Disdetta per mora - espulsione

Incarto n.

12.2015.214

Lugano

5 aprile 2016/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliere:

Bettellini

sedente

per statuire nella causa inc. n. SO.2015.771

(tutela giurisdizionale nei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora)

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 8

ottobre 2015 da

AO

1, __________

rappr. da RA 1, __________

contro

AP 2, __________

AP 1, __________

volta

ad ottenere l’espulsione dei convenuti dall’appartamento di 3,5 locali nello

stabile sito in viale __________ a __________;

domanda

alla quale si sono opposti i convenuti in occasione dell’udienza del 12

novembre 2015 e che il Pretore ha accolto con decisione di medesima data

facendo ordine ai convenuti di mettere immediatamente a libera disposizione

della parte istante l’ente locato, disponendone l’esecuzione effettiva con le

comminatorie di rito;

appellanti

Fatti

i convenuti che, con atto di appello 21 novembre 2015 contestano l’esistenza

della mora nel pagamento della pigione e di conseguenza del valido motivo di

sfratto, invocando “la nullità della richiesta dell’astante”;

mentre

l’istante con osservazioni (correttamente: risposta) 16 dicembre 2015 ha

postulato la reiezione del gravame, protestate tasse, spese e ripetibili;

ribadite

e precisate le tesi degli appellanti con la replica del 9 dicembre 2015 e 3 febbraio

2016;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in

fatto:

A. Dal

mese di febbraio 2012 AP 2 e AP 1 conducono in locazione l’appartamento di 3,5

locali dello stabile sito in Viale a M. Il contratto prevede una pigione

mensile di fr. 1'100.-, oltre spese accessorie e di riscaldamento (doc. A).

In data 27 luglio 2015 la locatrice AO 1 ha notificato ai conduttori su modulo

ufficiale la disdetta per mora con effetto a decorrere dal 31 agosto 2015 (doc.

C), che è stata prontamente contestata dinnanzi al competente Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di __________.

B. Con

istanza 8 ottobre 2015 la AO 1 ha quindi chiesto al Pretore di ordinare a AP 2

e AP 1 di liberare l’appartamento locato con le comminatorie di rito.

Nel corso dell’udienza 12 novembre 2015 i conduttori hanno esposto i motivi per

i quali la pigione non sarebbe stata pagata, giustificazioni riconducibili ai

difetti del bene locato e all’inadempienza contrattuale della locatrice,

peraltro oggetto di una separata procedura pendente dinanzi al competente

Ufficio di conciliazione.

C. Al

termine della medesima udienza il Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine

ai conduttori di mettere immediatamente a libera disposizione della locatrice

l’appartamento locato, con la comminatoria dell’azione penale in caso di

disobbedienza a decisione dell’autorità e l’ammonimento che l’inesecuzione

della decisione darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni

e l’ordine alla polizia cantonale, rispettivamente comunale, di prestare man

forte per l’esecuzione della decisione a richiesta dell’istante.

Il primo giudice ha in sostanza ritenuto dimostrate le circostanze

giustificanti l’espulsione per mora, precisando come le eccezioni sollevate dai

conduttori in merito ai pretesi difetti dell’ente locato avrebbero semmai

dovuto essere oggetto di separata procedura, con la premura di procedere

comunque al deposito delle pigioni ai sensi di legge per ottenere il desiderato

effetto liberatorio. La disdetta è così stata considerata valida, con

conseguente accoglimento della domanda di espulsione immediata.

D. Con

atto di appello 21 novembre 2015 i conduttori contestano l’esistenza della mora

nel pagamento della pigione e l’esistenza di un valido motivo di sfratto,

invocando “la nullità della richiesta dell’astante”. Malgrado tale

formulazione imprecisa, riservata la questione dell’esigenza di motivazione ai

sensi dell’art. 311 CPC, la censura d’appello nel suo complesso può essere

considerata quale richiesta di riforma della decisione pretorile nel senso di

respingere l’istanza di sfratto e di conseguenza di dichiarare nulla la

disdetta. Degli argomenti contenuti nell’appello, così come di quelli della

risposta 16 dicembre 2015, e dei successivi scritti di replica del 9 dicembre

2015 e 3 febbraio 2016, si dirà nei considerandi di diritto.

e

considerato

in

diritto:

1. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati

dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o

in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in

procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)

che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a

ed., n. 1429 pag. 260). Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che

qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni

non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

Considerandi

2.

Con l’appello in esame i conduttori chiedono la riforma della

decisione pretorile nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di

conseguenza di dichiarare nulla la disdetta.

La dottrina e la giurisprudenza hanno così precisato che

l’appellante deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata

spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e

con ciò da riformare. L’appellante deve in altri termini non solo spiegare per

quale motivo le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma anche perché sarebbero

erronee o censurabili le motivazioni del Pretore (TF 7 dicembre 2011, inc.

4A_659/2011, consid. 4; per molte: II CCA 11 marzo 2014, inc. 12.2013.87,

consid. 8; Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböler/Leuenberger,

ZPO Komm., ZPO Komm, 3. ed., Art. 311, N. 36). Da quanto precede deriva che in

assenza di chiare censure l’autorità d’appello non deve esaminare criticamente

il giudizio impugnato, salvo in presenza di errori manifesti, in particolare

nell’accertamento dei fatti (ZPO – Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, Kunz, Art. 311, N. 94).

Ciò premesso, come si vedrà nei prossimi considerandi, si può già qui osservare

da un lato che l’appello non si confronta in maniera sufficiente con la

decisione impugnata, d’altro lato che il puntuale esame dei fatti in essa

contenuto non consente di condurre al risultato auspicato dagli appellanti,

ossia l’accertamento della nullità della disdetta.

3.

Gli appellanti ribadiscono di aver ripetutamente

chiesto alla locatrice di eseguire “interventi urgenti e di prima necessità”

sull’immobile non ottenendo soddisfazione. Il mancato pagamento delle pigioni

non sarebbe quindi imputabile a cattiva volontà dei conduttori, ma una

conseguenza di tali difetti, di gravità tale da impedire l’uso dei fornelli per

cucinare e di illuminare naturalmente i locali a causa del malfunzionamento

delle tapparelle.

Gli appellanti omettono di considerare che la questione dei difetti costituisce

il tema della procedura di cui all’inc. SE.2015.64, con il quale hanno chiesto l’annullamento

della disdetta e l’adeguamento del canone di locazione, richieste respinte dal

primo giudice con giudizio 1° dicembre 2015 parimenti oggetto di appello (inc.

12.20015

).

Le censure d’appello non si confrontano affatto con le tesi del Pretore che ha indicato

come il mancato deposito della pigione ai sensi di legge abbia esposto i

conduttori a una disdetta per mora. Ne consegue l’irricevibilità del gravame su

questo punto.

4.

Quale richiesta subordinata i conduttori

auspicano un differimento dell’espulsione fino al periodo delle ferie

scolastiche estive per tener conto delle esigenze del figlio che sta per

concludere il ciclo scolastico elementare. Sennonché, una proroga della

locazione risulta esclusa in virtù di quanto prevede l’art. 272 cpv. 1 lett. a

CO. La richiesta è peraltro insufficientemente motivata e quindi parimenti

irricevibile, dal momento che gli appellanti nemmeno tentano di spiegare quali

difficoltà avrebbero incontrato nella ricerca di un alloggio sostitutivo nello

stesso Comune, eventualmente facendo ricorso a terzi per un aiuto nel trovare

una nuova sistemazione.

5.

In conclusione, i fatti risultano

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara, come concluso

dal primo giudice, i cui accertamenti e conclusioni non risultano

validamente criticati con l’appello, che va pertanto considerato irricevibile.

La decisione impugnata merita pertanto conferma. Le spese

processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità

degli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG. Il valore litigioso, determinante anche ai fini

di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 17'290.-, come

accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti.

L’appellata non ha formulato alcuna richiesta di ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili

decide:

1. L’appello

21 novembre 2015 di AP 2 e AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

La decisione di sfratto 12 novembre 2015 del Pretore della giurisdizione di

Mendrisio sud, inc. SO.2015.771, è confermata.

2. Le

spese processuali di appello di complessivi fr. 100.- sono poste, in solido, a

carico degli appellanti. Non si assegnano ripetibili di appello.

3. Notificazione:

-,

,

-,

,

-,

,

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).