del convenuto

possono pertanto essere ammesse in ragione di fr. 8’999.95 (fr. 1'135.20 + fr.

2'877.10 + fr. 4'987.65) oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 su fr.

2’877.10 e dal 7 febbraio 2012 su fr. 6'122.85, ritenuto che la data di decorrenza

degli interessi non è stata censurata. Per la somma di fr. 2’877.10 oltre

interessi al 5% dal 14 novembre 2011 va pure rigettata in via definitiva l’opposizione

interposta al PE.

9. Preso atto delle pretese riconosciute

alle parti (fr. 8’999.95 oltre interessi a favore del convenuto, fr. 2'421.60

oltre interessi a favore dell’attrice), il giudizio con cui il Pretore aveva liberato

a favore del convenuto a parziale copertura del suo credito il deposito di

garanzia di fr. 5'000.- oltre agli interessi maturati può essere confermato

(ritenuto beninteso che l’eventuale eccedenza andrà ovviamente resa

all’attrice).

10. Ne discende, in parziale

accoglimento del solo appello dell’attrice (mentre l’appello incidentale va

integralmente respinto), che la petizione può essere accolta per fr. 2'421.60

oltre interessi e che la domanda riconvenzionale può esserlo per fr. 8’999.95

oltre interessi ed accessori.

Le spese processuali e le

ripetibili di entrambe le sedi seguono la rispettiva soccombenza delle parti

(art. 106 CPC), ritenuto che per la procedura di appello le stesse sono state

calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 33’624.65 (fr. 23'098.45 per

l’appello principale e fr. 10'526.20 per l’appello incidentale).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la

decide:

I. L’appello

21/22 maggio 2015 di AP 1 è parzialmente accolto. Di

conseguenza la decisione 23 aprile 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli

altri dispositivi, è così

riformata:

1. La petizione è parzialmente accolta.

§ Di

conseguenza a AO 1, __________, è fatto ordine di versare a AP 1, __________, la

somma di fr. 2’421.60 oltre interessi al 5% dal 2 novembre 2011.

2. La

tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-, già anticipate

dall’attrice, restano a suo carico per 4/5 e per 1/5 sono a carico del

convenuto, al quale l’attrice rifonderà fr. 420.- per parti di ripetibili.

3. La

domanda riconvenzionale è parzialmente accolta.

§ Di

conseguenza AP 1, __________, è condannata a pagare a AO 1, __________, la

somma di fr. 8'999.95 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 su fr.

2’877.10 e dal 7 febbraio 2012 su fr. 6'122.85.

§§ L’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è

rigettata in via definitiva limitatamente alla somma di fr. 2’877.10 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011.

4. (invariato)

5. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-, già

anticipate dall’attore riconvenzionale, restano a suo carico per 4/7 e per 3/7

sono a carico della convenuta riconvenzionale, alla quale l’attore riconvenzionale

rifonderà fr. 30.- per parti di ripetibili.

Considerandi

II. Le

spese processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante per 5/6 e per 1/6

sono poste a carico della controparte, a cui l’appellante rifonderà fr. 1'000.-

per parti di ripetibili.

III. L’appello

incidentale 1° luglio 2015 di AO 1 è respinto nella misura in cui è

ricevibile.

IV. Le spese processuali di fr.

200.

- sono a carico dell’appellante incidentalmente, che rifonderà alla

controparte fr. 1’000.- per ripetibili.

V. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).