Locazione - disdetta per mora - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Incarto n.

12.2015.209

Lugano

8 agosto 2016/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa a procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti - inc. n. SO.2015.2659

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 -promossa con istanza 15

giugno 2015 da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP

1

rappr. dall’ RA 1

chiedente l’espulsione

della convenuta dall’immobile con annessi spazi esterni adibiti a garage e

carrozzeria situati nello stabile sito sui fondi mapp. __________ RF di L__________

e __________ RF di G__________, con la comminatoria dell’azione penale giusta

l’art. 292 CP e della multa disciplinare per inadempimento, nonché l’ordine

all’autorità competente di dare man forte per l’esecuzione della decisione a

semplice richiesta dell’istante;

domanda alla quale la

convenuta si è opposta e che il Pretore ha accolto con decisione 28 ottobre

2015;

appellante la convenuta

con appello 9 novembre 2015 con cui chiede, previo conferimento dell’effetto

sospensivo, di annullare la decisione querelata e conseguentemente di

respingere l’istanza, con protesta delle spese giudiziarie e ripetibili di

entrambe le sedi;

mentre con risposta 21

dicembre 2015 l’istante chiede che l’appello sia respinto;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che con contratto 19 aprile 2013 AO

1 ha concesso in locazione a partire dal 1° ottobre 2013, per una durata

decennale a una pigione annua di “fr. 48’875.- + IVA”, alla società AP 1

alcuni spazi all’interno di un capannone artigianale con annessa pensilina e superficie

esterna facenti parte dei fondi mapp.__________ RF di L__________ e __________

RF di G__________ (doc. D);

che il contratto stipulato menzionava espressamente l’intenzione della

conduttrice di svolgere un’attività di garage e carrozzeria all’interno del

capannone, fino a quel momento adibito all’attività di verniciatura svolta in

precedenza dalla locatrice, con un conseguente prospettato cambiamento d’uso

oggetto di specifiche clausole contrattuali in merito alla consegna degli spazi

e all’assunzione degli oneri per l’esecuzione dei lavori necessari di cui

all’elenco dettagliato integrato al contratto di locazione (doc. D);

che la conduttrice ha assunto gli

oneri contrattuali in solido con un’altra società, pure conduttrice di spazi

all’interno del medesimo immobile, secondo dettagli che risultano però

ininfluenti ai fini del presente giudizio;

che già dopo alcuni mesi tra le

parti nel contratto sono sorte differenze di opinioni, sfociate in rispettive

richieste di adempimento degli obblighi contrattuali, segnatamente in merito ai

lavori svolti e da svolgere sull’immobile;

che oggetto del contendere è

stata principalmente la qualifica di alcuni interventi edili sulla sostanza

immobiliare e di adeguamento degli impianti, siccome a mente della locatrice

questi sarebbero stati espressamente assunti dalla controparte, impegnatasi

inequivocabilmente “a suo rischio e pericolo a rendere adatto lo spazio

affittato per la sua attività” (doc. D aggiunta n. 1);

che, per contro, la conduttrice

ha ritenuto la locatrice in mora nell’esecuzione dei lavori che le competevano

per l’adeguata predisposizione degli spazi oggetto della locazione; di

conseguenza, vista l’impossibilità di risolvere il contenzioso, con istanza 28

gennaio 2014 (doc. E) AP 1 ha convenuto AO 1 dinanzi al competente Ufficio di conciliazione

in materia di locazione chiedendo di ordinare alla locatrice l’esecuzione di

determinati lavori, rispettivamente in caso di inadempienza di essere

autorizzata a eseguirli direttamente a spese della controparte, postulando

inoltre l’accertamento della legittimità del deposito della pigione ai sensi

dell’art. 259g CO a valere dal mese di gennaio 2014, nonché di essere esonerata

dell’obbligo di pagamento delle pigioni per il periodo dal 1° ottobre al 31

dicembre 2013 e di ordinare conseguentemente la restituzione della somma di fr.

13'196,25 già versata a tale titolo alla locatrice, chiedendo altresì di

accertare che la pigione non fosse imponibile ai sensi della legislazione

federale sull’IVA e che le venisse riconosciuto un risarcimento dei danni

ammontante a fr. 50'000.-;

che il 4 febbraio 2014 la locatrice notificava alla conduttrice, con modulo

ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per la scadenza

del 31 marzo 2014 (doc. H), cui faceva seguito una procedura di contestazione

dinanzi alla competente Pretura di cui non occorre in questa sede indicare

ulteriori dettagli (inc. SE.2014.300 della Pretura del Distretto di Lugano,

Sezione 4);

che il 12 gennaio 2015 la

locatrice ha diffidato la conduttrice a versare entro trenta giorni il saldo

degli scoperti per locazione, pari a fr. 17’595,25 (somma corrispondente alle

pigioni dei mesi da ottobre 2014 a gennaio 2015), pena la rescissione del

contratto per mora (doc. J);

che il 27 gennaio 2015 (doc. K)

la conduttrice ha contestato il credito oggetto di diffida, ribadendo le

lamentele in merito ai difetti dell’ente locato, dichiarando altresì formalmente

di compensare eventuali canoni di locazione scoperti (comprese le spese

accessorie relative) con il credito da lei vantato per le pigioni indebitamente

versate dal 1° ottobre 2013 e con la pretesa di risarcimento del danno subito

per non aver potuto iniziare tempestivamente l’attività e per essere stata

costretta ad anticipare i costi per opere non di sua competenza;

che il 3 marzo 2015 la locatrice

ha disdetto per mora con effetto per il 30 aprile 2015 il contratto

summenzionato (doc. L);

che, a fronte della contestazione della disdetta e constatata la mancata

conciliazione in occasione dell’udienza del 24 aprile 2015, il competente

Ufficio ha rilasciato alle parti l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art.

209 cpv. 1 lett. b CPC;

che il 15 giugno 2015 AO 1 ha

promosso istanza, ai sensi dell’art. 257 CPC, chiedendo al Pretore di ordinare

l’espulsione di AP 1 dai locali oggetto del contratto di locazione, con la

comminatoria dell’azione penale giusta l’art. 292 CP e della multa disciplinare

per inadempimento, nonché l’ordine all’autorità competente di dare man forte

per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante;

che dinanzi alla medesima Pretura ha convenuto in giudizio AO 1 con petizione

del 22 maggio 2015 chiedente l’annullamento della disdetta per mora (inc.

SE.2015.192);

che il 28 ottobre 2015 il Pretore

ha accolto l’istanza 15 giugno 2015 chiedente l’espulsione della convenuta, con

decisione assortita degli ordini e ammonimenti di rito;

che a mente del primo giudice tra

le parti è infatti venuto in essere un contratto di locazione a seguito del

quale la conduttrice ha preso in consegna il bene locato; con riferimento ai

lamentati difetti dell’immobile, non avendo la conduttrice ritenuto di

avvalersi dei diritti di cui agli artt. 107-109 CO al momento della consegna,

il Pretore ha quindi ritenuto di poter esaminare i vantati diritti della

conduttrice unicamente nell’ottica delle norme speciali di cui agli art.

259a-259i CO;

che pertanto, a mente del giudice

di primo grado, gli asseriti difetti del bene locato non hanno fatto venir meno

l’obbligo della conduttrice di corrispondere la pigione scaduta, con il

pagamento, rispettivamente il deposito ai sensi dell’art. 259g CO;

che di conseguenza, a fronte del

mancato pagamento delle pigioni con relativa messa in mora, considerata altresì

l’inefficacia dell’invocata compensazione con pretese tutt’altro che liquide,

il Pretore ha ritenuto senz’altro valida la disdetta straordinaria e di

conseguenza accolto l’istanza di espulsione;

che la convenuta ha impugnato il

giudizio con appello 9 novembre 2015 con cui chiede, previo conferimento

dell’effetto sospensivo, che la decisione querelata venga “riformata” e

di conseguenza l’istanza di espulsione dichiarata irricevibile, con protesta

delle spese giudiziarie di entrambe le sedi, mentre con risposta 21 dicembre

2015 l’istante chiede che l’appello sia respinto;

che contro una decisione emanata

in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 411'364,60,

come accertato dal Pretore (decisione, pag. 7), è dato il rimedio dell’appello,

da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);

che sia l’appello, sia la

risposta sono tempestivi;

che l’appellante chiede invano il

conferimento dell’effetto sospensivo all’appello, siccome questo è già previsto

per legge (art. 315 cpv. 1 CPC);

che dal 1° gennaio 2011

l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto

per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata

(art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa

conciliazione;

che nella fattispecie la

locatrice ha inoltrato una richiesta di espulsione con la procedura sommaria di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti, cui ha comunque fatto seguito

davanti alla medesima Pretura la procedura relativa alla contestazione della

disdetta da parte della conduttrice;

che giusta l’art. 257 CPC il

giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che, se queste condizioni non sono date, non entra nel merito (cpv.

3);

che in base alla giurisprudenza

del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è

immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza

ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere

portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale

nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:

l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve

recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la

controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei

casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso

laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di

vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far

vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in

definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte

convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta

dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori

essere considerate prive di rilevanza;

che sempre in base alla

giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione

giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è

senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della

dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato

univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se

l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di

apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso

(II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n.

Fatti

12.2012.168);

che il Pretore chiamato a

decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta

straordinaria per mora deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a

dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con

comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della disdetta

straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali

alla scadenza del contratto;

che nel presente caso il Pretore

ha in sintesi ritenuto che dagli atti risulti manifesta la mora della

conduttrice, ciò che comporta la validità della disdetta contestata;

che l’appellante rimprovera

anzitutto al Pretore di aver emesso un giudizio nell’ambito della procedura di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti; la censura è infondata, come meglio

si vedrà in seguito, e peraltro proposta in modo carente dal punto di vista

delle esigenze di motivazione (art. 311 CPC), siccome l’appellante si limita a

esporre proclami generici e proprie opinioni, senza confrontarsi adeguatamente

con le considerazioni pretorili al riguardo, ritenendo in modo apodittico che

la sussistenza di tre procedure pendenti dinanzi alla Pretura già basti da sola

a qualificare i fatti alla base del giudizio come contestati e non

immediatamente comprovabili, rispettivamente la situazione giuridica come

complessa;

che, del tutto inconcludenti,

oltre che irricevibili per carente motivazione e poiché proposti per la prima

volta in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), risultano le considerazioni in

merito al pregiudizio rilevante che una risoluzione anticipata del contratto

comporterebbe per la conduttrice, alla luce degli ingenti investimenti

eseguiti, quantificati in fr. 120'000.-; l’appellante neppure indica per quali

motivi e sulla base di quale norma di legge l’espulsione di un conduttore

moroso sarebbe inibita sulla base di simili considerazioni e dovrebbe

soggiacere a tale ponderazione dei contrapposti interessi;

che infondato risulta pure il rimprovero mosso al Pretore di essere

entrato in materia a seguito dell’istanza di espulsione a fronte della

dichiarazione della conduttrice di voler ridurre unilateralmente la pigione e

all’avvio da parte di quest’ultima di un’azione giudiziaria chiedente appunto al

giudice di accordare una simile riduzione; l’appellante si limita a citare un

contributo di dottrina, peraltro in modo parziale, avendo lo stesso autore rilevato

come una simile riduzione unilaterale esponga il conduttore ai rischi di una

disdetta anticipata per mora (David

Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 11.3.10 pag. 262), senza confrontarsi

con il giudizio pretorile che ha indicato i motivi per i quali l’esito delle

procedure pendenti non fosse un impedimento all’emissione di un giudizio nella

procedura in questione (giudizio impugnato, pag. 5 e 6);

che, a ben vedere, in questa sede come con gli allegati precedenti, la

conduttrice non affronta la questione centrale della vertenza e del giudizio

Considerandi

impugnato, ovvero la modalità conferita dalle norme specifiche del diritto di

locazione al conduttore per far valere i diritti derivanti dal contratto,

segnatamente a seguito di difetti del bene locato e di mora del locatore;

l’appellante insiste nella descrizione dei pretesi problemi, dell’inadempienza

contrattuale della locatrice, dei danni subiti, senza avvedersi che ciò risulta

ininfluente ai fini del giudizio a fronte di una mora nel pagamento delle

pigioni e di una conseguente valida disdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO;

che, detto altrimenti, è nell’ambito della vertenza relativa all’eliminazione

dei difetti e alla riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259a CO, se del

caso dopo aver fatto uso correttamente dell’istituto del deposito della pigione

(artt. 259a cpv. 2 e 259g CO), che tali argomenti avrebbero potuto giovare ai

fini della tutela dei diritti della conduttrice, rimasta invece nel caso

specifico preclusa a seguito della scelta illegittima di interrompere

unilateralmente il versamento delle pigioni, rispettivamente di rispondere alla

diffida della locatrice invocando formalmente una compensazione con crediti

tutt’altro che dimostrati;

che alla luce di quanto precede, il giudizio pretorile che si è limitato a

constatare la situazione di mora e la validità della conseguente disdetta

merita pertanto conferma;

che il solo fatto che una

disdetta straordinaria sia stata contestata davanti alle competenti autorità,

come in concreto, non esclude che il giudice possa accordare la tutela

giurisdizionale dei casi manifesti a una domanda di espulsione (sentenza del

Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5; IICCA 27 aprile

2016, inc. 12.2016.12/15, pag. 4, 2° periodo);

che nei casi di disdetta

straordinaria per mora in base all’art. 257d CO, nondimeno, per evitare che la

protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto

sulla locazione sia elusa dalla procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC,

la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere accordata solo se non

sussistono dubbi sulla completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta

risulti chiaramente giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013

dell’8 luglio 2013 consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5);

che nella fattispecie i fatti di

cui si prevale l’istante per ottenere l’espulsione della conduttrice appaiono

chiari, infatti non è contestato né il mancato versamento delle pigioni a

partire dal mese di ottobre 2014, né la formale messa in mora da parte della

locatrice (doc. J), e le contestazioni della conduttrice sul tema della

compensazione risultano infondate;

che neppure può essere accolta la censura dell’appellante relativa al termine

di 10 giorni assegnato dal Pretore per la riconsegna dei locali, non potendo

soddisfare le esigenze di motivazioni dell’appello (art. 311 CPC) la generica

quanto vaga invocazione di circostanze, in buona parte nuove e non oggetto di

accertamenti istruttori, relative allo stato dei locali, alla pretesa

difficoltà di reperire spazi sostitutivi, ai problemi concreti da affrontare

per lo smantellamento e lo spostamento di macchinari e impianti;

che in conclusione l’appello,

nella misura in cui è ricevibile, è respinto e il giudizio impugnato

confermato;

che le spese processuali, fissate

in conformità degli art. 2, 7, 9 e 10 LTG (nella versione in vigore dal 10

febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38

e 39), nonché l’indennità per ripetibili, stabilite seguendo i criteri indicati

all’art. 11 Rtar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC);

che il valore litigioso,

determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato

fissato dal Pretore in fr. 411'364,60 ed è rimasto incontestato in questa sede;

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 9 novembre 2015 di AP

1, nella misura in cui è ricevibile, è respinto. Di conseguenza è

confermata la decisione 28 ottobre 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione

4.

2. Le spese processuali di

appello di fr. 2'500.-, già parzialmente anticipate dall'appellante, sono poste

a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'000.- per

ripetibili di appello.

3. Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).