Disdetta per mora del conduttore; espulsione

Incarto n.

12.2015.182

Lugano

20 novembre 2015/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliera:

Verda

Chiocchetti

sedente

per statuire nella causa inc. n. SO.2015.3803

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 1°

settembre 2015 da

AO 1

AO 2

AO 3

rappr. dall' RA 1

contro

AP 1

AP 2

chiedente l’espulsione dei convenuti dalla

casa a schiera di 4.5 locali sita in via __________ a __________, con protesta

di tassa, spese e ripetibili, domanda alla quale AP 1 si è opposto e che la

Pretora ha accolto con decisione 30 settembre 2015;

appellante AP 1 che, con appello del 12 ottobre 2015,

chiede l'annullamento del querelato giudizio e la reiezione dell’istanza o, in

subordine, di differire l'espulsione al 30 novembre 2015;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che dal 1° luglio

2008 AP 1, convenuto, è conduttore della casa a schiera di 4.5 locali sita in via __________ a __________, di

proprietà di AO 1 e sulla quale AO 2 e AO 3 beneficiano di un diritto di

usufrutto (cfr. doc. A, E); nell'abitazione vivono inoltre la coniuge del

conduttore, AP 2, convenuta, e due figli (cfr. verbale udienza 28 settembre

2015, atto IV);

che

la pigione mensile ammonta a fr. 2'000.-, oltre a fr. 100.- quale acconto sulle

spese accessorie (cfr. doc. A);

che,

con raccomandate spedite individualmente ai convenuti di data 5 maggio 2015, il

patrocinatore dei locatori li ha diffidati a versare entro 30 giorni le pigioni

scadute, comprendenti gli acconti per le spese accessorie, riferite ai mesi di

aprile e maggio 2015, pari a fr. 4'200.-, oltre a fr. 40.- per precedenti

richiami rimasti impagati; la diffida conteneva la

comminatoria della disdetta del contratto nel caso in cui il termine fissato

fosse scaduto infruttuosamente a tenore dell’art. 257d CO (doc. B);

che, in assenza del

pagamento di quanto richiesto, con raccomandate indirizzate separatamente a

ciascun convenuto dell'8 giugno 2015, spedite l'indomani e ritirate da entrambi

Fatti

i convenuti l'11 giugno successivo, i locatori hanno notificato agli stessi la

disdetta straordinaria del contratto per il 31 luglio 2015 sull'apposito modulo

ufficiale (doc. C);

che, difettando la

riconsegna dell'ente locato, con istanza del 1° settembre 2015 i locatori hanno

chiesto alla Pretura l’espulsione dei convenuti;

che l'istanza è

stata trattata secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 248 lett. a, 252-256 e 257 del codice di diritto processuale

civile svizzero [CPC; RS 272]);

che, all'udienza

del 28 settembre 2015, AP 1 si è opposto all'istanza, rilevando che il

pagamento arretrato rimanente concernesse un solo mese di locazione; in

quell'occasione egli ha inoltre ribadito la richiesta di rimborso a suo favore

di fr. 1'590.- (recte: fr. 1'630.-), per aver sostituito la cappa della cucina,

due prese elettriche, una tapparella e il cilindro della porta principale:

richiesta che aveva preventivamente formulato con scritto del 14 settembre

precedente alla Pretura, mediante il quale aveva anche domandato che i locatori

eseguissero una serie di lavori illustrati in una serie di fotografie; all'udienza

il convenuto ha in più preteso il rimborso di fr. 80.- per la sostituzione dell'aspiratore

elettrico del bagno;

che, con decisione

30 settembre 2015, la giudice di prime cure ha accolto l'istanza; assodate la

mora nel pagamento della pigione e la validità della diffida, nel termine

fissato mediante quest'ultima non era inoltre risultato che i convenuti

avessero provveduto al versamento delle pigioni arretrate o sollevato un'eccezione

di compensazione; la domanda di risarcimento formulata dal conduttore AP 1 con

lettera del 15 settembre 2015, ribadita all'udienza, non era minimamente

comprovata, difettando dei necessari documenti giustificativi, per cui doveva

essere dichiarata irricevibile; del pari irricevibile appariva la domanda di

eseguire dei lavori presso l'ente locato, in quanto presupponeva l'avvio di una

procedura ex art. 259a segg. CO;

che, pertanto, la Pretora

ha ordinato l’espulsione dei convenuti, con le comminatorie di rito, entro 10

giorni dalla notificazione della sua decisione; le domande del convenuto AP 1

sono invece state dichiarate irricevibili;

che, con appello 12

ottobre 2015, AP 1 chiede di annullare il giudizio pretorile - e con ciò lo

sfratto - o in subordine di differirlo sino al 30 novembre p.v.; egli sostiene

di essere in ritardo nel pagamento della pigione di soli 12 giorni e di avere

due figli minorenni, per cui non è facile trovare in tempi ristretti una nuova sistemazione;

domanda anche del tempo per poter trasmettere le ricevute dei lavori dallo

stesso eseguiti presso l'ente locato;

che l'appello non è

Considerandi

stato notificato ai locatori per la presentazione della risposta, in quanto

manifestamente infondato (art. 312 cpv. 1 in fine CPC);

che l’espulsione di

un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta,

ordinaria o straordinaria, può avere luogo seguendo la procedura sommaria di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC; cfr. DTF 139 III 38;

RtiD I-2015 n. 35c; II-2014 n. 42c), che non richiede la previa conciliazione (art.

198.

lett. a CPC); giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo nei casi che

qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni

non sono date non entra nel merito (cpv. 3);

che, com'è già stato spiegato, la giudice di prime cure ha diligentemente

verificato se, nel caso di specie, sussistevano i requisiti per poter accedere

alla domanda dei locatori secondo la procedura sommaria testé menzionata; la

verifica, in concreto agevole, ha dato esito positivo;

che l'appellante,

che non censura minimamente le deduzioni della Pretora, sostiene di essere in

ritardo nel pagamento della pigione di soli 12 giorni (al momento dell'inoltro

del gravame, 12 ottobre 2015); ora, tuttavia, questa allegazione non può

influire in alcun modo sulla legittimità della decisione di espulsione, ma nemmeno

potrebbe interferire su quella della disdetta per mora che ne sta alla base (e che

- sia soggiunto per completezza - l'appellante non ha censurato dinanzi

all'ufficio di conciliazione entro 30 giorni dalla sua ricezione): in effetti per

decidere sulla validità di quest'ultima è determinante il ritardo nel pagamento

della pigione alla scadenza del termine fissato mediante diffida ai sensi dell'art.

257d CO, non quello ad altre date successive;

che l'insorgente

domanda inoltre di avere più tempo per poter trasmettere le ricevute dei lavori

dallo stesso eseguiti presso l'ente locato; nella procedura d'appello, nuovi

mezzi di prova possono essere considerati solo se vengono immediatamente

addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno

con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (art.

317.

cpv. 1 CPC); la domanda di proroga va pertanto respinta, a prescindere dagli

effetti che le prove annunciate dall'insorgente avrebbero potuto spiegare sull'esito

della contestazione;

che l'insorgente sostiene

anche di avere due figli minorenni, per cui non è facile trovare in tempi

ristretti una nuova sistemazione e postula, in via subordinata, di differire l'espulsione

alla fine del corrente mese di novembre; giacché l'appello ha effetto

sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), questa domanda è in buona sostanza divenuta

priva di oggetto in larga misura; per quanto ancora d'attualità, essa dovrebbe in

ogni caso essere respinta, poiché la scadenza del termine di 10 giorni per la

riconsegna dell'ente locato fissato dalla Pretora nel giudizio 30 settembre

2015.

è avvenuta a quattro mesi dal giorno in cui era stata notificata ai

convenuti la disdetta del contratto (11 giugno 2015), periodo in principio

sufficiente per trovare una nuova sistemazione;

che, in conclusione, in quanto

non è divenuto privo di oggetto, l’appello, manifestamente infondato, va

respinto e la sentenza impugnata confermata;

che le spese processuali, fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3

della legge sulla tariffa giudiziaria del 30 novembre 2010 (LTG; RL 3.1.1.5),

seguono la soccombenza (art. 106 CPC); il valore litigioso, determinante anche per

un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato fissato dalla Pretora ad

almeno fr. 72'000.- ed è rimasto incontestato in questa sede.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 12 ottobre 2015 di AP 1 è respinto

nella misura in cui non è diventato privo di oggetto.

2. Le spese

processuali di complessivi fr. 100.-, già anticipate dall'appellante, sono poste

a carico dello stesso. Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).